【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 產(chǎn)業(yè)升級(jí)版的物流綜合體。 8 項(xiàng)目興建必要性 用地更新的現(xiàn)實(shí)依據(jù) 本項(xiàng)目所處的筍崗片區(qū)是筍崗物流園區(qū)的重要組成部分。很長(zhǎng)一段時(shí)間里，筍崗倉(cāng)庫(kù)區(qū)作為深圳市最大的倉(cāng)儲(chǔ)物資配送集散地，為促進(jìn)深圳市對(duì)外貿(mào)易的發(fā)展及方便人民日常生活做出很大的貢獻(xiàn)。然而，隨著城市的快速發(fā)展，筍崗片區(qū)原有的功能結(jié)構(gòu)不斷受到?jīng)_擊，片區(qū)現(xiàn)有的物流功能的不適應(yīng)性表征已越來(lái)越突出，主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面： 區(qū)域功能矛盾日漸突出 筍崗片區(qū) 憑借位于城市中心地帶，又與羅湖商業(yè)旺區(qū)、金融中心和信息中心 緊密聯(lián)系的得天獨(dú)厚優(yōu)勢(shì)，已從倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)務(wù)為主要功能業(yè)態(tài)轉(zhuǎn)變?yōu)樯钲谙鄬?duì)成熟的專業(yè)市場(chǎng)集聚區(qū)，并逐步形成集批發(fā)、商品展示、專門商品交易、金融、商務(wù)、娛樂(lè)于一體，具有較強(qiáng)輻射能力的多功能、現(xiàn)代化區(qū)域型的專業(yè)批發(fā)貿(mào)易中心和消費(fèi)性物流園區(qū)。 現(xiàn)狀 寶安北路兩邊，從南到北集中了金海馬集團(tuán)的三大商場(chǎng)、裕發(fā)家私城、新時(shí)代、富來(lái)居、大富豪、富之島品牌專賣商場(chǎng)、好百年商業(yè)機(jī)構(gòu)等數(shù)十個(gè)家具商場(chǎng)；寶安北地區(qū)還有世界 500 強(qiáng)出身的建材國(guó)際連鎖巨頭百安居羅湖店、跨國(guó)連鎖巨頭麥德龍、經(jīng)營(yíng)面積超過(guò) 10萬(wàn)平方米的香江裝飾大市場(chǎng)，以及本土企業(yè)樂(lè)安 居等知名裝飾材料專業(yè)市場(chǎng)；除家具、建材外，汽車、輕工、陶瓷、貨代、醫(yī)藥等專業(yè)大市場(chǎng)在筍崗也有較大的規(guī)模。 近年來(lái)，受到城市中心區(qū)的影響和帶動(dòng)，片區(qū)的服務(wù)功能由單一的倉(cāng)儲(chǔ)、運(yùn)輸，逐步向綜合的商業(yè)、倉(cāng)儲(chǔ)、運(yùn)輸功能發(fā)展；同時(shí)片區(qū)內(nèi)的物流功能逐漸被弱化，與片區(qū)規(guī)劃之初的發(fā)展定位出現(xiàn)了較大偏差。 XX 物流儲(chǔ)運(yùn)有限公司位于筍崗物流園區(qū)東北角，與麥德龍、樂(lè)安居隔 寶崗路 相望 ， 80%以上的貨代公司聚集在 XX物流儲(chǔ)運(yùn)有限公司的臨時(shí)貨代市場(chǎng)里 。以運(yùn)輸為主的貨代物流功能 與 筍崗片區(qū)如今日漸發(fā)育的 商業(yè)功能 越來(lái)越難以協(xié)調(diào)，一方面土地價(jià)值得 不到充分發(fā)揮，另一方面 延滯了 對(duì)片區(qū)整體功能 的 升級(jí)轉(zhuǎn)換 。 因此，盡快對(duì) XX公司用地進(jìn)行更新改造，緩解日漸突出的區(qū)域功能矛盾成為筍崗片區(qū)功能升級(jí)面臨的一個(gè)重要問(wèn)題。 