【文章內容簡介】 ......................................................... 51 機會（ Opportunity） ........................................................................................................................................................................................ 52 挑戰(zhàn)（ Threats） ............................................................................................................................................................................................... 52 七、項目發(fā)展建議 ........................................................................................................................................................................................................ 53 總結 ................................................................................................................................................................................................................ 53 建議 ................................................................................................................................................................................................................ 53 當前工作進展及下一步工作計劃 ...................................................................................................................................................................... 54 5 一、 項目發(fā)展依據(jù)及概況 賽車場地塊位于 珠海市高新區(qū)，位于科技一路北，留詩路西，毗鄰珠海市國際賽車場，隨著許多高新技術企業(yè)的進駐，區(qū)域的升值能力較高。項目地塊東臨留詩路，南臨科技一路，占地面積 84000 ㎡。 2021 年 4 月 25 日，磐城房地產(chǎn)開發(fā)公司通過招拍掛形式取得賽車場地 塊。根據(jù)對項目地塊的區(qū)域環(huán)境、土地特征等各項因素的綜合分析，將該項目定位為磐城地產(chǎn)旗下產(chǎn)品的 “城市郊區(qū)中高檔大盤項目” ，產(chǎn)品主要包括中高層住宅、商業(yè)物業(yè)、車位、地下車庫等，滿足不同年齡區(qū)間、購房動機、置業(yè)狀態(tài)、家庭結構的客戶需求，主力產(chǎn)品為面向中產(chǎn)階級首置及改善型住宅。 該項目總投資約 億元，預計可實現(xiàn)銷售收入 億元，可實現(xiàn)利潤總額 億元，投資利潤率達 %，符合投資利潤率低于 20%的要求。磐城地產(chǎn)開發(fā)公司于 2021 年開發(fā)建設北京師范大學青年公寓，現(xiàn)已交付使用。目前公司亟需開發(fā)建設新項目，以保證公司的持續(xù)運營和發(fā)展，維持和擴大磐城地產(chǎn)在南京市場上的品牌影響力。賽車場地塊規(guī)模適宜，土地價格較低，對磐城地產(chǎn)公司的持續(xù)發(fā)展和戰(zhàn)略布局都有非常重要的作用。 6 二、土地基本情況 土地自然情況 （ 1）宗地位置 賽車場地塊位于珠海市唐家灣鎮(zhèn)高新區(qū)區(qū)域，緊鄰珠海國際賽車場 、高新區(qū)管委會。 ? 距離城規(guī)珠海北站僅 公里； ? 距離城規(guī)唐家灣站僅 公里； ? 距離國際賽車場 公里； ? 距離珠海市金鼎汽車客運站 公里； （ 2）宗地四至 地塊東臨留詩路，南近科技一路，西、北近官 塘灣。目前，科技一路、留詩路、港灣大道等主要的交通要道均已通車。同時，地塊臨近官塘灣，西邊有一小水塘，水質一般，政府或將對水質進行整治，當河道水質得到整治后，相信官塘灣和小水塘都可以提升項目整體的價值，成為整個項目亮麗的景觀特色。 （ 3）宗地現(xiàn)狀 項目地塊 規(guī)整，總體呈矩形，南側有一面積相似的地塊為荒地，開發(fā)用途未知。