【導(dǎo)讀】院長：教授級(jí)高級(jí)規(guī)劃師、博士

　　

【正文】 廣東的深圳；二是北京的中關(guān)村。僅就國內(nèi)市 場(chǎng)而言，由于產(chǎn)地因素和開放程度的影響，深圳不僅占領(lǐng)了長江以南地區(qū)，北方地區(qū)很多產(chǎn)品也從深圳一帶發(fā)送。從中關(guān)村發(fā)出的產(chǎn)品覆蓋范圍包括 :長江沿線 (武漢、南京、上海 )；西北地區(qū) (西安、蘭州 )；東北地區(qū) (沈陽、哈爾濱 )；中南 (鄭州 )和山東地區(qū)；北京周邊地區(qū)等。 產(chǎn)業(yè)地位 —— 支撐和帶動(dòng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展 從 IT 產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈的角度看，研發(fā)、制造、流通，電子市場(chǎng)處于下端即流通環(huán)節(jié)。通過市場(chǎng)的銷售功能，使產(chǎn)品的價(jià)值得以實(shí)現(xiàn)。通過市場(chǎng)的推廣，創(chuàng)造了中國巨大的市場(chǎng)，從而使研發(fā)和制造過程不斷延續(xù)。在中國還有一個(gè)獨(dú)特的作用，新技術(shù)企業(yè)通過代理 國外的產(chǎn)品，開始和新技術(shù)接觸，和國際市場(chǎng)接觸，才使自己成為真正意義上的新技術(shù)企業(yè)，才逐步進(jìn)入制造和研發(fā)領(lǐng)域。 地區(qū)商業(yè)地位 —— 領(lǐng)先的科技商業(yè) 以北京海淀區(qū)為例，其商業(yè)在北京具有獨(dú)特的地位，在社會(huì)消費(fèi)品零售總額中海淀區(qū)一直占 18%左右。海淀區(qū) 2021 年社會(huì)消費(fèi)品零售總額 340億元，高新技術(shù)產(chǎn)品的銷售額占有重要地位。 2021 年中關(guān)村各電子市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)的銷售額，不低于 300 億元。全國電子市場(chǎng)的銷售額將近 1000 億元。這種高科技商業(yè)，提高了勞動(dòng)生產(chǎn)率，也為國家和地方帶來了很大財(cái)政收入。 消費(fèi)功能地位 —— 地區(qū)銷售中心 調(diào) 研表明，在全國的中心城市，存在一個(gè)普遍的規(guī)律。 IT 產(chǎn)品銷售地區(qū)分布呈“扎堆”狀態(tài)，最有影響的幾大電子市場(chǎng)往往形成集中的商圈。地區(qū)銷售中心的特點(diǎn)十分明顯。如 :北京的中關(guān)村，深圳的華強(qiáng)北路，上海的徐家匯，鄭州科技街，廣州天河，沈陽三好街等。 新技術(shù)和產(chǎn)品 —— 展示和推廣功能 23 由于電子市場(chǎng)吸引了大量的人流，所以，越來越受到廠商和渠道商的追捧。他們?cè)谛录夹g(shù)和新產(chǎn)品的推廣方面，充分利用了市場(chǎng)的功能。一是經(jīng)常在有影響的市場(chǎng)做各類推廣活動(dòng)；二是在賣場(chǎng)內(nèi)外投放大量的廣告；三是在賣場(chǎng)內(nèi)設(shè)立所謂體驗(yàn)店進(jìn)行推廣等。 ? 發(fā)展趨勢(shì) 隨著 中國市場(chǎng)體系的不斷完善，加入 WTO 以后國外商業(yè)巨頭進(jìn)入中國市場(chǎng)步伐加快，電子市場(chǎng)未來發(fā)展趨勢(shì)也是受到業(yè)內(nèi)人士關(guān)注的問題。分析表明，電子市場(chǎng)在今后五到十年之內(nèi)，還有很大的發(fā)展空間，電子專業(yè)市場(chǎng)勢(shì)態(tài)還會(huì)迎接新的發(fā)展時(shí)期。 這一方面是由于信息化推動(dòng)著四化 (工業(yè)、農(nóng)業(yè)、科技和國防現(xiàn)代化 )，信息化滲透各個(gè)領(lǐng)域，必然帶來 IT 產(chǎn)業(yè)的發(fā)展；其次是城市信息化快速發(fā)展；再者是 3C 進(jìn)入家庭，電腦等高新科技產(chǎn)品已成為家庭的消費(fèi)品之一。