【正文】 指標 ? 深圳優(yōu)勢產(chǎn)業(yè) ? 出口商品結(jié)構(gòu) ? 政府產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向 ? SCP 分析框架 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) 產(chǎn)業(yè)行為 產(chǎn)業(yè)績效 ? 項目條件契合度 ? 競爭格局 ? 政策導(dǎo)向 ? 客戶調(diào)查 行業(yè)選擇流程圖 目標 行業(yè) 評價 結(jié)果 初步篩選可能發(fā)展的行業(yè) 篩選出可能發(fā)展的目標行業(yè) 明確適宜發(fā)展的行業(yè) 16 ○ 1 第一步：宏觀層面評判：通過分析深圳優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)、深圳出口商品結(jié)構(gòu)、政府產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向選擇出若干可能發(fā)展的行業(yè)； ○ 2 第二步：產(chǎn)業(yè)層面評判：運用 SCP 分析框架，進一步篩選出具有發(fā)展?jié)摿土己檬袌銮熬暗男袠I(yè)； ○ 3 第三步：項目層面評判：結(jié)合本項目的條件對選出的行 業(yè)進行深化分析，最終確定一個或少數(shù)幾個最具發(fā)展可能的行業(yè)作為本項目的經(jīng)營類別。下文簡要說明本項目行業(yè)選擇的過程（行業(yè)選擇的過程在此不作詳述），并重點對 最具發(fā)展可能的目標產(chǎn)業(yè)進行重點分析。 14 15 3 項目市場選擇與建設(shè)規(guī)模預(yù)測 項目發(fā)展行業(yè)調(diào)查與選擇 行業(yè)選擇方法及三層次篩選過程 在明確了本項目要打造一個“國際采購物流展貿(mào)平臺”的基礎(chǔ)上，以什么行業(yè)作為這一平臺的經(jīng)營類別是本項目需要解決的第二個主要問題。 基于此，我們認為本項目的總體 指導(dǎo)思想 應(yīng)該是： 順應(yīng)中國加入 WTO、全球資源整合流動的發(fā)展態(tài)勢，依托深圳建成國際化大都市的背景，抓住全球新一輪產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的天賜良機，利用地處深水良港和國際樞紐空港之間的區(qū)位優(yōu)勢，以及蛛網(wǎng)形立體化現(xiàn)代大交通的 便利條件，適應(yīng)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移重點從 13 制造業(yè)轉(zhuǎn)向高端服務(wù)業(yè)的趨勢，打造一個兼具現(xiàn)代物流、展示、交易、研發(fā)、信息、設(shè)計、電子商務(wù)以及報關(guān)、商檢、進出口代理等多種功能的，運用因特網(wǎng)和高科技管理手段的，面向國際和國內(nèi)兩個扇面謀求全球經(jīng)濟戰(zhàn)略的， 樞紐性國際級專業(yè)化采購物流平臺，創(chuàng)立一種新穎的全方位組合型業(yè)態(tài)。 再者，從經(jīng)濟效益來看，現(xiàn)代物流本身有著較高的經(jīng)濟效益，是一個投入回報率較高的行業(yè)。 首先，從關(guān)聯(lián)性來看，本項目不僅可以培育新興產(chǎn)業(yè)群，而且可以直接或間接帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，包括服務(wù)、交通、旅游、廣告、裝飾、邊檢、海關(guān)以及餐飲、通信和住宿等諸多部門。增加了企業(yè)供應(yīng)、銷售的窗口，涉及企業(yè)的產(chǎn)品供應(yīng)物流，出口銷售物流，最終形成一個縱向化的連接。 