【正文】 目均在 1500m路程以內。 自然景觀、人文景觀：本項目 往西 面約 1500m 為 濱?？h 的中心公園 ，濱?？h 縣委、縣政府、公安局、檢察院等各部門機關都聚集在此地段。 第二節(jié) 市場供需分析 一、 濱?？h 房地產發(fā)展情況分析 （一） 濱?？h 房地產發(fā)展概況 隨著 濱海縣 社會經濟逐步發(fā)展， 緊緊圍繞“城建活縣”的發(fā)展目標，近年來 濱?？h 加大了城市建設和房地產開發(fā)力度，加快了舊城改造和新區(qū)開發(fā)步伐，優(yōu)化用地布局，縣城中心城區(qū)的房地產業(yè)有了長足的發(fā)展 ，極大地改善了城鎮(zhèn)居民的住房條件，提升了城鎮(zhèn)居民的生活質量。 2021 年以前，商品住房價格保持相對穩(wěn)定，均價在 1400 元 /㎡ 以下，以后幾年價格漲幅不斷加大。 房地產業(yè)投資額穩(wěn)步增長 “十五”期間 濱海縣 房地產累計投資達到 370000萬元， 投資規(guī)模年平均增長率 超過 40%。 “十 一 五”期間房地產投資增長率 需求基本平衡，市場發(fā)展相對穩(wěn)健 “十 一 五”期間 濱?？h 商品房銷售面積累計 超過 100萬平方米。 （四）土地供應分析 濱?？h 城經營性土地實際供應量 每年增長超過 20%濱?？h 城人口眾多，城 市 人口每年 增長 約 — ，購房需求比較旺盛。 二、 2021年 — 2021年 濱?？h 房地產市場分析 十一五期間是濱?？h 房地產市場的一個較快發(fā)展時期，房地產開發(fā)規(guī)模、投資金額、房地產價格都有較大提升； 2021 年國家一系列宏觀調控政策的出臺對 某某 房地產市場并未產生 太大影響，甚至沒有從根本上改變開發(fā)商和消費者對市場利好的心理預期；從市場成交情況來看，除少數投資購房者觀望心理有所加強外，消費者總體購房熱情高漲，在個別樓盤上甚至形成搶購。 商鋪方面 — 存在一定數量的目標客戶群和相當數量的潛在客戶群，主要為投資型的中高收入家庭，以及部分收入較高的個體 工商戶和私營業(yè)主濱?？h “ 金正 廣場 ” 房地產開發(fā)項目 可行性研究報告 11 價格水平 2021年末 濱?？h 商品房銷售均價 3200元 /平方米，同比上漲 20%，從住宅銷售的走勢圖來看，本年受國家宏觀政策調整 濱?？h 住宅銷售情況波動不大，整體走勢平穩(wěn)。 投資規(guī)模 2021年投資規(guī)模 250000萬元，投資總量占全縣城鎮(zhèn)固定資產投資額的比重仍保持逐年上升趨勢，房地產業(yè)依然是全縣城鎮(zhèn)投資增長中最活躍的因素。 消費群體 通過調查發(fā)現，不同的階層其現有住房的差異性不同，住房消費已呈“金字塔”式的梯級消費結構（見下圖）。鄉(xiāng)鎮(zhèn)進城人口、公務員、企業(yè)主、大學生等購房，是近幾年購房的 主力軍；近三年房價上漲較快，加上受舊城改造、開發(fā)新區(qū)的利好因素的影響，常住人 口（含部分流動人口）中換房及二次置業(yè)者仍保持較高熱情。 （ 3） 濱?？h 房地產市場雖然起步較晚，但是近三年發(fā)展迅速，投資額和銷售額一直保持平穩(wěn)的增長勢頭，整體發(fā)展態(tài)勢良好。 （ 5）近三年市場需求基本平 衡， 2021—— 2021年房產出現熱銷。 （ 6）近幾年土地供應處于準饑餓狀態(tài)，未來三年內經營性土地供應過量的可能性極小，對房地產市場總體利好。 