【正文】 備 掛牌 商業(yè) .文化 .娛樂 .居住 1200 42 42 50400 13 九江市房地產(chǎn)測(cè)繪隊(duì) 九江市房地產(chǎn)建筑公司 潯陽(yáng)路95號(hào) 委托 掛牌 商業(yè) 0． 3775 94． 593 （總價(jià)） 94． 593 （總價(jià)） 94． 593 （總價(jià)） 94． 593 2021． 10． 18 市場(chǎng)總結(jié) ? ? 整體市場(chǎng)發(fā)展相對(duì)比較健康，價(jià)格上漲較快 ? ? 土地供應(yīng)市場(chǎng)充足，未來(lái)開發(fā)量大 ? ? 樓盤品質(zhì)提高，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)開始激烈 ? ? 購(gòu)房者期望值上升，更注重樓盤的性價(jià)比，品質(zhì)好、價(jià)格優(yōu)的樓盤成為追棒的對(duì)象。大宗土地前期準(zhǔn)備時(shí)間和開發(fā)周期都較長(zhǎng)，因此短時(shí)間內(nèi)，商品房市場(chǎng)供應(yīng)量并不充裕。 附：存量房（住宅）買賣比較表 專業(yè)好文檔 2021年 2021年 2021年與 2021年比較 套數(shù)（套） 1798 3198 78% 面積（萬(wàn)平方米） 53% 金額（萬(wàn)元） 21353 35980 % 單價(jià)（元 /平方米） 1066 1170 % 住宅價(jià)格上漲迅速，商鋪價(jià)格略有下調(diào) 2021年商品房?jī)r(jià)格較 2021 年上漲 %，其中住宅價(jià)格上漲較快，達(dá)到了 %。 附 ： 商 品 房 成 交 面 積 比 較 表 單位：萬(wàn)平方米 2021年 2021年 2021年與 2021年比較 商品房 % 其中：住宅 % 商鋪 % 附 ： 商 品 房 成 交 金 額 比 較 表 單位：萬(wàn)元 2021年 2021年 2021年與 2021年比較 商品房 140403 84216 % 其中：住宅 87384 64441 % 商鋪 47720 17726 % 二手房交易活躍，增長(zhǎng)迅速 2021年二手房成交 3198套，成交面積 。 房地產(chǎn)現(xiàn)狀分析 1）市場(chǎng)運(yùn)行狀況： 供求平衡，成交面積和金額較上年大幅度減少 2021年，九江市區(qū)新批準(zhǔn)商品房預(yù)售項(xiàng)目共 36個(gè)，同比下降 20%，批準(zhǔn)預(yù)售面積 55.88 萬(wàn)平方米，同比上漲 %，其中住宅 萬(wàn)平方米。 ⑶住宅品質(zhì)：住房作為一項(xiàng)大的消費(fèi)支出，人們投入的關(guān)注度往往有別于一般商品，更專業(yè)好文檔 加注重居住產(chǎn)品品質(zhì)，其內(nèi)容包括：社區(qū)規(guī)劃、交通、建筑質(zhì)量、產(chǎn)品布局分配以及物業(yè)配套、景觀、環(huán)境等等。但現(xiàn)在區(qū)域內(nèi)配套設(shè)施尚不完善，人氣有待結(jié)聚。銷售均價(jià)： 1700~2300 元 /平方米； ? ? 九龍街開發(fā)區(qū)一帶。銷售均價(jià)： 2500 元 /平方米以上； ? ? 長(zhǎng)虹大道兩側(cè)。主要分為三個(gè)層次： ? ? 老城區(qū)沿湖沿江高檔住宅。 ⑵ 住宅價(jià)格：物業(yè)價(jià)格是一個(gè)地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r的反映，同時(shí)也是衡量當(dāng)?shù)鼐用裣M(fèi)能力的尺度。 二、 二、 九江房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 整體發(fā)展概述 ⑴ 概 況：目前，九江房地產(chǎn)開發(fā)呈現(xiàn)出三足鼎立的發(fā)展態(tài)勢(shì)，基本可分為老城區(qū)、長(zhǎng)虹大道、九江開發(fā)區(qū)三大板塊。這也給了九江房地產(chǎn)市場(chǎng)提供了良性發(fā)展的市場(chǎng)空間。市區(qū)商品房成交均價(jià)在 05 年僅 1800 元 /㎡左右，這較市場(chǎng)發(fā)達(dá)城市仍有較大的差距，也給市場(chǎng)房?jī)r(jià)提供了較大的增長(zhǎng)空間。