【正文】 ........... 40 資金來源與利用 ............................................................................................................................................................................................... 41 投資計劃 .................................................................................................................................................................................................. 44 資金計劃 .................................................................................................................................................................................................. 48 測算結(jié)論 ......................................................................................................................................................................................................... 49 六、項目 SWOT 分析 .................................................................................................................................................................................................... 51 4 優(yōu)勢（ Strengths） ............................................................................................................................................................................................ 51 劣勢（ Weakness） ........................................................................................................................................................................................... 51 機(jī)會（ Opportunity） ........................................................................................................................................................................................ 52 挑戰(zhàn)（ Threats） ............................................................................................................................................................................................... 52 七、項目發(fā)展建議 ........................................................................................................................................................................................................ 53 總結(jié) ................................................................................................................................................................................................................ 53 建議 ................................................................................................................................................................................................................ 53 當(dāng)前工作進(jìn)展及下一步工作計劃 ...................................................................................................................................................................... 54 5 一、 項目發(fā)展依據(jù)及概況 賽車場地塊位于 珠海市高新區(qū)，位于科技一路北，留詩路西，毗鄰珠海市國際賽車場，隨著許多高新技術(shù)企業(yè)的進(jìn)駐，區(qū)域的升值能力較高。賽車場地塊規(guī)模適宜，土地價格較低，對磐城地產(chǎn)公司的持續(xù)發(fā)展和戰(zhàn)略布局都有非常重要的作用。整體來說，項目地塊位于珠海市交通的重要區(qū)位，交通便利，位置優(yōu)越； ? 教育情況：項目位于珠海市高新區(qū)，區(qū)域內(nèi)有北京師范大學(xué)珠海分校、北京理工大學(xué)珠海學(xué)院、珠海市工貿(mào)技工學(xué)校等高等院校，有較高的教學(xué)質(zhì)量， 這三所學(xué)校都在距項目 5km范圍內(nèi)，中山大學(xué)珠海校區(qū)距離本項目也僅 8 公里之遙。 城市發(fā)展規(guī)劃與宗地的關(guān)系及對項目開發(fā)的影響 珠海市高新區(qū)是 1992 年 12 月，經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)成立珠海國家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)，是全國 54 個國家級高新區(qū)之一，總面積 。 地塊所在片區(qū)位于高新區(qū) 附近，隨著越來越多的企業(yè)進(jìn)駐以及經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，高新區(qū)的置業(yè)需求將越來越大。且地塊臨近官塘灣和淇澳島 ， 生態(tài)景觀良好 ， 自然資源豐富， 隨著 對宗地周邊水質(zhì)的凈化 改造 以及綠化環(huán)境改造 ， 在 未來將給項目提供更加優(yōu)美的景觀。 