【文章內容簡介】 制的優(yōu)勢。文化和人文環(huán)境對本項目的開發(fā)至關重要，其巨大的潛在號召力有時會勝過樓盤的廣告炒作。本項目讓生活與購物在 金正 廣場的人們在享受生活便利的同時又可安享生活的悠閑。 開發(fā)商優(yōu)勢 ① 資本運作優(yōu)勢 本項目的開發(fā)商 金正實業(yè)濱海有限 公司實力雄厚，信譽良好，項目開發(fā)資本金充足，只要完成前期工作就能順利開工。 ② 成本控制優(yōu)勢 金正實業(yè)濱海有限公司 集聚了一大批富有經(jīng)驗的設計、施工、財務管理人員，只要項目運作過程中控制成本，即可獲利。 ③ 營 銷策劃優(yōu)勢 濱海縣 “ 金正 廣場 ” 房地產開發(fā)項目 可行性研究報告 16 金正實業(yè)濱海有限公司有一只高水平的專業(yè)招商隊伍（引進上海 的人才），有專業(yè)的房地產營銷策劃公司參與本項目的前期策劃、項目包裝推廣工作。前期項目招商工作進展順利，已經(jīng)同全國排位前 三 名的大型連鎖超市“ 大潤發(fā) ”（在全國 有 120家網(wǎng)點）有了意向性合作協(xié)議 （入駐 底層和二層 、三層 的超市）。 ④ 建筑規(guī)劃優(yōu)勢 本項目的建筑規(guī)劃設計方案是由知名的 揚州市建筑設計研究院 有限公司設計。建筑設計目標是建設一個大型的人文商住樓，既考慮住戶的現(xiàn)實需要，配套設施完善，又適度超前，將智能化引入樓盤的開發(fā)建 設之中，可使住戶在充分享受幸福生活的同時，感受到高科技為他們帶來的生活之便利和高品味生活享受。本項目在 濱?？h 是獨創(chuàng)的，具有相當?shù)氖袌鎏栒倭?，推出市場后必將受到眾多客戶的支持與歡迎，市場前景廣闊。 ⑤ 功能布局優(yōu)勢 商業(yè)業(yè)態(tài)布局合理，超市、百貨、精品、休閑、娛樂等商業(yè)項目遙相呼應、互補聯(lián)盟，能夠滿足廣大市民 日常購物需求。 三樓 局部 空中花園布置 ，配套 有綠化廣場、噴泉、嬉水、健身等配套完善，凸現(xiàn)鬧市一方凈土，增加園林休閑品味。 樓盤品質優(yōu)勢 本項目與同類住宅小區(qū)相比，將走高檔樓盤中檔價格的路線，在規(guī)劃建設和物業(yè) 管理上突出其精品形象，使住戶以適中的價格得到高檔享受和稱心的服務，以此來吸引更多的住戶購買和入住。 政府支持優(yōu)勢 項目建設符合 濱?？h 城市總體規(guī)劃的要求，社會經(jīng)濟效益顯著，能夠得到政府各職能部門的大力支持。 （二）劣勢（ weakness） 濱?？h “ 金正 廣場 ” 房地產開發(fā)項目 可行性研究報告 17 認知程度不夠 本項目為 濱海縣 的第一棟高層住宅，由于高層住宅的建筑成本高，物業(yè)使用成本高，人們的認知程度上還需要一定的時間，對于傾向于多層住宅的潛在用戶吸引力較弱。 營銷策劃及招商需要專業(yè)運作 本項目受其占地面積的影響，無法形成大盤效應；且 濱海縣 居民對高層住宅購房 消費存在觀念上的制約，營銷策劃及招商需要專業(yè)運作，提高項目吸引力，在項目開盤時將潛在的項目優(yōu)勢轉化為現(xiàn)實優(yōu)勢。 （三）機會（ opportunity） 購買能力加強 隨著 濱?？h 社會經(jīng)濟的發(fā)展，當?shù)鼐用裆?品房的消費觀念越來越強； ，其中相當一部分人都愿意在 濱海縣 城購房置業(yè) 或投資 ，為住宅市場提供了較為強勁的購買基礎。 房地產市場發(fā)展逐漸成熟 濱海縣 房地產市場雖然起步較晚，但是近兩年發(fā)展迅速，投資額和銷售額一直保持平穩(wěn)的增長勢頭，整體發(fā)展態(tài)勢良好。 市場潛力較大 比較目前 濱?？