【正文】 口的進入、外來人口 （打工、就業(yè)、務(wù)商人員）的 進入使得城區(qū)人口的快速增長，為房地產(chǎn)市場提供較大需求空濱海縣 “ 金正 廣場 ” 房地產(chǎn)開發(fā)項目 可行性研究報告 7 間；“十二 五”期間縣城人口保持快速增長趨勢，購房需求總量加大。綜上所述，該項目的建設(shè)是非常必要的。 五、有利于改善小車站地區(qū)市政基礎(chǔ)設(shè)施，提升濱?？h城市形象 項目的建設(shè)，可以促進小車站地區(qū)市政基礎(chǔ)設(shè)施和與其相關(guān)的能源、通訊、交通運輸?shù)仁聵I(yè)的發(fā)展，有效改善濱海縣的投資環(huán)境。一定程度上改善本地居民的購物環(huán)境和滿足本地居民日益增長的消費需求，對促進消費起到了重要作用。 隨著國民收入的提高，人民群眾的物質(zhì)文化需求日益增長。大潤發(fā)濱海店設(shè)有各類崗位 500 個左右，含管理崗位和普通員工崗 位，加之廠方駐店代表 500人左右，單店能提供近 1000個直接就業(yè)機會。 大潤發(fā)濱海店的建設(shè)，有利于緩解本地就業(yè)市場緊張的壓力，起到良好的社會效益。大潤發(fā)濱海店新型的綜合超市業(yè)態(tài)，全新的購物感受，全方位、一站式的服務(wù)，良好的購物環(huán)境，將使該地區(qū)居民多了一個休閑購物場所。 四、方便群眾購物，完善周邊商業(yè)網(wǎng)點設(shè)置 大型連鎖超市一般選擇在交通便利，遠離市中心建店，是其低成本運營的前提，即低廉的土地使用成本，再加之規(guī)范的經(jīng)營管理，電子系統(tǒng)的全程跟蹤，統(tǒng)一采購的低價格，品種齊全的商品，開架自提的一站式服務(wù)，寬敞舒適的購物環(huán)境。 三、勞動帶動企業(yè)出口，增加企業(yè)外匯收入 隨著國際經(jīng)濟日益一體化，各國市場之間的聯(lián)系 越來越緊密，彼此之間的影響日益增大，這不僅是國際市場變得更加復(fù)雜，而且導(dǎo)致了國際市場的多變性，在這種市場行情下要獲得規(guī)模效益必須采取多樣化彈性營銷策略來擴大產(chǎn)品銷售。 濱海縣 “ 金正 廣場 ” 房地產(chǎn)開發(fā)項目 可行性研究報告 5 國外大型超市所占食品市場份額： 國家 澳 大 利亞 法國 德國 英國 美國 大型超市比重 % % % % % 大型綜合超市作為現(xiàn)代化營銷方式已成為零售業(yè)的主力業(yè)態(tài)，大潤發(fā)濱海店將采用“大潤發(fā)”先進的超市管理模式和現(xiàn)代化的經(jīng)營管理方法，將成為零售行業(yè)中現(xiàn)代化程度最高的著名品牌企業(yè)之一。自從我國商業(yè)流通領(lǐng)域?qū)ν忾_放，引進外資的短短十多年間，越來越多的外國企業(yè)紛紛進入我國市場，一批新型的商業(yè)業(yè)態(tài)在國內(nèi)生根開花，特別是代表當(dāng)今世界先進理念的連鎖經(jīng)營的便利店、超市、大型綜合超市（大賣場），在國內(nèi)主要是東部地區(qū)得到了迅速的發(fā)展。 新興超市、綜合購物中心這類新興商業(yè)形態(tài)是集零售、餐飲、娛樂于一體的多功能綜合性商業(yè)項目，由于舒適的購物環(huán)境、一站式的商業(yè)組合等國際先進管理經(jīng)驗和營銷技術(shù)，因為需要滿足大多數(shù)人的需求，通常是中檔的定位，更加能夠滿足現(xiàn)代消費者的需求，所以這種多種業(yè)態(tài)的融合也是一個商業(yè)的發(fā)展趨勢。本項目的實施是江蘇鹽城商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃中的一環(huán)，將促進規(guī)劃的實施，以及項目區(qū)商業(yè)發(fā)展。 第二節(jié) 項目建設(shè)的必要性 濱?？h “ 金正 廣場 ” 房地產(chǎn)開發(fā)項目 可行性研究報告 4 一、促進項目區(qū)商業(yè)發(fā)展 大型超市設(shè)置在市區(qū)商業(yè)中心、城郊結(jié)合部、交通要道和符合城市規(guī)劃的大型居住區(qū)附近，經(jīng)營服務(wù)輻射半徑 3km 以上，目前鹽城商業(yè)中心區(qū)以外和規(guī)劃的人口聚集區(qū)的大型超市不足，市級商業(yè)中心以及城市中心設(shè)有規(guī)劃的大型綜合超市，項目店區(qū)域目前尚無大型商家進駐。