【文章內(nèi)容簡介】 ......................................................... 51 機(jī)會(huì)（ Opportunity） ........................................................................................................................................................................................ 52 挑戰(zhàn)（ Threats） ............................................................................................................................................................................................... 52 七、項(xiàng)目發(fā)展建議 ........................................................................................................................................................................................................ 53 總結(jié) ................................................................................................................................................................................................................ 53 建議 ................................................................................................................................................................................................................ 53 當(dāng)前工作進(jìn)展及下一步工作計(jì)劃 ...................................................................................................................................................................... 54 5 一、 項(xiàng)目發(fā)展依據(jù)及概況 賽車場(chǎng)地塊位于 珠海市高新區(qū)，位于科技一路北，留詩路西，毗鄰珠海市國際賽車場(chǎng)，隨著許多高新技術(shù)企業(yè)的進(jìn)駐，區(qū)域的升值能力較高。項(xiàng)目地塊東臨留詩路，南臨科技一路，占地面積 84000 ㎡。 2021 年 4 月 25 日，磐城房地產(chǎn)開發(fā)公司通過招拍掛形式取得賽車場(chǎng)地 塊。根據(jù)對(duì)項(xiàng)目地塊的區(qū)域環(huán)境、土地特征等各項(xiàng)因素的綜合分析，將該項(xiàng)目定位為磐城地產(chǎn)旗下產(chǎn)品的 “城市郊區(qū)中高檔大盤項(xiàng)目” ，產(chǎn)品主要包括中高層住宅、商業(yè)物業(yè)、車位、地下車庫等，滿足不同年齡區(qū)間、購房動(dòng)機(jī)、置業(yè)狀態(tài)、家庭結(jié)構(gòu)的客戶需求，主力產(chǎn)品為面向中產(chǎn)階級(jí)首置及改善型住宅。 該項(xiàng)目總投資約 億元，預(yù)計(jì)可實(shí)現(xiàn)銷售收入 億元，可實(shí)現(xiàn)利潤總額 億元，投資利潤率達(dá) %，符合投資利潤率低于 20%的要求。磐城地產(chǎn)開發(fā)公司于 2021 年開發(fā)建設(shè)北京師范大學(xué)青年公寓，現(xiàn)已交付使用。目前公司亟需開發(fā)建設(shè)新項(xiàng)目，以保證公司的持續(xù)運(yùn)營和發(fā)展，維持和擴(kuò)大磐城地產(chǎn)在南京市場(chǎng)上的品牌影響力。