地塊內部沒有建筑，屬于生地出讓，仍需進行“三通一平”、“五通 7 一平”。 （ 4）社區(qū)配套 ? 交通情況： 軌道交通方面，廣珠城際軌道交通的珠海北站、唐家灣站距離本項目都不超過 5 公里，目前均已投入使用，其中距離珠海北站僅 公里，距離唐家灣站僅 公里；道路交通方面，項目地塊靠近 G4W 京珠高速東段，距離高速入口僅 2 公里左右，臨近珠海市交通要道港灣大道、金鳳路、留詩路，其中金鳳路與港灣大道相連、港灣大道與留詩路相連。整體來說，項目地塊位于珠海市交通的重要區(qū)位，交通便利，位置優(yōu)越； ? 教育情況：項目位于珠海市高新區(qū)，區(qū)域內有北京師范大學珠海分校、北京理工大學珠海學院、珠海市工貿技工學校等高等院校，有較高的教學質量， 這三所學校都在距項目 5km范圍內，中山大學珠海校區(qū)距離本項目也僅 8 公里之遙。有所不足的是項目地塊周邊并沒有特別優(yōu)秀的初中、小學； ? 醫(yī)療情況：中大五院； ? 購物娛樂：目前，項目周邊的購物中心有福景平價商店、天樂佳百貨、 永利百貨、新天隆百貨等十來家購物中心；此外，項目周邊有珠海市國際賽車場、翠湖高爾夫球會、珠海高爾夫山莊、珍珠樂園等娛樂設施，可以滿足居民日常的娛樂休閑需求； ? 生活情況：珠海市高新區(qū)的鳳凰山隧道已經(jīng)開通，居民通過駕車可以在 30 分鐘內到達香洲市區(qū)；同時也可以通過城軌珠海北站或者唐家灣站到達拱北，公交線 路則有 10A、 6 K3 等線路經(jīng)過，可以直達市區(qū)。生活配套設施一應俱全，滿足居民日常生活要求。 （ 5）市政配套 目前， 珠海市高新區(qū) 已實現(xiàn)了道路、水、電 、 氣、 通訊等 “八 通一平 ”，為房地產(chǎn)開發(fā)項目提供了必要的開發(fā)條件 。 ? 供電：電力來源于南方電網(wǎng)，采用雙回路供電，電力供應充足穩(wěn)定； ? 供水：由珠海市國有獨資企業(yè)、 珠海市內唯一一家供水企業(yè) —— 珠海市水務集團有限公司直供，日供水量 萬立方米； ? 通訊： 園區(qū)設有通訊中心，電信光纜已進入園區(qū)，已開通國際互聯(lián)網(wǎng)，可提供傳真、移動通訊等多項服務。 ? 排水：區(qū)內排水采用雨、污分 流制； 8 ? 供氣：珠海市燃氣公司直供。 （ 6）控規(guī)條件 地塊用地面積為 84000 ㎡，用地性質為二類居住用地。容積率≤ ≥ ， 綠地率≥ 35%， 集中獨立商業(yè)區(qū)建筑密度 ≤ 35%，住宅區(qū)建筑密度 ≤ 20%，商業(yè)建筑面積比例不超過 10%，陽臺面積比例不超過 28%，土地成交價格為 6700 元 /㎡。 城市發(fā)展規(guī)劃與宗地的關系及對項目開發(fā)的影響 珠海市高新區(qū)是 1992 年 12 月，經(jīng)國務院批準成立珠海國家高新技術產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)，是全國 54 個國家級高新區(qū)之一，總面積 。 1993 年 3月，珠海國家高新區(qū)正式掛牌運作，與三灶管理區(qū)合署辦公。 1999 年 12 月，國家科技部對高新區(qū)區(qū)域范圍作出由南屏、三灶、白蕉、新青科技工業(yè)園及廣東珠海高科技成果產(chǎn)業(yè)化示范基地組成的調整。 2021 年 8 月，為提高高新區(qū)的科技創(chuàng)新能力和水平，市政府與國家科技部火炬中心簽署共建珠?？萍紕?chuàng)新海岸框架協(xié)議，地域設置在珠海唐家、金鼎一帶，面積 平方公里，形成了 “四園一海岸 ”的發(fā)展格局。 高新區(qū)主園區(qū)已形成了以名牌 大學 為依托，以軟件研發(fā)企業(yè)為主體，集產(chǎn)學研于一體的高科技產(chǎn)業(yè)走廊。主園區(qū)有科技創(chuàng)新海岸、南方軟件園、清華（珠海）科技園、國家軟件基地、主導產(chǎn)業(yè)有計算機軟件、集成電路設計、生物制藥工程等高科技產(chǎn)業(yè)；金鼎科技工業(yè)片區(qū)占地面積 平方公里，主導產(chǎn)業(yè)有醫(yī)藥、電子、五金、電器設備、休閑器材等技術產(chǎn)業(yè)。軟件和集成電路設計企業(yè)達到 280 家，其中被認定的軟件企業(yè) 171 家，軟件產(chǎn)品 680件，軟件從業(yè)人員 13000 人，軟件產(chǎn)值達 25 億元；孵化基地占地面積 254100 平方米，孵化企業(yè) 258 家，員工 7769 人。主要大學校區(qū)有 中山大學 珠海校區(qū)、 北京師范大學 珠海分校等 5 所國內著名大學，在校 大學生 約 4 萬人。 地塊所在片區(qū)位于高新區(qū) 附近，隨著越來越多的企業(yè)進駐以及經(jīng)濟的發(fā)展，高新區(qū)的置業(yè)需求將越來越大。 9 土地市場 2021 年 13 月份，珠海市共批準建設用地 17 幅，其中出讓地塊共 7 幅（ 1 月份 3 幅， 3 月份 4 幅），劃撥地塊共 10 幅（ 1 月份 1 幅， 2 月份 3幅， 3月份 6 幅），出讓地塊占 41%，不到一半。