【文章內(nèi)容簡介】 80 55 裝修階段 8095 85 禁止施工 55 施工階段 運輸內(nèi)容 車輛類型 聲級 /dB(A) 土方階段 底板與結(jié)構(gòu)階段 裝修階段 土方外運 鋼筋、商品混凝土 各種裝修材料及主要設(shè)備 大型載重機 混凝土罐車、載重車 輕型載重卡車 90 8085 75 天津首創(chuàng)西青王村福特納灣 項目可行性研究報告 13 項目建成后環(huán)境影響影響分析 作為房地產(chǎn)開發(fā)項目，基本無工藝廢氣和生產(chǎn)廢水排放，因此污染源分析主要是燃料燃燒廢氣、生活污水和生活垃圾。 大氣污染源分析 地下車庫廢氣 首創(chuàng)福特納灣 建有 240 個停車位的停車場，地下車庫面積 4820 平方米，層高約 米。停車場設(shè)有兩個進出口。車庫內(nèi)的廢氣排放高度為 米，排氣量約 7000 立方米 /h 天然氣燃燒廢氣 居民住宅采暖和炊事采用天然氣，最大燃氣量為 立方米 /h，平均燃氣量為 立方米 /h， 996 戶居民共用天然氣 2420200 立方米。 水污染源分析 擬建項目的水污染源主要是生活污水。 按人均每 天用水 150L 估算，居住人口 3187 人，生活耗水量每天 480 立方米。污水類 型包括洗浴排水、沖廁排水和廚房污水。 公眾參與 環(huán)境影響評價“公眾參與”的目的在于使公眾對擬建項目的各種意見、建議、和要求貫徹于整個環(huán)境影響評價中，溝通公眾與項目建設(shè)方的相互了解，彌補環(huán)境影響評價過程中可能存在的疏漏，制定出嚴(yán)格的環(huán)境監(jiān)管措施與實施計劃，使該項目的規(guī)劃設(shè)計更加完善和合理，從而有利于項目的綜合效益。公眾參與的對象為人大常委會的代表以及附近周圍的居民，項目咨詢專家。 勞動安全與消防 擬建項目勞動安全衛(wèi)生與消防的研究是在已確定的技術(shù)方案和工程方案的基礎(chǔ)上，分析論證在建設(shè)和生產(chǎn)過程中 存在的對勞動者和財產(chǎn)可能產(chǎn)生的不安全因素，并提出相應(yīng)的防范措施。 勞動安全衛(wèi)生 1．危害因素和危害程度分析 分析在生產(chǎn)或作用過程中可能對勞動者身體健康和生產(chǎn)安全造成危害的物品、部位、場所，以及危害范圍和程度。 （ 1） 有毒有害物品的危害。分析生產(chǎn)和使用帶有危險性的原料、材料和產(chǎn)品，包括爆炸品類，易燃、易爆、有毒氣體類，易燃液體類，易燃固體類，氧化劑和過氧化物類， 天津首創(chuàng)西青王村福特納灣 項目可行性研究報告 14 毒害品類，腐蝕品類，輻射物質(zhì)類，以及工業(yè)粉塵類等。分析有毒有害物品的物理化學(xué)性質(zhì)，引起火災(zāi)爆炸危險的條件，對人體健康的危害程度以及造成職業(yè) 性疾病的可能。 （ 2） 危險性作業(yè)危害。分析高空、高濕、高壓作業(yè)，井下作業(yè)，輻射、振動、噪音等危險性作業(yè)場所，可能造成對人身的危害。 2．安全措施方案 針對不同危害和危險性因素的場所、范圍以及危害程度，研究提出相應(yīng)的安全措施方案，主要有： （ 1） 在選擇工藝技術(shù)方案時，應(yīng)盡可能選用安全生產(chǎn)和無危害的生產(chǎn)工藝和設(shè)備。 （ 2） 對危險部位和危險作業(yè)應(yīng)提出安全防護措施方案。 （ 3） 對危險場所，按勞動安全規(guī)范提出合理的生產(chǎn)工藝方案和設(shè)置安全間距。煤炭、冶金等礦井開采項目，應(yīng)提出防止瓦斯爆炸、礦井涌水、塌方冒頂?shù)燃夹g(shù)和安全 措施方案。 （ 4） 對易產(chǎn)生職業(yè)病的場所，應(yīng)提出防護和衛(wèi)生保健措施方案。 消防設(shè)施 消防設(shè)施研究，主要是分析項目在生產(chǎn)經(jīng)營過程中可能存在的火災(zāi)隱患和重點消防部位，根據(jù)消防安全規(guī)范確定消防等級，并結(jié)合當(dāng)?shù)毓蚕涝O(shè)施狀況，提出消防監(jiān)控報警系統(tǒng)和消防設(shè)施配置方案。 