【文章內(nèi)容簡介】 衡陽市宏信投資咨詢有限公司 17 及在外經(jīng)商創(chuàng)業(yè)人士大都回鄉(xiāng)支援地方經(jīng)濟建設，消費者的購房需求還將有一個較大的上升空間。據(jù)衡山縣房地產(chǎn)交易中心統(tǒng)計，近年來，全縣商品房供銷兩旺，空置率降低，房地產(chǎn)市場價格大幅上揚，以先農(nóng)花園商品房為代表， 2021 年商品住房銷售均價為 418 元 /平方米，2021年底商品住房銷售均價達到 780元 /M2，年平將漲幅達到 %，且目 前呈現(xiàn)出商品房資源逐漸枯竭的局面。在商鋪方面，人民西路的商鋪價格在 5500— 6500 元 /平方米之間，年漲幅為 %；人民東路的商鋪價格在 4500— 5500 元 /平方米之間，年漲幅為 %；環(huán)先路的商鋪價格在 2580— 4580 元 /平方米之間，年漲幅為 %，富驪花園緊靠衡山大道，商鋪售價在 3880— 4580 元 /平方米之間，升值潛力比老城區(qū)要大，有較好的投資價值。 2021 年底，衡山居民儲蓄存款余額達到 億元，在外地經(jīng)營建材貿(mào)易的衡山籍人士約有流動資金 30 億元左右，近年來，衡山籍人士涌現(xiàn)出二 次回鄉(xiāng)創(chuàng)業(yè)的熱潮，衡山的大部分改制企業(yè)、礦山均被該類人士購買，最大的工業(yè)項目和泰紙業(yè)也系該類人士投資。該類人士的回歸，帶動了衡山第三產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展，衡山的餐館、賓館、商場、娛樂場所呈現(xiàn)出一派欣欣向榮的景象，消費能力、消費水準、消費理念都發(fā)生了較大變化，推動了當?shù)胤康禺a(chǎn)市場的發(fā)展，使衡山居民投資房地產(chǎn)的觀念不斷增強，居民購買力顯著提升。 根據(jù)湖南省廣源房地產(chǎn)營銷策劃有限公司在當?shù)厮龅氖袌稣{(diào)查分析，大部分居民在近五年內(nèi)有購房計劃，其中一年內(nèi)有購房計劃衡山縣富驪 花 園 住宅小區(qū)建設工程可行性研究報告 衡陽市宏信投資咨詢有限公司 18 的占 10%， 1— 3 年內(nèi)的占 42%， 3— 5 年內(nèi)的占 27%， 21%的人群需要引導購房意向； 60%的居民最愿意購買多層， 27%的居民最愿意購買小高層， 13%的居民最愿意購買高層；居民中需求面積在 131— 150 平方米之間的占 31%， 101— 130 平方米之間的占 30%， 151— 180 平方米之間的占 21%， 180 平方米以上的占 12%， 81— 100 平方米的只占 6%；住宅小區(qū)的景觀環(huán)境、價格、交通成為最能影響消費者購房決策的前三位因素；針對當前房地產(chǎn)市場所提供的產(chǎn)品，絕大部分居民能接受的價格在 750— 850 元 /平方米之間，在未來 1— 3 年內(nèi)能接受的價格在 800— 1000 元 /平方米之間 ，對于品質(zhì)好的樓盤，他們還是愿意多付錢購買；以經(jīng)濟狀況許可的情況下， 62%的居民在購買一套住房的同時希望購買一空商鋪； 58%的居民選擇一次性付款和建筑期分期付款， 42%的居民選擇按揭方式付款。據(jù)測算，今后幾年衡山縣住房需求每年在 15 萬 M2以上，由于土地、建材價格上漲，住宅品質(zhì)的提升，使房地產(chǎn)開發(fā)成本加大，需求和成本將促使房價繼續(xù)上漲。 項目 的看點和賣點 衡山縣金貝爾房 地產(chǎn)開發(fā)有限公司 堅持 “ 以人為本 ” 、 “ 做的比說的更好 ” 為指導思想開發(fā)的 富驪住宅小區(qū) ，在市場上有很多的看點和賣點。 （ 1） 該項目位于衡山開 云鎮(zhèn)衡山大道清涼巷，地理位置十分優(yōu)越。項目面臨衡山大道，南經(jīng)衡山大道 1 公里接 107 國道， 公里能達縣政府，西距五岳獨秀南岳約 12 公里，武廣高速鐵路衡山站 6衡山縣富驪 花 園 住宅小區(qū)建設工程可行性研究報告 衡陽市宏信投資咨詢有限公司 19 公里，往東 3 公里可抵京廣鐵路和京珠高速公路。 (2)健全的生活配套設施。項目內(nèi) 架空層均為 車庫，解決了地面停車問題。小區(qū)內(nèi)有商鋪， 其周邊 擁有包括文化、休閑、娛樂、美食等綜合配套設施。 (3)符合居住習慣的套型設計。 富驪花園 住宅小區(qū) 以滿足當?shù)厥袌鼍幼×晳T和適度超前的套型設計為整體思想，在保證通風、采光、朝向等關(guān)鍵指標的情況下，戶型多樣，面積為 130160 平方米不等，款款新穎實用，處處體貼入微。 價格分析 據(jù)國家發(fā)展改革委、國家統(tǒng)計局的調(diào)查顯示， 2021 年 5 月，全國 70 個大中城市房屋銷售價格同比上漲 %，漲幅比上月高 個百分點；環(huán)比上漲 %，漲幅比上月高 個百分點。新建商品住房銷售價格同比上漲 %，漲幅比上月高 個百分點；環(huán)比上漲 %，漲幅比上月高 個百分點。分類別看，經(jīng)濟適用房、普通住房和高檔住房銷售價格同比分別上漲 %、%和 %，環(huán)比分別上漲 %、 %和 %。分地區(qū)看，所有 70 個大中城市新建商品住房銷售價格同比均上漲，漲幅較大的主要城市包括：北海 %、深圳 %、溫州 %、北京%、蚌埠 %和南京 %等。環(huán)比漲幅較高的主要城市包括：北海 %、溫州 %、湛江 %、蘭州 %、長春 %、蚌埠 %、貴陽 %和南寧 %等。 衡山縣富驪 花 園 住宅小區(qū)建設工程可行性研究報告 衡陽市宏信投資咨詢有限公司 20 據(jù)衡陽市城調(diào)隊發(fā)布的 2021 年一季度房地產(chǎn)價格指數(shù)顯示，衡陽市房地產(chǎn)市場運行良好，房地產(chǎn)投資增幅穩(wěn)步回落，住房供應結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化，商品房建設和銷售協(xié)調(diào)發(fā)展，但房地產(chǎn)價格一路攀升、居高不下。隨著居民收入穩(wěn)步提高 ，人們改善居住環(huán)境欲望不斷增強，我市居民購房需求增加。一季度， 衡陽 市新建住宅銷售價格為 1723 元 /平方米，同比上漲 %。分類別看，高檔住宅銷售價格為 2550 元 /平方米，比上年同期上漲 %；普通住宅銷售均價為 1679 元 /平方米，比上年同期上漲 %。 “ 中國房地產(chǎn)市場的未來在二三線城市 ” ，意思是說，一二線城市房地產(chǎn)市場在飛速發(fā)展的同時，市場空間卻在急劇地收縮，房地產(chǎn)投資的整體戰(zhàn)略將向二三線城市轉(zhuǎn)移。 眾多的房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)專家一致認為，今后一個時期內(nèi)，衡陽商品房價將繼續(xù)保持穩(wěn)中有較大幅度上升的良好局面。據(jù)業(yè) 內(nèi)人員預測，今后，衡陽的精品 住宅 的銷售價格將達到 2300 元 /m2 到 3000 元 /m2，中心商鋪 22021 元 /m2。北京、上海的房地產(chǎn)價格波及到 了衡陽，衡陽的水漲到 衡山 應為時不遠。 該 項目的銷售價格經(jīng)過充分的市場調(diào)查和經(jīng)濟效益分析，住宅均價定為 1680 元 /m2，商業(yè)門面售價按 3880元 /m2，車庫按 1480 元 /m2的價格銷售。 建設規(guī)模 根據(jù)市場預測和場地的實際情況，本項目擬 建 建筑總面積 ：63000m2，其中 住宅建筑面積 54083m2，全部系小高層電梯房，共計 338衡山縣富驪 花 園 住宅小區(qū)建設工程可行性研究報告 衡陽市宏信投資咨詢有限公司 21 戶，小區(qū)主力戶型為三室兩廳、四室兩廳，面 積 134— 158 m2，采用單梯肆戶式，層高 m，車庫 4519 m2，南北 向通透，房型功能區(qū)分明確，套型使用效率較高，日照采光優(yōu)勢明顯等； 商業(yè)步行街鋪面建筑面積 4398 m2，沿街獨立商鋪，框架結(jié)構(gòu)，層高 6m，面積 40— 150m2左右，可自由分割組合，能夠適合不同層次的客戶群體的需求。 