【文章內(nèi)容簡介】 銷的局面，而且由于受到周邊景觀的限制本案也不宜定位高總價(jià)樓盤。 從銷售情況看，本案周邊的多層住宅明顯好過高層，一是由于多層公攤較少，物業(yè)費(fèi)較低，在建筑成本在房價(jià)中所占比例很高的九江來看，高層住宅也較多層價(jià)格高，所以九江的普通客戶更傾向于購買多層。 綜上所述，我們認(rèn)為高品質(zhì)加低總價(jià)將對(duì)吸引客戶有 著非常重要的影響。 用營銷和規(guī)范的案場管理打動(dòng)客戶 一個(gè)出色的策劃案是樓盤開發(fā)成功的一半，而在案場執(zhí)行中，利用一定的銷控手段及銷講資料將更有效的打動(dòng)準(zhǔn)客戶，有利于樓盤的銷售。 在九江市目前銷售的樓盤中，除遠(yuǎn)州國際廣場有比較良好的平面、企劃廣告和案場布置管理外，各樓盤的營銷手段和案場管理都屬于較低層次。在樓盤銷售的案場，很難見到一個(gè)規(guī)范的案場執(zhí)行，而在宣傳多數(shù)屬于較低檔次的如雇人在交易中心派發(fā)傳單，幾乎很少見到房地產(chǎn)廣告。抓住這一市場空白點(diǎn)，在營銷和案場方面突出我們的專業(yè)性，使我們?cè)诟偁帢潜P更有優(yōu) 勢。 四、房地產(chǎn)市場前景預(yù)測 就九江市現(xiàn)狀而言，經(jīng)濟(jì)發(fā)展與東部地區(qū)比相對(duì)緩慢，房地產(chǎn)市場的發(fā)展還沒有達(dá)到城專業(yè)好文檔 市建設(shè)應(yīng)有的空間，但按照經(jīng)濟(jì)建設(shè)的正常軌道，隨著建設(shè)步伐的加快，市民經(jīng)濟(jì)收入的不斷增長，可以預(yù)測九江市的房地產(chǎn)市場潛力無限，蘊(yùn)藏著巨大的發(fā)展空間。 （ 1） 房地產(chǎn)市場繼續(xù)保持旺盛需求 從市場需求彈性分析，目前九江市城鎮(zhèn)居民住房自有率已達(dá)到 70%以上，大部分城鎮(zhèn)居民已經(jīng)通過房改或購買商品房擁有一套住宅 ,今后改善住房條件或購買第二套住房投資將是需求的重要來源。根據(jù)九江市政府最新規(guī)劃預(yù)測，到 2020年， 九江中心城區(qū)合理人口規(guī)劃將為 125 萬人，九江每年平均新增人口 萬，以 2021 年人均居住面積 m2測算，今后九江每年至少將平均新增住房需求 萬 m2，市場需求旺盛。 （ 2）樓市房價(jià)仍將穩(wěn)步攀升 根據(jù)九江市有關(guān)部門統(tǒng)計(jì) ,至 2021年底，九江市共完成房地產(chǎn)投資 ，比上年同期增長 %。其中住宅投資 ，比上年同期增長 %。商品房屋需求旺盛，房屋價(jià)格大幅攀升，上半年商品房屋銷售額 ，增長 %，平均銷售單價(jià) 1408元/平方米，比上年同期增加了 399元，增長 %。 在 2021 年，在銷量保持穩(wěn)定增勢的前提下，九江市區(qū)房產(chǎn)均價(jià)已從 2021 年的 900元 /㎡漲至 1800 元 /㎡ ,但此價(jià)格與周邊同類城市相比，卻仍有較大差距，隨著樓盤品質(zhì)的不斷提升，需求的不斷加大，可以預(yù)見九江房價(jià)仍有較大的增長空間。 （ 3）居民對(duì)住宅品質(zhì)需求提高 隨著城市化進(jìn)程的推進(jìn)，近幾年來九江房地產(chǎn)開發(fā)勢頭良好，但由于起步較晚，水平不高，已建成的居住小區(qū)多為項(xiàng)目面積小、格局呆板的普通公寓房，規(guī)劃、綠化、配套等不盡人意。而隨著九江經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，人民生活水平日益提高，廣大居民對(duì)住宅 品質(zhì)需求日益旺盛，舒適性、安全性、便利性及優(yōu)美的環(huán)境、良好的物業(yè)、完備的配套等都被放到重要位置進(jìn)行考慮。 （ 4）房地產(chǎn)市場競爭進(jìn)一步加劇 0 05年九江土地拍賣面積超過 3500畝，而今年可供的土地面積有 4500畝，據(jù)國土資源局的相關(guān)人員表示， 06年九江的土地供應(yīng)量在 2021畝左右，可見市場供應(yīng)相當(dāng)充足，隨著前幾年拍賣的土地陸續(xù)開發(fā)，市場供應(yīng)將會(huì)大幅增加，各樓盤間的競爭也會(huì)日趨激烈。 （ 5）商品房價(jià)格水平低，有一定發(fā)展空間 2021年九江商品房均價(jià)為 1800元 /平方米左右，與國內(nèi)發(fā)達(dá)城市的房價(jià)相比較 ，還有極大的發(fā)展空間。隨著城市建設(shè)的不斷完善， 經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長 ，房地產(chǎn)市場逐步的成熟，商品房價(jià)格將有一定程度的上漲。 專業(yè)好文檔 第三篇：項(xiàng)目篇 一、項(xiàng)目概況 地理位置：本案位于九江市形象街區(qū)長虹大道東段 603車隊(duì)地塊，長虹大道北側(cè)（長虹大道為九江市政形象大道，規(guī)劃寬度達(dá) 80M，這交通便利，自然環(huán)境資源優(yōu)越），占據(jù)九江東區(qū)要沖 ,路網(wǎng)發(fā)達(dá) ,交通便捷 ,出門不遠(yuǎn)即可上高速公路，距九江火車站約 600 米距離、長途客運(yùn)站和繁華鬧市區(qū)只有幾分鐘車程； 1 1 1 2 10 10 103等多路公交車經(jīng)本區(qū)通往各地；緊臨高等學(xué) 府 — 九江師專，附近銀行、學(xué)校、醫(yī)院等市政配套設(shè)施齊全，生活十分便利。 經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：總用地面積： 38701M2 總占地面積： 11830M2 總建筑面積： 69661M2 其中：住宅面積： 商業(yè)面積： 7930M2 社區(qū)服務(wù)配套用房： 971M2 設(shè)備用房： 402M2 商業(yè)（辦公）面積： 7626M2 商業(yè)建筑內(nèi)停車庫： 3845M2 容積率： 建筑密度： 31% 綠地率： 35% 住宅戶數(shù)： 388戶 多層住宅內(nèi)停車庫： 1165M2 二、項(xiàng)目資源分析 周邊環(huán)境資源 ? ? 區(qū)域位置：本項(xiàng)目地處九江市政府形象大道 —— 長虹大道，區(qū)域內(nèi)企事業(yè)單位眾多，發(fā)展?jié)摿薮? ? ? 自然環(huán)境：本項(xiàng)目區(qū)塊地勢與長虹大道有一定落差，但小高層在一定高度可看到南門湖，視野比較開闊。 ? ? 交通資源：本項(xiàng)目臨九江的主干道長 虹大道， 1 1 1 2 1010 103等多路公交車經(jīng)本區(qū)通往各地，出門不遠(yuǎn)即可上 高速公路，距九江火車站約 600米距離、長途客運(yùn)站和繁華鬧市區(qū)只有幾分鐘車程 ，交通十分便捷。 ? ? 商業(yè)氛圍：本項(xiàng)目周邊商業(yè)已形成一定規(guī)模，四星級(jí)雅閣泰大酒店與本案毗鄰，附近的火車站帶來了較大的人流，商業(yè)氣氛一流。 專業(yè)好文檔 ? ? 教育資源：南湖幼兒園、三里街小學(xué)近在咫尺，更有高等學(xué)府 —— 九江師專，為本案提供了良好的教育資源和文化氛圍。 ? ? 升值潛力：潯陽區(qū)內(nèi)土地資源的稀缺 ，市民認(rèn)可度高，升值潛力巨大。 項(xiàng)目本身資源 ? ? 項(xiàng)目案名：”香榭麗舍” ? ? 開發(fā)規(guī)模： 69661M2 ? ? 規(guī)劃理念：充分挖掘地方特色，展現(xiàn)“植物、環(huán)境、小區(qū)”的主題，將自然景色作為小區(qū)特色的主基調(diào)，給合原有的地形地貌， 通過改造、整合，通過不同的手法展現(xiàn)植物的意念，將整個(gè)環(huán)境融入到小區(qū)的背景中，表達(dá)出“植物、環(huán)境、小區(qū)共生”的追求， 同時(shí)把文化主題貫穿于小區(qū)的每個(gè)細(xì)節(jié)，通過這些手法讓人們充分體驗(yàn)到本小區(qū)獨(dú)特的自然景觀與文化內(nèi) 涵，使整個(gè)小區(qū)更有生命力。 ? ? 物業(yè)形態(tài)：本項(xiàng)目規(guī)劃建有多層公寓、小高層、商業(yè)等多種物業(yè)形態(tài)，多元化的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)必將適合不同消費(fèi)者的需求，同時(shí)高低 錯(cuò)落、疏密相間、不同形態(tài)的建筑既豐富了園區(qū)的天際線，又使小區(qū)顯得和諧宜人。 ? ? 戶型設(shè)計(jì)：在戶型上表現(xiàn)多種平層、躍層形態(tài)，并在景觀、采光、通風(fēng)等方面充分實(shí)現(xiàn)每家每戶的均好性，戶型面積從八、九十 平方米至兩百平方米不等，可充分滿足不同層次人士的居住需求。 三、項(xiàng)目 swot分析 S：優(yōu)勢 靠近城市主干道長虹大道，交通便利 長虹大道屬于是市政府形象大道，政府對(duì)周邊建設(shè)支持 龍鑫花園、富華小區(qū)等新興住宅小區(qū)的新興建，形成一定的板塊效應(yīng) 雅閣泰大酒店的開業(yè)提升地塊的檔次 地塊周邊的配套相對(duì)比較齊全 專業(yè)好文檔 W：劣勢 地塊沿長虹大道，車流較多，有一定的噪音污染 目前經(jīng)營產(chǎn)業(yè)多為汽配對(duì)小區(qū)的環(huán)境和品質(zhì)提高有一定的影響。 地塊有落差對(duì)小區(qū)規(guī)劃有一定影響 O：機(jī)會(huì) 長虹路的不斷完善，吸引市民的目光 市區(qū)一類地段，成塊的空地較少，拆遷政策調(diào)整導(dǎo)致拆遷難度加大，目前市區(qū)一類地段可供開發(fā)的多層住宅稀缺 九江 經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、市民收入的提高必定帶動(dòng)市民對(duì)品質(zhì)樓盤需求的加大 本項(xiàng)目在規(guī)劃上、設(shè)計(jì)上、策劃上和物業(yè)管理上都是九江房地產(chǎn)市場上一流的，這將對(duì)九江的消費(fèi)者產(chǎn)生較大的吸引力 九江目前城市化水平不高，隨著城市建設(shè)的推進(jìn)，旅游及經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，城市化水平將逐步提升，房產(chǎn)市場也將面臨很好的發(fā)展機(jī)遇。 房地產(chǎn)市場價(jià)格水平低，目前九江房地產(chǎn)成交均價(jià)相對(duì)較低，給市場足夠的發(fā)展空間。 T：威脅 隨著九江城市化進(jìn)程步伐的加快 ,特別是八里湖新區(qū)的大面積開發(fā) ,一方面可以提高城市品味 ,帶動(dòng)市場需求 ,但另一方面 ,由于政府開 發(fā)資金有限 ,極可能以出讓土地的方式來籌措主要資金，如此必定會(huì)增加土地投放量 ,給市場帶來一定壓力。 后期宏觀調(diào)控的加劇，給整體房地產(chǎn)市場帶來的負(fù)面影響將延緩一部分人的購房計(jì)劃 專業(yè)好文檔 四、項(xiàng)目商業(yè)、辦公部分分析 周邊商業(yè)業(yè)態(tài)、出租情況分析 汽配一條街逐漸成形 周邊沿長虹路業(yè)態(tài)分布情況3% 10%3%67%10%7%休閑娛樂餐飲賓館小超市汽配維修建材其他 從我們對(duì)長虹大道周邊的業(yè)態(tài)調(diào)查情況來看，汽配維修在各類業(yè)態(tài)中占了絕大多數(shù)，比例達(dá)到 67%，可以說周邊已形成汽配一條街的商業(yè)布局，由于臨近火車站，因此餐飲賓館也占了一部分達(dá)到 10%左右，而周邊眾多的新興小區(qū)則帶動(dòng)了建 材經(jīng)營，其他店鋪則屬于周邊小區(qū)的生活配套，數(shù)量較少。 從出租率來看，本案周邊的店鋪出租率均達(dá)到 95%以上，空關(guān)情況相當(dāng)少，商業(yè)氣氛較濃，我們對(duì)承租業(yè)主進(jìn)行的調(diào)查中，普遍認(rèn)為經(jīng)營狀況不錯(cuò)。 