三、市場需求分 析 建設小康 城市 ，逐步使 濱海縣 城發(fā)展成為蘇北 地區(qū)的副中心城市，是今后一段時間該縣經濟建設的主要奮斗目標。 居住現狀 據統(tǒng)計， 濱海縣 城區(qū)現有人口 22 萬 ，如果按人均建筑面積 25m2的居住水平，現有人口還需新增住宅面積 150 萬 m2。如果要安置 2021—— 2021 年的拆遷戶，按戶均 70 m2計算，需住房面積 7萬 m2，而要安置上述所有拆遷戶，則需住房面積 m2。 根據上述情況分析，舊城改造拆遷舊房的需求，以及現有居民迫切要求改善居住條件的愿望和新增城市人口的住 房需求，形成了巨大的住房消費潛在市場。 分析結論 從上述分析看， 濱?？h 規(guī)劃審批開工項目建設規(guī)模與每年平均需求 41萬 m2供需缺口較大，住宅需大于供，房地產市場前景廣闊，未來五年 濱海縣 城區(qū)的房地產市場仍然處于活躍期，房地產開發(fā)的市場前景廣闊。就最基本的層面而言，由于房屋所依附的土地的稀缺性和不可再生性，房價的上升是一種長期趨勢。短期的起伏永遠是存在的，但短期的起伏，不會改變 濱?？h 城區(qū)房價總趨勢的長期上升。主要的措施有三方面：一是積極調整供應結構，建造數量較多的低價位住房，落實中低收入消費群體地需要。三是多角度實施對房價的調控，比如土地供給數量、減少私房的建設和招標底價的松緊、稅費的松緊、貸款的松緊、開發(fā)或交易門檻的松緊等等。期間價格可能會出現總體性的波動，但這種波動不會是大起大落，而只能是一種窄幅波動。到“ 十二 五” 期間 ，可能會繼續(xù)上漲，但仍在物價指數上漲幅度之上。目前人均住房居住面積不足 18m2。 第二城市化的進程也直接拉動房地產開發(fā)。這不僅表現為縣城城區(qū)的不斷擴張，而且也表現在鄉(xiāng)鎮(zhèn)建設的不斷加快。如此浩大的城市化建設，將給房地產開發(fā)帶來巨大商機。 第四市場化、 商品化已經是解決住宅問題的根本途徑。因此， 濱?？h 城區(qū)商品房價格今后繼續(xù)上揚，只要不是漲幅過大，從總體上看，是利大于弊。 第三節(jié) 項目的 SWOT 分析 本項目優(yōu)劣勢分析 ： （一）優(yōu)勢（ strength） 地段優(yōu)勢 本項目座落在人民中路上，往東不足 1000米是 濱?？h 的城市中心廣場和行政中心，是傳統(tǒng)的科教文衛(wèi)中心區(qū)，是集政治、經濟、文化、教育為一體，獨 具濃厚的文化氣息和人文環(huán)境，這有著不可復制的優(yōu)勢。本項目讓生活與購物在 金正 廣場的人們在享受生活便利的同時又可安享生活的悠閑。 ② 成本控制優(yōu)勢 金正實業(yè)濱海有限公司 集聚了一大批富有經驗的設計、施工、財務管理人員，只要項目運作過程中控制成本，即可獲利。前期項目招商工作進展順利，已經同全國排位前 三 名的大型連鎖超市“ 大潤發(fā) ”（在全國 有 120家網點）有了意向性合作協(xié)議 （入駐 底層和二層 、三層 的超市）。建筑設計目標是建設一個大型的人文商住樓，既考慮住戶的現實需要，配套設施完善，又適度超前，將智能化引入樓盤的開發(fā)建 設之中，可使住戶在充分享受幸福生活的同時，感受到高科技為他們帶來的生活之便利和高品味生活享受。 ⑤ 功能布局優(yōu)勢 商業(yè)業(yè)態(tài)布局合理，超市、百貨、精品、休閑、娛樂等商業(yè)項目遙相呼應、互補聯(lián)盟，能夠滿足廣大市民 日常購物需求。 樓盤品質優(yōu)勢 本項目與同類住宅小區(qū)相比，將走高檔樓盤中檔價格的路線，在規(guī)劃建設和物業(yè) 管理上突出其精品形象，使住戶以適中的價格得到高檔享受和稱心的服務，以此來吸引更多的住戶購買和入住。 （二）劣勢（ weakness） 濱?？h “ 金正 廣場 ” 房地產開發(fā)項目 可行性研究報告 17 認知程度不夠 本項目為 濱海縣 的第一棟高層住宅，由于高層住宅的建筑成本高，物業(yè)使用成本高，人們的認知程度上還需要一定的時間，對于傾向于多層住宅的潛在用戶吸引力較弱。 （三）機會（ opportunity） 購買能力加強 隨著 濱?？h 社會經濟的發(fā)展，當地居民商 品房的消費觀念越來越強； ，其中相當一部分人都愿意在 濱海縣 城購房置業(yè) 或投資 ，為住宅市場提供了較為強勁的購買基礎。 市場潛力較大 比較目前 濱?？h 城其他商業(yè)形態(tài)，缺乏有良好購 物環(huán)境、結合娛樂休閑、建筑形態(tài)優(yōu)美的新型商業(yè)設施，這為本項目提供了市場機會。 四、本項目市場前景分析 在市場調查過程中，可以發(fā)現目前 某某 的部分客戶已經在心理上逐步的接受高層的物業(yè)形態(tài)，并且以住高層為時尚，這種趨勢經過一個短周期的發(fā)展將逐漸成熟。 師苑路是項目的次入口。這些單位都會產生大量人流給本項目商業(yè)經營提供得天獨厚的優(yōu)質客戶資源。 第四節(jié) 項目的價格定位分析 一、成本加利潤定價法 項目土地獲取價格 項目土地獲取價格為 2380萬元， 平均分攤至可出售房產 住宅 10828㎡ ，建筑面積土地成本為住宅約 380 元 /m2。 二、市場比較定價法 （一）住宅 現狀概況 目前 濱海縣 房地產開發(fā)項目中還沒有 高檔高層住宅，因而本項目高層住宅的市場價格和銷售面積在 濱?？h 內無參考和可比性。 濱?？h “ 金正 廣場 ” 房地產開發(fā)項目 可行性研究報告 19 涵碧苑 ： 售價 4500—— 5000元 /平方米 （小高層、高層） 。 中央花園 ： 售價為 3800— 4500元 /平方米（小高層、高層）。 分析預測 從濱?？h 現有高層、小高層樓盤運作銷售來看，高層、小高層住宅處于較低價位水平運行，高層、小高層的市場潛力尚未得到充分挖掘。按正常推測，現在小高層、高層銷售均價應該在 4000元 /平方米左右和 4500元 /平方米以上 。 （二）商業(yè)店鋪 濱?？h 商業(yè)市場現狀 （ 1） 濱?？h 城目前品牌連鎖、加盟店約為 100家。 分析預測 根據“十 一 五”期間 濱?？h 城的人均可支配收入增長預測，推算至 2021年人均可支配收入將分別達到 ，從溫飽型 — 小康型 — 小康型加部分高消費的消費需求層次逐步提高的過程來看， 濱?？h 城的消費需求層次在2021年將以小康型為主， 2021年轉入以小康型加部分高消費為主。 項目地處 濱海縣 城核心地段，本項目在精品打造、專業(yè)營銷和專業(yè)招商的運作下，商業(yè)潛能大，前景看好。目前 濱?？h 城區(qū)房地產開發(fā)項目中還沒有 高檔 高層建筑， 因而本項目的 地下停車位的市場價格暫無參考和可比性地下停車位均價暫按 4 萬元 / 個。 確定的開盤入市價格應結合項目經濟技術指標、預算成本方案、入市前競爭態(tài)勢等進行調整，由公司銷售部提交一份詳細定價報告，其中將包括不同類型產品入市均價，后期不同類型產品價格走勢判定，價格系數設定，營銷策略等等，最終交董事會確定。 濱?？h “金正 廣場 ” 房地產開發(fā)建設項目地點 位于人民路 上，項目地理位置顯要，用地條件優(yōu)越。 