除了中國自身的市場(chǎng)需求量很大以外，世界各國在中國紛紛設(shè)立采購中心和采購站，需求帶動(dòng)著產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。電 子產(chǎn)業(yè)在今后五年到十年仍然是大發(fā)展的時(shí)機(jī)，所以中國電子市場(chǎng)的發(fā)展，也一定會(huì)保持積極的發(fā)展勢(shì)態(tài)。 （ 2） 需求分析 正如上文所述，電子市場(chǎng)的發(fā)展必然是以電子產(chǎn)業(yè)的發(fā)展為依托。電子市場(chǎng)的需求直接來源于電子產(chǎn)品及相關(guān)企業(yè)的物流、展示、交易等經(jīng)營活動(dòng)的需要。因此，評(píng)價(jià)電子市場(chǎng)的需求最關(guān)鍵是評(píng)判電子產(chǎn)業(yè)的發(fā)展前景。 ? 全球電子產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速并呈現(xiàn)往亞太地區(qū)轉(zhuǎn)移趨勢(shì) 全球電子產(chǎn)業(yè)在 2021 年墜入谷底， 2021 年從谷底中反彈， 2021年步入全面恢復(fù)期。僅就電子元件產(chǎn)業(yè)而言，亞太已成為世界電子元件的最大生產(chǎn)地和消費(fèi)地，已占分別占 世界電子元件的產(chǎn)、銷值的 32%和 30%，特別是中國越來越多地在國際元件產(chǎn)業(yè)中占到了舉足輕重的地位。在世界元件產(chǎn)業(yè)低迷之時(shí)，美、歐及亞太地區(qū)元件業(yè)的一些大公司，為轉(zhuǎn)嫁經(jīng)濟(jì)衰退帶來的負(fù)面效應(yīng)，加速了中、低檔電子元件產(chǎn)品加工生產(chǎn)向中國轉(zhuǎn)移的步伐，從而確立了中國成為世界電子元件生產(chǎn)大國的地位。 另外，根據(jù) 日本電子工業(yè)振興會(huì)對(duì)世界電子信息產(chǎn)業(yè)發(fā)展預(yù)測(cè)， 2021 年世界電子信息制造業(yè)市場(chǎng)將達(dá) 19055億美元，其中，電子元件市場(chǎng)將達(dá) 2800億美元，占 %。 2021年至 2021 年年均增長 %。另據(jù)報(bào)道，全球片式元器 件產(chǎn)量將從 2021 年 15000 億只，增至2021 年 25000 億只，年均增長 13%。 按照我國電子元件 15 個(gè)大類產(chǎn)品統(tǒng)計(jì)，預(yù)計(jì) 2021 年世界電子元件市場(chǎng)將達(dá)到 3614 億美元，產(chǎn)品產(chǎn)量將達(dá)到 38400 億只。 ? 我國電子產(chǎn)業(yè)將繼續(xù)保持快速增長勢(shì)頭 我國電子信息產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展，產(chǎn)業(yè)規(guī)模繼續(xù)擴(kuò)大成為我國工業(yè)第一大產(chǎn)業(yè)，居世界第三，并且電子信息產(chǎn)業(yè)在 2021 年獲得了前所未有的經(jīng)濟(jì)效益。移動(dòng)通信、計(jì)算機(jī)、軟件、微電子、網(wǎng)絡(luò)產(chǎn)品等市場(chǎng)有較大幅度的增長，可以預(yù)見，我國將有更多的電子信息產(chǎn)品產(chǎn)量躍居世界前列。 24 據(jù)市場(chǎng)咨詢和顧問機(jī)構(gòu) IDC 預(yù)測(cè)，中國 IT 市場(chǎng)從 2021 年至 2021 年，將以 %年復(fù)合增長率保持快速增長。 預(yù)計(jì) 2021 年中國電子產(chǎn)品市場(chǎng) 7200 億美元，按照我國電子信息制造業(yè) 2021年將實(shí)現(xiàn)銷售收入 31100 億元（比 “九五 ”期末翻兩番）計(jì)算， 2021 年我國電子信息產(chǎn)業(yè)將可實(shí)現(xiàn)銷售收入 6000064000 億元（比 “十五 ”期末再翻一番） 。 同時(shí)，值得注意的是中國已逐步發(fā)展成國際電子采購商關(guān)注的重心。