【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展 , 龍洲灣新 區(qū)的區(qū)位優(yōu)勢(shì)逐漸顯露出來(lái)，已經(jīng)形成了水、陸全方位立體交通體系。這一切都 為 龍洲水岸景區(qū) 旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展創(chuàng)造了良好的交通條件。 龍洲水岸景區(qū) 將逐步成為重慶數(shù)百萬(wàn)市民周末休閑度假的理想目的地。 （ 3）隨著重慶市基礎(chǔ)設(shè)施的完善、直航線路的增加，同時(shí)旅游產(chǎn)品、休閑度假設(shè)施的相繼開(kāi)發(fā)，重慶高消費(fèi)客源的構(gòu)成進(jìn)一步拓展，逐漸構(gòu)成以精品觀光游客、高檔休閑游客，高檔商務(wù)游客為主、專項(xiàng)旅游游客為輔的多元發(fā)展格局。預(yù)計(jì) 到 2021年， 重慶 入境旅游者突破 100萬(wàn)人次，國(guó)內(nèi)旅游者超過(guò)1億人次，旅游總收入 600億元人民幣以上。 這些變化均為擬建設(shè)的 龍洲水岸景區(qū) 提供了客源保證。 （ 4） 龍洲水岸景區(qū) 旅游資源的差異性及不 可替代性，使 龍洲水岸景區(qū) 旅游發(fā)展有較強(qiáng)的持續(xù)性。在人文景觀方面， 龍洲水岸景區(qū) 凝聚了三峽風(fēng)情與巴渝文化，體現(xiàn)了人與自然和諧統(tǒng)一。在總體布局方面突現(xiàn)自然山水格局，基地內(nèi)地形高差變化強(qiáng)烈，沿江一側(cè)的岸際線變化豐富，在基地的不同豎向高度和平面位置上，對(duì)外景觀視線可以組織出遠(yuǎn)眺，近觀、俯視、環(huán)顧，對(duì)景等各種視線類型 ， 龍洲水岸景區(qū) 景觀在重慶市現(xiàn)有景觀中獨(dú)具特色。 景區(qū)游客與旅游綜合收入預(yù)測(cè) 根據(jù) 2021 年重慶市旅游業(yè)統(tǒng)計(jì)公報(bào) ， 重慶市 2021 年 共接待海內(nèi)外旅游者 萬(wàn)人次，同比增長(zhǎng) %， 總收入為 億元人民幣 ， 人均綜龍洲水岸旅游基礎(chǔ)設(shè)施及配套工程可行性研究報(bào)告 15 合旅游收入為 500 元 /人。根據(jù)重慶市巴南區(qū) 2021 年 度政府工作報(bào)告（ 2021年 2 月 8 日 在重慶市巴南區(qū)第十六屆人民代表大會(huì)第一次會(huì)議上）， 2021 年巴南區(qū)接待旅客 245 萬(wàn)人次，旅游總收入 億元， 人均綜合旅游收入為 392元 /人 。綜合考慮與旅游服務(wù)單位（如旅行社）收入分成情況及本景區(qū)資源配置情況，外地旅游者 人均綜合旅游收入確定為 250 元 /人，巴南區(qū)及重慶主城區(qū)人均綜合旅游收入為 100 元 /人。巴南區(qū)休閑市民按 20 萬(wàn)人次計(jì)算，重慶主城區(qū)休閑市民按 10 萬(wàn)人次計(jì)算， 外地旅游者按 巴南區(qū) 2021 年接待旅客 10%計(jì)算，龍洲景區(qū)（包括 **公司 、旅游設(shè)施租賃單位、旅游設(shè)施受讓單位）年旅游人次及年綜合旅游收入預(yù)測(cè)如下： 序號(hào) 游客類別 人次 （萬(wàn)人次） 收入標(biāo)準(zhǔn) （元 /人） 年收入 （萬(wàn)元） 1 巴南區(qū)休閑市民 20 100 2021 2 重慶主城區(qū)休閑市民 10 100 1000 3 外地旅游者 250 6125 4 合 計(jì) 9125 **公司 年平均經(jīng)營(yíng)收入 4316 萬(wàn)元（根據(jù)備查文件 4 測(cè)算），約為景區(qū)綜合旅游 收入 47%，因此本項(xiàng)目市場(chǎng)發(fā)展空間較大。 