【文章內(nèi)容簡介】 參數(shù)① 財務價格財務評價是對擬建項目未來的效益和費用進行分析，采用的是預測價格。② 稅費營業(yè)稅金及附加中包括營業(yè)稅（裝卸、運輸、配送稅率為3%、倉儲稅率為5%）、城市建設維護稅（按稅率1%）和教育費及附加稅（按稅率3%）。所得稅稅率為15%。③ 項目計算期財務評價計算期為4年(不包含基本建設期)。④ 財務基準收益率本報告經(jīng)濟分析部分執(zhí)行國家計委和建設部發(fā)布的《建設項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)（第二版）》及國家有關財稅規(guī)定。參考本行業(yè)一定時期的平均收益水平，根據(jù)近年銀行貸款利率（%）和考慮通貨膨脹、項目風險等因素，%。⑤ 根據(jù)項目的規(guī)劃，項目預計運營的第一年達到設計能力的60%，第二年為80%，第三年達到設計標準。2．1企業(yè)效益評價 項目收入估算： 本項目的主要營業(yè)收入來源于物業(yè)的出租與管理，經(jīng)預測項目正常年營業(yè)收入估算如下： 項目營業(yè)收入估算表 （單位：萬元）項 目單價計費單位月計年計物流場站（鋪面）出租100元/月/ m226600 m2266物流倉庫出租13元/月/ m213500 m2司機旅館及宿舍出租25元/月/ m239900 m2交易大廳場所出租35元/月/ m218600 m2停車位出租25元/天/個300個行業(yè)管理代理費用300元500家（戶）15物業(yè)管理費用2元/月/ m298600 m2合計6067項目成本估算本項目成本主要包括管理費用、稅費、財務費用、固定資產(chǎn)折舊、設施維護費用、總成本費用主要依據(jù)國家計委、建設部頒發(fā)的《建設項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)（第二版）》及本項目的實際運營情況進行估算。詳細見附表三《項目總成本費用估算表》。 成本費用估算表 （單位：萬元）項 目月度年度項目管理費用330項目稅務費用316固定資產(chǎn)折舊41492財務費用80960設施維護費用160其他費用560合計2318盈利能力分析項目建設完工后，每年營運收入(不計稅)為6067萬元，根據(jù)項目工程計劃兩年完工，%計，通過折現(xiàn)計算可以獲知該項目收回投資需要在工程建設完成后大約？？？年時間，即從2004年工程建設開始，2005年工程建設完工后的34年時間里，即到2008年可以償還有工程投入。該項目生命周期以30年計，凈現(xiàn)值為（10萬12萬）萬元，%。，以11年（其中建設期2年）預計的現(xiàn)金流量表。詳見附表六《項目投資現(xiàn)金流量表》。 根據(jù)以上財務數(shù)據(jù)分析，本項目的投資效益指標分析如下:財務凈現(xiàn)值（稅后）=14194萬元（Ic=%）內(nèi)部收益率（IRR）=%靜態(tài)回收期=（包括建設期）動態(tài)回收期= 年（包括建設期）由上可見，該項目符合投資回收的期限要求，能夠按時收回投資。結(jié)果表明，該項目在財務上可行，有較好的經(jīng)濟效益。附《項目損益表》 項目損益表 （單位：萬元）項 目第1年第2年第3年第4年營業(yè)收入3640485460676067營業(yè)稅金及附加189252316316營業(yè)成本及費用1398170020022002 其中:折舊492492492492利潤總額2053290237493749所得稅308435562562稅后利潤17452467318731878美泰國際物流有限公司 一切從關心客戶開始 傾全力創(chuàng)造三方共贏 附《項目投資現(xiàn)金流量表》項目投資現(xiàn)金流量表（單位：萬元）　建設期運營期　時間（年末）2123456789生產(chǎn)負荷　60%80%100%100%100%105%105%110%110%現(xiàn)金流入　223729593679367936793859385940894089經(jīng)營性現(xiàn)金流量　 息前稅后凈利潤　174524673187318731873367336735973597 折舊攤銷　492492492492492492492492492現(xiàn)金流出16496投資性現(xiàn)金流量 投資16496 償還貨款本金 償還貸款利息現(xiàn)金凈流量16496累計凈現(xiàn)金流折現(xiàn)系數(shù)=折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量累計凈現(xiàn)值折現(xiàn)系數(shù)=凈現(xiàn)值累計凈現(xiàn)值折現(xiàn)系數(shù)=凈現(xiàn)值累計凈現(xiàn)值NPV14194 　IRR%　靜態(tài)投資回收期（含基本建設期）　動態(tài)投資回收期　　　　　　41 2．