在九江，房地產(chǎn)作為政府吸引外地資金投資，加快城市發(fā)展的一個(gè)重要產(chǎn)業(yè)，其在具體的政策制定和執(zhí)行上有一定的傾斜，具體在近期的政策表現(xiàn)為： 建立和健全公積金管理，提高公積金的按揭額度 加快了城市的拆遷步伐 上述政策都 是對(duì)房地產(chǎn)交易有著相對(duì)的利好作用，政府對(duì)于支持房地產(chǎn)發(fā)展有著比較良好的愿望，這為項(xiàng)目的成功來(lái)發(fā)提供了良好的外決條件。 第二部分 市場(chǎng)分析 一、 一、 政策導(dǎo)向分析及風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估 由于房地產(chǎn)業(yè)的特殊性，因此政府的政策導(dǎo)向?qū)τ诜康禺a(chǎn)的發(fā)展有著風(fēng)向標(biāo)的作用，對(duì)于當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)政策的分析能更有效的規(guī)避一些項(xiàng)目的開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。但本項(xiàng)目所處的長(zhǎng)虹大道，毗鄰火車站和市政府，屬于市政府的形象大道，財(cái)政對(duì)于街區(qū)基礎(chǔ)建設(shè)的投入巨大，街區(qū)面貌不斷改善，為本案帶來(lái)了一定的利好因素。隨著城市重心的不斷西移和基礎(chǔ)配套設(shè)施的不斷投入，一個(gè)嶄 新的城市中心地帶有望逐步形成并完善。因此，在新一輪城市總體規(guī)劃中明確了沿長(zhǎng)江岸線由東向西拓展，在兩湖（甘棠湖 九江市委八屆四次全會(huì)提出了“環(huán)繞八里湖，建設(shè)新九江”的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市建設(shè)的戰(zhàn)略構(gòu)想。 圍繞著這一目標(biāo)，九江著力于搞好城市經(jīng)營(yíng)，擴(kuò)大投融資渠道，加大了城建投入。 固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)較快 歷年九江市固定資產(chǎn)投資示意圖（億元）64930501001502002021 2021 2021 2021 2021 九江市 2021年完成固定資產(chǎn)投資（不含跨地區(qū)項(xiàng)目和農(nóng)村固定資產(chǎn)投資） ，比上年增長(zhǎng) ％，增速比上年高出 。 個(gè)私經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速 九江市個(gè)私經(jīng)濟(jì)上繳稅金（億元）4051015202021 2021 2021 2021 2021 從上表可以看出， 2021年，九江市民營(yíng)經(jīng)濟(jì)上交稅金 ， 銷售收入 283． 6億元，增長(zhǎng)４１．６％， 對(duì)財(cái)政的貢獻(xiàn)率達(dá)到 60． 8％。根據(jù)國(guó)際上通行標(biāo)準(zhǔn)恩格爾系數(shù)在 59%以上為貧困， 5059%為溫飽， 4050%為小康， 3040%為富裕，低于 30%為最富裕的標(biāo)準(zhǔn)可以看出，九江目前人民生活水平剛好處于小康階段。 從上面兩個(gè)表格可以看出九江的目前城市居民生活水平的發(fā)展相當(dāng)迅速和穩(wěn)健。 二、 二、 經(jīng)濟(jì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)指標(biāo)分析 收入快速穩(wěn)步增長(zhǎng)，處于小康階段 九江城鄉(xiāng)居民收入02021400060008000100001990 1995 2021 2021 2021 2021 2021 2021城鎮(zhèn)農(nóng)村　 2021 年城市居民可支配收入為 8713 元，同期 增長(zhǎng)１ ％， 政府預(yù)測(cè)年均增長(zhǎng)率保持在 8%以上，預(yù)計(jì)到 2021年城市居民可支配收入可達(dá) 14000元 。 政府預(yù)計(jì)到 2021年，實(shí)現(xiàn)GDP940億元，人均生產(chǎn)總值達(dá)到 2200美元 。人均生產(chǎn)總值年均增長(zhǎng) %， 2021年達(dá)到 9230元。廬山為國(guó)家重點(diǎn)風(fēng)景名勝區(qū)，“中國(guó)旅游勝地 40 佳”之一， 1996 年被聯(lián)合國(guó)教科文組織批準(zhǔn)為中國(guó)唯一的“世界文化景觀”，列入《世界遺產(chǎn)名錄》。