區(qū)域 交通 供需不平衡 圖 21 項(xiàng)目周邊 功能示意圖 9 經(jīng)過(guò)多年的基礎(chǔ)設(shè)施投資建設(shè)，雖然筍崗片區(qū)內(nèi)部道路系統(tǒng)已經(jīng)相對(duì)比較完善，但是由于筍崗片區(qū)區(qū)位的相對(duì)中心化和城市交通的快速發(fā)展，片區(qū)道路的交通壓力日益增大，而且貨運(yùn)車輛已受到交通限行的較大制約，難以維持滿足物流產(chǎn)業(yè)發(fā)展需要。 而交通條件的制約對(duì)本地塊尤其嚴(yán)重。受地勢(shì)影響，其出入口與泥崗路交通聯(lián)系十分不便，目前泥崗路一側(cè)僅有一 個(gè)出入口，進(jìn)出車輛在此匯集，且多為貨車，轉(zhuǎn)彎延遲時(shí)間較長(zhǎng)，對(duì)緊跟其后的其他車輛有很大影響，城市交通與貨運(yùn)交通相互干擾，嚴(yán)重影響泥崗路正常通行，堵塞現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生。而沿寶崗路一側(cè)入口位置離道路交叉口位置太近，且受天橋施工影響，其交通通行能力十分有限。 另外，交通管理部門已開(kāi)始對(duì)筍崗片區(qū)的貨運(yùn)交通實(shí)行管制措施。根據(jù)我市交警局的有關(guān)文件，筍崗片區(qū)的內(nèi)部道路 均 受到不同程度的貨車禁行規(guī)定，筍崗路全天、泥崗路每天17 時(shí) 19 時(shí)、片區(qū)內(nèi)其他道路每天 7 時(shí) 22 時(shí)禁行大型貨車，筍崗路星期一至五 7 時(shí) 30 分 21時(shí)、紅嶺北路星期一 至星期五 17 時(shí) 19 時(shí)，禁行小型貨車，根據(jù)規(guī)定，貨車在禁行時(shí)段均需繞道行駛，有的只能選擇在非禁行時(shí)段出行，給筍崗片區(qū)的貨運(yùn)疏解帶來(lái)了較大的困難。 由于上述原因，目前交通狀況遠(yuǎn)不能滿足旺盛的貨運(yùn)需求。 因此，希望 因借 XX公司用地更新改造， 一方面打通聯(lián)系筍崗片區(qū)與清水河片區(qū)的東側(cè)通道，理順片區(qū)的交通體系；另一方面 通過(guò)用地功能的升級(jí) ， 緩解目前較多大型貨車的交通需求量，變相增加了交通資源的有效供給 。 區(qū)域整體形象落后 一方面 筍崗片區(qū) 大型專業(yè)市場(chǎng)、辦公建筑等 多由原來(lái)的倉(cāng)庫(kù)改造而成， 且改造手法較為粗劣，景觀形象不佳 ；另一方面泥崗路作為城市主要交通 性 道路、寶安北路作為片區(qū)重要 功能 性 道路， 都是城市及片區(qū)整體景觀形象的重要塑造載體，對(duì)道路 兩側(cè) 的 界面退線 、建筑風(fēng)格體量、 建筑高度 天際線、公共空間圖 22 片區(qū)交通組織示意圖 10 等都 應(yīng)該有交通要求，與現(xiàn)實(shí)狀況產(chǎn)生較大反差。 XX公司用地位于筍崗片區(qū)東北角，泥崗路鐵路橋 西側(cè)橋頭堡與制高點(diǎn)， 其區(qū)位決定它將作為泥崗路沿線重要景觀節(jié)點(diǎn)， 標(biāo)示筍崗片區(qū)的內(nèi)在功能與外在形象，亟需一組標(biāo)志性建筑物塑造片區(qū)整體形象，樹(shù)立 起筍崗商貿(mào)片在人們心目中的形象地位。 因此，借助 XX 公司用地更新這一契機(jī)， 深入研究泥崗路 、寶崗路沿線景觀形 態(tài)，通過(guò)建設(shè)標(biāo)志性建筑，塑造沿路景觀界面，打造區(qū)域景觀的新亮點(diǎn)。 