租金及回報(bào)狀況分析 售價(jià)上漲趨緩、租金平穩(wěn)上漲、回報(bào)率有所提高 龍鑫花園長虹大道店鋪售價(jià)租金變化情況70009500 98001200 1600 18000202140006000800010000120212021 2021 2021售價(jià)(元/平方米)租金(元/月/間) 本案與龍鑫花園僅一街之隔，主力單間面積在 5060平方米左右，目前僅余三間店鋪，出租率更達(dá)到 100%。其業(yè)態(tài)分布、店鋪類型上與本案有較強(qiáng)的可比性，因此具有較大的參考價(jià)值。 專業(yè)好文檔 從龍鑫花園的價(jià)格走勢來看， 2021年底到 2021年底之間由于受房價(jià)整 體上漲和區(qū)塊不斷成熟的因素，價(jià)格上漲較快，上漲幅度達(dá)到了 35%，而到了 2021年，上漲幅度明顯放緩，僅為 3%左右。租金價(jià)格隨著區(qū)塊的不斷成熟，整體上漲比較穩(wěn)定，保持在 25%左右。 從租金回報(bào)率看，按一間店鋪 50平方米計(jì)算， 2021年底，該段商鋪的年回報(bào)率為 %，2021 年底的時(shí)候?yàn)?%，目前為 %。目前龍鑫花園的店鋪出租情況非常良好，由于供不應(yīng)求，因此店鋪的租金也一路上揚(yáng)，部分店鋪甚至達(dá)到了 2021 元 /月 /間，同時(shí)由于房價(jià)上揚(yáng)的情況有所遏制，因此回報(bào)率的上揚(yáng)也使龍鑫目前的店鋪銷售情況比較良好。 抗性及應(yīng)對(duì)策略 a) a) 抗性 1） 1） 國家宏觀調(diào)控使投資市場日趨冷淡 2） 2） 案量較大 b) b) 應(yīng)對(duì)策略 國家宏觀調(diào)控使投資市場日趨冷淡 策略： 鑒于目前本案周邊的業(yè)態(tài)分布主要以汽配為主，因此，可把沿長虹大道打造成汽配一條街，把自用客戶（汽配經(jīng)營商）列為本案商業(yè)部分的主力客戶。 案量較大 策略： 分批次推出，緩解一次性推出的銷售壓力 適當(dāng)調(diào)整產(chǎn)品的面積，利用相對(duì)較低的總價(jià)吸引更多的客戶 小辦公市場分析 辦公市場整體需求量少、市場不規(guī)范，但市場空白有一定的發(fā)展空間 在九江，單純寫 字樓的項(xiàng)目非常少，除荷花苑推出一幢寫字樓但被市公交公司整體收購?fù)猓瑤缀鯖]有純寫字樓項(xiàng)目，而一些如濱江花園、步紅花園等項(xiàng)目都推出商住樓概念，宜商宜居。 目前九江并沒有出臺(tái)類似寧波的辦公場所管理規(guī)范，很多辦公區(qū)域都集中在小區(qū)內(nèi)，而純寫字樓在當(dāng)?shù)夭]有形成一定的概念。 雖然由于九江產(chǎn)業(yè)的匱乏，九江寫字樓的需求并不大，但目前市場處于空白，而且本案處于市政形象大道 —— 長虹大道，廣告優(yōu)勢明顯，因此本案推出少量小辦公型寫字間還是有一定市場。 五、項(xiàng)目客戶層研究 主力客戶定位 從項(xiàng)目自身的出發(fā)，結(jié)合九江市的政治文化 、經(jīng)濟(jì)收入、消費(fèi)特征，以及對(duì)整個(gè)九江市專業(yè)好文檔 房地產(chǎn)市場的調(diào)查研究與綜合分析，我們認(rèn)為本案的主流目標(biāo)消費(fèi)群定位為： 【九江市中高檔收入群體和中高級(jí)投資人士】 目標(biāo)客戶描述 （ 1）產(chǎn)品 A住宅的目標(biāo)客戶： ? ? 機(jī)關(guān)公務(wù)員、教師、金融、 IT、新聞媒介工作者 此類消費(fèi)群體多為九江市中高層次工作人員或中高收入行業(yè)人士，他們工作相對(duì)穩(wěn)定，有較高的固定收入來源，因而對(duì)上檔次、高品質(zhì)的大型居住區(qū)極為歡迎。 ? ? 外來經(jīng)商者及本地私營業(yè)主 九江有眾多的外地投資、經(jīng)商者，如浙商、閩商、粵商等，這類 客商長期在九江投資經(jīng)商，并被九江的自然山水與人文氛圍所感染，有意投資或定居者甚多。另外本地的私營業(yè)主二次購房的意愿較強(qiáng)。這類客戶經(jīng)濟(jì)收入高，對(duì)高檔物業(yè)特別青睞。 ? ?