九江現(xiàn)有國(guó)家級(jí)風(fēng)景名勝區(qū) 1 處，省級(jí)風(fēng)景名勝區(qū) 8 處。自 秦代立郡以來(lái)，至今已有 2200多年專業(yè)好文檔 的歷史。區(qū)位優(yōu)勢(shì)十分明顯，是一個(gè)極具潛力的開放城市。 交通：九江地處贛、鄂、湘、皖四省交界處，具有“九省通衢”的戰(zhàn)略地位 。 第一部分 決策背景 一、 一、 九江概述 概況：九江是長(zhǎng)江、廬山、鄱陽(yáng)湖孕育出的江南名城，長(zhǎng)江黃金水道十大港口之一。其目的是 為了規(guī)范項(xiàng)目前期操作，提高工作效率、規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)、提升項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力， 最大限度縮 短銷售周期和實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目市場(chǎng)價(jià)值最優(yōu)化 。 在本次報(bào)告的撰寫期間，我們 對(duì)九江市的經(jīng)濟(jì)、文化、房地產(chǎn)市場(chǎng)特征進(jìn)行了充分調(diào)查與分析，并對(duì)本項(xiàng)目現(xiàn)狀進(jìn)行了細(xì)致考究，對(duì)周邊樓盤進(jìn)行 慎 密調(diào)研后，取得了大量一手資料。專業(yè)好文檔 2021 年九江香榭麗舍可行性研究報(bào)告 目錄 前言 第一部分 決策背景 一、 一、 九江概述 二、 二、 經(jīng)濟(jì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)指標(biāo)分析 三、 三、 城市建設(shè)現(xiàn)狀和城市規(guī)劃發(fā)展對(duì)項(xiàng)目影響 第二部分 市場(chǎng)分析 一、 一、 政策導(dǎo)向分析及風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估 二、 二、 九江房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 整體發(fā)展概述 房地產(chǎn)現(xiàn)狀分析 三、 三、 區(qū)域市場(chǎng)分析 區(qū)域市場(chǎng)特點(diǎn) 競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)分析 四、 四、 房地產(chǎn)市場(chǎng)前景預(yù)測(cè) 第三部分 項(xiàng)目分析 一、項(xiàng)目概況 二、項(xiàng)目資源分析 周邊環(huán)境資源 自身資源 三、項(xiàng)目 SWOT分析 四、項(xiàng)目商業(yè)、辦公部分分析 五、項(xiàng)目市場(chǎng)目標(biāo)客戶層研究 主力客戶定位 目標(biāo)客戶描述 第四部分 項(xiàng)目開發(fā)研究 一、 一、 項(xiàng)目?jī)r(jià)值初步評(píng)估 二、 二、 項(xiàng)目發(fā)展建議 第五部分 投資收益分析 第六部分 項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)分析及策略 一、 一、 項(xiàng)目盈虧平衡分析 二、 二、 敏感性分析 三、 三、 項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)主要風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策分析 專業(yè)好文檔 第七部分 結(jié)論和建議 附：銷售計(jì)劃 前 言 “善戰(zhàn)者，決勝于未戰(zhàn)之前”。 可行性研究報(bào)告的撰寫 是在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)前期入手，其結(jié)果直接影響到投資項(xiàng)目的決策方向，為項(xiàng)目市場(chǎng)價(jià)值的實(shí)現(xiàn)提供有價(jià)值的參考依據(jù)。同時(shí)結(jié)合本案的目標(biāo)客戶，在對(duì)其行為特征的準(zhǔn)確把握基礎(chǔ)之上，為本案制定了切實(shí)可行的開發(fā)方案。 由于時(shí)間倉(cāng)促，疏漏錯(cuò)誤之處難免，敬請(qǐng)批評(píng)指正。