塑造筍崗片區(qū)景觀亮點，提升區(qū)域整體形象 XX 物流儲運有限公司的用地更新，欲將其打造成以大宗采購物流為特色的物流展示平臺，在延續(xù)現(xiàn)有統(tǒng)一簡潔的建筑界面的基礎(chǔ)上，塑造一個開放性的建筑景觀節(jié)點，形成標志性建筑群，它將成為一個城市的亮點，可改變現(xiàn)有筍崗倉儲區(qū)的相對無序狀態(tài)，將塑造一個嶄新的優(yōu)美的區(qū)域形象 。 同時 XX物流儲運有限公司用地更新后，現(xiàn)有的以貨代為主的物流功能將逐漸弱化，可在一定程度上緩解現(xiàn)狀大 型貨車給片區(qū)交通帶來的壓力和干擾。 理順區(qū)域交通組織，增強交 通疏解能力 由于項目位于筍崗片區(qū)東北角，處于北側(cè)泥崗路、西側(cè)寶崗路、東側(cè)廣九鐵路及南側(cè)鐵路專用線的包圍之中，且基地與周邊道路等 存 在不同程度的高差，豎向情況較為復(fù)雜，導(dǎo)致 12 基地僅有西側(cè)及北側(cè)部分區(qū)域能夠與外界連通，處于交通盡端的不利位置。 XX 用地 更新 項目 順應(yīng)深圳市物流政策 走勢 ，率先響應(yīng)城市對物流園區(qū)功能 布局 調(diào)整 的要求 ，對物流業(yè)發(fā)展起到帶動與表率作用。 2021 年 4 月，張思平副市長主持召開了筍崗 — 清水河物流園區(qū)領(lǐng)導(dǎo)小組第一次會議，會議征求了與會各單位對筍崗 — 清水河物流園區(qū)功能調(diào)整、需協(xié)調(diào)解決 問題和年度工作任務(wù)等方面的意見和建議，并于 2021 年 5 月，召開了筍崗 — 清水河物流園區(qū)領(lǐng)導(dǎo)小組第二次會議，并同意在該片區(qū)規(guī)劃建設(shè)高檔次、現(xiàn)代化、服務(wù)于城市內(nèi)部物流配送的大宗商品交易市場，同時應(yīng)將該片區(qū)規(guī)劃建設(shè)成物流企業(yè)總部的集聚基地（包括物流信息、物流技術(shù)平臺和公共管理服務(wù)等） 。 2021 年 10 月，深圳市人民政府印發(fā)的《關(guān)于加快發(fā)展深圳現(xiàn)代物流業(yè)的若干意見》提出，按照深圳物流業(yè)發(fā)展的總體戰(zhàn)略目標，加快兩大綜合型物流園區(qū)和四大集散樞紐型物流園區(qū)的建設(shè)。 用地更新的重大意義 順應(yīng)全市物流政策轉(zhuǎn)變，加快實現(xiàn)物流戰(zhàn)略目標 2021 年 5 月，在深圳 市委三次當代會上，深圳市委、市政府提出要把現(xiàn)代物流作為深圳的三大支柱產(chǎn)業(yè)之一。尤其是在通信技術(shù)高度發(fā)達的 今天，信息網(wǎng)絡(luò)技術(shù)已成為構(gòu)成現(xiàn)代物流體系的重要組成部分。目前的倉庫與辦公樓已不能滿足現(xiàn)代化物流與辦公需求。通過對用地規(guī)劃布局的重構(gòu)，確定合理的土地開發(fā)強度及空間布局結(jié)構(gòu)，充分挖掘用地潛在價值。 現(xiàn)狀土地利用效率偏低 本案所在地理位置優(yōu)越，位于城市中心地帶，又與羅湖商業(yè)旺區(qū)、金融中心和信息中心緊密聯(lián)系，屬城市的黃金地段， 土地潛在價值較高，但現(xiàn)實情況是其經(jīng)濟效益與社會效益卻并沒有充分發(fā)揮出來，主要有兩方面的原因： 一是 XX公司儲運目前的經(jīng)營方式等業(yè)態(tài)因素限制 ，目前以貨代市場為主，其商業(yè)價值未得到充分體現(xiàn)； 二是 XX 用地規(guī)劃布局及開發(fā)強度等空間因素的限制 ，由于建成時間較早，規(guī)劃平面布局結(jié)構(gòu)松散，交通組織 不暢，造成對空間資源的浪費；建筑以 多層為主，土地開發(fā)強度較低，平均容積率不足 ，處于一種低效率的運行狀態(tài) 。 