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珠海市賽車場地塊項(xiàng)目建議書-文庫吧資料

2025-03-07 22:07本頁面
  

【正文】 021 年第一季度新增供應(yīng) 26 宗土地,共 平方米,同比上漲 %。 ? 2021 年第四季度成交 38 宗 土地, 共 平方米; 2021 年第一季度成交 32 宗土地,共 平方米,環(huán)比下降 %。而與土地市場較為低迷的 2021 年同期相比,土地交易量減少約 36%,成交金額卻上漲 166%。后續(xù)土地市場可能逐漸分化,但熱門地塊競爭依然白熱化。 表 31 2021 年第一季度珠海市各片區(qū)土地成交狀況 區(qū)域 成交宗數(shù) 總成交面積(㎡) 折合畝數(shù) 總成交金額(萬元) 主城區(qū) 7 西區(qū) 23 橫琴區(qū) 0 0 0 0 桂山鎮(zhèn) 2 合計(jì) 32 從土地性質(zhì)來看, 2021 年第一季度珠海共有 16 宗商住類地塊成功交易,總計(jì)約 萬㎡,新增供應(yīng)商業(yè)住宅面積約 萬㎡。 珠海樓市的“不樂 觀”情緒似乎傳遞到了土地市場,一季度政府推地節(jié)奏逐漸放緩,各項(xiàng)成交數(shù)據(jù)亦遜于去年第四季度。 15 城市房地產(chǎn)市場發(fā)展概述 珠海 市土地市場概述 2021 年第一季度珠海新增土地供應(yīng) 26 宗,共 萬平方米,環(huán)比下降 %,同比上漲 %。 人口情況 最新資料顯示,香洲區(qū)總?cè)丝? 萬, 是珠海市三個(gè)行政區(qū)域中人口最多的一個(gè)區(qū)。 房地產(chǎn)資產(chǎn)投資 2021 年香洲區(qū)一季度房地產(chǎn)開發(fā)投資 億元,同比增長 %,占總投資額的 %,是拉動全區(qū)投資增長的主動力。 2021 年香洲區(qū)一季度經(jīng)濟(jì)發(fā)展質(zhì)量和效益有新成效。特別是稅收收入增長較快,國稅和地稅增幅高達(dá) 34%和 %。 2021 年一季度,香洲區(qū)全區(qū)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行開局平穩(wěn)、總體較好,預(yù)計(jì)實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值 億元,同比增長 7%。 香 洲區(qū)轄 8 個(gè)街道(拱北、吉大、翠香、獅山、香灣、梅華、前山、灣仔)、一個(gè)鎮(zhèn)( 南屏鎮(zhèn) ),共 122 個(gè)社區(qū)居委會。景點(diǎn)有 梅溪牌坊 、 共樂園 、 圓明新園 、 夢幻水城 等。東風(fēng)為常向風(fēng),夏以西南風(fēng)和東南風(fēng)為主,冬以 東北風(fēng) 為主,夏秋季有臺風(fēng)侵襲。1839。339。2739。4839。 香洲區(qū)位于 南海 之濱、珠江口西岸,東水連 香港 ,南接壤 澳門 ,背倚經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的 珠江三角洲 腹地。全年農(nóng)村居民人均純收入 14940 元,增長 %。 收入和消費(fèi) 2021 年全年珠海市 城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 36375 元,比上年增長 %;扣除物價(jià)因素,實(shí)際增長 %。 % % % % % % %%%%%%%%%%010020030040050060070080090010002021 2021 2021 2021 2021 2021億元 20212021年固定資產(chǎn)投資及其增長速度 固定資產(chǎn)投資額 比上年增長 13 人口情況 根據(jù) 珠海市統(tǒng)計(jì)局《 2021 年統(tǒng)計(jì)年鑒》中人口部分的統(tǒng)計(jì)資料 , 2021 年珠海市年末 常住人口為 1582620 人,與 2021 年相比,增加 346088 人,增長 28%,年平均增長率為 %。 2021 年到 3 月份為止,完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 億元。 從 產(chǎn)業(yè) 結(jié)構(gòu)上來看 , 2021 年珠海固定資產(chǎn)投資中 第二產(chǎn)業(yè)投資 億元,增長 %,其中工業(yè)投資 億元,增長 %,制造業(yè)投資 億元,下降 %;第三產(chǎn)業(yè) 億元,增長 %。其中,電子信息、生物醫(yī)藥、石油化工、家電電氣、精密機(jī)械制造和電力能源分別完成工業(yè)增加值 億元、 億元、 億元、 億元、 億元和 億元,同比增長 %、 固定資產(chǎn)投資 2021 年珠海 全年完成固定資產(chǎn)投資 億元,比上年增長 %。 全市完成工業(yè)增加值 億元,比上年增長 %;規(guī)模以上工業(yè)增加值 億元,增長 %。三次產(chǎn)業(yè)的比例由 :: 調(diào)整為 ::。 地區(qū)生產(chǎn)總值 2021 年全市實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值 ( GDP) 億元,同比增長 %。 全市下轄香洲、斗門、金灣 3 個(gè)行政區(qū),設(shè)有 橫琴新區(qū) 以及高新、高欄、 保 稅 、 萬山 、 富山工業(yè)園 、航空產(chǎn)業(yè)園 6 個(gè)經(jīng)濟(jì)功能區(qū)。 