【正文】 體運營情況而言，則難言樂觀。 二、 對過 去年工作的反思 如果單純的就 公司董事會 下達(dá)的工作目標(biāo)完成情況而言，工作完成情況較好，不僅在新增土地儲備的工作中獲得 了滿分，在 配合公司完成利潤籌劃指標(biāo)及維護項目公司整體運營穩(wěn)定，解決疑難問題的工作中也均取得了不俗的成績 。其中，長沙和寧波 2 號樓 項目中為努力達(dá)成協(xié)議，帶領(lǐng)相關(guān)人員對我司項目的開發(fā)狀況進行了全面摸底，10 對我司可承受的底線進行了評估，并與買家進行了艱苦的談判工作。 2020 年， 在郭公莊項目順利獲取后，為公司全年業(yè)績需要，積極展開了資產(chǎn)處置相關(guān)工作。同時，為盡快落實分立及換股步驟，組織律師事務(wù)所、會計師事務(wù)所及其他中介機構(gòu)進一步細(xì)化和明確了公司分立的法律、稅務(wù)方案，協(xié)調(diào)其他兩方股東（香港禮東、Trillion Full）以指導(dǎo) 10 108 酒店相關(guān)負(fù)責(zé)人配合盡職調(diào)查工作，為公司分立做好資產(chǎn)分拆、債權(quán)債務(wù)分割的充分準(zhǔn)備。 同時，由于 項目建設(shè)資金需求的緊急，但又受限于原貸款行及我司制度制約，積極協(xié)調(diào)取得合作方擔(dān)保、原貸款行同意等，配合完成項目所需資金提供手續(xù)。 對于非公開市場獲取的項目由于其存在歷史背景的發(fā)雜性及合作股東關(guān)系的多樣性等特點，投資管理工作的開展難度加大。首先，積極與項目合作方進行溝通和協(xié)調(diào)，為項目的順利推進創(chuàng)造基礎(chǔ)。 根據(jù)公司賦予的投后管理職能 ， 2020 年在項目獲取的同時依然 積極展開項目投后管理相關(guān)工作，對項目后期的運作以投資為核心進行監(jiān)控和提供協(xié)助，為確保項目的順利推進提供保障。 2020 年 6 月， 就 鄂爾多斯項目 圣燈公園占地 畝占地的土地補償與土地置換方式經(jīng)協(xié)調(diào)合作方與當(dāng)?shù)卣?次溝通，使占地問題得到了有效解決。在解決問題的同時，與交易對方不分晝夜，艱苦談判，最終達(dá)成為完成交易的一系列協(xié)議及其他法律文件。因正式交易前所需解決的問題，包括項目用地性質(zhì)及年限變更、項目公司債權(quán)債務(wù)清理等問題較多，解決問題所需時間較長，為實現(xiàn)抓住交易機會及保證為抓住交易機會所支出的意向金等資金安全的目標(biāo)，全程監(jiān)控正式交易前各問題解決步驟并給予積極配合，同時 考慮資金安全，辦理了項目用地抵押、股權(quán)質(zhì)押等相關(guān)工作，特別需要提出的是，在之前沒有土地抵押給公司的先例下，與相關(guān)主管部門進行充分溝通與協(xié)調(diào)，最終獲得主管部門支持，突破萬難，完成了項目用地抵押登記，為公司交易前支出資金的安全性提供了有力保證。同時，項目具有成本低的特點。最終與合作方達(dá)成一致意見并順利簽署了合作協(xié)議 ，為我司景觀地產(chǎn)的開發(fā)增添了濃重的一筆。同時，為爭取對我司有利的商務(wù)條件，積極地有策略地與合作方展開談判。同時，項目獲取成本為 150 萬 /畝，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于具有一定可比意義的葛洲壩集團土福灣項目 440 萬 /畝的獲取價格，符合我司資金成本較高，追求高毛 利項目，低成本獲取土地的策略。