XX公司用地位于筍崗片區(qū)東北角，泥崗路鐵路橋 西側(cè)橋頭堡與制高點， 其區(qū)位決定它將作為泥崗路沿線重要景觀節(jié)點， 標示筍崗片區(qū)的內(nèi)在功能與外在形象，亟需一組標志性建筑物塑造片區(qū)整體形象，樹立 起筍崗商貿(mào)片在人們心目中的形象地位。 因此，希望 因借 XX公司用地更新改造， 一方面打通聯(lián)系筍崗片區(qū)與清水河片區(qū)的東側(cè)通道，理順片區(qū)的交通體系；另一方面 通過用地功能的升級 ， 緩解目前較多大型貨車的交通需求量，變相增加了交通資源的有效供給 。根據(jù)我市交警局的有關(guān)文件，筍崗片區(qū)的內(nèi)部道路 均 受到不同程度的貨車禁行規(guī)定，筍崗路全天、泥崗路每天17 時 19 時、片區(qū)內(nèi)其他道路每天 7 時 22 時禁行大型貨車，筍崗路星期一至五 7 時 30 分 21時、紅嶺北路星期一 至星期五 17 時 19 時，禁行小型貨車，根據(jù)規(guī)定，貨車在禁行時段均需繞道行駛，有的只能選擇在非禁行時段出行，給筍崗片區(qū)的貨運疏解帶來了較大的困難。而沿寶崗路一側(cè)入口位置離道路交叉口位置太近，且受天橋施工影響，其交通通行能力十分有限。 而交通條件的制約對本地塊尤其嚴重。 因此，盡快對 XX公司用地進行更新改造，緩解日漸突出的區(qū)域功能矛盾成為筍崗片區(qū)功能升級面臨的一個重要問題。 XX 物流儲運有限公司位于筍崗物流園區(qū)東北角，與麥德龍、樂安居隔 寶崗路 相望 ， 80%以上的貨代公司聚集在 XX物流儲運有限公司的臨時貨代市場里 。 現(xiàn)狀 寶安北路兩邊，從南到北集中了金海馬集團的三大商場、裕發(fā)家私城、新時代、富來居、大富豪、富之島品牌專賣商場、好百年商業(yè)機構(gòu)等數(shù)十個家具商場；寶安北地區(qū)還有世界 500 強出身的建材國際連鎖巨頭百安居羅湖店、跨國連鎖巨頭麥德龍、經(jīng)營面積超過 10萬平方米的香江裝飾大市場，以及本土企業(yè)樂安 居等知名裝飾材料專業(yè)市場；除家具、建材外，汽車、輕工、陶瓷、貨代、醫(yī)藥等專業(yè)大市場在筍崗也有較大的規(guī)模。很長一段時間里，筍崗倉庫區(qū)作為深圳市最大的倉儲物資配送集散地，為促進深圳市對外貿(mào)易的發(fā)展及方便人民日常生活做出很大的貢獻。 更高能級的物流平臺表現(xiàn)為：在輻射范圍上，不僅立足現(xiàn)有城市終端消費品的配送，更重要的是能輻射全國乃至全球的區(qū)域；在經(jīng)營類別上，不是對現(xiàn)有經(jīng)營類別的重復(fù)導(dǎo)致惡性競爭，而是對園區(qū)現(xiàn)有產(chǎn)業(yè)的補全與提升、對現(xiàn)有產(chǎn)業(yè)鏈的完善與深化；在功能體系上，突破傳統(tǒng)物流園區(qū)的倉儲、運輸功能， 將第三方、第四方物流、物流總部等高端物流功能、與現(xiàn)代物流業(yè)態(tài)、先進交易方式（如遠程交易、電子商務(wù)、遠期交易、信用交易等等）、形象展示、主題交流（行業(yè)信息交流、主題體驗活動） 、商務(wù)辦公等功能相融合，實現(xiàn)區(qū)域產(chǎn)業(yè)升級版的物流綜合體。園區(qū)以家居建材、汽車等專業(yè)市為主，工藝品、文化用品、藥品、五金工具等類型專業(yè)市場為輔，形成深圳市較具特色、較成熟的“筍崗專業(yè)市場商圈”。綜合開發(fā)研究院（深圳）完成了《筍崗－清水河物流園區(qū)發(fā)展策略報告》，將園區(qū)功能定位為發(fā)揮倉 儲、專業(yè)市場、采購配送等綜合性功能，形成一個終端消費品的市域配送型都市物流園區(qū)?