h 城其他商業(yè)形態(tài)，缺乏有良好購 物環(huán)境、結合娛樂休閑、建筑形態(tài)優(yōu)美的新型商業(yè)設施，這為本項目提供了市場機會。 （四）威脅（ threat） 主要威脅來自涵碧苑 、 雙尊大廈等 。 四、本項目市場前景分析 在市場調查過程中，可以發(fā)現(xiàn)目前 某某 的部分客戶已經(jīng)在心理上逐步的接受高層的物業(yè)形態(tài)，并且以住高層為時尚，這種趨勢經(jīng)過一個短周期的發(fā)展將逐漸成熟。消費者普遍對目前樓市看好，能夠接受一些適度創(chuàng)新、濱?？h “ 金正 廣場 ” 房地產開發(fā)項目 可行性研究報告 18 并能夠在實際購買過程中接受一定的彈性價格浮動，前提是所購買高層住宅的創(chuàng)新要到位 人流的導入主要通過上述二 條路進來， 人民路 是最大人流導入量的道路，也是項目的主要 出入口。 師苑路是項目的次入口。 項目周邊主要有 濱海 中學、 濱海 小學、人民醫(yī)院、 天海由酒 店、 濱海廣場 中醫(yī)院等及縣直各機關單位。這些單位都會產生大量人流給本項目商業(yè)經(jīng)營提供得天獨厚的優(yōu)質客戶資源。 因此，只要本項目的商業(yè)店鋪做好商業(yè)招商和運營，高層住宅提供價格合理的優(yōu)質物業(yè)管理，本項目的市場前景較好。 第四節(jié) 項目的價格定位分析 一、成本加利潤定價法 項目土地獲取價格 項目土地獲取價格為 2380萬元， 平均分攤至可出售房產 住宅 10828㎡ ，建筑面積土地成本為住宅約 380 元 /m2。 項目單位開發(fā)成本 項目單位 開發(fā)預算成本包括：土地、建安、規(guī)費、綠化等綜合配套設施、稅收、管理費和銀行利息等（見下表），住宅約 3000 元 /m商業(yè)建筑約 2600 元 /m2。 二、市場比較定價法 （一）住宅 現(xiàn)狀概況 目前 濱?？h 房地產開發(fā)項目中還沒有 高檔高層住宅，因而本項目高層住宅的市場價格和銷售面積在 濱海縣 內無參考和可比性。根據(jù) 濱海縣 的地域特點、 本項目高層住宅市場分析參照濱?？h 部分高層、小高層樓盤進行對比。 濱海縣 “ 金正 廣場 ” 房地產開發(fā)項目 可行性研究報告 19 涵碧苑 ： 售價 4500—— 5000元 /平方米 （小高層、高層） 。 碧水綠都 ：售價為 3800— 4500元 /平方米 （小高層、高層） 。 中央花園 ： 售價為 3800— 4500元 /平方米（小高層、高層）。 濱河灣 ： 售價為 4500— 5000元 /平方米（小高層、高層）。 分析預測 從濱海縣 現(xiàn)有高層、小高層樓盤運作銷售來看，高層、小高層住宅處于較低價位水平運行，高層、小高層的市場潛力尚未得到充分挖掘。近三年銷售且目前已經(jīng)入住的高層、小高層價格在 3800— 5000元 /平方米之間。按正常推測，現(xiàn)在小高層、高層銷售均價應該在 4000元 /平方米左右和 4500元 /平方米以上 。因此推測購買者在心理上也完全可以接受 “金正廣場” 高層住宅期房 4500— 5000元 /平方米的均價 。 （二）商業(yè)店鋪 濱?？h 商業(yè)市場現(xiàn)狀 （ 1） 濱海縣 城目前品牌連鎖、加盟店約為 100家。 （ 2） 根據(jù)初步市場摸底和一般商業(yè)經(jīng)驗， 濱?？h 城消費層次、購買力比較 高。 分析預測 根據(jù)“十 一 五”期間 濱?？h 城的人均可支配收入增長預測，推算至 2021年人均可支配收入將分別達到 ，從溫飽型 — 小康型 — 小康型加部分高消費的消費需求層次逐步提高的過程來看， 濱?？