【正文】 16000 元 /㎡。 案名 遠(yuǎn)大美域 地址 唐淇路 1288 號(hào)，往淇澳島方向岔路旁 占地面積 23 萬 ㎡ 建筑面積 40 萬 ㎡ 總戶數(shù) 1410 戶 容積率 產(chǎn)品 從兩房一廳到多房多廳到別墅兼?zhèn)? 建筑類型 TH（雙拼及聯(lián)排別墅）、 4+1 退臺(tái)洋房、 7 層電梯洋房和小高層 售價(jià) 最低 12021 元 /㎡ 開發(fā)商 中國遠(yuǎn)大集團(tuán)珠海遠(yuǎn)大置業(yè)有限公司 22 （ 2） 清能思源府 項(xiàng)目簡介： 清能思源府位于珠海新香洲一中高中部旁，占地面積 ㎡，總建筑面積 ㎡，其中地上建筑面積 ㎡，地下建筑面積 ㎡ .由 1 棟 19 層和 1 棟 20 層商住樓組成，由珠海正邦房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)。 清能思源府名師主筆精心設(shè)計(jì)的宜家戶型，充分利用每一分面積，實(shí)現(xiàn) N+1 的靈動(dòng)空間， 7 78 ㎡的兩房單位 ,87114 ㎡多種三房單位，格局方正，戶戶大飄窗大陽臺(tái)。 項(xiàng)目銷售動(dòng)態(tài)： 該項(xiàng)目產(chǎn)品為 75114 平米的 實(shí)用二、 三房 。 品牌大盤云集，市政資源聚集，生活配套完善，當(dāng)下的新香洲早已成為高尚住區(qū)的代名詞。大戶型、全精裝成為區(qū)域樓盤的標(biāo)配，讓眾多追求生活品質(zhì)的首次置業(yè)者望而興嘆 ——直到清能 思源府的出現(xiàn)。 清能思源府作為宜居實(shí)用型住宅的代表，其與我們所將要開發(fā)的地塊性質(zhì)較為相似，是值得參考借鑒的一個(gè)案例。 案名 清能思源府 地址 珠海市新香洲一中高中部旁 占地面積 萬 ㎡ 建筑面積 萬 ㎡ 總戶數(shù) 182 戶 容積率 產(chǎn)品 75114 平米的宜居實(shí)用二三房 建筑類型 板樓 ,小高層 售價(jià) 12800 元 /㎡ 開發(fā)商 珠海正邦房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 23 市場分析結(jié)論 ? 近年來 珠海市 宏觀經(jīng)濟(jì)保持平穩(wěn)高速的發(fā)展，房地產(chǎn)市場發(fā)展較為成熟。 香洲區(qū)屬于珠海市的主城區(qū) ，產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)雄厚，特色優(yōu)勢(shì)明顯， 而 隨著輕軌唐家灣站的 建設(shè)，將拉近 唐家片區(qū) 與主城區(qū)之間的距離，區(qū)位優(yōu)勢(shì)不斷增 強(qiáng)。 ? 在 此前 嚴(yán)厲的調(diào)控環(huán)境下 加上當(dāng)前不明確的政府政策 ， 珠海市 房地產(chǎn)市場表現(xiàn) 較為 低迷， 一季度 市場形勢(shì)并不樂觀。 但也因此，如果能 經(jīng)過慎重和科學(xué)的決策，此時(shí)拿地將會(huì)獲得非常明顯的成本優(yōu)勢(shì)。 ? 考慮到房地產(chǎn)業(yè)廣泛的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性、 銀行對(duì)房貸的收緊 ，以及地方政府財(cái)政緊張情況，政府不會(huì)讓市場長期低迷下去， 一季度 以后，房地產(chǎn)調(diào)控或?qū)⒂兴蓜?dòng)可能。 ? 唐家 片區(qū)商品住宅市場 品質(zhì)高、檔次高的改善型 產(chǎn)品為主， 剛需 型客戶存在一定外溢情況 ，較高的均價(jià)導(dǎo)致了其 產(chǎn)品力 不均衡的缺點(diǎn) 。本案將著力打造高質(zhì)量低價(jià)位的現(xiàn)代宜居住宅，吸引剛需客戶和改善型客戶，契合市場需求，力將在 唐家 區(qū)域打造 優(yōu)質(zhì)的地產(chǎn)品牌 。 四、項(xiàng)目定位 項(xiàng)目整體定位 品類定位 通過對(duì)項(xiàng)目所在區(qū)域及土地各項(xiàng)屬性、特性分析，該地塊適合 磐城 地產(chǎn)建設(shè) 城市中檔 樓盤 項(xiàng)目 。 市場定位 根據(jù)該項(xiàng)目的位置及未來規(guī)劃，項(xiàng)目的市場定位是： “磐城御景新天地，綠色宜居新生活 ”。 客戶定位 通過對(duì)宗地相關(guān)因素及周邊市場的綜合分析，客戶群是對(duì)社區(qū)品質(zhì)和居住舒適有要求，對(duì)項(xiàng)目物業(yè)人群素質(zhì)更加注重的客戶。 （ 1）客戶特征分析 ? 職 業(yè)： 目標(biāo)客戶以整個(gè)高新區(qū)域?yàn)橹行?