，F(xiàn)代物流業(yè)是深圳市委、市政府確定的深圳市四大支柱產(chǎn)業(yè)之一，在 2021 年 9 月出臺的《深圳市“十五”及 2021 年現(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展規(guī)劃》，正式將筍崗－清水河物流園區(qū)確定為深圳市重點建設(shè)的六大物流園區(qū)之一。園區(qū)作為一個大型倉庫區(qū)域，于 1982 年依托廣九鐵路深圳北站開始興建，經(jīng)過二十多年的開發(fā)建設(shè)，已成為深圳開發(fā)最早、規(guī)模最大的公共倉庫群區(qū)域。 筍崗 — 清水河物流園區(qū)發(fā)展概況 及發(fā)展趨勢 筍崗－清水河物流園區(qū)位于深圳經(jīng)濟特區(qū)中心城區(qū)北部，南起筍崗東路，北至布吉特區(qū)邊防關(guān)口；東至布吉路和洪湖西路，西至紅嶺北路和紅崗路。第三方物流企業(yè)是獨于物流供應(yīng)方和需求放的專門物流服務(wù)商，是現(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展的重要組成部分，在現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)中占有重要作用。 ? 企業(yè)的經(jīng)營服務(wù)模式 物流企業(yè)，特別是綜合型物流企業(yè)和專業(yè)物流企業(yè)的發(fā)展，將會在一定程度上影響和改變物流的空間格局，會對以滿足空間需求為主的物流園區(qū)發(fā)展及規(guī)劃帶來一定的沖擊。 ? 自身網(wǎng)絡(luò)體系的構(gòu)建 物流企業(yè)，尤其是大型的綜合物流企業(yè)，越來越重視自身物流經(jīng)營網(wǎng)絡(luò)體系的構(gòu)建，網(wǎng)絡(luò)體系中的節(jié)點分別設(shè)置，不同級別的節(jié)點，服務(wù)范圍不同，對占地域建設(shè)規(guī)模的要求也不同。 ? 專業(yè)市場崛起迅速 現(xiàn)代物流 業(yè)的發(fā)展，由單純的倉儲、運輸變?yōu)榫C合化的物流服務(wù)，包括貨運代理、商業(yè)配送、多式聯(lián)運、社會化儲運服務(wù)、流通加工、信息咨詢等，是物流服務(wù)綜合化的過程，處于優(yōu)化整合的初級階段。據(jù) 2021 年深圳市物流業(yè)統(tǒng)計報告顯示，深圳市現(xiàn)代物流業(yè)呈現(xiàn)持續(xù)發(fā)展勢頭：隨著重點物流項目建設(shè)速度加快，物流 企業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施和技術(shù)水平不斷升級，物流信息技術(shù)應(yīng)用廣泛，傳統(tǒng)物流向現(xiàn)代物流轉(zhuǎn)變的步伐大大加快，全行業(yè)發(fā)展態(tài)勢良好。從產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)看，去年第一次產(chǎn)業(yè)增加值 億元，下降 ％；第二次產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 ％；第三次產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 ％。 深圳物流業(yè)發(fā)展概況 及發(fā)展趨勢 近年來，深圳物流業(yè)發(fā)展迅猛，物流量以 %的年增長率遞增。 而隨著社會從粗放型向集約型發(fā)展，一定的社會經(jīng)濟總量所產(chǎn)生的貨運需求表現(xiàn)為先升后降的發(fā)展趨勢，我國貨運強度符合這種變化規(guī)律，目前貨運強度已處于下降階段。航空所占比例進一步逐 年加大，但仍處于發(fā)展初期。 