h 城的消費需求層次在2021年將以小康型為主， 2021年轉入以小康型加部分高消費為主。消費市場需求的迅速增長將為本項目的商業(yè)經(jīng)營帶來較大 機遇。 項目地處 濱?？h 城核心地段，本項目在精品打造、專業(yè)營銷和專業(yè)招商的運作下，商業(yè)潛能大，前景看好。 三、本項目定價 濱?？h “ 金正 廣場 ” 房地產開發(fā)項目 可行性研究報告 20 從本項目優(yōu)越的地理位置條件及周邊商鋪價格情況， 結合“成本加利潤定價法”和“市場比較定價法”綜合 比較分析，本項目開盤銷售價格實行低開高走的原則，住宅 4500元 / ㎡ 。目前 濱?？h 城區(qū)房地產開發(fā)項目中還沒有 高檔 高層建筑， 因而本項目的 地下停車位的市場價格暫無參考和可比性地下停車位均價暫按 4 萬元 / 個。 這里的價格，應該是一種展望預期價格，是對地塊價值未來競爭態(tài)勢及本項目樓盤供應量等諸多因素綜合權衡 而初定價格。 確定的開盤入市價格應結合項目經(jīng)濟技術指標、預算成本方案、入市前競爭態(tài)勢等進行調整，由公司銷售部提交一份詳細定價報告，其中將包括不同類型產品入市均價，后期不同類型產品價格走勢判定，價格系數(shù)設定，營銷策略等等，最終交董事會確定。 第四章 場址主要建設條件 第一節(jié) 場址及用地現(xiàn)狀 一、場址現(xiàn)狀 場址現(xiàn)狀屬典型的河岸平原地貌，現(xiàn)狀標高約在 黃海高程 米，目前已基本完成場地平整。 濱海縣 “金正 廣場 ” 房地產開發(fā)建設項目地點 位于人民路 上，項目地理位置顯要，用地條件優(yōu)越。 二、土地權屬及占地面積 本項目總 用地面積 ，土地權屬通過拍賣方式由 金正實業(yè)濱海有限公司 取得，并已簽訂了國有土地使用權出讓合同。 第二節(jié) 主要建設條件 一、工程地質、水文地質情況 工程地質 本項目場地屬典型的河岸丘陵地貌。上部為淡黃色亞砂土、粉砂，膠結松散，含云母片黑色礦物較多，厚度 5－ 7m；下部為粗砂礫石層，礫石占濱?？h “ 金正 廣場 ” 房地產開發(fā)項目 可行性研究報告 21 60%，礫徑 4－ 6cm、厚 6－ 8m，可作為城市建設用地。 從整個區(qū)域來看， 基地內未見大的斷裂和大的褶皺，小型斷裂亦不發(fā)育，巖層產狀比較穩(wěn)定。此外，項目區(qū)內未見含礦地層和含礦構造，項目建設不存在壓覆礦產問題。 根據(jù)國家 質量技術監(jiān)督局發(fā)布， 2021 年 8 月 1日實施的國家標準《中國地震動參數(shù)區(qū)劃圖》（ GB183062021）， 濱?？h 縣城地震動峰值加速度（相當于原地震烈度小于六度）， 本項目要 考慮抗震設防。 水文地質 地下水由大氣降水 補給，水量較小。 本項目處于 濱海縣 城市防洪堤保護范圍內。 二、區(qū)域規(guī)劃情況 本項目建設性質和建設內容符合 濱?？h 縣城總體規(guī)劃的用地要求。在項目建設過程中將按照批準的規(guī)劃設計條件進行建設，合理組織交通，使項目滿足城市景觀、綠化設計、消防、交通等規(guī)范的要求。 三、交通情況 本項目 東 鄰 人民路 ，是 濱海縣 的中心地段，交通十分便捷。 四、社會環(huán)境條件 本項目區(qū)規(guī)劃用地附近無工業(yè)企業(yè)，項目附近無化學污染源、軍事設施，無過境架空高壓線，無危及人身安全的易燃易爆危險物品庫。 五、公共設施條件 人民路 已鋪設市政給水、排水、電力、通訊光纖、有線電視等市政主管道，市政設施能滿足該項目的施工和使用的需要。 六、征地拆遷情況 本項目區(qū)的征地拆遷已基本完成。 七、施工條件 濱?？