通過創(chuàng)新性努力并在溢價率極低的情況下通過有效的投標(biāo)文件，僅以 億元成功中標(biāo)了郭公 莊五期上蓋項目，從而完成了公司 2020 年重點戰(zhàn)略項目的獲取，使公司在軌道物業(yè)開發(fā)方面邁出了重要一步，為公司軌道物業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的實現(xiàn)奠定了重要基礎(chǔ)。 從內(nèi)部來說，在分管部門 為節(jié)省公司費用， 自行全 程撰寫標(biāo)書的前提下，對投標(biāo)設(shè)計方案、投標(biāo)關(guān)鍵文件的撰寫、成稿以及聯(lián)合體三方的資料文件等眾多繁瑣的具體細(xì)節(jié)工作，全面關(guān)注，形成無差錯的投標(biāo)文件零失誤制度，保證投標(biāo)文件的有效性。 從外部來說，依托 京投公司扎實 的基礎(chǔ)工作，及時獲取大量的方案、指標(biāo)、規(guī)劃條件與上市指標(biāo)等指標(biāo)。前置條件上：通過與城建院、相關(guān)部門的溝通，安全措施、 減振降噪措施條款的 必要性與落實是安全建設(shè)本項目的的巨大保障；郭公莊的兩塊市政用地不納入上市范圍；通過努力，地塊為帶方案整地塊上市，競爭對手已大大減少。在與京投、北京萬科接洽時，與三方進行了深入溝通，克服了我司與京投、萬科相比較在資金、開發(fā)能力不占顯著優(yōu)勢所帶來的各種談判困難，以及投標(biāo)前項目信息反復(fù)變化、合作方意見短時間內(nèi)難以完全統(tǒng)一的挑戰(zhàn)，快速準(zhǔn)確反應(yīng)，及時地推動聯(lián)合體成員各自及共同的決策進程，在保障我司利益及信息披露合規(guī)的前提下，系統(tǒng)建立了聯(lián)合投標(biāo)、項目后續(xù)合作、決策管理相關(guān)重大事項的備忘等股東合意架構(gòu)及切實有效的執(zhí)行步驟，為我司與京投在軌道物業(yè)領(lǐng)域的合7 作開創(chuàng)了成功 經(jīng)驗，極大提升了我司與萬科合作的信任度和默契度， 顯示了我司在公開市場獲取 項目上的戰(zhàn)斗力和競爭力。 在 京投公司領(lǐng)導(dǎo)和分管部門的全力支持下， 郭公莊項目合作伙伴的選擇上 進行了大量的對外接觸和接洽。 2020 年是優(yōu)質(zhì)地塊競爭激烈，普通地塊少數(shù)企業(yè)關(guān)注的時期，郭公莊五期地鐵上蓋項目因位于四環(huán)外與五環(huán)之間、總部基地附近與地鐵 9 號線郭公莊站上蓋，具有 一定的區(qū)位和交通優(yōu)勢。 但 2020 年下半年北京推出的商品住宅用地出讓新規(guī)，對于我們獲取郭公莊地塊無疑又增加了非常大的障礙，該新規(guī)一是原則上單宗商品住宅用地的出讓面積控制在 10 公頃左右，建筑規(guī) ?？刂圃?20 萬平方米左右，二是對于企業(yè)拿地規(guī)模進行適當(dāng)限制，一級開發(fā)資質(zhì)的企業(yè)在 6 個月內(nèi)的商品住房拿地規(guī)模原則上不超過 40 萬建筑平方米，其他企業(yè)原則上不超過 20 萬建筑平方米。在公司內(nèi)部，積極協(xié)調(diào)和要求分管部門扎扎實實地展開項目經(jīng)濟可行性評價的各項工作。在新年伊始，董事會和總裁會下達(dá)了確保萬無一失、低成本地獲取該項目的任務(wù)，在北京土地市場公開透明的環(huán)境下，該任務(wù)的艱巨性巨大。項目位于西南四環(huán)與五環(huán)之間，地 上總建筑規(guī)模達(dá) 萬平方米，具有位置好、規(guī)模大的特點。年底為實現(xiàn)公司利潤開展了對公司既有項目（長沙）和物業(yè)（寧波 2 號樓）進行處置以完成董事會對經(jīng)營層利潤考核指標(biāo)的工作。