項(xiàng)目市場(chǎng)研究結(jié)論 隨著重慶市旅游業(yè)的持續(xù)發(fā)展，來(lái)渝旅游人數(shù)的不斷增加，將擴(kuò)大旅游基礎(chǔ)設(shè)施及接待設(shè)施的客源基數(shù)；隨著巴南區(qū)政府打造 “巴南區(qū)短程都市濱江休閑旅游長(zhǎng)廊 ”戰(zhàn)略的實(shí)施， 龍洲水岸 的品牌優(yōu)勢(shì)和服務(wù)優(yōu)勢(shì)將吸引更多高素質(zhì)重慶本地游客，同時(shí)對(duì)接待設(shè)施、服務(wù)水平也提出了更高的要求；隨龍洲水岸旅游基礎(chǔ)設(shè)施及配套工程可行性研究報(bào)告 16 著龍洲灣新區(qū)的開(kāi)發(fā)（容納 10萬(wàn)人）以及 整個(gè)巴南區(qū)行政機(jī)關(guān)將在 2021年前搬遷到龍洲灣新區(qū)， 龍洲水岸景區(qū) 將有一批龐大而穩(wěn)定的客源 。通過(guò)以上分析，可以看出 龍洲水岸景區(qū) 的開(kāi)發(fā)有著較大的市場(chǎng)空間。 龍洲水岸旅游基礎(chǔ)設(shè)施及配套工程可行性研究報(bào)告 17 第四章 景區(qū)內(nèi)景點(diǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)及內(nèi)容 一、景區(qū)內(nèi)景點(diǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì) （一）規(guī)劃設(shè)計(jì)指導(dǎo)思想 以打造巴南區(qū)濱江帶的優(yōu)美景觀，提升濱水公共空間的人文活力，創(chuàng)造拉動(dòng)巴南區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展契機(jī)為主線，將龍洲水岸濱江景觀帶打造成為集生態(tài)保護(hù)、休閑娛樂(lè)、游覽觀光和風(fēng)貌展示為一體的，把人工與自然景觀、各類景觀空間、各項(xiàng)功能活動(dòng)有機(jī)組合在一起，使具有復(fù)合使用功能的城市濱江公共空間系統(tǒng)。 （二）設(shè)計(jì)原則 景觀性原則 —— 濱水地帶作為城市意象五要素之一的邊緣是形成城市意象和景觀特色的重要地段。構(gòu)建濱江優(yōu)美景觀要把握以下幾個(gè)方面： （ 1） 自然與人工要素的結(jié)合：濱水區(qū)內(nèi)建筑物、構(gòu)筑物應(yīng)與自然地形背景、水體植被形成和諧的總體關(guān)系，在此前提下可有局部對(duì)比變化，從而達(dá)到“對(duì)比統(tǒng)一”的目標(biāo)。 （ 2）景觀序列的組織：根據(jù)規(guī)劃區(qū)域內(nèi)沿江地形地貌布局各具特色的建筑內(nèi)外部空間，使得人工空間和自然領(lǐng)域相互交錯(cuò)，組織景觀，開(kāi)成各具特色的場(chǎng)所，并組合成富有節(jié)奏韻律的景觀序列。 （ 3）岸際輪廓線的控制：組織疏密有序、剛?cè)岵?jì)、層次分明的岸際輪廓線。 集約性原則 —— 結(jié)合地形相對(duì)集中地布置建筑空間及外部場(chǎng)地，聚集龍洲水岸旅游基礎(chǔ)設(shè)施及配套工程可行性研究報(bào)告 18 人氣、創(chuàng)造活力。重點(diǎn)處理上述地段的地質(zhì)災(zāi)害防護(hù)設(shè)施和城 市基礎(chǔ)設(shè)施，此外的其它地段則設(shè)置對(duì)自然災(zāi)害防護(hù)等級(jí)要求較低的步行系統(tǒng)和休閑設(shè)施為主，這樣既為市民提供了更豐富的空間體驗(yàn)，也節(jié)省了自然災(zāi)害防護(hù)的工程量和造價(jià)。 多樣性原則 —— 濱水區(qū)內(nèi)的空間使用應(yīng)具有多樣性、混合性和共享性。