歷年在我國深圳等城市舉辦的電子類產(chǎn)品博覽會(huì)都吸引了沃爾瑪、家樂福、易初蓮花、百安居、英特爾、索尼、聯(lián)想、海爾ＩＢＭ、ＧＥ、惠普、Ｌ Ｇ、ＮＥＣ、杜比等行業(yè)巨頭參加，我國已成為全球電子類產(chǎn)品國際化交流平臺(tái)和亞太地區(qū)最大電子跨國采購平臺(tái)。 ? 深圳電子產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平位居全國前列 深圳電子產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)好、企業(yè)密集，積聚了大批國內(nèi)外買家和高端客戶群，已發(fā)展成為我國最重要的一個(gè)消費(fèi)電子進(jìn)出口貿(mào)易通道和跨國采購平臺(tái)。 從目前來看，深圳 電子行業(yè) 在 消費(fèi)電子類與電子元器件類 等 方面都有一批有一定規(guī) 模的企業(yè)，有的企業(yè)和產(chǎn)品在全國占有優(yōu)勢(shì)地位， 深圳的彩電、手機(jī)、顯示器等多個(gè)消費(fèi)電子產(chǎn)品領(lǐng)域，市場(chǎng)規(guī)模已居全國第一， 電子元件 總體規(guī)模在全國領(lǐng)先，器件總規(guī)模居全國第四位。 深圳是我國電子信息產(chǎn)品的重要生產(chǎn)地，也是集成電路的重要使用地和集散地。深圳有計(jì)算機(jī)、程控交換機(jī)、電視、手機(jī)等整機(jī)產(chǎn)品廠家近 1600家， 2021 年深圳直接使用的集成電路產(chǎn)品超 過 35 億美元，包括設(shè)計(jì)、制造、半導(dǎo)體器件在內(nèi)的整個(gè) IC 產(chǎn)業(yè)銷售收入超過100 億元。統(tǒng)計(jì)顯示， 2021 年深圳市直接使用的集成電路產(chǎn)品超過 35 億美元，占全國市場(chǎng)總量的 16%以上，通過深圳市場(chǎng)流通到全國的集成電路產(chǎn)品達(dá) 50億美元，約占全國的 30%。 在集成電路設(shè)計(jì)方面，深圳可統(tǒng)計(jì)的集成電路設(shè)計(jì)業(yè)產(chǎn)值超過 10 億元，占全國三成，目前全國共有集成電路研發(fā)、設(shè)計(jì)企業(yè)近 300 家，其中半數(shù)在深圳。 不難預(yù)測(cè)，深圳的電子產(chǎn)業(yè)將繼續(xù)保持快速發(fā)展的勢(shì)頭，并將在全國乃至全球的電子產(chǎn)業(yè)繼續(xù)發(fā)揮重要角色。 優(yōu)劣勢(shì)分析 本項(xiàng)目發(fā)展電 子市場(chǎng)的優(yōu)勢(shì)與劣勢(shì)表現(xiàn)如下： （ 1） 優(yōu)勢(shì) ? 產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì) —— 深圳市電子業(yè)在全國乃至全球的品牌優(yōu)勢(shì)：從市域角度看，深圳市的電子產(chǎn)品具備了強(qiáng)勢(shì)的區(qū)域品牌優(yōu)勢(shì)，作為我國電子產(chǎn)品的主要集散地的市場(chǎng)認(rèn)知度非常高； —— 依托深圳電子產(chǎn)業(yè)的優(yōu)勢(shì)地位，本項(xiàng)目在后期運(yùn)營中可主打“深圳制造”的概念，擴(kuò)大本項(xiàng)目的影響力； —— 國際采購業(yè)務(wù)比重較大，有利于把本項(xiàng)目打造成“國際采購物流展貿(mào)中心”的項(xiàng)目； 25 —— 完善筍崗片區(qū)產(chǎn)業(yè)鏈：以電子產(chǎn)品作為本項(xiàng)目的經(jīng)營類別，既依托了筍崗現(xiàn)有的產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)，又是對(duì)現(xiàn)有產(chǎn)業(yè)鏈的縱深擴(kuò)展。如消費(fèi)電子中的幾大類別 都對(duì)筍崗現(xiàn)有產(chǎn)業(yè)鏈有一定的深化與延伸作用：家居消費(fèi)電子 可以 延伸片區(qū)成熟的家居市場(chǎng)產(chǎn)業(yè)鏈；汽車消費(fèi)電子：可以 延伸片區(qū)成熟的汽車市場(chǎng)產(chǎn)業(yè)鏈；辦公 /個(gè)人消費(fèi)電子 可以 延伸筍崗片區(qū)成熟的辦公用品、辦公家居、文具等市場(chǎng)產(chǎn)業(yè)鏈； ? 