【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 岳麓區(qū)成交均價(jià)最低，均價(jià)分別為 2879 元 /㎡、 2736 元 /㎡。 長(zhǎng)沙市 僅天心區(qū)、岳麓區(qū)均價(jià)低于 長(zhǎng)沙 市 均價(jià)，其余三區(qū)商品房均價(jià)目前已達(dá) 3300 元 /㎡以上。 2 0 0 7 年上半年長(zhǎng)沙市各區(qū)商品房、住宅均價(jià)柱形圖3393287936823278310133553214 3200278827363353305401000202130004000開福 天心 雨花 岳麓 芙蓉 全市單位：元/ ㎡ 商品房 住宅 從房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)來看，以 2021 年 5 月國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)為例，長(zhǎng)沙市新房市場(chǎng)價(jià)格，同比增長(zhǎng) %，環(huán)比增長(zhǎng) %，增長(zhǎng)速度在全國(guó) 70 個(gè)大中城市中排 40 位；二手房市場(chǎng)價(jià)格，同比增長(zhǎng) %，環(huán)比增長(zhǎng) %，增長(zhǎng)速度在全國(guó) 70 個(gè)大中城市中排17 位；市場(chǎng)綜合價(jià)格增長(zhǎng) %，與全國(guó)平均增長(zhǎng)幅度 %基本持平。表明長(zhǎng)沙市房?jī)r(jià)增長(zhǎng)水平在全國(guó)處于中等水平。 中部六省省會(huì)城市商品住房?jī)r(jià)格對(duì)比 城市名稱 商品住房均價(jià)（元 /㎡） 長(zhǎng)沙 2943 合肥 鄭州 3105 南昌 武漢 太原 3114 （注： 2021 年一季度商品住宅均價(jià)） 與中部六省其他省會(huì)城市相比，長(zhǎng)沙市房?jī)r(jià)處于較低水平。以 07 年一季度為例，長(zhǎng)沙商品住房均價(jià)為 2943 元 /㎡，是六個(gè)省會(huì)城市里面均價(jià)最低的城市。價(jià)值洼地現(xiàn)象是造成長(zhǎng)沙市市場(chǎng)需求旺盛的主要原因之一。 5．新建商品住房結(jié)構(gòu)趨于優(yōu)化 受國(guó)家 90/70 調(diào)控指標(biāo)的影響， 長(zhǎng)沙市 新建商品住宅結(jié)構(gòu)得到明顯改善，住房結(jié)構(gòu)趨于合理。從市場(chǎng)供應(yīng)情況來看， 2021 年上半年套均建筑面積為 ㎡， 面積同比縮小 %； 90 ㎡以下的戶型套數(shù)比為 % ，與去年同期相比增長(zhǎng) %。 從實(shí)際銷售情況來看，全年套均建筑面積為 ㎡，面積同比縮小 %； 90㎡以下的戶型銷售占比為 %，與去年同期相比增長(zhǎng) %。反映了“國(guó)六條”新政下， 長(zhǎng)沙市 90 ㎡以下戶型供應(yīng)量顯著增加。 長(zhǎng)沙市 中小戶型普通商品住房的供應(yīng)量增 長(zhǎng)較快，結(jié)構(gòu)趨于優(yōu)化。 6．二手房市場(chǎng)規(guī)模發(fā)展緩慢，價(jià)格增長(zhǎng)較快 2021 年上半年， 長(zhǎng)沙市 二手房成交面積為 萬㎡，成交金額為 億元 , 成交套數(shù)為 8795套，與去年同期相比分別增長(zhǎng) %、 %和 %；其中住宅成交 萬㎡，成交金額為 億元，成交套數(shù)為 7641 套，與去年同期相比分別增長(zhǎng) %、%和 %。 2021 年上半年，二手房平均成交價(jià)格為 元 /㎡，同期相比增長(zhǎng) %；其中，二手房住宅市場(chǎng)平均成交價(jià)格為 元 /㎡，同期相比增長(zhǎng) %。 從成交面積上看， 2021 年上半年 長(zhǎng)沙市 房產(chǎn)一、二級(jí)市場(chǎng)累計(jì)交易量之比為 ：1，比 2021 年的 增加 ，二級(jí)市場(chǎng)發(fā)展明顯慢 于一級(jí)市場(chǎng)。 受宏觀調(diào)控的影響，二手房市場(chǎng)發(fā)展緩慢，但隨著新房?jī)r(jià)格的快速上升，二手房?jī)r(jià)格開始追漲。 7．房地產(chǎn)抵押快速上漲，個(gè)人按揭購房比例較大 2021 年上半年， 長(zhǎng)沙市 共辦理抵押登記手續(xù) 41189 起，抵押面積 萬㎡，貸款金額 億元，同比分別增長(zhǎng) %、 %、 %。 其中，辦理個(gè)人抵押登記手續(xù) 40266 起，抵押面積 萬㎡，貸款金額 億元，同比分別增長(zhǎng)了 %、 %、 %。個(gè)人辦理按揭購房比例接近 80%，表明市民已經(jīng)普遍接受按揭購 房的形式。 二、目前長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的問題及原因 1．供求關(guān)系失衡比較嚴(yán)重 2021 年上半年，長(zhǎng)沙市商品房供求比例為 ： 1，出現(xiàn)嚴(yán)重的供不應(yīng)求現(xiàn)象。