堅持走新型工業(yè)化道路，著力培植支柱產(chǎn)業(yè)和骨干企業(yè)，悅達集團年營業(yè)收入突破 300 億元，東風(fēng)悅達起亞汽車公司年納稅 億元；亨威、豐山被認定為中國馳名商標(biāo)，全市中國名牌總數(shù)位居蘇北第一。加快農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整步伐，推進高效農(nóng)業(yè)發(fā)展，農(nóng)業(yè)實現(xiàn)豐產(chǎn)豐收，一產(chǎn)增加值增長%。地方一般預(yù)算收入 億元，增長 %；財政總收入實現(xiàn)超百億元，達到 111億元，增長 %。 濱?？h堅持把發(fā)展作為第一要務(wù)，積極創(chuàng)新思路，破解難題，推進發(fā)展。 全境 1880平方公里。 第二章 項目建設(shè)必要性與可行性 第一節(jié) 項目背景 一、 濱?？h 概況 濱?？h屬淮河流域下游，主要水源 除自然降水外，還有江、淮、里下河等水系可補充。 濱?？h “ 金正 廣場 ” 房地產(chǎn)開發(fā)項目 可行性研究報告 3 盤活閑置土地資產(chǎn)，增加財政收入，創(chuàng)造就業(yè)機會，促進當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟發(fā)展和有利社會穩(wěn)定。 三、可行性研 究的結(jié)論 開發(fā) 建設(shè)“金正 廣場 ” 項目可以達到下述目的： 符合《 濱?？h 縣城總體規(guī)劃 》 ，有利于 濱海縣 的舊城改造，有利于整治和美化城市環(huán)境。 十、商鋪銷售 可銷售面積約 11000 平方米，均價約 19000 元，銷售總價 209000000元。 項目總建筑面積 50294 平方米， 地上 39466 平方米，地下 10828平方米，工程建筑總高度 米。濱海縣 “ 金正 廣場 ” 房地產(chǎn)開發(fā)項目 可行性研究報告 1 “金 正 廣 場” 可 行 性 研 究 報 告 二 0 一三年七月 五號 濱?？h “ 金正 廣場 ” 房地產(chǎn)開發(fā)項目 可行性研究報告 2 目 錄 第一章 總 論………………………………………………………… 第二章 項目建設(shè)必要性與可行性…………………………………… 第三章 項目市場調(diào)查分析…………………………………………… 第四章 場址主要建設(shè)條件…………………………………………… 第五章 工程設(shè)計方案………………………………………………… 第六章 節(jié)能與節(jié)水……………………………… …………………… 第七章 環(huán)境影響評價……… ………………………………………… 第八章 組織機構(gòu)與人力資源配置…………………………………… 第九章 質(zhì)量保證體系及工程招投標(biāo)方案…………………………… 第十章 項目實施進度………………………………………………… 第十一章 投資估算與資金籌措……………………………………… 第十二章 財務(wù)評價…………………………………………………… 第十三章 社會評價…………………………………………………… 第十四章 風(fēng)險分析…………………………………………………… 第十五章 可行性研究結(jié)論……………………… …………………… 附件及附圖 ： 1．項目法人營業(yè)執(zhí)照； 2．項目地理位置圖； 3．總平面圖； 4．地下一層平面圖； 5．首層平面圖； 6．二層平面圖； 7．三層平面圖； 8．標(biāo)準(zhǔn)層平面圖 濱海縣 “ 金正 廣場 ” 房地產(chǎn)開發(fā)項目 可行性研究報告 1 第一章 總 論 第一節(jié) 項目概況 一、項目名稱 ： 金正廣場 二、建設(shè)單位： 金正實業(yè)濱海有限公司 三、法人代表： 邵金元 金正實業(yè)濱海有限公司 注冊資金 4000萬元，是濱?？h最具實力的房產(chǎn)投資企業(yè)之一，主要從事房地產(chǎn)的投資開發(fā)、物業(yè)管理、裝飾裝潢業(yè)務(wù)。 四、建設(shè)地址： 項目建設(shè)地點位于濱?？h人民路西側(cè)、師苑路南側(cè) 五、建設(shè)性 質(zhì)： 新建 六、建設(shè)規(guī)模： 項目總用地面積 15863平方米。 