【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 衡陽(yáng)市宏信投資咨詢有限公司 17 及在外經(jīng)商創(chuàng)業(yè)人士大都回鄉(xiāng)支援地方經(jīng)濟(jì)建設(shè)，消費(fèi)者的購(gòu)房需求還將有一個(gè)較大的上升空間。據(jù)衡山縣房地產(chǎn)交易中心統(tǒng)計(jì)，近年來(lái)，全縣商品房供銷兩旺，空置率降低，房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格大幅上揚(yáng)，以先農(nóng)花園商品房為代表， 2021 年商品住房銷售均價(jià)為 418 元 /平方米，2021年底商品住房銷售均價(jià)達(dá)到 780元 /M2，年平將漲幅達(dá)到 %，且目 前呈現(xiàn)出商品房資源逐漸枯竭的局面。在商鋪方面，人民西路的商鋪價(jià)格在 5500— 6500 元 /平方米之間，年漲幅為 %；人民東路的商鋪價(jià)格在 4500— 5500 元 /平方米之間，年漲幅為 %；環(huán)先路的商鋪價(jià)格在 2580— 4580 元 /平方米之間，年漲幅為 %，富驪花園緊靠衡山大道，商鋪售價(jià)在 3880— 4580 元 /平方米之間，升值潛力比老城區(qū)要大，有較好的投資價(jià)值。 2021 年底，衡山居民儲(chǔ)蓄存款余額達(dá)到 億元，在外地經(jīng)營(yíng)建材貿(mào)易的衡山籍人士約有流動(dòng)資金 30 億元左右，近年來(lái)，衡山籍人士涌現(xiàn)出二 次回鄉(xiāng)創(chuàng)業(yè)的熱潮，衡山的大部分改制企業(yè)、礦山均被該類人士購(gòu)買，最大的工業(yè)項(xiàng)目和泰紙業(yè)也系該類人士投資。該類人士的回歸，帶動(dòng)了衡山第三產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展，衡山的餐館、賓館、商場(chǎng)、娛樂(lè)場(chǎng)所呈現(xiàn)出一派欣欣向榮的景象，消費(fèi)能力、消費(fèi)水準(zhǔn)、消費(fèi)理念都發(fā)生了較大變化，推動(dòng)了當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，使衡山居民投資房地產(chǎn)的觀念不斷增強(qiáng)，居民購(gòu)買力顯著提升。 根據(jù)湖南省廣源房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃有限公司在當(dāng)?shù)厮龅氖袌?chǎng)調(diào)查分析，大部分居民在近五年內(nèi)有購(gòu)房計(jì)劃，其中一年內(nèi)有購(gòu)房計(jì)劃衡山縣富驪 花 園 住宅小區(qū)建設(shè)工程可行性研究報(bào)告 衡陽(yáng)市宏信投資咨詢有限公司 18 的占 10%， 1— 3 年內(nèi)的占 42%， 3— 5 年內(nèi)的占 27%， 21%的人群需要引導(dǎo)購(gòu)房意向； 60%的居民最愿意購(gòu)買多層， 27%的居民最愿意購(gòu)買小高層， 13%的居民最愿意購(gòu)買高層；居民中需求面積在 131— 150 平方米之間的占 31%， 101— 130 平方米之間的占 30%， 151— 180 平方米之間的占 21%， 180 平方米以上的占 12%， 81— 100 平方米的只占 6%；住宅小區(qū)的景觀環(huán)境、價(jià)格、交通成為最能影響消費(fèi)者購(gòu)房決策的前三位因素；針對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)所提供的產(chǎn)品，絕大部分居民能接受的價(jià)格在 750— 850 元 /平方米之間，在未來(lái) 1— 3 年內(nèi)能接受的價(jià)格在 800— 1000 元 /平方米之間 ，對(duì)于品質(zhì)好的樓盤，他們還是愿意多付錢購(gòu)買；以經(jīng)濟(jì)狀況許可的情況下， 62%的居民在購(gòu)買一套住房的同時(shí)希望購(gòu)買一空商鋪； 58%的居民選擇一次性付款和建筑期分期付款， 42%的居民選擇按揭方式付款。