其主要原因有以下幾個(gè)方面： （ 1）去年國(guó)六條出臺(tái)后，市政府停止了一段時(shí)間的新建項(xiàng)目審批工作， 06 年下半年審批新建項(xiàng)目減少，造成 07 年上半年供應(yīng)量增幅減少。 （ 2）目前長(zhǎng)沙市房?jī)r(jià)基數(shù)較低，價(jià)值洼地吸引了大量外地購房者，需求強(qiáng)勁，使得 07 年上半年長(zhǎng)沙市商品房銷售量大增。 （ 3）受二手房交易稅收政策影響，二手房市場(chǎng)發(fā)育不夠，規(guī)模太小，無法有效分擔(dān)購房需求， 造成新房市場(chǎng)供求關(guān)系失衡。 2．房?jī)r(jià)漲幅較快 2021 年上半年，長(zhǎng)沙市純商品房?jī)r(jià)格累計(jì)均價(jià)達(dá)到 3278 元 /㎡，同比增長(zhǎng)達(dá)到%，增幅較快。其主要原因?yàn)椋? （ 1）市場(chǎng)需求強(qiáng)勁。 2021 年長(zhǎng)沙商品房銷售量同比增長(zhǎng) %，強(qiáng)勁的需求刺激了價(jià)格的快速上升。 （ 2）上半年供應(yīng)比較緊張。供應(yīng)增量有限，造成市場(chǎng)緊張，進(jìn)一步刺激了房?jī)r(jià)的上漲。 （ 3）物價(jià)上漲，建筑成本上漲。建筑成本上漲提高了房屋成本，開發(fā)商為了保持一定利潤(rùn)率，提升了銷售價(jià)格。 （ 4）土地價(jià)格上漲，報(bào)建費(fèi)上浮，政策性因素影響大。長(zhǎng)沙市土地拍賣價(jià) 格的持續(xù)上漲是長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)上漲的重要因素之一； 07 年報(bào)建費(fèi)用增長(zhǎng)一倍，也是開發(fā)商提高價(jià)格的一個(gè)因素。政策變化對(duì)房?jī)r(jià)上漲影響較大。 （ 5）產(chǎn)品品質(zhì)提升。自去年宏觀調(diào)控政策出臺(tái)以來，國(guó)內(nèi)一線城市成為宏觀調(diào)控的風(fēng)口浪尖，一些房地產(chǎn)開發(fā)商為了逃避一線城市的調(diào)控風(fēng)險(xiǎn)，開始把資金大舉投向二線城市，特別是像長(zhǎng)沙這樣的房?jī)r(jià)基數(shù)比較低的中部省會(huì)城市。外地品牌開發(fā)商大舉搶灘長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)，其開發(fā)的項(xiàng)目品質(zhì)明顯高出本土開發(fā)商，價(jià)格也明顯較高，從而導(dǎo)致市場(chǎng)平均價(jià)格顯著上升。 3．新建商品房供應(yīng)結(jié)構(gòu)離國(guó)務(wù)院、建設(shè)部要求還有較大差距 2021 年上半年，長(zhǎng)沙市 90 平米以下供應(yīng)量占到 %，同比增加 %，但是離國(guó)家的 70%仍然有很大差距。其主要原因是： （ 1）結(jié)構(gòu)調(diào)控措施的滯后顯現(xiàn)。由于房地產(chǎn)開發(fā)周期較長(zhǎng)。目前，部分新批準(zhǔn)項(xiàng)目尚未面世，而之前批準(zhǔn)項(xiàng)目仍在銷售。因此，政策效果顯現(xiàn)要經(jīng)過一段時(shí)間。 （ 2）調(diào)控政策執(zhí)行的力度問題。在 90/70 政策的執(zhí)行過程中，如何在總量平衡的基礎(chǔ)上，把指標(biāo)分解到具體項(xiàng)目中，存在著一定的操作難度和自由裁量權(quán)，也是宏觀調(diào)控政策效果不明顯的一個(gè)原因。 4．房地產(chǎn)一、二級(jí)市場(chǎng)發(fā)展不平衡 2021 年上半年，長(zhǎng)沙市 房地產(chǎn)一、二級(jí)市場(chǎng)成交面積比為 ： 1，比例較 06 年（ ： 1）有所加大。其主要原因?yàn)椋? （ 1）市民消費(fèi)觀念尚未轉(zhuǎn)變，大多數(shù)市民仍然喜歡購買新房，對(duì)于二手房缺少認(rèn) 同。 （ 2）二手房稅收負(fù)擔(dān)較重，影響二手房流通。國(guó)家對(duì)二手房交易征收各種稅費(fèi)，一次交易稅費(fèi)成本高達(dá) 10%左右，影響二手房流通。 （ 3）出售未滿 5 年商品房將征收 %的營(yíng)業(yè)稅，一定程度上限制了二手房市場(chǎng)發(fā)展規(guī)模。 （ 4）對(duì)房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期較高。對(duì)未來房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期，一方面導(dǎo)致了新房投資的增加，進(jìn)一步刺激了市民對(duì)新房的需求；另一方面，對(duì)于手中握 有二手房的市民同樣有惜售影響。 5．房地產(chǎn)抵押增幅巨大 2021 年上半年長(zhǎng)沙市個(gè)人抵押市場(chǎng)抵押金額增長(zhǎng)幅