2社會效益評價（1）貨運樞紐營運中心具有良好的社會經(jīng)濟效益：從運輸經(jīng)濟本身來看，貨運樞紐營運中心是通過提供必要的服務設施和條件，合理組織物資集疏，達到物流經(jīng)濟快捷而資源充分利用；同時能減少噪音和污染，有利于保護環(huán)境，能為區(qū)域經(jīng)濟繁榮和發(fā)展注入新的活力。是區(qū)域投資環(huán)境的一個重要指標。（2）社會效益指標新增就業(yè)機會：能提供超過4000人的就業(yè)機會 企業(yè)名稱企業(yè)數(shù)量企業(yè)人均數(shù)量總計（人）貨運樞紐管理機構(gòu)16060進駐物流，貨運企業(yè)50084000其它配套服務人員2010200總計4260新增稅收：進駐本營運中心各經(jīng)營企業(yè)：（按每月最低營業(yè)額50萬元核算）稅收類別稅率計費標準計費單位月計（萬）年計（萬）營業(yè)稅3．2%50萬/月500戶9600企業(yè)所得稅15%5000元/月500戶300個人所得稅20%100元/月4000人480其它稅負200元/月500戶120合計稅費10500龍崗公路貨運樞紐中心：（按年收入6060萬元核算）稅收類別稅率計費標準計費單位月計（萬）年計（萬）營業(yè)稅企業(yè)所得稅個人所得稅其它稅負合計稅費本項目政府新增稅費總額： 萬元/年綜上所述，本項目每年為當?shù)卣暙I財政稅收及對社會的就業(yè)貢獻是非常大的，而其對周圍地區(qū)貨物流動產(chǎn)生的時間效益和空間效益，促進地區(qū)和各項工業(yè)的發(fā)展、對改善地區(qū)經(jīng)濟布局和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)所產(chǎn)生的重要意義更是不可估量。風險及敏感性分析項目的風險主要來自于市場波動的不確定性和投資項目能否順利實施。本項目集運輸、倉儲、信息發(fā)布、交易于一體，功能強大而全面，將會吸引深圳及周邊地區(qū)眾多貨主、貨代、物流企業(yè)、社會車輛業(yè)主的進駐。同時深圳市及周邊地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展勢頭在未來十年里保持既有高速增長的態(tài)勢不會有大的波動，因此市場很大波動的可能性不太可能，但像諸如“非典”等不可預測之因素也有可能會發(fā)生，從而很大程度地影響貨運物流的流動、流量和流向，以市場波動下降20%計算，收益將會減至（8萬10萬）萬元 ，這種情況一旦出現(xiàn)，則需要政府能在政策上予以扶持，減免各種稅收。本項目的另一風險來自于投資進程是否能夠順利實施，這方面項目投資方在人力資源儲備、資金籌措方面以及項目詳細規(guī)劃和各種技術(shù)細節(jié)方面均做了充分地準備和計劃，因此，不存在太大的投資風險。國民經(jīng)濟評價及敏感性分析結(jié)果表評價指標年營業(yè)收入(萬元)年凈現(xiàn)值(萬元)回收期(不含建設期)(年)敏感性分析效益下降20%年營業(yè)收入(萬元)年凈現(xiàn)值(萬元)回收期(不含建設期)(年)費用增加20%年營業(yè)收入(萬元)年凈現(xiàn)值(萬元)回收期(不含建設期)(年)效益下降10%費用增加10%年營業(yè)收入(萬元)年凈現(xiàn)值(萬元)回收期(不含建設期)(年)效益下降20%費用增加20%年營業(yè)收入(萬元)年凈現(xiàn)值(萬元)回收期(不含建設期)(年)六、項目節(jié)能、環(huán)保與安全生產(chǎn)節(jié)能本項目主要能源消耗為電。項目遵循以下原則達到節(jié)能目的:（1）按照國家節(jié)能設計的規(guī)范要求,本項目設計中采用的設備和器材,應采用與項目規(guī)模相適應的先進、可靠的節(jié)能新工藝、新技術(shù)、新設備和新材料,凡屬國家頒布淘汰的高能耗設備,設計中不可采用。（2）凡能綜合利用和循環(huán)使用的資源均應設置綜合利用設施和循環(huán)系統(tǒng),以提高資源利用率,降低能耗。（3）對各種能源消耗均應計量并按有關規(guī)定配置計量器具。環(huán)境保護項目按國家有關規(guī)定和標準,采用以下措施確保達到環(huán)保要求。（1）固體垃圾:按照我國現(xiàn)行的設計規(guī)范,建設必要的設施,便于垃圾的收集和運送。在生產(chǎn)中產(chǎn)生的一些廢棄包裝材料,由專人負責收集,存放在指定地點,定期賣給回收公司。（2）廢水:工業(yè)廢水經(jīng)專門處理,餐廳廢水經(jīng)排油處理后與生活廢水一起排放到城市排水系統(tǒng)中。廁所廢水經(jīng)化糞池消化處理后排放。（3）廢氣:食品操作間應設置通風排氣、排煙裝置,排氣煙囪要避開其它環(huán)境敏感區(qū)。地下室外也應安裝通風排氣裝置。（4）噪聲:建筑周圍種植綠化帶,降低汽車發(fā)動機產(chǎn)生的噪聲強度:設備間與營業(yè)廳之間采用隔音、減振材料。