七、建設(shè)期限 ： 2021年 7 月～ 2021年 8 月 八、主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo) 表 11 項目主要經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)表 序號 名稱 技術(shù)指標(biāo) 1 總用地面積（平方米） 15863 2 總建筑面積（平方米） 50294 其中：地上 39466 地下 10828 3 總建筑高度（米） 4 建筑密度 % 5 綠化覆蓋 率 % 6 停車數(shù)量（輛） 501 其中：地上 374 地下 九．投資估算與資金籌措 項目總投資 20210 萬元，其中工程費用 13000 萬元；工程建設(shè)其他費濱?？h “ 金正 廣場 ” 房地產(chǎn)開發(fā)項目 可行性研究報告 2 用 3000 萬元，預(yù)備費 3000 萬元，建設(shè)期利息 1000 萬元。 第二節(jié) 可行性研究范圍 一、可行性研究依據(jù) 建設(shè)部《關(guān)于落實新建住房結(jié)構(gòu)比例要求的若干意見》（建住房［ 2021］ 165號） 濱海縣 國民經(jīng)濟和社會發(fā)展“十 一五”規(guī)劃 《中華人民共和國城市規(guī)劃法》 《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》（ GB50180— 93） 《 江蘇 省城市規(guī)劃管理技術(shù)導(dǎo)則》 國家計委頒布的《建設(shè)項目評價方法與參數(shù)》 國家頒布的城市建設(shè)的其他相關(guān)規(guī)定及規(guī)范 二、可行性研究范圍 通過調(diào)查項目所在地的社會經(jīng)濟狀況、房地產(chǎn)現(xiàn)狀、市政基礎(chǔ)設(shè)施現(xiàn)狀及房地產(chǎn)市場分析預(yù)測，研究項目建設(shè)的必要性、可行性，研究該項目建設(shè)規(guī)模和內(nèi)容以及規(guī)劃設(shè)計方案，提出組織管理與實施計劃，開展項目投資估算分析，進行投資效益分析和評價，提出項目可行性研究結(jié)論。 本項目將建成 濱?？h 的商業(yè)航母，為 濱海縣 城鎮(zhèn)居民提供一處獨特的生活居住環(huán)境及購物場所。 該項目財務(wù)上具有一定的抗風(fēng)險能力，既有可觀的經(jīng)濟效益，又有較好的社會效益的項目，應(yīng)盡早組織實施。大量的地下水正待開采，淡水資源比較豐富。其中陸地面積 平方公里，占 ％；水域面積 106 平方公里，占 ％；灘涂面積 ，占 ％。全市完成地區(qū)生產(chǎn)總值 ，比上年增長 %，是“十五”以來增長最快的一年；人均地區(qū)生產(chǎn)總值 14657元，增長 15%。經(jīng)濟結(jié)構(gòu)進一步優(yōu)化，三次產(chǎn)業(yè)比重為 ∶ ∶，二、三產(chǎn)業(yè)增加值占 GDP比重比上年提高 。組織實施農(nóng)民致富工程，農(nóng)民人均純收入 5431 元，增長 11%。 項目選址原為小汽車站的所在地，原來運輸車輛 所產(chǎn)生的噪音和異味，嚴(yán)重影響了周圍的環(huán)境。本項目通過引進大潤發(fā)超市，將調(diào)整現(xiàn)有商業(yè)網(wǎng)點布局結(jié)構(gòu)，加快服務(wù)業(yè)的快速發(fā)展。 二、引進國際 先進管理經(jīng)驗和營銷技術(shù)，促進現(xiàn)代化 傳統(tǒng)的商業(yè)類型普遍具有悠久的歷史和國資的背景，建筑老化、設(shè)施陳舊、商品過時、效率低下、負擔(dān)沉重、無停車位等等是這些企業(yè)的通病，如果不能及時跟上市場的節(jié)奏，很難在市場上占據(jù)一席之地。 發(fā)展才是硬道理， 引進國際先進管理經(jīng)驗和營銷技術(shù)，可以幫助我們的經(jīng)濟快速成長，從而促進現(xiàn)代化的發(fā)展步伐。從國外發(fā)達國家和大型超市占各國食品市場的份額來看，大型超市已成為零售業(yè)的主力業(yè)態(tài)之一。