現(xiàn)狀土地利用效率偏低 本案所在地理位置優(yōu)越，位于城市中心地帶，又與羅湖商業(yè)旺區(qū)、金融中心和信息中心緊密聯(lián)系，屬城市的黃金地段， 土地潛在價(jià)值較高，但現(xiàn)實(shí)情況是其經(jīng)濟(jì)效益與社會(huì)效益卻并沒(méi)有充分發(fā)揮出來(lái)，主要有兩方面的原因： 一是 XX公司儲(chǔ)運(yùn)目前的經(jīng)營(yíng)方式等業(yè)態(tài)因素限制 ，目前以貨代市場(chǎng)為主，其商業(yè)價(jià)值未得到充分體現(xiàn)； 二是 XX 用地規(guī)劃布局及開(kāi)發(fā)強(qiáng)度等空間因素的限制 ，由于建成時(shí)間較早，規(guī)劃平面布局結(jié)構(gòu)松散，交通組織 不暢，造成對(duì)空間資源的浪費(fèi)；建筑以 多層為主，土地開(kāi)發(fā)強(qiáng)度較低，平均容積率不足 ，處于一種低效率的運(yùn)行狀態(tài) 。 因此，希望借助 XX 公司用地更新實(shí)現(xiàn)業(yè)態(tài)的升級(jí)，創(chuàng)造更多的經(jīng)濟(jì)效益。通過(guò)對(duì)用地規(guī)劃布局的重構(gòu)，確定合理的土地開(kāi)發(fā)強(qiáng)度及空間布局結(jié)構(gòu)，充分挖掘用地潛在價(jià)值。 表格 21 規(guī)劃用地現(xiàn)狀指標(biāo)統(tǒng)計(jì)表 1F 2F 5F 7F 8F 總建筑面積 總用地面積 容積率 地塊 A 0 56093 地塊 B 0 0 陳舊物流設(shè)施影響使用效率 現(xiàn)狀倉(cāng)庫(kù)與辦公樓由于興建時(shí)間較早，受當(dāng)時(shí)建設(shè)條件的限制，建筑功能的設(shè)置不夠完善。目前的倉(cāng)庫(kù)與辦公樓已不能滿足現(xiàn)代化物流與辦公需求。隨著物流業(yè)的快速發(fā)展， 服務(wù)圖 23 長(zhǎng)城用地現(xiàn)狀衛(wèi)片 圖 24 現(xiàn)狀用地統(tǒng)計(jì)圖 11 水平的提升 對(duì)物流設(shè)施 也 提出了新的要求。尤其是在通信技術(shù)高度發(fā)達(dá)的 今天，信息網(wǎng)絡(luò)技術(shù)已成為構(gòu)成現(xiàn)代物流體系的重要組成部分。而目前的物流設(shè)施從功能設(shè)置上已無(wú)法適應(yīng)新的要求，亟需升級(jí)換代 。 用地更新的重大意義 順應(yīng)全市物流政策轉(zhuǎn)變，加快實(shí)現(xiàn)物流戰(zhàn)略目標(biāo) 2021 年 5 月，在深圳 市委三次當(dāng)代會(huì)上，深圳市委、市政府提出要把現(xiàn)代物流作為深圳的三大支柱產(chǎn)業(yè)之一。為深圳現(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展提供了良好的發(fā)展空間，物流業(yè)進(jìn)入高速發(fā)展階段。 2021 年 10 月，深圳市人民政府印發(fā)的《關(guān)于加快發(fā)展深圳現(xiàn)代物流業(yè)的若干意見(jiàn)》提出，按照深圳物流業(yè)發(fā)展的總體戰(zhàn)略目標(biāo)，加快兩大綜合型物流園區(qū)和四大集散樞紐型物流園區(qū)的建設(shè)。其中，筍崗 — 清水河物流園區(qū)屬于其中的綜合性物流園區(qū)。 2021 年 4 月，張思平副市長(zhǎng)主持召開(kāi)了筍崗 — 清水河物流園區(qū)領(lǐng)導(dǎo)小組第一次會(huì)議，會(huì)議征求了與會(huì)各單位對(duì)筍崗 — 清水河物流園區(qū)功能調(diào)整、需協(xié)調(diào)解決 問(wèn)題和年度工作任務(wù)等方面的意見(jiàn)和建議，并于 2021 年 5 月，召開(kāi)了筍崗 — 清水河物流園區(qū)領(lǐng)導(dǎo)小組第二次會(huì)議，并同意在該片區(qū)規(guī)劃建設(shè)高檔次、現(xiàn)代化、服務(wù)于城市內(nèi)部物流配送的大宗商品交易市場(chǎng)，同時(shí)應(yīng)將該片區(qū)規(guī)劃建設(shè)成物流企業(yè)總部的集聚基地（包括物流信息、物流技術(shù)平臺(tái)和公共管理服務(wù)等） 。 