據(jù)測(cè)算，今后幾年衡山縣住房需求每年在 15 萬(wàn) M2以上，由于土地、建材價(jià)格上漲，住宅品質(zhì)的提升，使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本加大，需求和成本將促使房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲。 項(xiàng)目 的看點(diǎn)和賣點(diǎn) 衡山縣金貝爾房 地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 堅(jiān)持 “ 以人為本 ” 、 “ 做的比說(shuō)的更好 ” 為指導(dǎo)思想開(kāi)發(fā)的 富驪住宅小區(qū) ，在市場(chǎng)上有很多的看點(diǎn)和賣點(diǎn)。 （ 1） 該項(xiàng)目位于衡山開(kāi) 云鎮(zhèn)衡山大道清涼巷，地理位置十分優(yōu)越。項(xiàng)目面臨衡山大道，南經(jīng)衡山大道 1 公里接 107 國(guó)道， 公里能達(dá)縣政府，西距五岳獨(dú)秀南岳約 12 公里，武廣高速鐵路衡山站 6衡山縣富驪 花 園 住宅小區(qū)建設(shè)工程可行性研究報(bào)告 衡陽(yáng)市宏信投資咨詢有限公司 19 公里，往東 3 公里可抵京廣鐵路和京珠高速公路。 (2)健全的生活配套設(shè)施。項(xiàng)目?jī)?nèi) 架空層均為 車庫(kù)，解決了地面停車問(wèn)題。小區(qū)內(nèi)有商鋪， 其周邊 擁有包括文化、休閑、娛樂(lè)、美食等綜合配套設(shè)施。 (3)符合居住習(xí)慣的套型設(shè)計(jì)。 富驪花園 住宅小區(qū) 以滿足當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)居住習(xí)慣和適度超前的套型設(shè)計(jì)為整體思想，在保證通風(fēng)、采光、朝向等關(guān)鍵指標(biāo)的情況下，戶型多樣，面積為 130160 平方米不等，款款新穎實(shí)用，處處體貼入微。 價(jià)格分析 據(jù)國(guó)家發(fā)展改革委、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的調(diào)查顯示， 2021 年 5 月，全國(guó) 70 個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲 %，漲幅比上月高 個(gè)百分點(diǎn)；環(huán)比上漲 %，漲幅比上月高 個(gè)百分點(diǎn)。新建商品住房銷售價(jià)格同比上漲 %，漲幅比上月高 個(gè)百分點(diǎn)；環(huán)比上漲 %，漲幅比上月高 個(gè)百分點(diǎn)。分類別看，經(jīng)濟(jì)適用房、普通住房和高檔住房銷售價(jià)格同比分別上漲 %、%和 %，環(huán)比分別上漲 %、 %和 %。分地區(qū)看，所有 70 個(gè)大中城市新建商品住房銷售價(jià)格同比均上漲，漲幅較大的主要城市包括：北海 %、深圳 %、溫州 %、北京%、蚌埠 %和南京 %等。環(huán)比漲幅較高的主要城市包括：北海 %、溫州 %、湛江 %、蘭州 %、長(zhǎng)春 %、蚌埠 %、貴陽(yáng) %和南寧 %等。 衡山縣富驪 花 園 住宅小區(qū)建設(shè)工程可行性研究報(bào)告 衡陽(yáng)市宏信投資咨詢有限公司 20 據(jù)衡陽(yáng)市城調(diào)隊(duì)發(fā)布的 2021 年一季度房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)顯示，衡陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行良好，房地產(chǎn)投資增幅穩(wěn)步回落，住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化，商品房建設(shè)和銷售協(xié)調(diào)發(fā)展，但房地產(chǎn)價(jià)格一路攀升、居高不下。