轄九縣、一市、兩區(qū)、廬山風(fēng)景名勝管理局和九江、共青開發(fā)區(qū)，全境東西長(zhǎng) 270公里，南北寬 140公里，總面積 ，人口 450萬(wàn)，其中市區(qū)規(guī)劃面積 118平方公里，建成區(qū)面積 ，市區(qū)人口 51萬(wàn)人。京九、武九（至武漢）、合九（至合肥）和即將動(dòng)工興建的銅九（至銅陵）、景九（至景德鎮(zhèn)）等五條鐵路干線在此交匯；公路有 105國(guó)道 (北京 珠海 )、 316國(guó)道 (福州 蘭州 )過境，昌九高速公路，九景高速公路等；長(zhǎng)江水運(yùn)上通重慶，下達(dá)上海并延伸海外。 歷史文化：九江是一座歷史悠久的文化名城。 九江的山水不僅哺育出了陶淵明、黃庭堅(jiān)、江萬(wàn)里、陳三立、李烈鈞、許德衍等一代代成就卓著的家鄉(xiāng)兒女，而且也吸引了謝靈運(yùn)、李白、白居易、蘇軾、朱 熹、康有為等詩(shī)文巨擘，他們給九江留下了不可勝數(shù)的詩(shī)詞書畫、銘文碑刻、軼文趣事和種種文化勝跡。 2021 年被評(píng)為全國(guó)優(yōu)秀旅游城市。 經(jīng)濟(jì)發(fā)展：據(jù)統(tǒng)計(jì) 九江市在“十五”期間國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值年均遞增１３．６％，２００５年達(dá)到４２８．９２億元。財(cái)政總收入年均遞增１４．２％，２ ００５年達(dá)到３９．８１億元。全國(guó)百?gòu)?qiáng)市排名，九江位列 75位 生活水平： 2021年城市居民可支配收入為 8713元，同期 增長(zhǎng)１ ％， 政府預(yù)測(cè)年均增長(zhǎng)率保持在 8%以上，預(yù)計(jì)到 2021年城市居民可支配收入可達(dá) 14000元。 九江居民存款余額( 億元）0501001502002503001990 1995 2021 2021 2021 2021 2021 2021 專業(yè)好文檔 九江城鄉(xiāng)居民存款余額在 2021 年達(dá)到 億元，比上年增長(zhǎng) 元，增長(zhǎng)率達(dá)%。 2021年九江城鎮(zhèn)居民家庭恩格爾系數(shù)為４４．２％，農(nóng)村為 %。在解決了溫飽問題后，必然希望得到更好的生活質(zhì)量，而居住是人們最先希望改善之一。目前，九江的個(gè)體工商戶已超過 75000戶，個(gè)私經(jīng)濟(jì)的迅猛發(fā)展將帶動(dòng)九江市一部分居民走上富裕的道路。固定資產(chǎn)投資的加速發(fā)展使城市面貌進(jìn)一步改善，對(duì)房地產(chǎn)的開發(fā)起到了一 定的利好作用 專業(yè)好文檔 九江經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的基本特征 ◇ ◇ 民營(yíng)經(jīng)濟(jì)得到發(fā)展，當(dāng)?shù)卣罅Ψ龀? ◇ ◇ 城市建設(shè)、經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)成為新一輪經(jīng)濟(jì)發(fā)展重點(diǎn) ◇ ◇ 經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)開始轉(zhuǎn)變，對(duì)外貿(mào)易發(fā)展迅速 ◇ ◇ 居民收入增加，生活水平不斷提高，對(duì)生活質(zhì)量有了進(jìn)一步需求 三、 三、 城市建設(shè)現(xiàn)狀和城市規(guī)劃發(fā)展對(duì)項(xiàng)目影響 九江城市發(fā)展總體規(guī)劃 九江市政府對(duì)于九江的城市定位是： “ 最適宜人類居住 ” 的現(xiàn)代化山水生態(tài)港口旅游。一大批諸如城市中心廣場(chǎng)、白水湖和長(zhǎng)江大橋 橋頭公園、甘棠湖和南門湖綜合治理、五星級(jí)國(guó)際大酒店、京九鐵路、昌九高速、九景高速以及九威大道、長(zhǎng)江大道、濱江路等城市基礎(chǔ)設(shè)施相繼建成，為九江城市化進(jìn)程快速發(fā)展奠定了基礎(chǔ)。由于九江中心城區(qū)東臨鄱陽(yáng)湖，南依廬山，北靠長(zhǎng)江，區(qū)內(nèi)水系交錯(cuò)眾多，城市發(fā)展受限。南門湖 —— 八里湖）之間再造一個(gè)新九江的發(fā)展方向。 城市規(guī)劃發(fā)展對(duì)本項(xiàng)目影響 從對(duì)九江的整體規(guī)劃分析，九江目前的城市發(fā)展方向是向西，在甘棠湖與八里湖之間，一大批新建項(xiàng)目拔地而起，大規(guī)模的樓盤不