【文章內(nèi)容簡介】 項的備忘等股東合意架構(gòu)及切實有效的執(zhí)行步驟，為我司與京投在軌道物業(yè)領(lǐng)域的合7 作開創(chuàng)了成功 經(jīng)驗，極大提升了我司與萬科合作的信任度和默契度， 顯示了我司在公開市場獲取 項目上的戰(zhàn)斗力和競爭力。 郭公莊的一級開發(fā)單位為豐臺土儲，通過分管部門的基礎(chǔ)工作和自身努力，最終在上市方式中及招標(biāo)文件中形成對我司最有利的上市條件。前置條件上：通過與城建院、相關(guān)部門的溝通，安全措施、 減振降噪措施條款的 必要性與落實是安全建設(shè)本項目的的巨大保障；郭公莊的兩塊市政用地不納入上市范圍；通過努力，地塊為帶方案整地塊上市，競爭對手已大大減少。具體地塊規(guī)劃條件上：幼兒園按千人指標(biāo)為約 5600 平方米，借無法落實在方案中和別的區(qū)域中之由，最終確定非出讓的幼兒園面積為 3600 平方米，在 總規(guī)不突破情況下，直接增加 1838 平方米的可售面積。 從外部來說，依托 京投公司扎實 的基礎(chǔ)工作，及時獲取大量的方案、指標(biāo)、規(guī)劃條件與上市指標(biāo)等指標(biāo)。郭公莊五期項目歷經(jīng) 至 容積率方案的數(shù)次變化、上蓋成本的歸屬、上市規(guī)劃指標(biāo)變動、還建郭公莊村的面積變化、公租房規(guī)模從 15%至 25 萬平方米的多次變化、土地出讓方式的變化、上市條件發(fā)生的重大變化，均迅速有效地由分管部門組織公司多部門的方案研討、建造標(biāo)準(zhǔn)、成本提供、營銷方案等可研基礎(chǔ)資料的提供，為公司提供了決策依據(jù)。 從內(nèi)部來說，在分管部門 為節(jié)省公司費用， 自行全 程撰寫標(biāo)書的前提下，對投標(biāo)設(shè)計方案、投標(biāo)關(guān)鍵文件的撰寫、成稿以及聯(lián)合體三方的資料文件等眾多繁瑣的具體細(xì)節(jié)工作，全面關(guān)注，形成無差錯的投標(biāo)文件零失誤制度，保證投標(biāo)文件的有效性。 總體上，郭公莊五期上蓋項目上市規(guī)劃建筑面積達(dá) 萬平方米，這是自 2020 年初來廣營 1 號地 66 萬平方米以來迄今建筑面積最大的一塊一宗兼容居住用地的地塊， 上市 公告之后在業(yè)內(nèi)引起了較大的震動效應(yīng)，按當(dāng)時媒體報道的業(yè)內(nèi)猜測，該地塊總價有望超過 40億元。通過創(chuàng)新性努力并在溢價率極低的情況下通過有效的投標(biāo)文件，僅以 億元成功中標(biāo)了郭公 莊五期上蓋項目，從而完成了公司 2020 年重點戰(zhàn)略項目的獲取，使公司在軌道物業(yè)開發(fā)方面邁出了重要一步，為公司軌道物業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的實現(xiàn)奠定了重要基礎(chǔ)。 海南 香水灣項目 是 2020 年度公司斬獲的又一優(yōu)質(zhì)土地資源 項目 ， 位于中國稀缺的北緯18 度以南熱帶海岸 香水灣，項目緊鄰大海，擁有清澈到底的海水，潔白的沙灘，景觀優(yōu)美，屬于少有的熱帶稀缺優(yōu)質(zhì)資源，符合我司三大戰(zhàn)略產(chǎn)品 景觀地產(chǎn)的戰(zhàn)略方向。同時，項目獲取成本為 150 萬 /畝，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于具有一定可比意義的葛洲壩集團(tuán)土福灣項目 440 萬 /畝的獲取價格，符合我司資金成本較高，追求高毛 利項目，低成本獲取土地的策略。