運轉(zhuǎn)機器采用隔音罩。使境噪聲級基本可達到一類混合區(qū)標準,即白天4地(A),夜間35dBU)。加工噪音來源于各種機械傳動部位,正常情況下低于85dB。符合國家標準,且粉塵帶同時也是對噪音的隔離帶。（5）粉塵:在各有可能產(chǎn)生粉塵的作業(yè)區(qū)內(nèi)設吸風除塵系統(tǒng),使粉塵控制在5毫克/立方米之內(nèi)，并且排放在室內(nèi)。安全生產(chǎn)主要從觸電、火災、交通事故等因素上，從建筑設計、設備采購到操作程序上，制定有關規(guī)則，防患于未然。消防 按有關規(guī)定，建設有消防車道、防火分隔設施，安全疏散出口與通道、消防電梯和電話，采用建筑防火材料，專設消防供水源，建立消防中心控制系統(tǒng)。七、結(jié)論與建議結(jié)論龍崗公路貨運樞紐符合深圳市政府的制訂未來城市發(fā)展規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策，有利于推動深圳市地區(qū)經(jīng)濟增長和提升地區(qū)產(chǎn)業(yè)競爭力，有利于推動深圳市現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)發(fā)展。經(jīng)可行性研究論證后，可以得出以下結(jié)論：l 該項目符合深圳市城市發(fā)展戰(zhàn)略和產(chǎn)業(yè)政策，能夠為深圳市的投資環(huán)境改善及現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)發(fā)展做出重要貢獻；l 該項目技術(shù)可行，經(jīng)濟效益和社會效益顯著； l 該項目符合可持續(xù)發(fā)展中的環(huán)保要求。建議（1） 鑒于“龍崗公路貨運樞紐”建設對地區(qū)經(jīng)濟的帶動作用，特別是對深圳市現(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展的推動作用，深圳市各級政府應給予大力支持和更多的優(yōu)惠政策，特別是在土地獲取費用上給予適當優(yōu)惠。（2） 龍崗公路貨運樞紐項目，概念好，設計科學、前景廣闊、效益顯著，經(jīng)過一段時間的運作后，應成為上市募股的好題材，因此，龍崗貨運樞紐中心應朝著上市方向努力。附錄1：關于加快發(fā)展深圳現(xiàn)代物流業(yè)的若干意見 隨著經(jīng)濟全球化和信息技術(shù)的迅速發(fā)展，現(xiàn)代物流業(yè)作為新興的支柱產(chǎn)業(yè)，在國民經(jīng)濟中發(fā)揮著重要的作用。為實施廣東省第九次黨代會關于深圳要加快物流基礎設施和市場體系建設，成為我國乃至東南亞地區(qū)重要的物流基地的決策，實現(xiàn)深圳市委、市政府將現(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展成為我市經(jīng)濟三大支柱產(chǎn)業(yè)之一的戰(zhàn)略目標，特制定本意見。一、指導思想和戰(zhàn)略目標(一)指導思想依托珠江三角洲，銜接香港，面向國際，輻射內(nèi)地，把深圳建設成為現(xiàn)代物流中心城市。以海、空港的快速發(fā)展為基礎，以現(xiàn)代物流服務體系為支撐， 以信息技術(shù)為手段，培育物流市場，重點建設物流園區(qū)和扶持現(xiàn)代物流企業(yè)，大力發(fā)展第三方物流服務，打破區(qū)域和行業(yè)界限，加快物流資源整合，創(chuàng)新商品流程，優(yōu)化供應鏈管理，降低全社會物流成本，積極引進和培養(yǎng)物流人才，實現(xiàn)物流的社會化、專業(yè)化、規(guī)模化、信息化。推動現(xiàn)代物流業(yè)與高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、金融服務業(yè)三大支柱產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展，促進深圳經(jīng)濟持續(xù)穩(wěn)步增長。(二)戰(zhàn)略目標 “十五”期間，建成以國際物流為重點、以區(qū)域物流為基礎、以城市配送物流為支撐的區(qū)域性現(xiàn)代物流中心，將深圳發(fā)展成為跨國公司國際采購、國際配送和國際集散基地，形成以遠洋運輸、航空貨運、國際中轉(zhuǎn)、多式聯(lián)運、批發(fā)配送、信息服務等為主體的物流基地。物流園區(qū)建設初具規(guī)模；形成一批營業(yè)額超過10億元的綜合性物流企業(yè)；重組并壯大農(nóng)產(chǎn)品、電子配套產(chǎn)品等若干專業(yè)(批發(fā))市場，大型配送中心和采購中心得到迅速發(fā)展。物流園區(qū)和運輸、倉儲、配送等相關領域?qū)崿F(xiàn)電子數(shù)據(jù)交換和物流信息共享，全面實現(xiàn)報檢