第二節(jié) 主要建設條件 一、工程地質、水文地質情況 工程地質 本項目場地屬典型的河岸丘陵地貌。 從整個區(qū)域來看， 基地內未見大的斷裂和大的褶皺，小型斷裂亦不發(fā)育，巖層產狀比較穩(wěn)定。 根據國家 質量技術監(jiān)督局發(fā)布， 2021 年 8 月 1日實施的國家標準《中國地震動參數區(qū)劃圖》（ GB183062021）， 濱?？h 縣城地震動峰值加速度（相當于原地震烈度小于六度）， 本項目要 考慮抗震設防。 本項目處于 濱海縣 城市防洪堤保護范圍內。在項目建設過程中將按照批準的規(guī)劃設計條件進行建設，合理組織交通，使項目滿足城市景觀、綠化設計、消防、交通等規(guī)范的要求。 四、社會環(huán)境條件 本項目區(qū)規(guī)劃用地附近無工業(yè)企業(yè)，項目附近無化學污染源、軍事設施，無過境架空高壓線，無危及人身安全的易燃易爆危險物品庫。 六、征地拆遷情況 本項目區(qū)的征地拆遷已基本完成。 第五章 工程設計方案 第 一節(jié) 指導思想與原則 建筑是社會性的，它從不孤立存在，而是常常和社區(qū)中的其他成員或大自然連在一起，人文主義的關懷體現在新生住戶的交往需求。 項目處于 濱海縣 商業(yè)文化中心，得天獨厚的地理位置，方便快捷的交通網絡，成熟完善的城區(qū)配套設施，極具潛力的商業(yè)背景使小區(qū)占盡天時地利，成為現代社區(qū)的典范。該項目建筑設計體現出“以人為本”注重品質的設計理念，首創(chuàng)小高層和高層住宅理念，給 某某 的房地產帶來質的飛越。 第二節(jié) 總體規(guī)劃方案 一、規(guī)劃依據 《中華人民共和國城市規(guī)劃法》； 《城市居住區(qū)規(guī)劃設計規(guī)范》（ GB5018093）； 《江蘇 省城市規(guī)劃管理技術導則》； 濱?？h “ 金正 廣場 ” 房地產開發(fā)項目 可行性研究報告 23 《住宅設計規(guī)范》（ GB500961999） 2021年版 《高層民用建筑設計防火規(guī)范》（ GB5004595） 2021 年版 《 2021 年小康型城市住宅科技產業(yè)工程示范小區(qū)規(guī)劃設計守則》。本項目注 重營造一種舒適的環(huán)境，采用“人車分流”的觀念，同 周邊的廣場、噴泉，一起形成休閑區(qū)域。本項目利用“大潤發(fā) ”超市同濱海縣 地域文化風格相結合，使商業(yè)平面具有靈活性和可持續(xù)性，使空間產生居留感，留住人流，興旺商業(yè)態(tài)勢。注重內部空間與城市界面結合，為城市創(chuàng)造一道優(yōu)美的風景線。 可持續(xù)發(fā)展的思想，住宅內部空間有較大的可調節(jié)性。 三、與城市環(huán)境融合 本項目位于人民路 上，是 濱?？h 城的重要節(jié)點。方案有意使建筑性格中型化、有城市感，即：創(chuàng)造出體量適中，高度合乎要求，有強烈體積感的現代化建筑。 沿街商業(yè)是人對建筑的最直接的接觸面，其立面處理以人的尺度為依據，簡潔、現代，創(chuàng)造出宜人的空間，塑造了富有城市感的項目昭示面。 四、道路交通 出入口位置：設置出入口 3個，分別為人民路 2個， 師苑路 1個。 五、規(guī)劃指標 名 稱 單位 數 量 備 注 總用地面積 m2 15863 總建筑面積 m2 50294 其中：會所及物業(yè)辦公 m2 108 容積率 綠地率 地下停車位 個 187 室外停車位 個 374 第三節(jié) 建筑設計方案 一、設計依據 《民用建筑設計通則》（