由于是我司進(jìn)軍海南的第一個項目，為確保項目經(jīng)濟(jì)評價的客觀準(zhǔn)確，摸清宗地的具體情況，先后多次派8 人前往當(dāng)?shù)剡M(jìn)行全面的市場調(diào)研和盡職調(diào)查，最終全面地摸清了項目的具體情況 ，為全面評估項目可行性奠定了重要基礎(chǔ)。同時，為爭取對我司有利的商務(wù)條件，積極地有策略地與合作方展開談判。經(jīng)艱苦努力，由最初對方要求的溢價入股最終談到平價入股，由從對方最初要求的 49%利潤分配權(quán)最終談到 45%，為我司利益的爭取做出了最大限度的努力，有效地降低了我司的投資風(fēng)險。最終與合作方達(dá)成一致意見并順利簽署了合作協(xié)議 ，為我司景觀地產(chǎn)的開發(fā)增添了濃重的一筆。 無錫項目是 符合我司景觀物業(yè)發(fā)展的典型項目，具有 容積率低、環(huán)境優(yōu)美 的特點 。同時，項目具有成本低的特點。在項目獲取過程中，當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)的資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓政策偏緊、審批環(huán)節(jié)復(fù)雜且嚴(yán)格，這些因素也使得交易對方借此作為談判籌碼，對我方增加了極大的壓力和障礙。因正式交易前所需解決的問題，包括項目用地性質(zhì)及年限變更、項目公司債權(quán)債務(wù)清理等問題較多，解決問題所需時間較長，為實現(xiàn)抓住交易機會及保證為抓住交易機會所支出的意向金等資金安全的目標(biāo)，全程監(jiān)控正式交易前各問題解決步驟并給予積極配合，同時 考慮資金安全，辦理了項目用地抵押、股權(quán)質(zhì)押等相關(guān)工作，特別需要提出的是，在之前沒有土地抵押給公司的先例下，與相關(guān)主管部門進(jìn)行充分溝通與協(xié)調(diào)，最終獲得主管部門支持，突破萬難，完成了項目用地抵押登記，為公司交易前支出資金的安全性提供了有力保證。由于本項目歷史較長，需解決的前提問題較多，為保證交易最終完成，經(jīng)公司領(lǐng)導(dǎo)同意，確定了分階段完成交易的方案，并確定了各階段的工作目標(biāo)和原則，為保證各階段工作順利、按時完成，全程監(jiān)控、配合，多次組織并協(xié)調(diào)法律、財務(wù)、評估 中介機構(gòu)進(jìn)場進(jìn)行盡職調(diào)查及審計評估工作，對中介機構(gòu)進(jìn)場后發(fā)現(xiàn)的相關(guān)問題及時商議解決方法，以推進(jìn)各項工作順利進(jìn)行。在解決問題的同時，與交易對方不分晝夜，艱苦談判，最終達(dá)成為完成交易的一系列協(xié)議及其他法律文件。就完成交易的公司內(nèi)部審批環(huán)節(jié)，各收購階段的資金需求等與公司財務(wù)部、法務(wù)部、董事會辦公室等相關(guān)部門充分溝通協(xié)調(diào)，提前準(zhǔn)備相關(guān)文件和材料，及時提交總裁會會議、董事會會議審議并決策，執(zhí)行、監(jiān)督落實決策結(jié)果。 2020 年 6 月， 就 鄂爾多斯項目 圣燈公園占地 畝占地的土地補償與土地置換方式經(jīng)協(xié)調(diào)合作方與當(dāng)?shù)卣?次溝通，使占地問題得到了有效解決。 同時 組織參加了 鄂爾多斯新增 項目的 掛牌出讓活動 并順利獲取了目標(biāo)項目。 根據(jù)公司賦予的投后管理職能 ， 2020 年在項目獲取的同時依然 積極展開項目投后管理相關(guān)工作，對項目后期的運作以投資為核心進(jìn)行監(jiān)控和提供協(xié)助，為確保項目的順利推進(jìn)提供保障。 