這樣的壓力不僅影響了各個項目本身的資金、利潤狀況，同時也影響了公司整體的資金籌措和利潤規(guī)劃。 而項目公司的整體運營工作則顯得紛繁復(fù)雜，由于此次政府下決心采用組合方式調(diào)控，在銷售和資金兩端對于房地產(chǎn)企業(yè)施加了強大壓力。 根據(jù) 年初董事會定下的考核指標(biāo) ： 新增軌道交通車輛段用地一宗、新增其他土地儲備一宗 （兩項任務(wù)占董事會對經(jīng)營層考核分?jǐn)?shù)的 45%） 。在宏觀政策打壓 、 缺乏正確的微觀經(jīng)濟政策引導(dǎo)的情況下 ,以及 上半年 樓市量價未 出現(xiàn) 明顯下降的情況下， 開發(fā)商 抱定未來政策必然 放松的 樂觀預(yù)期， 仍然在不斷地競爭出手拿地。 2020 年初，雖然房地產(chǎn)調(diào)控 政策已經(jīng)日趨深入，但是全國的樓市和土地市場的降溫仍然經(jīng)歷了一個較為漫長的過程。 主要負(fù)責(zé) 獲取新項目，增加 公司土地儲備，特別是 務(wù)必 軌道交通上蓋郭公莊項目 ，確立公司軌道 物業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略 的職責(zé)。 同時 依托大股東在軌道交通建設(shè)領(lǐng)域的優(yōu)勢資源和公司成熟的開 發(fā)經(jīng)驗是公司發(fā)展軌道交通物業(yè)的根本 。雖然，該項目最終因河北省方面原因未能順利簽署，但是已經(jīng)完成的大量工作為以后展開該項目的深入接洽奠定了重要基礎(chǔ)，同時也為類似項目的合作提供了豐富的有價值的經(jīng)驗。 并在京投公司的大力協(xié)調(diào)和規(guī)委，城建設(shè)計院的支持下，預(yù)留了 M6東小營車輛段向東延伸的預(yù)留接口條件，為燕郊項目的開展夯實了硬件基礎(chǔ)。期間公司還組織廊坊相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)赴上海考察全國首條省際軌道交通項目。燕郊項目以 其超大體量、絕佳區(qū)域位置和難以估量的價值提升空間，充分契合公司大力發(fā)展軌道物業(yè)和快速提升優(yōu)質(zhì)項目儲備的戰(zhàn)略。這些環(huán)節(jié)少有考慮不周之處便有可能對項目后期的實施帶來重大隱患。該項目涉及土地一級開發(fā)、二級開發(fā)、軌道建設(shè)等內(nèi)容，工作內(nèi)容極其復(fù)雜，具有相當(dāng)挑戰(zhàn)性。 為保持業(yè)務(wù)發(fā)展后勁，持續(xù)推動公司業(yè)務(wù)持續(xù)發(fā)展， 關(guān)注優(yōu)質(zhì)的潛在土地資源是工作中的常態(tài)。 在幾乎與該項目失之交臂之際，通過 對交易方案的進一步優(yōu)化，終于與轉(zhuǎn)讓方達(dá)成的一致，快速完成了收購工作。 4 2020 年 ，另一個 通過股權(quán)收購方式 獲取的高端城市綜合 體項目為 臺灣會館項目 ， 該項目的獲取 為我司在 CBD 核心區(qū)開發(fā)建設(shè)又一個地標(biāo)性建筑奠定了基礎(chǔ)。由于該項目具有交易方涉外、承繼境外銀團貸款、交易結(jié)構(gòu)異常復(fù)雜、股轉(zhuǎn)后續(xù)的分 立和換股步驟程序復(fù)雜，無經(jīng)驗可循，同時須更換 107 酒店的管理公司、工程的資金需求量大等一系列因素相互交錯影響的特點，在這種龐雜紛繁的局面下，經(jīng)過與上海市商委、外管局、稅務(wù)局、工商局、原貸款行、相關(guān)咨詢機構(gòu)及各交易方多輪充分溝通基礎(chǔ)上，制定了 詳細(xì)的收購 工作計劃，并按工