將各種和濱江游憩消費(fèi)行為有關(guān)的商業(yè)、休閑和娛樂(lè)空間和活動(dòng)有機(jī)組合，使得不同年齡段、不同性別和不同文化層次的市民都可以在這里找到可供自己使用的空間和活動(dòng)內(nèi)容，使濱水區(qū) 24 小時(shí)都有活動(dòng)、都有人流，從而帶來(lái)濱水區(qū)的活力和商機(jī)。 觀賞性原則 —— 濱水地帶此岸與彼地、彼岸是“觀與被觀”的關(guān)系，在 規(guī)劃區(qū)域內(nèi)應(yīng)結(jié)合地形標(biāo)高的變化在設(shè)置遠(yuǎn)眺、環(huán)顧、近觀等觀景點(diǎn)的同時(shí)，也應(yīng)注意自身的總體景觀形象的塑造。包括沿龍洲大道景觀展開(kāi)面及沿長(zhǎng)江展開(kāi)面的景觀形象。此外要注意視覺(jué)走廊的控制，使得江景城景相互交融。 二、景點(diǎn)規(guī)劃內(nèi)容 （一）觀江餐娛休閑帶 觀江餐娛休閑帶是市民、游客參與性最強(qiáng)、活動(dòng)最密集的地段。主要由四個(gè)“場(chǎng)所”構(gòu)成： 虹廊臥波（場(chǎng)所 1）：建筑造型輕巧、流暢，空間組合靈活多變，其中穿插組合場(chǎng)地空間，休閑、觀光的好去處。 水岸層臺(tái)（場(chǎng)所 2）：景觀式的建筑和地形巧妙結(jié)合，層層退臺(tái)，在不龍洲水岸旅游基礎(chǔ)設(shè)施及配套工程可行性研究報(bào)告 19 同的標(biāo)高上擴(kuò)展出 大面積的室外空間，結(jié)合舒展、層次豐富的廣場(chǎng)，是把盞臨風(fēng)、吟詩(shī)做賦、憑欄遠(yuǎn)眺的最佳場(chǎng)所。 （ 1）層臺(tái)疊翠 （ 2）詩(shī)林賞江廣場(chǎng) 龍州夢(mèng)幻（場(chǎng)所 3）：地形、場(chǎng)地和建筑互為依托、珠聯(lián)璧合、相得益彰，無(wú)論廣場(chǎng)和建筑都是整篇樂(lè)章的強(qiáng)音，形成龍洲水岸濱江景觀帶的標(biāo)志和高潮。成為適合開(kāi)展聚會(huì)交往、觀景攬勝、高檔餐飲等活動(dòng)的理想空間。 （ 1）龍州夢(mèng)幻廣場(chǎng) （ 2）龍州帆影 （ 3）品牌餐娛住宿等旅游接待基礎(chǔ)設(shè)施 望江風(fēng)情（場(chǎng)所 4）：建筑造型沉穩(wěn)中有變化、樸實(shí)中有情調(diào)，廣場(chǎng)、庭院、建筑一氣呵成，是品茗消遣、把玩情調(diào)、交友會(huì) 客的絕好場(chǎng)所。 （ 1）望江風(fēng)情 （ 2）金棕櫚廣場(chǎng) 挑棧臨風(fēng)：棧橋絕壁、凌空飛架，極具山地城市陽(yáng)臺(tái)的特色，構(gòu)建出駐足、眺望、社交和休息的優(yōu)美觀賞空間。 長(zhǎng)橋觀瀑：龍吟水躍、長(zhǎng)橋如虹，呈現(xiàn)盛世歡騰、普天同慶的場(chǎng)面，是有標(biāo)志性的觀賞、游覽和嬉戲的景觀空間。 五彩繪石：傳摩崖石刻神韻、展現(xiàn)代藝術(shù)魅力，既適合遠(yuǎn)觀又適宜近看，是富有特色的藝術(shù)鑒賞空間。 （二）濱江漫步帶 濱江漫步帶將人工景觀和自然景觀相結(jié)合，既有都市風(fēng)情，又有山林野龍洲水岸旅游基礎(chǔ)設(shè)施及配套工程可行性研究報(bào)告 20 趣，是觀江餐娛休閑區(qū)的延伸區(qū)域，逐漸過(guò)渡到沿江生態(tài)保護(hù)區(qū)。主要由下列景點(diǎn)構(gòu)成 ： 清風(fēng)搖翠 觀星臺(tái) 靜謐思遠(yuǎn) 五彩繪石 望柱迎江 木廊棧道 色彩地帶 觀瀾臺(tái) 九龍橋 濱江平臺(tái) 1索道飛虹 1挑棧凌風(fēng) 1水晶星座 1光影迷陣 1竹林幽情 1濱江劇場(chǎng) 1龍洲溫泉 （三）生態(tài)保護(hù)帶 生態(tài)保護(hù)帶將保留現(xiàn)有的沿江植被，以植物的生態(tài)學(xué)特性和群落演替原理為依據(jù)對(duì)植被進(jìn)行養(yǎng)護(hù)和管理，營(yíng)造以體現(xiàn)自然情趣和生態(tài)特色為主調(diào)的綠色空間，形成龍洲水岸濱江景觀帶的基調(diào)。 