賽車場(chǎng)地塊規(guī)模適宜，土地價(jià)格較低，對(duì)磐城地產(chǎn)公司的持續(xù)發(fā)展和戰(zhàn)略布局都有非常重要的作用。 6 二、土地基本情況 土地自然情況 （ 1）宗地位置 賽車場(chǎng)地塊位于珠海市唐家灣鎮(zhèn)高新區(qū)區(qū)域，緊鄰珠海國際賽車場(chǎng) 、高新區(qū)管委會(huì)。 ? 距離城規(guī)珠海北站僅 公里； ? 距離城規(guī)唐家灣站僅 公里； ? 距離國際賽車場(chǎng) 公里； ? 距離珠海市金鼎汽車客運(yùn)站 公里； （ 2）宗地四至 地塊東臨留詩路，南近科技一路，西、北近官 塘灣。目前，科技一路、留詩路、港灣大道等主要的交通要道均已通車。同時(shí)，地塊臨近官塘灣，西邊有一小水塘，水質(zhì)一般，政府或?qū)?duì)水質(zhì)進(jìn)行整治，當(dāng)河道水質(zhì)得到整治后，相信官塘灣和小水塘都可以提升項(xiàng)目整體的價(jià)值，成為整個(gè)項(xiàng)目亮麗的景觀特色。 （ 3）宗地現(xiàn)狀 項(xiàng)目地塊 規(guī)整，總體呈矩形，南側(cè)有一面積相似的地塊為荒地，開發(fā)用途未知。地塊內(nèi)部沒有建筑，屬于生地出讓，仍需進(jìn)行“三通一平”、“五通 7 一平”。 （ 4）社區(qū)配套 ? 交通情況： 軌道交通方面，廣珠城際軌道交通的珠海北站、唐家灣站距離本項(xiàng)目都不超過 5 公里，目前均已投入使用，其中距離珠海北站僅 公里，距離唐家灣站僅 公里；道路交通方面，項(xiàng)目地塊靠近 G4W 京珠高速東段，距離高速入口僅 2 公里左右，臨近珠海市交通要道港灣大道、金鳳路、留詩路，其中金鳳路與港灣大道相連、港灣大道與留詩路相連。整體來說，項(xiàng)目地塊位于珠海市交通的重要區(qū)位，交通便利，位置優(yōu)越； ? 教育情況：項(xiàng)目位于珠海市高新區(qū)，區(qū)域內(nèi)有北京師范大學(xué)珠海分校、北京理工大學(xué)珠海學(xué)院、珠海市工貿(mào)技工學(xué)校等高等院校，有較高的教學(xué)質(zhì)量， 這三所學(xué)校都在距項(xiàng)目 5km范圍內(nèi)，中山大學(xué)珠海校區(qū)距離本項(xiàng)目也僅 8 公里之遙。有所不足的是項(xiàng)目地塊周邊并沒有特別優(yōu)秀的初中、小學(xué)； ? 醫(yī)療情況：中大五院； ? 購物娛樂：目前，項(xiàng)目周邊的購物中心有福景平價(jià)商店、天樂佳百貨、 永利百貨、新天隆百貨等十來家購物中心；此外，項(xiàng)目周邊有珠海市國際賽車場(chǎng)、翠湖高爾夫球會(huì)、珠海高爾夫山莊、珍珠樂園等娛樂設(shè)施，可以滿足居民日常的娛樂休閑需求； ? 生活情況：珠海市高新區(qū)的鳳凰山隧道已經(jīng)開通，居民通過駕車可以在 30 分鐘內(nèi)到達(dá)香洲市區(qū)；同時(shí)也可以通過城軌珠海北站或者唐家灣站到達(dá)拱北，公交線 路則有 10A、 6 K3 等線路經(jīng)過，可以直達(dá)市區(qū)。生活配套設(shè)施一應(yīng)俱全，滿足居民日常生活要求。 （ 5）市政配套 目前， 珠海市高新區(qū) 已實(shí)現(xiàn)了道路、水、電 、 氣、 通訊等 “八 通一平 ”，為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目提供了必要的開發(fā)條件 。 ? 供電：電力來源于南方電網(wǎng)，采用雙回路供電，電力供應(yīng)充足穩(wěn)定； ? 供水：由珠海市國有獨(dú)資企業(yè)、 珠海市內(nèi)唯一一家供水企業(yè) —— 珠海市水務(wù)集團(tuán)有限公司直供，日供水量 萬立方米； ? 通訊： 園區(qū)設(shè)有通訊中心，電信光纜已進(jìn)入園區(qū)，已開通國際互聯(lián)網(wǎng)，可提供傳真、移動(dòng)通訊等多項(xiàng)服務(wù)。 ? 排水：區(qū)內(nèi)排水采用雨、污分 流制； 8 ? 供氣：珠海市燃?xì)夤局惫? （ 6）控規(guī)條件 地塊用地面積為 84000 ㎡，用地性質(zhì)為二類居住用地。容積率≤ ≥ ， 綠地率≥ 35%， 集中獨(dú)立商業(yè)區(qū)建筑密度 ≤ 35%，住宅區(qū)建筑密度 ≤ 20%，商業(yè)建筑面積比例不超過 10%，陽臺(tái)面積比例不超過 28%，土地成交價(jià)格為 6700 元 /㎡。 