該會(huì)議的召開(kāi)，意味著政府同已意識(shí)到隨著城市的發(fā)展，筍崗物流園區(qū)的物流功能變化的不可逆轉(zhuǎn)性，現(xiàn)存的以倉(cāng)儲(chǔ)運(yùn)輸為主的物流市場(chǎng)已不能滿足該地區(qū)發(fā)展需要，為促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和保持筍崗片區(qū)的繁榮，應(yīng)改變其功能定位，促進(jìn)物流業(yè)更好的發(fā)展。 XX 用地 更新 項(xiàng)目 順應(yīng)深圳市物流政策 走勢(shì) ，率先響應(yīng)城市對(duì)物流園區(qū)功能 布局 調(diào)整 的要求 ，對(duì)物流業(yè)發(fā)展起到帶動(dòng)與表率作用。 緩解區(qū)域功能矛盾，實(shí)現(xiàn)區(qū)域資源優(yōu)化配置 XX物流儲(chǔ)運(yùn)有限公司的用地更新，將在對(duì)周邊用地情況進(jìn)行全面科學(xué)地分析的基礎(chǔ)上，通過(guò)發(fā)展分析、供需分析、規(guī)劃評(píng)價(jià)等研究工作，對(duì)其進(jìn)行合理的功能定位，盡量避免重復(fù)建設(shè)、惡性競(jìng)爭(zhēng)，實(shí)現(xiàn)區(qū)域內(nèi)錯(cuò)落有致、各方共贏得發(fā)展格局，使之發(fā)揮其相應(yīng)的服務(wù)功能，與區(qū)域其它功能相協(xié)調(diào)，將筍崗片區(qū)打造成集專業(yè)批發(fā)及消費(fèi)性物流為一體的現(xiàn)代化區(qū)域型貿(mào)易中心。 理順區(qū)域交通組織，增強(qiáng)交 通疏解能力 由于項(xiàng)目位于筍崗片區(qū)東北角，處于北側(cè)泥崗路、西側(cè)寶崗路、東側(cè)廣九鐵路及南側(cè)鐵路專用線的包圍之中，且基地與周邊道路等 存 在不同程度的高差，豎向情況較為復(fù)雜，導(dǎo)致 12 基地僅有西側(cè)及北側(cè)部分區(qū)域能夠與外界連通，處于交通盡端的不利位置。項(xiàng)目用地更新能夠理順 目前的交通組織，通過(guò)沿東側(cè)廣九鐵路開(kāi)辟一條南北向通道，聯(lián)系筍崗與清水河兩片區(qū)， 同時(shí)拓寬整治寶崗路沿線路面，增強(qiáng)其通行能力，最終 實(shí)現(xiàn)由交通末端向交通節(jié)點(diǎn)的轉(zhuǎn)變。 同時(shí) XX物流儲(chǔ)運(yùn)有限公司用地更新后，現(xiàn)有的以貨代為主的物流功能將逐漸弱化，可在一定程度上緩解現(xiàn)狀大 型貨車給片區(qū)交通帶來(lái)的壓力和干擾。以大宗采購(gòu)物流為特色的物流中心項(xiàng)目帶來(lái)的更多是人流，可通過(guò)交通梳理，加強(qiáng)片區(qū)公交系統(tǒng)的完善，來(lái)疏解日漸增大的城市交通。 塑造筍崗片區(qū)景觀亮點(diǎn)，提升區(qū)域整體形象 XX 物流儲(chǔ)運(yùn)有限公司的用地更新，欲將其打造成以大宗采購(gòu)物流為特色的物流展示平臺(tái)，在延續(xù)現(xiàn)有統(tǒng)一簡(jiǎn)潔的建筑界面的基礎(chǔ)上，塑造一個(gè)開(kāi)放性的建筑景觀節(jié)點(diǎn)，形成標(biāo)志性建筑群，它將成為一個(gè)城市的亮點(diǎn)，可改變現(xiàn)有筍崗倉(cāng)儲(chǔ)區(qū)的相對(duì)無(wú)序狀態(tài)，將塑造一個(gè)嶄新的優(yōu)美的區(qū)域形象 。 