龍洲水岸旅游基礎(chǔ)設(shè)施及配套工程可行性研究報(bào)告 21 第五章 項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模 一、景區(qū)景觀工程 景區(qū)公共景觀帶有 1600 米左右，景觀綠地占地面積 146834 平方米，具體景觀見(jiàn)第四章第二節(jié)景點(diǎn)規(guī)劃內(nèi) 容。 二、景區(qū)旅游配套設(shè)施（接待設(shè)施） 景區(qū)配套設(shè)施（接待設(shè)施）總建筑面積 48960 m2，基本情況如下： 序號(hào) 設(shè)施名稱 建筑面積（ m2） 經(jīng)營(yíng)方式 1 望江風(fēng)情建筑 (A 棟 ) 10707 自營(yíng) 2 龍洲夢(mèng)幻建筑 (B 棟 ) 23537 出售 3 層臺(tái)疊翠建筑 (C 棟 ) 13769 出租 4 虹廊臥波建筑 (D 棟 ) 562 自營(yíng) 5 溫泉 385 自營(yíng) 6 合計(jì) 48960 龍洲水岸旅游基礎(chǔ)設(shè)施及配套工程可行性研究報(bào)告 22 第六章 景區(qū)環(huán)境保護(hù) 龍洲水岸景區(qū)十分注重對(duì)環(huán)境的保護(hù)，分別采用以下五項(xiàng)措施進(jìn)行處理： 一、場(chǎng)地內(nèi)采用雨污分流制 廚房廢水經(jīng)隔油器處理后排入小區(qū)的污水管，與生活污水一起排入污水處理裝置，經(jīng)生化處理達(dá)標(biāo)后再排入城市下水道。 二、生活垃圾 在景區(qū)內(nèi)設(shè)多個(gè)垃圾收集點(diǎn)，每戶采用袋裝，由物管公司定時(shí)收集送入垃圾收集點(diǎn)，每天再運(yùn)至城市垃圾處理場(chǎng)。 三、地下汽車庫(kù)采用機(jī)械排風(fēng) 發(fā)電機(jī)房的油煙氣采用管道高空排放，廚房的油煙采用變壓式排氣道 高空排放。 四、噪聲控制 景 區(qū)內(nèi)所選用的設(shè)備均選用低噪聲設(shè)備，并采用取相應(yīng)的減震措施。 五、建筑環(huán)保 建筑和裝飾材料嚴(yán)格按國(guó)家規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)選用不散發(fā)污染物的材料。 龍洲水岸旅游基礎(chǔ)設(shè)施及配套工程可行性研究報(bào)告 23 第七章 項(xiàng)目實(shí)施方案 一、項(xiàng)目組織實(shí)施 功能和客戶定位： 本項(xiàng)目旨在建設(shè)和營(yíng)造巴南休閑旅游景區(qū)。其主要功能是以濱江景觀帶為重要節(jié)點(diǎn)組織游客路線，輔以 傳統(tǒng)工藝坊、 文化展示館、停車場(chǎng)等項(xiàng)目，為旅游觀光提供交通、飲食、購(gòu)物、接待和導(dǎo)游等多方面的服務(wù)，該項(xiàng)目面對(duì)所有重慶 市民以及 和來(lái)巴南區(qū)旅游的高中端外地游客 。 業(yè)務(wù)類型： 景區(qū)旅游基礎(chǔ)設(shè)施及配套設(shè)施 自營(yíng)、出租及轉(zhuǎn)讓； 提供旅游住宿；組織商務(wù)會(huì)議、文化活動(dòng)； 組織 傳統(tǒng)手工藝表演活動(dòng)、民族歌舞表演活動(dòng)；旅游活動(dòng)宣傳；大眾餐飲及停車場(chǎng)服務(wù)等。 經(jīng)營(yíng)管理模式： **公司 成立專業(yè)性分公司或獨(dú)立子公司統(tǒng)一負(fù)責(zé)景區(qū)所有 旅游基礎(chǔ)設(shè)施及配套設(shè)施的 經(jīng)營(yíng)和管理。