城市發(fā)展規(guī)劃與宗地的關(guān)系及對(duì)項(xiàng)目開發(fā)的影響 珠海市高新區(qū)是 1992 年 12 月，經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)成立珠海國家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)，是全國 54 個(gè)國家級(jí)高新區(qū)之一，總面積 。 1993 年 3月，珠海國家高新區(qū)正式掛牌運(yùn)作，與三灶管理區(qū)合署辦公。 1999 年 12 月，國家科技部對(duì)高新區(qū)區(qū)域范圍作出由南屏、三灶、白蕉、新青科技工業(yè)園及廣東珠海高科技成果產(chǎn)業(yè)化示范基地組成的調(diào)整。 2021 年 8 月，為提高高新區(qū)的科技創(chuàng)新能力和水平，市政府與國家科技部火炬中心簽署共建珠海科技創(chuàng)新海岸框架協(xié)議，地域設(shè)置在珠海唐家、金鼎一帶，面積 平方公里，形成了 “四園一海岸 ”的發(fā)展格局。 高新區(qū)主園區(qū)已形成了以名牌 大學(xué) 為依托，以軟件研發(fā)企業(yè)為主體，集產(chǎn)學(xué)研于一體的高科技產(chǎn)業(yè)走廊。主園區(qū)有科技創(chuàng)新海岸、南方軟件園、清華（珠海）科技園、國家軟件基地、主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)有計(jì)算機(jī)軟件、集成電路設(shè)計(jì)、生物制藥工程等高科技產(chǎn)業(yè)；金鼎科技工業(yè)片區(qū)占地面積 平方公里，主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)有醫(yī)藥、電子、五金、電器設(shè)備、休閑器材等技術(shù)產(chǎn)業(yè)。軟件和集成電路設(shè)計(jì)企業(yè)達(dá)到 280 家，其中被認(rèn)定的軟件企業(yè) 171 家，軟件產(chǎn)品 680件，軟件從業(yè)人員 13000 人，軟件產(chǎn)值達(dá) 25 億元；孵化基地占地面積 254100 平方米，孵化企業(yè) 258 家，員工 7769 人。主要大學(xué)校區(qū)有 中山大學(xué) 珠海校區(qū)、 北京師范大學(xué) 珠海分校等 5 所國內(nèi)著名大學(xué)，在校 大學(xué)生 約 4 萬人。 地塊所在片區(qū)位于高新區(qū) 附近，隨著越來越多的企業(yè)進(jìn)駐以及經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，高新區(qū)的置業(yè)需求將越來越大。 9 土地市場(chǎng) 2021 年 13 月份，珠海市共批準(zhǔn)建設(shè)用地 17 幅，其中出讓地塊共 7 幅（ 1 月份 3 幅， 3 月份 4 幅），劃撥地塊共 10 幅（ 1 月份 1 幅， 2 月份 3幅， 3月份 6 幅），出讓地塊占 41%，不到一半。隨著房地產(chǎn)政策的調(diào)整，珠海市的土地出讓越來越少，地價(jià)會(huì)逐步走高。 在“雙限”政策和新“國五條”等措施的嚴(yán)厲打壓下，珠海市土地市場(chǎng)較之之前已經(jīng)逐漸趨于理性，但是土地成本仍然較高。從周邊競爭樓盤的拿地價(jià)格看， 2021 年格力海岸地價(jià)為 7400 元 /㎡， 2021 年保利海上五月花的地價(jià)為 6000 元 /㎡， 2021 年仁恒濱海中心的地價(jià)為 6000 元 /㎡， 2021 年唐家灣新地王樓面地價(jià)高達(dá) 11500 元 /㎡，可見土地成本居高不下。相比較于這些土地，賽車場(chǎng)地塊的土地成本優(yōu)勢(shì)明顯，僅為 6700 元 /㎡，有較大的發(fā)展空間。 隨著政策的調(diào)整和時(shí)間的推移，土地供應(yīng)量會(huì)越來越少， 未來供應(yīng)的商品住宅遠(yuǎn)遠(yuǎn)滿足不了置業(yè)者的住房需求，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的理性發(fā)展以及政府政策的調(diào)整，基礎(chǔ)設(shè)施投資的增加，珠海市房地產(chǎn)將會(huì)迎來更大的發(fā)展機(jī)遇。 土地綜合分析 ? 宗地位于珠海市高新區(qū)周邊，隨著科技園的 發(fā)展，眾多高新企業(yè)的入駐，宗地周邊未來的置業(yè)需求旺盛，地塊升值潛力較大 ； ? 近年來珠海市土地供應(yīng)逐漸減少，該地塊目前的關(guān)注度不高，僅有四五家開發(fā)商關(guān)注，可充分發(fā)揮磐城房地產(chǎn)開發(fā)公司的集團(tuán)優(yōu)勢(shì)，減少競爭壓力 ； ? 