為周邊地區(qū)帶來(lái)顯著的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益 本項(xiàng)目通 過(guò)展示、博覽等功能的增加，增加了企業(yè)出口模式，為周邊環(huán)境帶來(lái)顯著的經(jīng)濟(jì)效應(yīng)：首先，為客戶提供前沿展會(huì)展示窗口，中期增加電子商務(wù)環(huán)節(jié)，后期提供綜合服務(wù)，行程一體化的物流服務(wù)。增加了企業(yè)供應(yīng)、銷售的窗口，涉及企業(yè)的產(chǎn)品供應(yīng)物流，出口銷售物流，最終形成一個(gè)縱向化的連接。橫向方面，對(duì)資源進(jìn)行整合和優(yōu)化，包括出口方式的選擇與連接，外貿(mào)資源的輸入與輸出等。 首先，從關(guān)聯(lián)性來(lái)看，本項(xiàng)目不僅可以培育新興產(chǎn)業(yè)群，而且可以直接或間接帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，包括服務(wù)、交通、旅游、廣告、裝飾、邊檢、海關(guān)以及餐飲、通信和住宿等諸多部門。 其次，從社會(huì)效益看，項(xiàng)目可以推進(jìn)市政建設(shè)、提供就業(yè)機(jī)會(huì)，形成物流園區(qū)的核心競(jìng)爭(zhēng)力，完善基礎(chǔ)設(shè)施，美化市容市貌。 再者，從經(jīng)濟(jì)效益來(lái)看，現(xiàn)代物流本身有著較高的經(jīng)濟(jì)效益，是一個(gè)投入回報(bào)率較高的行業(yè)。 項(xiàng)目 預(yù)期 發(fā)展目標(biāo) 由于 以上原因，對(duì) XX物流有限公司進(jìn)行用地更新 已勢(shì)在必行 。 基于此，我們認(rèn)為本項(xiàng)目的總體 指導(dǎo)思想 應(yīng)該是： 順應(yīng)中國(guó)加入 WTO、全球資源整合流動(dòng)的發(fā)展態(tài)勢(shì)，依托深圳建成國(guó)際化大都市的背景，抓住全球新一輪產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的天賜良機(jī)，利用地處深水良港和國(guó)際樞紐空港之間的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，以及蛛網(wǎng)形立體化現(xiàn)代大交通的 便利條件，適應(yīng)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移重點(diǎn)從 13 制造業(yè)轉(zhuǎn)向高端服務(wù)業(yè)的趨勢(shì)，打造一個(gè)兼具現(xiàn)代物流、展示、交易、研發(fā)、信息、設(shè)計(jì)、電子商務(wù)以及報(bào)關(guān)、商檢、進(jìn)出口代理等多種功能的，運(yùn)用因特網(wǎng)和高科技管理手段的，面向國(guó)際和國(guó)內(nèi)兩個(gè)扇面謀求全球經(jīng)濟(jì)戰(zhàn)略的， 樞紐性國(guó)際級(jí)專業(yè)化采購(gòu)物流平臺(tái)，創(chuàng)立一種新穎的全方位組合型業(yè)態(tài)。 