市場(chǎng)空間 —— 人們對(duì)電子產(chǎn)品的消費(fèi)需求龐大，行業(yè)持續(xù)發(fā)展空間大； —— 電子類產(chǎn)品品類和品牌較多，能夠支撐較大規(guī)模的專業(yè)市場(chǎng)； —— 目前電子市場(chǎng)的主要集聚區(qū)華強(qiáng)北存在自身不足（交通、環(huán)境、停車等）； —— 華強(qiáng)北缺乏可供持續(xù)發(fā)展的空間，企業(yè)擴(kuò)張受限； —— 本項(xiàng)目可承接華強(qiáng)北的“溢出”需求； ? 項(xiàng)目條件 —— 本項(xiàng)目規(guī)模較大，能夠形成一定規(guī)模效應(yīng)和較大的市場(chǎng)影響力，形成獨(dú)立商圈； —— 臨近主干道，交通便利，滿足大型專業(yè)市場(chǎng)貨流、人流較大的要求。 ? 客戶需求 根據(jù)對(duì)電子類大型賣場(chǎng)與普通商戶兩方面的調(diào)查，針對(duì)電子類客戶的調(diào)研主要結(jié)論有： —— 電子產(chǎn)品的需求較大，產(chǎn)業(yè)會(huì)保持持續(xù)增長； —— 筍崗片區(qū)目前缺乏電子行業(yè)的經(jīng)營氛圍，假如發(fā)展電子類專業(yè)市場(chǎng)，必須通過規(guī)模優(yōu)勢(shì)，形成自身的商圈； —— 必須加大推廣的力度，并且在招商階段對(duì)給予一定優(yōu)惠政策吸引客戶、培育市場(chǎng)； —— 華強(qiáng)北現(xiàn)有客戶存在擴(kuò)張需求，但擴(kuò)展空間受到限制。 尤 其是針對(duì)華強(qiáng)北片區(qū)的客戶需求調(diào)研結(jié)果表明，有超過三成的客戶對(duì)筍崗片區(qū)的電子市場(chǎng)存在較大興趣。為了了解電子類商戶對(duì)本項(xiàng)目的看法，本行在華強(qiáng)北的賽格廣場(chǎng)、華強(qiáng)電子世界等進(jìn)行了抽樣調(diào)查（發(fā)出問卷 120 份，收回問卷 92 份），調(diào)查主要結(jié)果如下： —— 假如筍崗有大型的電子類專業(yè)市場(chǎng)，有 34％的受訪者表示愿意入駐，另外有 30％的客戶未明確表態(tài)； —— 受訪者有超過 40％的表示需要 10 平方米以上的面積， 32％的客戶對(duì)面積的需求在5～ 10 平方米； —— 商家最關(guān)注因素從被提及的次數(shù)由多至少的排序依次為：租金、交通便利程度、地段位 置、行業(yè)氛圍、服務(wù)水平等。 26 （ 2） 劣勢(shì) ? 產(chǎn)業(yè)氛圍薄弱 —— 從片區(qū)角度看，華強(qiáng)北是已經(jīng)形成的電子產(chǎn)品交易集聚地，集中了深圳市大部分電子產(chǎn)品專業(yè)市場(chǎng)，具有較強(qiáng)勢(shì)的市場(chǎng)號(hào)召力，客戶的認(rèn)知度較高； —— 筍崗片區(qū)缺乏經(jīng)營電子類產(chǎn)品的市場(chǎng)氛圍，需要一定的培育市場(chǎng)的時(shí)間，這要求發(fā)展商必須付出一定的代價(jià)去打破這一局面，包括大力的宣傳推廣、招商初期對(duì)進(jìn)駐客戶的優(yōu)惠等，需要付出一定成本； ? 競(jìng)爭難以避免 —— 在華強(qiáng)北強(qiáng)勢(shì)的市場(chǎng)號(hào)召力下，需要重新引導(dǎo)客戶購買、采購電子產(chǎn)品的消費(fèi)習(xí)慣； —— 面臨華強(qiáng)的競(jìng)爭壓力，必須通過樹立自身的 優(yōu)勢(shì)形成市場(chǎng)競(jìng)爭力。 愿意34%不愿意36%未表態(tài)30%對(duì)筍崗片區(qū)的電子市場(chǎng)入 駐意愿 面積需求特點(diǎn) 27%32%41%1 ～55 ～1 01 0 以上㎡ 11%38%26%41%32%26%0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%行業(yè)氛圍地段位置租金服務(wù)水平交通便利程度基礎(chǔ)設(shè)施配套客戶最關(guān)注因素 數(shù)據(jù)來源：戴德梁行調(diào)研， 27 發(fā)展策略建議 本項(xiàng)目如果經(jīng)營電子產(chǎn)品為經(jīng)營類別，華強(qiáng)北是最主要的競(jìng)爭對(duì)手。