珠海是中國最早實(shí)行對外開放 政策 的四個(gè) 經(jīng)濟(jì)特區(qū) 之一,陸地面積有 1701 平方千米, 戶籍 人口 萬( 2021 年末),是廣東省 人口規(guī)模 最小的地級市 。 珠海生態(tài)環(huán)境優(yōu)美,山水相間,陸島相望,氣候宜人,是全國唯一以整體城市景觀入選 “全國 旅游勝地 四十佳 ”的城市。 11 三、城市及區(qū)域市場分析 城市宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析 珠海 ,珠江口西岸的核心城市, 經(jīng)濟(jì)特區(qū) , 珠江三角洲 南端的一個(gè)重要城市,位于 廣東 省珠江口的西南部,區(qū)位優(yōu)越,東與 香港 隔海相望,南與 澳門 相連,西鄰 新會 、 臺山市 ,北與 中山市 接壤。 在高新科技產(chǎn)業(yè)園的區(qū)域環(huán)境下,宗地的綠色宜居功能更能與高新區(qū)的特點(diǎn)相輔相成,共同提升社會價(jià)值; ? 通過對土地各項(xiàng)屬性、特性分析,該地塊適合建設(shè) “城市郊區(qū)中高檔大盤項(xiàng)目 ”; 10 ? 項(xiàng)目 占地面積 84000 ㎡ ,容積率 ≤, 占地面積大,但是容積率較小,在產(chǎn)品規(guī)劃和開發(fā)方面需要進(jìn)一步進(jìn)行詳細(xì)的規(guī)劃。 土地綜合分析 ? 宗地位于珠海市高新區(qū)周邊,隨著科技園的 發(fā)展,眾多高新企業(yè)的入駐,宗地周邊未來的置業(yè)需求旺盛,地塊升值潛力較大 ; ? 近年來珠海市土地供應(yīng)逐漸減少,該地塊目前的關(guān)注度不高,僅有四五家開發(fā)商關(guān)注,可充分發(fā)揮磐城房地產(chǎn)開發(fā)公司的集團(tuán)優(yōu)勢,減少競爭壓力 ; ? 珠海市高新區(qū)主要發(fā)展 軟件研發(fā)產(chǎn)業(yè),區(qū)域目前及未來空氣質(zhì)量較好。相比較于這些土地,賽車場地塊的土地成本優(yōu)勢明顯,僅為 6700 元 /㎡,有較大的發(fā)展空間。 在“雙限”政策和新“國五條”等措施的嚴(yán)厲打壓下,珠海市土地市場較之之前已經(jīng)逐漸趨于理性,但是土地成本仍然較高。 9 土地市場 2021 年 13 月份,珠海市共批準(zhǔn)建設(shè)用地 17 幅,其中出讓地塊共 7 幅( 1 月份 3 幅, 3 月份 4 幅),劃撥地塊共 10 幅( 1 月份 1 幅, 2 月份 3幅, 3月份 6 幅),出讓地塊占 41%,不到一半。主要大學(xué)校區(qū)有 中山大學(xué) 珠海校區(qū)、 北京師范大學(xué) 珠海分校等 5 所國內(nèi)著名大學(xué),在校 大學(xué)生 約 4 萬人。主園區(qū)有科技創(chuàng)新海岸、南方軟件園、清華(珠海)科技園、國家軟件基地、主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)有計(jì)算機(jī)軟件、集成電路設(shè)計(jì)、生物制藥工程等高科技產(chǎn)業(yè);金鼎科技工業(yè)片區(qū)占地面積 平方公里,主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)有醫(yī)藥、電子、五金、電器設(shè)備、休閑器材等技術(shù)產(chǎn)業(yè)。 2021 年 8 月,為提高高新區(qū)的科技創(chuàng)新能力和水平,市政府與國家科技部火炬中心簽署共建珠??萍紕?chuàng)新海岸框架協(xié)議,地域設(shè)置在珠海唐家、金鼎一帶,面積 平方公里,形成了 “四園一海岸 ”的發(fā)展格局。 1993 年 3月,珠海國家高新區(qū)正式掛牌運(yùn)作,與三灶管理區(qū)合署辦公。容積率≤ ≥ , 綠地率≥ 35%, 集中獨(dú)立商業(yè)區(qū)建筑密度 ≤ 35%,住宅區(qū)建筑密度 ≤ 20%,商業(yè)建筑面積比例不超過 10%,陽臺面積比例不超過 28%,土地成交價(jià)格為 6700 元 /㎡。 ? 排水:區(qū)內(nèi)排水采用雨、污分 流制; 8 ? 供氣:珠海市燃?xì)夤局惫? ( 5)市政配套 目前, 珠海市高新區(qū) 已實(shí)現(xiàn)了道路、水、電 、 氣、 通訊等 “八 通一平 ”,為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目提供了必要的開發(fā)條件 。有所不足的是項(xiàng)目地塊周邊并沒有特別優(yōu)秀的初中、小學(xué); ? 醫(yī)療情況:中大五院; ? 購物娛樂:目前,項(xiàng)目周邊的購物中心有福景平價(jià)商店、天樂佳百貨、 永利百貨、新天隆百貨等十來家購物中心;此外,項(xiàng)目周邊有珠海市國際賽車場、翠湖高爾夫球會、珠海高爾夫山莊、珍珠樂園等娛樂設(shè)施,可以滿足居民日常的娛樂休閑需求; ? 生活情況:珠海市高新區(qū)的鳳凰山隧道已經(jīng)開通,居民通過駕車可以在 30 分鐘內(nèi)到達(dá)香洲市區(qū);同時(shí)也可以通過城軌珠海北站或者唐家灣站到達(dá)拱北,公交線 路則有 10A、 6 K3 等線路經(jīng)過,可以直達(dá)市區(qū)。 ( 4)社區(qū)配套 ? 交通情況: 軌道交通方面,廣珠城際軌道交通的珠海北站、唐家灣站距離本項(xiàng)目都不超過 5 公里,目前均已投入使用,其中距離珠海北站僅 公里,距離唐家灣站僅 公里;道路交通方面,項(xiàng)目地塊靠近 G4W 京珠高速東段,距離高速入口僅 2 公里左右,臨近珠海市交通要道港灣大道、金鳳路、留詩路,其中金鳳路與港灣大道相連、港灣大道與留詩路相連。 ( 3)宗地現(xiàn)狀 項(xiàng)目地塊 規(guī)整,總體呈矩形,南側(cè)有一面積相似的地塊為荒地,開發(fā)用途未知。目前,科技一路、留詩路、港灣大道等主要的交通要道均已通車。 6 二、土地基本情況 土地自然情況 ( 1)宗地位置 賽車場地塊位于珠海市唐家灣鎮(zhèn)高新區(qū)區(qū)域,緊鄰珠海國際賽車場 、高新區(qū)管委會。目前公司亟需開發(fā)建設(shè)新項(xiàng)目,以保證公司的持續(xù)運(yùn)營和發(fā)展,維持和擴(kuò)大磐城地產(chǎn)在南京市場上的品牌影響力。 該項(xiàng)目總投資約 億元,預(yù)計(jì)可實(shí)現(xiàn)銷售收入 億元,可實(shí)現(xiàn)利潤總額 億元,投資利潤率達(dá) %,符合投資利潤率低于 20%的要求。 2021 年 4 月 25 日,磐城房地產(chǎn)開發(fā)公司通過招拍掛形式取得賽車場地 塊。 1 珠海市賽車場地塊項(xiàng)目建議書 磐城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 二〇一四年五月九日 2 目錄 一、項(xiàng)目發(fā)展依據(jù)及概況 ............................................................................................................................................................................................... 5 二、土地基本情況 .......................................................................................................................................................................................................... 6 土地自然情況 .................................................................................................................................................................................................... 6 城市發(fā)展規(guī)劃與宗地的關(guān)系及對項(xiàng)目開發(fā)的影響 ................................................................................................................................................ 8 土地市場 ........................................................................................................................................................................................................... 9 土地綜合分析 .................................................................................................................................................................................................... 9 三、城市及區(qū)域市場分析 ............................................................................................................................................................................................. 11 城市宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析 .................................................................................................................................................................................... 11 地區(qū)生產(chǎn)總值 .....................................................................................................................................................................
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