公路基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)展迅速，以高速公路為代表的高等級公路發(fā)展迅速，初步形成了連接一些重要城市及地區(qū)的高速公路通道，部分經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)的高速公路網(wǎng)開始形成并發(fā)揮出規(guī)模效益。附屬于企業(yè)的第一 方物流和第二方物流除一些大型企業(yè)有足夠的業(yè)務(wù)量，可依附企業(yè)發(fā)展外，廣大的中小企業(yè)必須借助 專 業(yè)的物流公司即第三方物流來降低其產(chǎn)品成本，提高競爭力。 加入 WTO 后國內(nèi)外經(jīng)濟全面接軌，工商企業(yè)之間的競爭將是質(zhì)量、技術(shù)、成本和銷售服務(wù)之間的競爭，尤其是成本更是企業(yè)制勝的法寶。避免淺嘗輒止和一葉障目；強調(diào)有針對性的解決問題，避免無的放矢的夸夸其談；強調(diào)規(guī)劃的可操作性，避免成為脫離實際的“空中樓閣”；強調(diào)包括體制、政策、計劃等在內(nèi)的實施機制和保障措施的研究，使得規(guī)劃能夠成為各部門、各級政府和全社會共同行動的綱領(lǐng)，能夠得到全面貫徹和落實。近年來在城市分區(qū)規(guī)劃層面完成眾多規(guī)劃和研究工作，很多項目都獲得了委托方的好評。 深圳市城市規(guī)劃設(shè)計研究院是國內(nèi)極少數(shù)通過 ISO9001 認證的規(guī)劃設(shè)計單位之一。在長期全方位參與特區(qū)宏觀政策研究、城市發(fā)展研究、規(guī)劃設(shè)計和工程咨詢過程中，積累了豐富的項目經(jīng)驗，吸引、培養(yǎng)、鍛煉和造就了一支年輕、精干和高素質(zhì)的專業(yè)團隊。 1995 年被評為深交所十佳上市公司，連續(xù)十年保持利潤超億元的優(yōu)良業(yè)績， 2021 年，被深交所評為 30 家信息披露工作優(yōu)秀單位之一，是值得公眾信賴的上市公司。 XX 投資控股擁有高素質(zhì)的經(jīng)營管理及專業(yè)人員隊伍，建設(shè)了全國最大的高層住宅區(qū)和眾多精品樓盤，成為中國住交會評選出的 20 家 “中國房地產(chǎn)品牌企業(yè) ”之一和中國深圳行業(yè)10 強企業(yè)；擁有大量優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，自主經(jīng)營國際化五星級商務(wù)酒店，榮獲首家 5A中國綠色飯店證書和中國酒店 “金枕頭獎 ”－ 10 大最受歡迎商務(wù)酒店稱號；擁有知名度高、社會形象好的物業(yè)管理隊伍，取得國家一級物業(yè)管理資質(zhì)。 XX 投資控股秉承 “給股東以滿意的投資回報，給客戶以理想的居住生活，給員工以廣闊的發(fā)展空間 ”的經(jīng)營理念，業(yè)務(wù)快速發(fā)展，形成了立足深圳，輻射成都 、 上海、大連等多個地區(qū)的發(fā)展格局。 項目投資方基本情況 深圳市 XX投資控股股份有限公司，創(chuàng)立于 1984年， 1994 年經(jīng)股份制改造成為公眾上市公司（股票簡稱：深 XXA，代碼 000042），是國家房地產(chǎn)開發(fā)一級資質(zhì)企業(yè)，深圳市一類企業(yè)。憑借位于城市中心地帶，又與羅湖商業(yè)旺區(qū)、金融中心和信息中心緊密聯(lián)系的得天獨厚優(yōu)勢，筍崗片區(qū)已從倉儲業(yè)務(wù)為主要 功能業(yè)態(tài)轉(zhuǎn)變?yōu)樯钲谙鄬Τ墒斓膶I(yè)市場集聚區(qū)，并逐步形成集批發(fā)、商品展示、專門商品交易、金融、商務(wù)、娛樂于一體，具有較強輻射能力的多功能、現(xiàn) 圖 11 項目 區(qū)