，輻射香洲區(qū)，橫琴新區(qū)乃至南朗鎮(zhèn)、圍墾新區(qū)和港澳地區(qū)的中等收入的職工、教師以及高等技術(shù)人 員以及周圍一些較為富裕的當(dāng)?shù)卮迕竦? ? 年 齡：財(cái)富的積累是和年齡有關(guān)系的，本項(xiàng)目購買客群的主要年齡段為 28－ 45歲的首置及首改客戶，其中以 3035歲客戶為主力客群。 ? 教育程度： 以大專、本科及以上學(xué)歷的高等教育程度為主。 ? 家庭結(jié)構(gòu)： 以 2－ 3人居住為主。 ? 家庭收入： 以家庭收入每月 700010000元為主。 ? 置業(yè)目的： 改善性居住為主，首次置業(yè)為輔，自住為主要購房目的。 ? 消費(fèi)偏好：在現(xiàn)有的市場狀況下， 購買行為理性，對(duì)生活方式，配套設(shè)施等的要求較高。 （ 2）客源分布 在考慮項(xiàng)目體量和物業(yè)形式，爭取最大客源積累，擴(kuò)大客戶來源，重點(diǎn)為 高新區(qū)、香洲區(qū)和港澳地區(qū) ，具體如下： ? 在 高新區(qū) 或周邊工作居住的中 等 收入人群 ? 他們?cè)?高新區(qū) 工作或居住，是 高新區(qū) 科技企業(yè)從業(yè)人員或中級(jí)管理人員，以及周邊科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)的科技產(chǎn)業(yè)機(jī)構(gòu)的從業(yè)人員和中等專業(yè)技術(shù)人員，他們多數(shù)要求提高居住生活質(zhì)量，比如出行無憂、就近上下班、齊全的生活圈配套都將給他們的生活帶來無限便捷。 ? 外來置業(yè)者 ? 珠海市的外來人口 也將成為項(xiàng)目部分客群所在地，此類人群長期駐寧工作和生活，經(jīng)過幾年的租住生活，他們對(duì)本區(qū)域的人文環(huán)境、交通狀況和生活配套設(shè)施等都有了認(rèn)知并逐步接受 ， 為落戶 珠海 ，更為方便工作，從而產(chǎn)生了購房需求。 ? 部分投資客戶、拆遷客、當(dāng)?shù)鼐用? ? 高新區(qū)作為珠海市的郊區(qū) ，在價(jià)格上必然更具優(yōu)勢(shì)和吸引力，低廉 的價(jià)格加上較為成熟的生活及交通配套，可以吸引 香洲區(qū) 市區(qū) 、港澳地區(qū) 的 投資人群；同時(shí)，當(dāng)?shù)鼐用癜ㄗ诘刂苓吇剡w安置居民仍然存在改善性需求。 認(rèn)同本項(xiàng)目建筑形式的心理特征，在市場定位時(shí)我們將其定位為具有時(shí)尚潮流特征的項(xiàng)目，這可能會(huì)與珠海目前主流的建筑形式有出入，加上在其中注入的科技元素，會(huì)讓小區(qū)看起來與其他建筑項(xiàng)目有很大的不同，這就需要購房者認(rèn)同該項(xiàng)目的建筑形式，其購房的動(dòng)力，更多的應(yīng)該是來自于受到該項(xiàng)目的建筑風(fēng)格和科技因素對(duì)購房者所造成的沖擊和影響。 港澳臺(tái)及內(nèi)地有資金投資人士，因?yàn)樵擁?xiàng)目將是會(huì)被定位為中檔的住 宅，配合珠海優(yōu)美的環(huán)境以及特殊的區(qū)位條件，會(huì)是很多人希望可以投資的地方，將該項(xiàng)目建造成為個(gè)性鮮明，有投資潛力的項(xiàng)目，會(huì)吸引許多投資人的目光，贏得更多人的青睞。 規(guī)劃布局分析 該項(xiàng)目東臨留詩路，總地塊面積 84000 ㎡，容積率為 2，總建筑面積為 168000 ㎡，商業(yè)面積占總建筑面積的 10%。其中，項(xiàng)目東側(cè)為項(xiàng)目的商業(yè)區(qū)，項(xiàng)目其他區(qū)域?qū)樽≌瑓^(qū)。 因此，受道路系統(tǒng)、商業(yè)環(huán)境、噪音影響、風(fēng)景因素、園區(qū)私密性等因素的影響，宗地價(jià)值分區(qū)分成：南側(cè)為項(xiàng)目低價(jià)值區(qū)，西側(cè)為中價(jià)值區(qū)，中北部為項(xiàng)目的核心高價(jià)值區(qū)。根據(jù)項(xiàng)目強(qiáng)排方案，高價(jià)值區(qū)將規(guī)劃建設(shè) 16 層住宅，中低價(jià)值區(qū)將規(guī)劃建設(shè)14 層住宅。 產(chǎn)品定位 根據(jù)地塊區(qū)域位置、周邊項(xiàng)目、地塊特點(diǎn)綜合考慮，本項(xiàng)目的產(chǎn)品主要包括高層住宅及商業(yè)、車位等。具體定位描述如下： 產(chǎn)品 ： 16 層高層住宅，平均面積 80100 ㎡左右， 均為兩梯四戶 ，總戶數(shù)為 1024 戶。 商業(yè) ：在項(xiàng)目東側(cè)設(shè)置 2 層商業(yè)，總面積為 16800 ㎡，同時(shí)為本項(xiàng)目的銷售中心及項(xiàng)目示范區(qū)。 