隨著居民收入穩(wěn)步提高 ，人們改善居住環(huán)境欲望不斷增強(qiáng)，我市居民購(gòu)房需求增加。一季度， 衡陽(yáng) 市新建住宅銷售價(jià)格為 1723 元 /平方米，同比上漲 %。分類別看，高檔住宅銷售價(jià)格為 2550 元 /平方米，比上年同期上漲 %；普通住宅銷售均價(jià)為 1679 元 /平方米，比上年同期上漲 %。 “ 中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的未來(lái)在二三線城市 ” ，意思是說(shuō)，一二線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)在飛速發(fā)展的同時(shí)，市場(chǎng)空間卻在急劇地收縮，房地產(chǎn)投資的整體戰(zhàn)略將向二三線城市轉(zhuǎn)移。 眾多的房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)專家一致認(rèn)為，今后一個(gè)時(shí)期內(nèi)，衡陽(yáng)商品房?jī)r(jià)將繼續(xù)保持穩(wěn)中有較大幅度上升的良好局面。據(jù)業(yè) 內(nèi)人員預(yù)測(cè)，今后，衡陽(yáng)的精品 住宅 的銷售價(jià)格將達(dá)到 2300 元 /m2 到 3000 元 /m2，中心商鋪 22021 元 /m2。北京、上海的房地產(chǎn)價(jià)格波及到 了衡陽(yáng)，衡陽(yáng)的水漲到 衡山 應(yīng)為時(shí)不遠(yuǎn)。 該 項(xiàng)目的銷售價(jià)格經(jīng)過(guò)充分的市場(chǎng)調(diào)查和經(jīng)濟(jì)效益分析，住宅均價(jià)定為 1680 元 /m2，商業(yè)門面售價(jià)按 3880元 /m2，車庫(kù)按 1480 元 /m2的價(jià)格銷售。 建設(shè)規(guī)模 根據(jù)市場(chǎng)預(yù)測(cè)和場(chǎng)地的實(shí)際情況，本項(xiàng)目擬 建 建筑總面積 ：63000m2，其中 住宅建筑面積 54083m2，全部系小高層電梯房，共計(jì) 338衡山縣富驪 花 園 住宅小區(qū)建設(shè)工程可行性研究報(bào)告 衡陽(yáng)市宏信投資咨詢有限公司 21 戶，小區(qū)主力戶型為三室兩廳、四室兩廳，面 積 134— 158 m2，采用單梯肆戶式，層高 m，車庫(kù) 4519 m2，南北 向通透，房型功能區(qū)分明確，套型使用效率較高，日照采光優(yōu)勢(shì)明顯等； 商業(yè)步行街鋪面建筑面積 4398 m2，沿街獨(dú)立商鋪，框架結(jié)構(gòu)，層高 6m，面積 40— 150m2左右，可自由分割組合，能夠適合不同層次的客戶群體的需求。 第五章 建設(shè)方案 規(guī)劃目標(biāo) 該項(xiàng)目是湖南省金貝爾投資有限公司建設(shè)的高檔商住小區(qū)，為滿足人民生活水平不斷提高的需要，該項(xiàng)目將按照現(xiàn)代居住生活模式建設(shè)具有優(yōu)美的居住環(huán)境，完善的配套服務(wù)設(shè)施，豐 富的歷史文化內(nèi)涵的二十一世紀(jì)的新型建筑，規(guī)劃中力求環(huán)境效益、經(jīng)濟(jì)效益達(dá)到有機(jī)統(tǒng)一，達(dá)到小康住宅的標(biāo)準(zhǔn)。 （ 1）擴(kuò)大集中綠地面積，增強(qiáng)景觀設(shè)計(jì)意識(shí)，充分尊重地衡山縣富驪 花 園 住宅小區(qū)建設(shè)工程可行性研究報(bào)告 衡陽(yáng)市宏信投資咨詢有限公司 22 形地貌，體現(xiàn)地方文化內(nèi)涵。院落空間環(huán)境組織及其建筑風(fēng)貌反映江南文化之特色。 （ 2）以人為核心，一切從居住者的生活行為模式和現(xiàn)代文明居住生活模式為依據(jù)，合理組織住宅套型平面，住宅設(shè)計(jì)達(dá)到四明，突出起居廳為主的設(shè)計(jì)原則。