h “ 金正 廣場 ” 房地產開發(fā)項目 可行性研究報告 22 本項目場址地勢較平坦，水電可從 人民路 就近接入；工程建設的磚、礫石、沙等材料可就地取材，鋼筋、水泥可就近購買，施工條件較好。 第五章 工程設計方案 第 一節(jié) 指導思想與原則 建筑是社會性的，它從不孤立存在，而是常常和社區(qū)中的其他成員或大自然連在一起，人文主義的關懷體現(xiàn)在新生住戶的交往需求。壓力大，節(jié)奏快的生活給現(xiàn)代人們之間平添了許多不解、驚異和不安，在日常的生活中，不知不覺改變著現(xiàn)代人的行為方式，思考模式的變化進而影響人們的生活習慣，共同的觀念使陌生的人們重新的走到一起，同一屋檐下需要改善鄰里間的關系。 項目處于 濱?？h 商業(yè)文化中心，得天獨厚的地理位置，方便快捷的交通網(wǎng)絡，成熟完善的城區(qū)配套設施，極具潛力的商業(yè)背景使小區(qū)占盡天時地利，成為現(xiàn)代社區(qū)的典范。 因此本項目切實地從住戶的居住要求出發(fā)，關注住戶的生活習慣，照顧住戶的日常生活 ，營造良好的氛圍，體現(xiàn)出以人為本的思想，充分描繪出一個高品質住宅 應有的形象，創(chuàng)造出居家應有的環(huán)境。該項目建筑設計體現(xiàn)出“以人為本”注重品質的設計理念，首創(chuàng)小高層和高層住宅理念，給 某某 的房地產帶來質的飛越。 本項目 定位為 高檔商住小區(qū)，強調產品的合理性與差異性，力求建筑成一個別致、新穎、周到、精美的現(xiàn)代住宅社區(qū)。 第二節(jié) 總體規(guī)劃方案 一、規(guī)劃依據(jù) 《中華人民共和國城市規(guī)劃法》； 《城市居住區(qū)規(guī)劃設計規(guī)范》（ GB5018093）； 《江蘇 省城市規(guī)劃管理技術導則》； 濱?？h “ 金正 廣場 ” 房地產開發(fā)項目 可行性研究報告 23 《住宅設計規(guī)范》（ GB500961999） 2021年版 《高層民用建筑設計防火規(guī)范》（ GB5004595） 2021 年版 《 2021 年小康型城市住宅科技產業(yè)工程示范小區(qū)規(guī)劃設計守則》。 二、規(guī)劃原則 從總體規(guī)劃到戶型設計“以人為本”的設計思想貫徹始終。本項目注 重營造一種舒適的環(huán)境，采用“人車分流”的觀念，同 周邊的廣場、噴泉，一起形成休閑區(qū)域。 通過對當?shù)厣虡I(yè)生態(tài)的研究發(fā)現(xiàn)，只有引入 大型超市 才能最大限 度發(fā)揮中心地段商業(yè)價值。本項目利用“大潤發(fā) ”超市同濱?？h 地域文化風格相結合，使商業(yè)平面具有靈活性和可持續(xù)性，使空間產生居留感，留住人流，興旺商業(yè)態(tài)勢。 合理利用地形，總體布局大圍合、大通透，形態(tài)自由、活潑，打破板式或圍合的閉塞和呆板。注重內部空間與城市界面結合，為城市創(chuàng)造一道優(yōu)美的風景線。 總體設計以人體尺度為依據(jù)，以創(chuàng)造宜人的綠化空間為指導，結合陽臺綠化，平臺、露臺綠化等，使地面綠化與空中綠化相結合，形成極具生態(tài)效果。 可持續(xù)發(fā)展的思想，住宅內部空間有較大的可調節(jié)性。建筑節(jié)能設計貫徹項目的各個環(huán)節(jié)，從而形成一種高尚健康、生態(tài)節(jié)能的住宅 。 三、與城市環(huán)境融合 本項目位于人民路 上，是 濱?？h 城的重要節(jié)點。在設計過程中認真考慮了城市景觀和樓盤形象，力求塑造嶄新的城市形態(tài)，創(chuàng)造完整、人文