車位 ：共有地上車位 0 個(gè)，產(chǎn)權(quán)地下車位 1050 個(gè)， 總 面積為 42021 ㎡，人防車位 0 個(gè)，面積為 42021 ㎡ /個(gè)，整體車戶比為 1:。 公共面積 ：占總得建筑面積 10%，面積為 8400 ㎡。 開發(fā)及銷售計(jì)劃 開發(fā)思路 根據(jù) 珠海市 的房地產(chǎn)市場情況、項(xiàng)目自身的具體情況及 本 公司的開發(fā)能力，項(xiàng)目開發(fā)思路為：項(xiàng)目 為 10 個(gè)月 開發(fā)， 一邊開發(fā)一邊銷售， 10 個(gè)月 開發(fā)10 個(gè)月 銷售 ， 項(xiàng)目開工面積總計(jì) 168,000 ㎡，每期開發(fā)面積如下： 表 41 項(xiàng)目開發(fā)面積 年度 2021 年 1月 2021 年 2月 2021 年 3月 2021 年 4月 2021 年 5月 2021 年 6月 2021 年 7月 2021 年 8月 2021 年 9月 2021 年 10月 2021 年 11月 2021 年 12月 開工面積 (㎡） 21,280 21,280 22,080 22,080 22,080 22,080 16,800 42,000 42,000 10,160 10,160 竣工面積（㎡） 21,280 21,280 22,080 22,080 22,080 22,080 16,800 42,000 42,000 10,160 10,160 定價(jià)依據(jù) 根據(jù)對(duì) 珠海市香洲區(qū) 房地產(chǎn)市場發(fā)展情況及項(xiàng)目周邊樓盤銷售情況的分析，項(xiàng)目 2021 年 住宅產(chǎn)品 入市價(jià)格為 12， 000 元 /平米 ，商業(yè)項(xiàng)目價(jià)格為 20，000 元 /㎡。 年度建設(shè)計(jì)劃 項(xiàng)目由于規(guī)模較 大 ， 需要分期進(jìn)行建設(shè)和銷售， 為 “四 年建設(shè)、 四 年銷售 ”，項(xiàng)目建設(shè)期為 2021 年 —2021 年， 2021 年 5 月 一期 開工，項(xiàng)目總建筑面積為 168,000 平米， 2021 年 5 月全部竣工， 2021 年 5 月 一期 具備入住條件。 表 42 A017 地塊建設(shè)計(jì)劃 年度 2021 年 1月 2021 年 2 月 2021 年 3 月 2021 年 4 月 2021 年 5 月 2021 年 6 月 2021 年 7 月 2021 年 8 月 2021 年 9 月 2021 年 10 月 2021 年 11 月 2021 年 12月 開工面積 (㎡） 21,280 21,280 22,080 22,080 22,080 22,080 16,800 42,000 42,000 10,160 10,160 竣工面積（㎡） 21,280 21,280 22,080 22,080 22,080 22,080 16,800 42,000 42,000 10,160 10,160 分期銷售 住宅部分 年度 2021 年 1月 2021 年 2 月 2021 年 3 月 2021 年 4 月 2021 年 5 月 2021 年 6 月 2021 年 7 月 2021 年 8 月 2021 年 9 月 2021 年 10 月 2021 年 11 月 2021 年 12月 銷售均價(jià)（元 /㎡） 12,000 12,000 12,000 12,000 12,000 12,000 12,000 12,000 12,000 12,000 銷售面積（㎡） 13,088 13,088 13,088 13,088 13,088 13,088 13,088 13,088 13,088 13,088 銷售收入（元） 157,056,000 157,056,000 157,056,000 157,056,000 157,056,000 157,056,000 157,056,000 157,056,000 157,056,000 157,056,000 停車位 年度 2021 年 1月 2021 年 2 月 2021 年 3 月 2021 年 4 月 2021 年 5 月 2021 年 6 月 2021 年 7 月 2021 年 8 月 2021 年 9 月 2021 年 10 月 2021 年 11 月 2021 年 12月 銷售均價(jià)（元 /㎡） 4,000 4,000 4,000 4,000 4,000 4,000 4,000 4,000 4,000 4,000 銷售面積（㎡） 3,150 3,150 3,150 3,150 3,150 3,150 3,150 3,150 3,150 3,150 銷售收入（元） 12,600,000 12,600,000 12,600,000 12,600,000 12,600,000 12,600,000 12,600,000 12,600,000 12,600,000 12,600,000 商業(yè)部分