廚、廁設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)化，集中管井，力求達(dá)到居住性、舒適性和安全性的要求。 （ 3）廣泛應(yīng)用新材料，新產(chǎn)品、新技術(shù)，改善居住功能，提高節(jié)能、節(jié)地和節(jié)材 的綜合經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。 （ 4）加強(qiáng)物業(yè)管理的設(shè)施建設(shè)，提高物業(yè)管理水平，在規(guī)劃的設(shè)計(jì)中，提前進(jìn)入物業(yè)管理，提供菜單式平面設(shè)計(jì)，便于二次裝飾的實(shí)施。 （ 5）考慮小區(qū)管理智能化。 規(guī)劃的原則 本規(guī)劃設(shè)計(jì)以“時(shí)代特色和地方性居住環(huán)境”為主題，以二十一世紀(jì)初葉的居住水準(zhǔn)為目標(biāo)，積極采用新觀念、新產(chǎn)品和新技術(shù)，在兼顧環(huán)境質(zhì)量和社會(huì)經(jīng)濟(jì)效益的同時(shí)，力求創(chuàng)造適合地方性的、舒適、安全、優(yōu)美、方便的居住環(huán)境，促進(jìn)該地區(qū)住房建設(shè)的整體發(fā)展。本規(guī)劃思想總結(jié)歸納以下三條指導(dǎo)原則： （ 1） 該項(xiàng)目是一個(gè)尊重地方文化和塑造社區(qū)文化的宜居住性綜合住宅項(xiàng)目。 充分考慮該地區(qū)和周圍環(huán)境特點(diǎn)，圍繞清涼港的水系做整個(gè)衡山縣富驪 花 園 住宅小區(qū)建設(shè)工程可行性研究報(bào)告 衡陽(yáng)市宏信投資咨詢有限公司 23 小區(qū)的景觀視線走廊，建筑風(fēng)格充分體現(xiàn)時(shí)代特色和地域風(fēng)貌； 引導(dǎo)社區(qū)文化的形式，塑造一個(gè)有豐富文化內(nèi)涵的、充滿生機(jī)的、并為居民認(rèn)同的居住社區(qū)。 （ 2） 該項(xiàng)目是一個(gè)與自然和諧的“綠色”商住小區(qū)； 規(guī)劃與住宅設(shè)計(jì)處理好自然的山水和樹(shù)木的關(guān)系，注重利用自然資源和條件，將清涼港的水系延伸引入小區(qū)，并減少對(duì)生態(tài)影響。 重視地方氣候條件和景觀因素。 （ 3） 該項(xiàng)目是一個(gè)重視人際交流的家園性商住樓； 合理組織室 外步行和活動(dòng)場(chǎng)地，進(jìn)一步提高室外公共設(shè)施水平。 通過(guò)景觀設(shè)計(jì)為居住都創(chuàng)造宜人的空間環(huán)境，為人際交流提供多樣的空間。 總 平面設(shè)計(jì) 建筑與基地的關(guān)系：在處理基地與建筑的關(guān)系上，首先為保持與城市周邊環(huán)境交通順暢，建筑西面為衡山大道，建筑后退基地紅線 5m，減輕城市主干道的壓力，主樓后退 8m，高層在衡山大道南面的主入口處退讓出一個(gè)商業(yè)廣場(chǎng)，設(shè)置了旱地噴泉，創(chuàng)造了豐富的街道景觀，同時(shí)也留出足夠的停車位置，滿足現(xiàn)代生活需要。南面后退用地控制線 10m，與用地周邊建筑共同圍合成綠地庭園空間，通過(guò)花草樹(shù)木等的植栽、休閑 設(shè)施的設(shè)計(jì)，創(chuàng)造衡山縣富驪 花 園 住宅小區(qū)建設(shè)工程可行性研究報(bào)告 衡陽(yáng)市宏信投資咨詢有限公司 24 了宜人的居住環(huán)境，同時(shí)也形成自身良好的消防環(huán)道。 其次，為保證建筑良好的通風(fēng)、采光環(huán)境，按照衡陽(yáng)市政府頒布的規(guī)劃行政技術(shù)準(zhǔn)則，嚴(yán)格控制日照間距，以保證戶戶有良好的通風(fēng)與采光環(huán)境。 出入口布局：為使交通流線清晰，方便管理，選擇將公用商業(yè)建筑出入口設(shè)于建筑西面衡山大道，形成人流集中的公共廣場(chǎng)空間