隨著房地產(chǎn)政策的調整，珠海市的土地出讓越來越少，地價會逐步走高。 在“雙限”政策和新“國五條”等措施的嚴厲打壓下，珠海市土地市場較之之前已經(jīng)逐漸趨于理性，但是土地成本仍然較高。從周邊競爭樓盤的拿地價格看， 2021 年格力海岸地價為 7400 元 /㎡， 2021 年保利海上五月花的地價為 6000 元 /㎡， 2021 年仁恒濱海中心的地價為 6000 元 /㎡， 2021 年唐家灣新地王樓面地價高達 11500 元 /㎡，可見土地成本居高不下。相比較于這些土地，賽車場地塊的土地成本優(yōu)勢明顯，僅為 6700 元 /㎡，有較大的發(fā)展空間。 隨著政策的調整和時間的推移，土地供應量會越來越少， 未來供應的商品住宅遠遠滿足不了置業(yè)者的住房需求，隨著房地產(chǎn)市場的理性發(fā)展以及政府政策的調整，基礎設施投資的增加，珠海市房地產(chǎn)將會迎來更大的發(fā)展機遇。 土地綜合分析 ? 宗地位于珠海市高新區(qū)周邊，隨著科技園的 發(fā)展，眾多高新企業(yè)的入駐，宗地周邊未來的置業(yè)需求旺盛，地塊升值潛力較大 ； ? 近年來珠海市土地供應逐漸減少，該地塊目前的關注度不高，僅有四五家開發(fā)商關注，可充分發(fā)揮磐城房地產(chǎn)開發(fā)公司的集團優(yōu)勢，減少競爭壓力 ； ? 珠海市高新區(qū)主要發(fā)展 軟件研發(fā)產(chǎn)業(yè)，區(qū)域目前及未來空氣質量較好。且地塊臨近官塘灣和淇澳島 ， 生態(tài)景觀良好 ， 自然資源豐富， 隨著 對宗地周邊水質的凈化 改造 以及綠化環(huán)境改造 ， 在 未來將給項目提供更加優(yōu)美的景觀。 在高新科技產(chǎn)業(yè)園的區(qū)域環(huán)境下，宗地的綠色宜居功能更能與高新區(qū)的特點相輔相成，共同提升社會價值； ? 通過對土地各項屬性、特性分析，該地塊適合建設 “城市郊區(qū)中高檔大盤項目 ”； 10 ? 項目 占地面積 84000 ㎡ ，容積率 ≤， 占地面積大，但是容積率較小，在產(chǎn)品規(guī)劃和開發(fā)方面需要進一步進行詳細的規(guī)劃。但是鑒于項目地價低，優(yōu)勢明顯， 此時入市 將會獲得比較明顯的土地成本優(yōu)勢； ? 該項目優(yōu)勢明顯，對維持 磐城房地產(chǎn)開發(fā)公司 的持續(xù)經(jīng)營和發(fā)展、提高 磐城地產(chǎn)在珠海市區(qū)域進而在珠三角 市場的知名度重大的戰(zhàn)略意義。 11 三、城市及區(qū)域市場分析 城市宏觀經(jīng)濟環(huán)境分析 珠海 ，珠江口西岸的核心城市， 經(jīng)濟特區(qū) ， 珠江三角洲 南端的一個重要城市，位于 廣東 省珠江口的西南部，區(qū)位優(yōu)越，東與 香港 隔海相望，南與 澳門 相連，西鄰 新會 、 臺山市 ，北與 中山市 接壤。設有 拱北 、九洲、 珠海港 、 萬山 、 橫琴 、 斗門 、 灣仔 、 珠澳跨境工業(yè)區(qū) 等 8 個國家一類 口岸 ，是珠三角中海洋面積最大 、島嶼最多、海岸線最長的城市，素有 “百島之市 ”之稱。 珠海生態(tài)環(huán)境優(yōu)美，山水相間，陸島相望，氣候宜人，是全國唯一以整體城市景觀入選 “全國 旅游勝地 四十佳 ”的城市。人居環(huán)境一流。 珠海是中國最早實行對外開放 政策 的四個 經(jīng)濟特區(qū) 之一，陸地面積有 1701 平方千米， 戶籍 人口 萬（ 2021 年末），是廣東省 人口規(guī)模 最小的地級市 。 2021 中國城市可持續(xù)發(fā)展指數(shù)報告珠海綜合排名全國第一，珠海為 中國新興城市 50 強 ，新型花園城市；珠海屬國家新頒布的 “幸福之城 ” ，有“浪漫之城 ” 的稱號。 全市下轄香洲、斗門、金灣 3 個行政區(qū)，設有 橫琴新區(qū) 以及高新、高欄、 保 稅 、 萬山 、 富山工業(yè)園 、航空產(chǎn)業(yè)園 6 個經(jīng)濟功能區(qū)。 珠海圍繞新一輪城市空間布局，堅持全市一盤棋進行統(tǒng)籌規(guī)劃，著力打造 “一條主軸（情侶路 —珠海大道）、兩大板塊（東部、西部）、三區(qū)一城（ 香洲 核心城區(qū) +橫琴新區(qū) +珠海市西部中心城區(qū) =新的主城區(qū)）、若干組團（與產(chǎn)業(yè)園區(qū)相配套的城鎮(zhèn)組團） ”的城市發(fā)展新格局。 地區(qū)生產(chǎn)總值 2021 年全市實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值 （ GDP） 億元，同比增長 %。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 %，對 GDP 增長的貢獻率為 %；第二產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 %，對 GDP 增長的貢獻率為 %；第三產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 %，對 GDP 增長的貢獻率為 %。三次產(chǎn)業(yè)的比例由 :: 調整為 ::。 12 分區(qū)域看，香洲、金灣和斗門三