根據(jù)上述宗旨，在立足“終端消費(fèi)品的市域配送型都市物流園區(qū)”的基礎(chǔ)上，以筍崗 —清水河調(diào)整后的功能定位為導(dǎo)向，本項(xiàng)目依托所在區(qū)位特點(diǎn)和經(jīng)營(yíng)品種的行業(yè)特點(diǎn)，適應(yīng)大規(guī)模國(guó)際化流量經(jīng)濟(jì)的需要，立足于全球資源的整合，在總結(jié)比較各 種現(xiàn)有商貿(mào)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)的基礎(chǔ)上，勇于開(kāi)拓和創(chuàng)新，博采眾長(zhǎng)，標(biāo)新立異，面向新時(shí)代，在筍崗片區(qū)推出并傾力打造一個(gè)更高能級(jí)的、筍崗片區(qū)全新的物流 展 貿(mào)平臺(tái)。 14 15 3 項(xiàng)目市場(chǎng)選擇與建設(shè)規(guī)模預(yù)測(cè) 項(xiàng)目發(fā)展行業(yè)調(diào)查與選擇 行業(yè)選擇方法及三層次篩選過(guò)程 在明確了本項(xiàng)目要打造一個(gè)“國(guó)際采購(gòu)物流展貿(mào)平臺(tái)”的基礎(chǔ)上，以什么行業(yè)作為這一平臺(tái)的經(jīng)營(yíng)類別是本項(xiàng)目需要解決的第二個(gè)主要問(wèn)題。本行針對(duì)項(xiàng)目發(fā)展行業(yè)的選擇進(jìn)行了專項(xiàng)調(diào)研分析。下文簡(jiǎn)要說(shuō)明本項(xiàng)目行業(yè)選擇的過(guò)程（行業(yè)選擇的過(guò)程在此不作詳述），并重點(diǎn)對(duì) 最具發(fā)展可能的目標(biāo)產(chǎn)業(yè)進(jìn)行重點(diǎn)分析。 本報(bào)告對(duì)可能發(fā)展的行業(yè)中進(jìn)行了三層次篩選，逐步縮小備選行業(yè)的范圍，運(yùn)用多重指標(biāo)評(píng)定，最終確定適合本項(xiàng)目發(fā)展的行業(yè)。具體為： ? 宏觀層面評(píng)判 ? 產(chǎn)業(yè)層面評(píng)判 ? 項(xiàng)目層面評(píng)判 評(píng)價(jià) 指標(biāo) ? 深圳優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè) ? 出口商品結(jié)構(gòu) ? 政府產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向 ? SCP 分析框架 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) 產(chǎn)業(yè)行為 產(chǎn)業(yè)績(jī)效 ? 項(xiàng)目條件契合度 ? 競(jìng)爭(zhēng)格局 ? 政策導(dǎo)向 ? 客戶調(diào)查 行業(yè)選擇流程圖 目標(biāo) 行業(yè) 評(píng)價(jià) 結(jié)果 初步篩選可能發(fā)展的行業(yè) 篩選出可能發(fā)展的目標(biāo)行業(yè) 明確適宜發(fā)展的行業(yè) 16 ○ 1 第一步：宏觀層面評(píng)判：通過(guò)分析深圳優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)、深圳出口商品結(jié)構(gòu)、政府產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向選擇出若干可能發(fā)展的行業(yè)； ○ 2 第二步：產(chǎn)業(yè)層面評(píng)判：運(yùn)用 SCP 分析框架，進(jìn)一步篩選出具有發(fā)展?jié)摿土己檬袌?chǎng)前景的行業(yè)； ○ 3 第三步：項(xiàng)目層面評(píng)判：結(jié)合本項(xiàng)目的條件對(duì)選出的行 業(yè)進(jìn)行深化分析，