珠海市高新區(qū)主要發(fā)展 軟件研發(fā)產(chǎn)業(yè)，區(qū)域目前及未來空氣質(zhì)量較好。且地塊臨近官塘灣和淇澳島 ， 生態(tài)景觀良好 ， 自然資源豐富， 隨著 對(duì)宗地周邊水質(zhì)的凈化 改造 以及綠化環(huán)境改造 ， 在 未來將給項(xiàng)目提供更加優(yōu)美的景觀。 在高新科技產(chǎn)業(yè)園的區(qū)域環(huán)境下，宗地的綠色宜居功能更能與高新區(qū)的特點(diǎn)相輔相成，共同提升社會(huì)價(jià)值； ? 通過對(duì)土地各項(xiàng)屬性、特性分析，該地塊適合建設(shè) “城市郊區(qū)中高檔大盤項(xiàng)目 ”； 10 ? 項(xiàng)目 占地面積 84000 ㎡ ，容積率 ≤， 占地面積大，但是容積率較小，在產(chǎn)品規(guī)劃和開發(fā)方面需要進(jìn)一步進(jìn)行詳細(xì)的規(guī)劃。但是鑒于項(xiàng)目地價(jià)低，優(yōu)勢(shì)明顯， 此時(shí)入市 將會(huì)獲得比較明顯的土地成本優(yōu)勢(shì)； ? 該項(xiàng)目優(yōu)勢(shì)明顯，對(duì)維持 磐城房地產(chǎn)開發(fā)公司 的持續(xù)經(jīng)營和發(fā)展、提高 磐城地產(chǎn)在珠海市區(qū)域進(jìn)而在珠三角 市場(chǎng)的知名度重大的戰(zhàn)略意義。 11 三、城市及區(qū)域市場(chǎng)分析 城市宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析 珠海 ，珠江口西岸的核心城市， 經(jīng)濟(jì)特區(qū) ， 珠江三角洲 南端的一個(gè)重要城市，位于 廣東 省珠江口的西南部，區(qū)位優(yōu)越，東與 香港 隔海相望，南與 澳門 相連，西鄰 新會(huì) 、 臺(tái)山市 ，北與 中山市 接壤。設(shè)有 拱北 、九洲、 珠海港 、 萬山 、 橫琴 、 斗門 、 灣仔 、 珠澳跨境工業(yè)區(qū) 等 8 個(gè)國家一類 口岸 ，是珠三角中海洋面積最大 、島嶼最多、海岸線最長的城市，素有 “百島之市 ”之稱。 珠海生態(tài)環(huán)境優(yōu)美，山水相間，陸島相望，氣候宜人，是全國唯一以整體城市景觀入選 “全國 旅游勝地 四十佳 ”的城市。人居環(huán)境一流。 珠海是中國最早實(shí)行對(duì)外開放 政策 的四個(gè) 經(jīng)濟(jì)特區(qū) 之一，陸地面積有 1701 平方千米， 戶籍 人口 萬（ 2021 年末），是廣東省 人口規(guī)模 最小的地級(jí)市 。 2021 中國城市可持續(xù)發(fā)展指數(shù)報(bào)告珠海綜合排名全國第一，珠海為 中國新興城市 50 強(qiáng) ，新型花園城市；珠海屬國家新頒布的 “幸福之城 ” ，有“浪漫之城 ” 的稱號(hào)。 全市下轄香洲、斗門、金灣 3 個(gè)行政區(qū)，設(shè)有 橫琴新區(qū) 以及高新、高欄、 保 稅 、 萬山 、 富山工業(yè)園 、航空產(chǎn)業(yè)園 6 個(gè)經(jīng)濟(jì)功能區(qū)。 珠海圍繞新一輪城市空間布局，堅(jiān)持全市一盤棋進(jìn)行統(tǒng)籌規(guī)劃，著力打造 “一條主軸（情侶路 —珠海大道）、兩大板塊（東部、西部）、三區(qū)一城（ 香洲 核心城區(qū) +橫琴新區(qū) +珠海市西部中心城區(qū) =新的主城區(qū)）、若干組團(tuán)（與產(chǎn)業(yè)園區(qū)相配套的城鎮(zhèn)組團(tuán)） ”的城市發(fā)展新格局。 地區(qū)生產(chǎn)總值 2021 年全市實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值 （ GDP） 億元，同比增長 %。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 %，對(duì) GDP 增長的貢獻(xiàn)率為 %；第二產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 %，對(duì) GDP 增長的貢獻(xiàn)率為 %；第三產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 %，對(duì) GDP 增長的貢獻(xiàn)率為 %。三次產(chǎn)業(yè)的比例由 :: 調(diào)整為 ::。 12 分區(qū)域看，香洲、金灣和斗門三