【正文】 ，就備受關(guān)注。 三、土地市場情況 2021 年土地市場情況： 2021 年土地收益逾 60 億元 地產(chǎn)交易熱點(diǎn)集中在四環(huán)以內(nèi)及群力新區(qū)。隨著國家調(diào)控政策相繼出臺，買房人紛紛搶搭政策優(yōu)惠末班車，同樣導(dǎo)致哈市房地產(chǎn)市場交易擁擠。據(jù)統(tǒng)計(jì)，道里區(qū)的商品房供應(yīng)主要集中在群力新區(qū)，截至十月份，群力商品房成交均價已 經(jīng)達(dá)到 5108 元 /平方米，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過自身所處環(huán)線的均價 4300 元 /平方米，超過配套成熟的香坊區(qū) 4464 元 /平方米，超過哈爾濱早年建設(shè)的松北 4621 元 /平方米與哈西新區(qū) 4392 元 /平方米，直追城市中心區(qū)域南崗區(qū) 5688 元 /平方米。 哈爾濱 2021 年商品房成交套數(shù)一覽表 哈爾濱北 20地塊前期策劃報告 23 從今年的商品房銷售情況來看，市民購房的熱情空前高漲，去年 房地產(chǎn) 業(yè)的低迷已經(jīng)一掃而空。 哈爾濱 2 0 0 2 2 0 0 9 社會消費(fèi)品零售總額及其增幅趨勢1 5 0 7 . 912641 0 3 5 . 98 9 4 . 66 2 4 . 25 5 9 . 37 8 8 . 16 9 9 . 31 9 . 3 0 %1 2 . 7 0 %1 5 . 8 0 %2 2 . 0 0 %1 1 . 6 0 %1 1 . 2 0 %1 3 . 4 0 %1 3 . 3 0 %0 . 02 0 0 . 04 0 0 . 06 0 0 . 08 0 0 . 01 0 0 0 . 01 2 0 0 . 01 4 0 0 . 01 6 0 0 . 02021 年 2021 年 2021 年 2021 年 2021 年 2021 年 2021 年 2021 年0 . 0 0 %5 . 0 0 %1 0 . 0 0 %1 5 . 0 0 %2 0 . 0 0 %2 5 . 0 0 %增幅 社會消費(fèi)品零售總額 ( 億元 ) 增幅 四、 哈爾濱市城市居民家庭年人均可支配 收入 哈爾濱北 20地塊前期策劃報告 20 哈爾濱 2 0 0 2 2 0 0 9 城市居民家庭年人均可支配收入及其增幅趨勢8940 100657004 790711231127721 4 5 8 8 . 6158878 . 9 0 %1 3 . 0 6 %1 1 . 5 8 %1 3 . 8 0 %1 2 . 9 0 %1 4 . 2 2 %1 3 . 7 2 %1 2 . 5 8 %0202140006000800010000120211400016000180002021年 2021年 2021年 2021年 2021年 2021年 2021年 2021年0 . 0 0 %2 . 0 0 %4 . 0 0 %6 . 0 0 %8 . 0 0 %1 0 . 0 0 %1 2 . 0 0 %1 4 . 0 0 %1 6 . 0 0 % 城市居民人均可支配收入( 元) 增幅 從上圖可知，哈爾濱城市居民人均可支配收入連年增長，穩(wěn)定和持續(xù)的收入增長，促進(jìn)了哈爾濱市消費(fèi)力水平的提升。項(xiàng)目所在地處在規(guī)劃中的副中心地帶，未來區(qū)域價值潛力巨大。 哈爾濱北 20地塊前期策劃報告 14 城市建設(shè)用地發(fā)展方向分析圖 規(guī)劃到 2020年，城市建設(shè)用地面積達(dá)到 493平方公里，人均城市建設(shè)用地 平方米 /人。哈爾濱太平國際機(jī)場進(jìn)出港旅客達(dá)到 萬人次／年，已有 23 家國內(nèi)外航空公司在哈爾濱機(jī)場投入運(yùn)營，開通國內(nèi)、國際航線 82 條，通航城市 47 個。其中，國內(nèi)旅游業(yè)務(wù)收入 億元，增長 %；國際旅游創(chuàng)匯 億美元，下降 %。全市土地面積 萬平方公里，其中，市區(qū)面積 7086 平方公里，轄 8區(qū) 10 縣 (市 )。為了實(shí)現(xiàn)這個目標(biāo)，國家主要從三方面采取措施：第一，通過?營業(yè)稅優(yōu)惠政策?調(diào)整來抑制投資需求和投機(jī)需求；第二，通過?二套房貸利率?等信貸政策調(diào)整來抑制?炒房?資金供給；第三，通過打擊炒地、囤地、囤房 行為，增加保障性住房和普通商品住房有效供給來降低住房成本、增加商品房供應(yīng)量。未來幾年隨著舊城改造、城鎮(zhèn)化建設(shè)步伐加大因素的影響，未來黑龍江省房地產(chǎn)成交量將呈現(xiàn)繼續(xù)上升的趨勢。