第五章 建設方案 規(guī)劃目標 該項目是湖南省金貝爾投資有限公司建設的高檔商住小區(qū)，為滿足人民生活水平不斷提高的需要，該項目將按照現(xiàn)代居住生活模式建設具有優(yōu)美的居住環(huán)境，完善的配套服務設施，豐 富的歷史文化內(nèi)涵的二十一世紀的新型建筑，規(guī)劃中力求環(huán)境效益、經(jīng)濟效益達到有機統(tǒng)一，達到小康住宅的標準。 （ 1）擴大集中綠地面積，增強景觀設計意識，充分尊重地衡山縣富驪 花 園 住宅小區(qū)建設工程可行性研究報告 衡陽市宏信投資咨詢有限公司 22 形地貌，體現(xiàn)地方文化內(nèi)涵。院落空間環(huán)境組織及其建筑風貌反映江南文化之特色。 （ 2）以人為核心，一切從居住者的生活行為模式和現(xiàn)代文明居住生活模式為依據(jù)，合理組織住宅套型平面，住宅設計達到四明，突出起居廳為主的設計原則。廚、廁設施標準化，集中管井，力求達到居住性、舒適性和安全性的要求。 （ 3）廣泛應用新材料，新產(chǎn)品、新技術(shù)，改善居住功能，提高節(jié)能、節(jié)地和節(jié)材 的綜合經(jīng)濟效益和社會效益。 （ 4）加強物業(yè)管理的設施建設，提高物業(yè)管理水平，在規(guī)劃的設計中，提前進入物業(yè)管理，提供菜單式平面設計，便于二次裝飾的實施。 （ 5）考慮小區(qū)管理智能化。 規(guī)劃的原則 本規(guī)劃設計以“時代特色和地方性居住環(huán)境”為主題，以二十一世紀初葉的居住水準為目標，積極采用新觀念、新產(chǎn)品和新技術(shù)，在兼顧環(huán)境質(zhì)量和社會經(jīng)濟效益的同時，力求創(chuàng)造適合地方性的、舒適、安全、優(yōu)美、方便的居住環(huán)境，促進該地區(qū)住房建設的整體發(fā)展。本規(guī)劃思想總結(jié)歸納以下三條指導原則： （ 1） 該項目是一個尊重地方文化和塑造社區(qū)文化的宜居住性綜合住宅項目。 充分考慮該地區(qū)和周圍環(huán)境特點，圍繞清涼港的水系做整個衡山縣富驪 花 園 住宅小區(qū)建設工程可行性研究報告 衡陽市宏信投資咨詢有限公司 23 小區(qū)的景觀視線走廊，建筑風格充分體現(xiàn)時代特色和地域風貌； 引導社區(qū)文化的形式，塑造一個有豐富文化內(nèi)涵的、充滿生機的、并為居民認同的居住社區(qū)。 （ 2） 該項目是一個與自然和諧的“綠色”商住小區(qū)； 規(guī)劃與住宅設計處理好自然的山水和樹木的關(guān)系，注重利用自然資源和條件，將清涼港的水系延伸引入小區(qū)，并減少對生態(tài)影響。 重視地方氣候條件和景觀因素。 （ 3） 該項目是一個重視人際交流的家園性商住樓； 合理組織室 外步行和活動場地，進一步提高室外公共設施水平。 通過景觀設計為居住都創(chuàng)造宜人的空間環(huán)境，為人際交流提供多樣的空間。 總 平面設計 建筑與基地的關(guān)系：在處理基地與建筑的關(guān)系上，首先為保持與城市周邊環(huán)境交通順暢，建筑西面為衡山大道，建筑后退基地紅線 5m，減輕城市主干道的壓力，主樓后退 8m，高層在衡山大道南面的主入口處退讓出一個商業(yè)廣場，設置了旱地噴泉，創(chuàng)造了豐富的街道景觀，同時也留出足夠的停車位置，滿足現(xiàn)代生活需要。南面后退用地控制線 10m，與用地周邊建筑共同圍合成綠地庭園空間，通過花草樹木等的植栽、休閑 設施的設計，創(chuàng)造衡山縣富驪 花 園 住宅小區(qū)建設工程可行性研究報告 衡陽市宏信投資咨詢有限公司 24 了宜人的居住環(huán)境，同時也形成自身良好的消防環(huán)道。 其次，為保證建筑良好的通風、采光環(huán)境，按照衡陽市政府頒布的規(guī)劃行政技術(shù)準則，嚴格控制日照間距，以保證戶戶有良好的通風與采光環(huán)境。 出入口布局：為使交通流線清晰，方便管理，選擇將公用商業(yè)建筑出入口設于建筑西面衡山大道，形成人流集中的公共廣場空間