直接經(jīng)營(yíng)管理景區(qū)部分核心公共配套設(shè)施以及溫泉、停車場(chǎng)等經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目。對(duì)手工作坊、文化會(huì)館等著重展示重巴南區(qū)歷史、民俗、文化和傳統(tǒng)風(fēng)貌的重點(diǎn)游覽項(xiàng)目和部分具有江岸文化、三峽風(fēng)情的重點(diǎn)商鋪，公司將采取定向招商的方式，邀請(qǐng)三峽庫(kù)區(qū)及周邊區(qū)域的民間商戶、藝人和工匠作為主力經(jīng)營(yíng)戶進(jìn) 駐經(jīng)營(yíng)，公司以物業(yè)租金或物業(yè)轉(zhuǎn)讓方式形成收入。對(duì)其他商鋪，采取廣泛招租方式經(jīng)營(yíng)。 組織方式： 專業(yè)性分公司或獨(dú)立子公司 初步擬定設(shè)財(cái)務(wù)部、人事部、前廳部、客房部、餐飲部、市場(chǎng)營(yíng)銷部、物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理部、工程維護(hù)部、保安部。 龍洲水岸旅游基礎(chǔ)設(shè)施及配套工程可行性研究報(bào)告 24 二、項(xiàng)目建設(shè)期限 本項(xiàng)目建設(shè)期為 1 年， 2021 年 2 月 1 日計(jì)劃開(kāi)工（注）， 2021 年 2 月竣工驗(yàn)收，項(xiàng)目實(shí)施工期見(jiàn)下表： 項(xiàng) 目 實(shí) 施 工 期 表 年 分項(xiàng) 2021 2021 2021 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 項(xiàng)目可行性研究 景區(qū)設(shè)計(jì) 景區(qū)工程施工 景區(qū)工程竣工 注： 截止 2021 年 12 月，龍洲水岸項(xiàng)目的規(guī)劃已通過(guò)市政府批準(zhǔn)，平基土石方工程、擋土墻施工、水電施工、地形圖勘察等工作已基本完成，園林綠化已進(jìn)場(chǎng)做前期施工準(zhǔn)備工作，圖紙會(huì)審已完成 。 龍洲水岸旅游基礎(chǔ)設(shè)施及配套工程可行性研究報(bào)告 25 第八章 項(xiàng)目費(fèi)用與效益估算 一、投資估算 （一）估算依據(jù) 《重慶市房地產(chǎn)業(yè)稅費(fèi)政策匯編》和建設(shè)部及國(guó)家有關(guān)規(guī)定； 現(xiàn)行定額、取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、價(jià)格依據(jù)和現(xiàn)有相關(guān)圖紙和公用專業(yè)指標(biāo)； **公司 提供的其他有關(guān)資料。 （二）估算辦法 景區(qū)公共景觀工程（土地成本費(fèi)用）根據(jù) **公司 與巴南區(qū)政府的協(xié)議，公共景觀部分投資按 5000 萬(wàn)控制，本項(xiàng)目征地費(fèi)、土地出讓金、其他土地費(fèi)用也不再重復(fù)考慮。 一般土建根據(jù)類似建筑的近期造價(jià)資料進(jìn)行估算。 公用工程按各公用專業(yè)提供的數(shù)據(jù)匯總。 設(shè)備原價(jià)及運(yùn)雜費(fèi)、 安裝費(fèi)是按市場(chǎng)價(jià)或詢問(wèn)從進(jìn)行計(jì)算的。 室外工程部分根據(jù)總圖布置及參照類似工程指標(biāo)估算。 建設(shè)單位管理費(fèi)：根據(jù)建設(shè)部建標(biāo) [1996]628 號(hào)文的有關(guān)規(guī)定，本項(xiàng)目按建安費(fèi)用的 %計(jì)取