經(jīng)濟(jì)回暖趨勢強(qiáng)勁，其中 2021 年（ 110 月份 ）第一產(chǎn)業(yè)增加值為 億元，比上年同期增加%，第二產(chǎn)業(yè)增加值為 ，比上年同期增加 %，第三產(chǎn)業(yè)增加值為 2075，比上年同期增加 %， 2021 年 110 月分實(shí)現(xiàn)地方財政收入 億元，比上年同期增長 %，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 11496 元和農(nóng)村居民人均純收入 5961 元，分別比上年增長 %與 6%； 全省城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)性支出 7983 元和農(nóng)村居民人均生活消費(fèi) 哈爾濱北 20地塊前期策劃報告 2 支出 2690 元，分別增長 11%。 2021 年全年實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值 哈爾濱北 20地塊前期策劃報告 1 （ GDP） 億元，在各省自治區(qū)中排名 17 位，按可比價格計(jì)算比上年增長 %，連續(xù)五年保持 %以上的增幅，整體經(jīng)濟(jì)繼續(xù)在較高增長平臺運(yùn)行。黑龍江全長 43700 公里，僅次于長江、黃河，列我國第三，是著名的國際界河。礦產(chǎn)資源品種多、儲量大、質(zhì)地優(yōu)良、分布集中、易于采選。 哈爾濱北 20 地塊前期策劃報告 16 自然資源 黑龍江省幅員遼闊，基本地貌特征是五山、一水、一草、三分田，表現(xiàn)為南北兩大山地，東西兩大平原，山勢緩和，平原廣闊。 一個重要的信號就是本輪宏觀調(diào)控采取的手段與以往截然不同，強(qiáng)調(diào)通過增加供應(yīng)來調(diào)節(jié)市場，而非以往慣用的抑制需求。 中央經(jīng)濟(jì)工作會議指出，要增加普通商品住房供給，支持居民自住和改善性購房需求 國家五部委通知：對開發(fā)商拿地首付至少 50% 的限制。 （ 2） ?要把解決符合條件的農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口逐步在城鎮(zhèn)就業(yè)和落戶作為推進(jìn)城鎮(zhèn)化的重要任務(wù)，放寬中小城市和城鎮(zhèn)戶籍限制，提高城市規(guī)劃水平，加強(qiáng)市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，完善城市管理，全方位提高城鎮(zhèn)化發(fā)展水平。其中，國內(nèi)貸款 11293 億元，增長 %；利用外資 470 億元，下降 %；企業(yè)自籌資金 17906 億元，增長 %；其他資金 27459億元，增長 %。其中，商品住宅完成投資 25619億元，增長 %，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為 %，此前業(yè)界預(yù)測 2021 年房地產(chǎn)投資增長在 10%以內(nèi)甚至出現(xiàn)負(fù)增長，全年 %的增長遠(yuǎn)遠(yuǎn)好于 08 年預(yù)期。 ? 三駕馬車之 —— 年社會消費(fèi)情況 從 08 年到 09 年，社會消費(fèi)品零售總額整體呈上升趨勢， 但是上升 哈爾濱北 20 地塊前期策劃報告 8 幅度不大，主要原因是彈性較高的服務(wù)性消費(fèi)的走低。 經(jīng)營特色：高、中、低檔商品，特色食品。本次前期策劃報告憑借華業(yè)行多年房地產(chǎn)市場調(diào)研經(jīng)驗(yàn)與市場分析判斷，對現(xiàn)有地產(chǎn)政策、宏觀經(jīng)濟(jì)等做了嚴(yán)密 的分析與調(diào)研。 北京華業(yè)行房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司 二零一零年一月 哈爾濱北 20 地塊前期策劃報告 2 目 錄 第一章 全國宏觀經(jīng)濟(jì)、房地產(chǎn)與政策發(fā)展 ..................... 5 第一節(jié) 全國 宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展 .................................. 5 一、 全國宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展 ................................ 5 二、 全國房地產(chǎn)市場 .................................. 8 第二節(jié) 全國宏觀經(jīng)濟(jì)政策及房地產(chǎn)政策 .................... 11 一、 宏 觀經(jīng)濟(jì)政策及房地產(chǎn)政策 ....................... 11 二、 宏觀市場環(huán)境解析 理性看待市場 .................. 13 第二章黑龍江省宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境及房地產(chǎn)發(fā)展綜述 ............... 