因此，經(jīng)營電子產(chǎn)品的發(fā)展策略主要圍繞如何處理與華強(qiáng)北之間的關(guān)系展開。 （ 1） 華強(qiáng)北存在的問題 區(qū)域發(fā)展方向：受到交通、停車等難以突破的瓶頸問題制約，華強(qiáng)北必然會(huì)強(qiáng)化專做“高、精、尖”產(chǎn)品的功能，突出零售功能，而物流量較大的批發(fā)功能需要往周邊擴(kuò)散； 客戶需求：客戶存在擴(kuò)張需求，但華強(qiáng)北的發(fā)展在空間上受到一定制約：經(jīng)過多年的快速擴(kuò)張，華強(qiáng)北基本已沒有物業(yè)可供后期改造發(fā)展； 環(huán)境問題：購物環(huán)境普遍較差； 檔次形象 ：華強(qiáng)北的整體形象較差； 交通問題：車流較密集，交通擁擠； 停車位問題：停車位相當(dāng)緊張； （ 2）本項(xiàng)目與華強(qiáng)北的關(guān)系： 承接華強(qiáng)北電子產(chǎn)業(yè)的“溢出（擴(kuò)張）”需求，尤其是電子產(chǎn)品的批發(fā)功能； 錯(cuò)位發(fā)展：經(jīng)營類別上與華強(qiáng)北錯(cuò)位（本項(xiàng)目以電子產(chǎn)品批發(fā)、大宗交易采購為主、零售為輔）；避免惡性競(jìng)爭，雙方構(gòu)建互補(bǔ)、錯(cuò)位、共同發(fā)展的關(guān)系，并非要取代華強(qiáng)北； 通過打造自身優(yōu)勢(shì)形成競(jìng)爭力：本項(xiàng)目北、西、南分別臨近北環(huán)大道、紅嶺路和筍崗路，有一定的交通優(yōu)勢(shì)；本項(xiàng)目本身從倉儲(chǔ)物流區(qū)演變而來，有先天的物流便利優(yōu)勢(shì)； 可以通過規(guī)劃設(shè) 計(jì)，對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的交通、產(chǎn)業(yè)鏈、業(yè)務(wù)流程等進(jìn)行合理部署，通過加強(qiáng)宣傳推廣、優(yōu)惠租金、延長免租期等經(jīng)營手段在招商初期吸引客戶，集聚人氣。 市場(chǎng)規(guī)模預(yù)測(cè) 目前發(fā)展較成熟的電子專業(yè)市場(chǎng)的規(guī)模情況如下： 表格 33 主要電子類專業(yè)市場(chǎng)規(guī)模狀況 市場(chǎng) 建筑面積（㎡） 商鋪數(shù)（家） 平均商鋪面積（㎡） 深圳賽格電子配套市場(chǎng) 54000 3000 18 深圳華強(qiáng)電子世界 43000 2800 15 益華批發(fā)市場(chǎng)（寶安沙井） 38000 3000 13 深圳新亞洲電子商城 34000 838 40 深圳都會(huì)電 子城 18000 － 深圳遠(yuǎn)望數(shù)碼城 15000 － 深圳賽博宏大數(shù)碼廣場(chǎng) 9000 256 35 28 現(xiàn)有最大規(guī)模：由上表可以看出，深圳市目前最大的電子專業(yè)市場(chǎng)單體規(guī)模最大的達(dá)到54000 平方米，入駐商戶 3000 家； 單個(gè)商鋪平均面積：現(xiàn)有電子市場(chǎng)每個(gè)商鋪平均面積約 20 平方米左右； 企業(yè)數(shù)量：深圳電子企業(yè)超過 1 萬家，全國電子企業(yè)超過 10 萬家，由于深圳已在全國享有電子市場(chǎng)的品牌效應(yīng)，因此，會(huì)有較多的外地企業(yè)進(jìn)入深圳電子專業(yè)市場(chǎng)。預(yù)計(jì)本項(xiàng)目可吸引 4000～ 5000 家左右電子類商家進(jìn)駐； 參考以上三方面 因素，如本項(xiàng)目打造一個(gè)對(duì)電子行業(yè)產(chǎn)生較大影響力、具有一定集聚效應(yīng)并形成相對(duì)獨(dú)立商圈的電子產(chǎn)品分撥、集散中心，預(yù)計(jì)可承受的規(guī)模在 10 萬平方米以上（說明：該面積僅指電子產(chǎn)品專業(yè)市場(chǎng)部分所能承受的面積）。