2021 中國城市可持續(xù)發(fā)展指數(shù)報告珠海綜合排名全國第一，珠海為 中國新興城市 50 強(qiáng) ，新型花園城市；珠海屬國家新頒布的 “幸福之城 ” ，有“浪漫之城 ” 的稱號。六大工業(yè)支柱行業(yè)增加值合計 億元，比上年增長 %。其中， 香洲區(qū)人口最多，金灣區(qū)最少。至 22176。 空氣平均相對濕度為 79%。 而 2021 年全區(qū)經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)“增長提速、質(zhì)量提升”的良好態(tài)勢，三次產(chǎn)業(yè)比例調(diào)整為 0 .1： ： 。 2021 年第一季度珠海土地成交 32 宗，共 萬平方米，環(huán)比下降 %，同比上漲 %； 2021 年第一季度珠海土地成交總金額 58 億元，環(huán)比下降 %，同比下降 %。 第一季度珠海土地環(huán)、同比漲跌幅分析 ●環(huán)比漲跌幅分析 ? 2021 年第四季度新增供應(yīng) 40 宗土地，共 平方米； 2021 年第一季度新增供應(yīng) 26 宗土地，共 平方米，環(huán)比下降 %。政府逐漸放緩供地節(jié)奏，但依然推出了不少優(yōu)質(zhì)地塊，可以看出政府希望通過出讓優(yōu)質(zhì)地塊來吸引開發(fā)企業(yè)競買，而且市 場反應(yīng)還不錯，不少品牌房企紛紛投資搶地。 從價格走勢上來看， 2021 年一季度珠海 市商品住宅銷售均價基本穩(wěn)定，由于嚴(yán)厲的政策調(diào)控、市場觀望情緒及開發(fā)商的資金壓力和庫存壓力等多重因素作用，未來價格下行調(diào)整的可能性較大。其中，位于鳳凰北的安廣大廈單盤成交了 35 套。 其中網(wǎng)簽成交量最大的為新香洲片區(qū)，網(wǎng)簽 78 套，占總成交量的 28%；前山片區(qū)則一套之差屈居第二，占總成交量的 27%。由中國遠(yuǎn)大集團(tuán)珠海遠(yuǎn)大置業(yè)有限公司開發(fā)，占地 23 萬平方米，總建面約 40 萬平方米，整體容積率，項目東臨 15 萬平方米的石坑山生態(tài)公園；南與唐家灣商業(yè)中心隔路相望，生活配套齊全；西面是由市政規(guī)劃，遠(yuǎn)大集團(tuán)投資 2021 萬元打造的擁有 16 項健身項目的健康主題公園，也是珠海市唯一擁有健身主題公園的社區(qū)；北望淇澳島紅樹林濕地公園，項目與淇澳島之間由淇澳大橋相連。 清能思源府作為宜居實用型住宅的代表，其與我們所將要開發(fā)的地塊性質(zhì)較為相似，是值得參考借鑒的一個案例。 四、項目定位 項目整體定位 品類定位 通過對項目所在區(qū)域及土地各項屬性、特性分析，該地塊適合 磐城 地產(chǎn)建設(shè) 城市中檔 樓盤 項目 。 ? 消費(fèi)偏好：在現(xiàn)有的市場狀況下， 購買行為理性，對生活方式，配套設(shè)施等的要求較高。 因此，受道路系統(tǒng)、商業(yè)環(huán)境、噪音影響、風(fēng)景因素、園區(qū)私密性等因素的影響，宗地價值分區(qū)分成：南側(cè)為項目低價值區(qū)，西側(cè)為中價值區(qū)，中北部為項目的核心高價值區(qū)。 年度建設(shè)計劃 項目由于規(guī)模較 大 ， 需要分期進(jìn)行建設(shè)和銷售， 為 “四 年建設(shè)、 四 年銷售 ”，項目建設(shè)期為 2021 年 —2021 年， 2021 年 5 月 一期 開工，項目總建筑面積為 168,000 平米， 2021 年 5 月全部竣工， 2021 年 5 月 一期 具備入住條件。 商業(yè) ：在項目東側(cè)設(shè)置 2 層商業(yè)，總面積為 16800 ㎡，同時為本項目的銷售中心及項目示范區(qū)。 認(rèn)同本項目建筑形式的心理特征，在市場定位時我們將其定位為具有時尚潮流特征的項目，這可能會與珠海目前主流的建筑形式有出入，加上在其中注入的科技元素，會讓小區(qū)看起來與其他建筑項目有很大的不同，這就需要購房者認(rèn)同該項目的建筑形式，其購房的動力，更多的應(yīng)該是來自于受到該項目的建筑風(fēng)格和科技因素對購房者所造成的沖擊和影響。 ? 教育程度： 以大專、本科及以上學(xué)歷的高等教育程度為主。 但也因此，如果能 經(jīng)過慎重和科學(xué)的決策，此時拿地將會獲得非常明顯的成本優(yōu)勢。 項目銷售動態(tài)： 該項目產(chǎn)品為 75114 平米的 實用二、 三房 。 如唐家 片區(qū) 就有 不少新開發(fā)小區(qū)， 其中 包括遠(yuǎn)大美域、格力海岸、保利海上五月花、華發(fā)蔚藍(lán)堡等。其中，心海州花園單個項目住宅網(wǎng)簽套數(shù) 520 套，清能思源府為 102 套。其中，網(wǎng)簽成交量排名前五的樓盤分別為前山片區(qū)的心海 州花園、新香洲的清能思源府、新香洲的華發(fā)四季名苑、前山的誠豐水晶座公寓和位于唐家灣的 保利 海上五月花花園，成交套數(shù)分別為63 10 6 66 和 63 套，前者單盤網(wǎng)簽套數(shù)占比高達(dá) 45%。主要是房貸的收緊讓購房者對置業(yè)持觀望態(tài)度，所以抑制了回暖的勢頭。 ? 2021 年第一季度成交 16 宗土地，共 平方米； 2021 年第一 季度成交 32 宗土地，共 平方米，同比上漲 %。在珠海樓市降溫的同時，土地市場也逐漸出現(xiàn)退燒跡象，從土地報價看，熱度相比之前已經(jīng)有所降溫。商品房一季度銷售面積 萬平方米，同比增長 %。 14 地區(qū)生產(chǎn)總值 2021 年香洲區(qū)全區(qū)地區(qū)生產(chǎn)總值達(dá) 億元，同比增長 %，人均 GDP 達(dá) 萬美元，同比增長 %。至 114176。 區(qū)域宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析 香洲區(qū)是廣東省 珠海市 中心城區(qū)，政治、經(jīng)濟(jì)、文化、交通和金融中心， 全區(qū) 陸地總面積 300 平方公里 。 圖 31 20212021 年固定資產(chǎn)投資及其增長速度 2021 全年房地產(chǎn)開發(fā)投資 億元，比上年增長 %。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 %，對 GDP 增長的貢獻(xiàn)率為 %；第二產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 %，對 GDP 增長的貢獻(xiàn)率為 %；第三產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 %，對 GDP 增長的貢獻(xiàn)率為 %。設(shè)有 拱北 、九洲、 珠海港 、 萬山 、 橫琴 、 斗門 、 灣仔 、 珠澳跨境工業(yè)區(qū) 等 8 個國家一類 口岸 ，是珠三角中海洋面積最大 、島嶼最多、海岸線最長的城市，素有 “百島之市 ”之稱。從周邊競爭樓盤的拿地價格看， 2021 年格力海岸地價為 7400 元 /㎡， 2021 年保利海上五月花的地價為 6000 元 /㎡， 2021 年仁恒濱海中心的地價為 6000 元 /㎡， 2021 年唐家灣新地王樓面地價高達(dá) 11500 元 /㎡，可見土地成本居高不下。 高新區(qū)主園區(qū)已形成了以名牌 大學(xué) 為依托，以軟件研發(fā)企業(yè)為主體，集產(chǎn)學(xué)研于一體的高科技產(chǎn)業(yè)走廊。 ? 供電：電力來源于南方電網(wǎng)，采用雙回路供電，電力供應(yīng)充足穩(wěn)定； ? 供水：由珠海市國有獨(dú)資企業(yè)、 珠海市內(nèi)唯一一家供水企業(yè) —— 珠海市水務(wù)集團(tuán)