15 第一節(jié) 黑龍江省宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境 ............................ 15 一、 黑龍江省概括 ................................... 15 二、 黑龍江省宏觀經(jīng)濟(jì)狀況 ............................ 0 第二節(jié) 黑龍江房地產(chǎn)發(fā)展綜述 .............................. 2 一、 黑龍江省房地產(chǎn)市場狀況 .......................... 2 二、 黑龍江省房地產(chǎn)市場解析 .......................... 5 第三章 哈爾濱宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境及房地產(chǎn)發(fā)展綜述 ................ 6 第一節(jié)、哈爾濱宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境 ............................... 6 一、 哈爾濱城市概括 .................................. 6 二、 哈爾濱城市規(guī)劃 ................................. 11 三、 哈爾濱宏觀環(huán)境與規(guī)劃解析 ....................... 16 第二節(jié)、哈爾濱城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展概括 .......................... 17 一、 哈爾濱地區(qū)生產(chǎn)總值 ............................. 17 二、 哈爾濱市區(qū)域財政收入 ........................... 18 三、 哈爾濱市社會消費(fèi)品零售總額 ..................... 19 四、 哈爾濱市城市居民家庭年人均可支配收入 ........... 19 五、 哈爾濱市固定資產(chǎn)投資 ........................... 20 六、 哈爾濱宏觀經(jīng)濟(jì)狀況評述 ......................... 21 第三節(jié) 哈爾濱房地產(chǎn)市場概括 ............................ 21 一、 房地產(chǎn)開發(fā)投資情況 ............................. 21 二、 新建商品房銷售總體情況 ......................... 22 三、土地市場情況 .................................... 27 第四章 哈爾濱區(qū)域調(diào)研 .................................. 30 第一節(jié) 哈爾濱市在售項(xiàng)目 ................................ 30 一、周邊項(xiàng)目調(diào)研表 .................................. 30 二、產(chǎn)品類型分析 .................................... 30 三、戶型面積與銷售狀況 .............................. 31 第二節(jié) 哈西新區(qū)北 20 地塊周邊調(diào)研與分析 ................. 32 一、哈西新區(qū)概括 .................................... 32 二、哈爾濱西客站的戰(zhàn)略地位 .......................... 36 三、哈西新區(qū)重點(diǎn)項(xiàng)目調(diào)研 ............................ 40 四、重點(diǎn)項(xiàng)目橫向縱向?qū)Ρ确治? ........................ 50 哈爾濱北 20 地塊前期策劃報告 3 第三節(jié) 群力新區(qū)區(qū)域分析 ................................ 51 一、群力新區(qū)概括 .................................... 51 二、交通優(yōu)勢 ........................................ 52 三、群力新區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施 ................................ 53 四、景觀優(yōu)勢 .......