9 例如 為確保公司重點戰(zhàn)略 郭公莊 項目的順利推進(jìn)，積極推進(jìn)了項目前期涉及的各項工作。首先，積極與項目合作方進(jìn)行溝通和協(xié)調(diào)，為項目的順利推進(jìn)創(chuàng)造基礎(chǔ)。由于本項目涉及京投、萬科兩個合作方，不同股東對項目推進(jìn)的看法如不能流暢溝通和迅速達(dá)成一致勢必將大大 影響項目的開發(fā)進(jìn)程，為此積極展開了相關(guān)工作，對項目涉及的重大問題進(jìn)行了有效溝通；其次，就對項目影響較大的公租房和還建公建積極展開與有關(guān)單位的溝通工作，特別是積極爭取公租房盡早付款和融資事宜，降低資金成本，為多渠道低成本融資提供一定經(jīng)驗；第三，就項目規(guī)劃定位和方案進(jìn)行緊密跟蹤，定位和規(guī)劃是項目成敗的基礎(chǔ)，為確保與市場契合保證定位準(zhǔn)確，規(guī)劃合理做多了大量的工作。 對于非公開市場獲取的項目由于其存在歷史背景的發(fā)雜性及合作股東關(guān)系的多樣性等特點，投資管理工作的開展難度加大。如上海 107 酒店收購?fù)瓿珊?就更換原酒店管理 公司事項，先與原酒店管理公司商討繼續(xù) 管理酒店及相應(yīng)條款變更，在雙方未達(dá)成一致條件下，通過艱苦的溝通與談判免除了根據(jù)原始管理合同 Jumeirah 酒店管理公司可以處罰 107 酒店的600 萬美元賠償金，零代價 解除了原酒店管理合同，同時，經(jīng)過多家酒店管理公司比對，根據(jù)公司決策與凱悅酒店管理公司商討酒店管理事項，過程中就技術(shù)支持、管理費、管理人員安排、商標(biāo)使用等事項與酒店管理公司多次溝通與談判，并隨時就相關(guān)情況通報合作方并取得其同意，另就此取得原貸款行同意，最終完成了一攬子酒店管理協(xié)議及相關(guān)法律文件的簽署工作，在控制了 法律風(fēng)險及糾紛的發(fā)生前提下，為工程建設(shè)和酒店的順利開業(yè)爭取到了寶貴時間。 同時，由于 項目建設(shè)資金需求的緊急，但又受限于原貸款行及我司制度制約，積極協(xié)調(diào)取得合作方擔(dān)保、原貸款行同意等，配合完成項目所需資金提供手續(xù)。在項目資金壓力巨大的情況下，全力配合項目公司貸款重組，就此多次與股東方及原貸款銀行進(jìn)行溝通以推進(jìn)貸款重組進(jìn)程。同時，為盡快落實分立及換股步驟，組織律師事務(wù)所、會計師事務(wù)所及其他中介機構(gòu)進(jìn)一步細(xì)化和明確了公司分立的法律、稅務(wù)方案，協(xié)調(diào)其他兩方股東（香港禮東、Trillion Full）以指導(dǎo) 10 108 酒店相關(guān)負(fù)責(zé)人配合盡職調(diào)查工作，為公司分立做好資產(chǎn)分拆、債權(quán)債務(wù)分割的充分準(zhǔn)備。 類似的投后管理工作 紛繁復(fù)雜、 不勝枚舉，已經(jīng)成為了我日常工作的重要組成部分。 2020 年， 在郭公莊項目順利獲取后，為公司全年業(yè)績需要，積極展開了資產(chǎn)處置相關(guān)工作。對公司資產(chǎn)進(jìn)行了整理，就重點項目與潛在合作伙伴進(jìn)行了接洽。其中，長沙和寧波 2 號樓 項目中為努力達(dá)成協(xié)議，帶領(lǐng)相關(guān)人員對我司項目的開發(fā)狀況進(jìn)行了全面摸底，10 對我司可承受的底線進(jìn)行了評估，并與買家進(jìn)行了艱苦的談判工作。雖然資產(chǎn)處置由于種種原因未能達(dá)成協(xié)議，但經(jīng)過