大潤發(fā)濱海店將以新鮮、便宜、優(yōu)質(zhì)的商品，舒適、便利、優(yōu)秀的購物環(huán)境，以及溫馨、熱情、優(yōu)異的服務(wù)態(tài)度滿足所在城市的廣大消費者日益增長的提高生活質(zhì)量的需求，必定有利于現(xiàn)代營銷方式的發(fā)展和經(jīng)營管理的現(xiàn)代化。隨著經(jīng)濟的迅猛發(fā)展，勞動帶動企業(yè)出口，增加企業(yè)外匯收入，增加我國的貿(mào)易順差。大潤發(fā)濱海店的建設(shè) ，有利于推動城區(qū)商業(yè)零售業(yè)規(guī)范市場的進程，并帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，對江蘇零售業(yè)產(chǎn)生積極作用。本項目濱?？h “ 金正 廣場 ” 房地產(chǎn)開發(fā)項目 可行性研究報告 6 的建設(shè)，有利于增加地方財政收入，拉動該地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展。商業(yè)零售業(yè)為勞動密集型產(chǎn)業(yè)，可以提供大批勞動就業(yè)機會，在該地區(qū)建店對解決當(dāng)?shù)鼐蜆I(yè)緊張問題無疑注入了催化劑。大潤發(fā)濱海店除了個別管理崗位由公司派駐外，絕大多數(shù)員工都面向社會公開招聘?？党赏顿Y（中國）有限公司將為江蘇引進先進的經(jīng)營管理模式，以經(jīng)濟實惠、商品優(yōu)質(zhì)、環(huán)境舒適、服務(wù)周到等一系列方便顧客的措施，讓消費者得益，從而達到讓利于民、回報社會的目的。同時符合江蘇省鹽城市城市商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃的要求，使周邊商業(yè) 網(wǎng)點的設(shè)置得以更加完善。 項目的出現(xiàn)彌補了該區(qū)域大型商業(yè)消費區(qū)等設(shè)施極度匱乏及商務(wù)氛圍不足的弱點、提升了地區(qū)整體商務(wù)環(huán)境。 第三節(jié) 項目建設(shè)的可行性 一、經(jīng)濟的發(fā)展為項目的發(fā)展提供良好的契機。由此判斷，未來 濱?？h 城三 — 五年的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展應(yīng)該是積極向上的。 人均收入、可支配收入的增長，購買能力的上升，觀念的更新，為房產(chǎn)消費提供強大支撐。“十五”期間固定資產(chǎn)投資的持續(xù)穩(wěn)增，房地 產(chǎn)投資年均增長 超過 40%，說明宏觀調(diào)控并未嚴(yán)重影響 濱?？h 房地產(chǎn)市場。 二、政府調(diào)控為項目的健康發(fā)展提供了較好的政策條件。以上各項政策對 濱?？h 房地產(chǎn)市場未來發(fā)展均有一定程度影響。 但對于房價較低的三類城市和縣城、特別是蘇北地區(qū) 的縣城，該政策的負面影響較小。營業(yè)稅開征，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)增加自住、自用房產(chǎn)的供應(yīng)比例，該政策對一手房市場并無太大消極影響。 濱?？h “ 金正 廣場 ” 房地產(chǎn)開發(fā)項目 可行性研究報告 8 本項目的建筑規(guī)劃設(shè)計已經(jīng) 濱?？h 建筑行政主管部門和縣政府批復(fù)，前期立項已完成 ，其他各項報建手續(xù)正在辦 理，這為本項目的建設(shè)提供了法律和政策的保障。本項目的開發(fā)建設(shè)具有很好的市場前景。 因此，建設(shè)集自然、綠色、生態(tài)、環(huán)保、智能化管理于一體的 濱?？h“金正廣場” 開發(fā)項目，既是尊重住房消費市場客觀規(guī)律的結(jié)果，也是 濱?？h 房地產(chǎn)開發(fā)事業(yè)發(fā)展上檔次上水平的必然趨勢和要求。 第三章 項目市場調(diào)查分析 第一節(jié) 項目周邊環(huán)境分析 一、項 目地理位置分析 本項目位于 濱?？h 項目宗地位于濱?？h中心地帶，是新區(qū)與老城區(qū)的交接處。 金正 廣場 坐擁都市的繁華，為城市至尊地標(biāo)，地域價值無可取代。 二、項目周邊配套設(shè)施現(xiàn)狀 醫(yī)療配套設(shè)施： 濱海縣 人民醫(yī)院、 濱海縣 中醫(yī)院距本項