1．火災(zāi)危險性分析 分析生產(chǎn)過程中使用的原材料、中間產(chǎn)品、成品的火災(zāi)危險性，包括儲存物品的火災(zāi)危險性，生產(chǎn)過程中易燃、易爆產(chǎn)生的部位及火災(zāi)危險性，運輸過程中的火災(zāi)危險性等。 2．調(diào)查項目場址周圍消防設(shè)施狀況 調(diào)查場址周邊公安消防機構(gòu)的規(guī)模、 裝備，所在地公安消防隊與場址的距離等，確定項目對公安消防機構(gòu)的依托程度。 3．消防措施和設(shè)施 根據(jù)項目在生產(chǎn)經(jīng)營過程中存在火災(zāi)隱患的部位、火災(zāi)危險類別以及可能波及的范圍，確定應(yīng)采用的消防等級，提出消防監(jiān)控報警系統(tǒng)和消防設(shè)施配置方案。 天津首創(chuàng)西青王村福特納灣 項目可行性研究報告 15 4 投資估算、資金籌措與 財務(wù)分析 投資估算 根據(jù)擬訂項目的開發(fā)方案，確定各開發(fā)項目的工程數(shù)量 根據(jù)技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)表看到 本建設(shè)項目總占地面積約 10 萬平方米，總建筑面積接近 13萬平方米（其中公建面積約 萬平方米），總戶數(shù) 996 戶，地下停車場 萬平方米， 綠化面積近 萬平方米，容積率 。 該土地的地塊開發(fā)成本（包括安置費和土地批租費）為： （ 1） 拆遷安置費： 項目用地范圍內(nèi)建筑物的拆遷安置費主要分為： ： 200 戶居民每戶 13 萬元計算共計 2600 萬人民幣 。 ：以每平方米 200 元計算，共拆除房屋面積 2800 平方米共計 56 萬人民幣 。 ：主要指拆遷安置管理費，按上述各項之和 2%計算，共計 萬人民幣。 (2)土地批租費： 主要包括土地出讓金、回源費和市政工程配套費，共計 400 萬人民幣。項目的供水、雨，污水排放、供熱 、供電、以及供氣方面的配置情況如下： ：本項目上水從附近一條 DN1000mm 上水管線干線引入。 ，污水排放：就進排入 XXX已建成的污水管線。 ：擬從 XXX 新敷設(shè)的供熱干線接入。 ：擬采用雙路供電，變壓器容量為 8000 千伏安。 ： 引入了天然氣高壓線，建成了天然氣高中壓調(diào)壓站。目前，本項目建設(shè)場地以達到“三通一平”，其他配套設(shè)施將與住宅建設(shè)同步進行。 ：道路為小區(qū)主干道和組團內(nèi)部道路兩極。主干道把小區(qū)中心、四個組團和幼托串在一起，形成“樹枝狀”道路系統(tǒng)。 區(qū)內(nèi)綠化及景點建設(shè)：計劃小區(qū)綠化覆蓋率 45%。 根據(jù)概算定額指標(biāo)，確定單位工程造價 根據(jù)開發(fā)項目的工程量可得： 表 51 總投資估算匯總表 天津首創(chuàng)西青王村福特納灣 項目可行性研究報告 16 Table 51 with total investment of estimating summary form 序號 項目費用名稱 金額（萬元） 1 土地開發(fā)費 2 建筑工程費 3 安裝工程費 4 其他投資費 5 項目管理費 6 不可遇見費 7 建 設(shè)期利息 8 總投資 表 52 開發(fā)項目固定資產(chǎn)投資估算表 Table 52 development project investment in fixed assets estimate table 融資方案 首創(chuàng)福特納灣 建設(shè)項目 中資金問題是該項目能否運行成功的重要問題。從工程項目招標(biāo)開始，本公司的財務(wù)狀況的好壞就是能否通過資格預(yù)審的關(guān)鍵因素。只有獲得籌集到足夠的資金，本公司才能通過資格預(yù)審獲得大型土木工程項目的招標(biāo)資格，特別是對于一些延期付款工程，帶資建設(shè)承包的交鑰匙工程等顯得由為重要。工程項目中的使用資金，包括固定資金和流動資金。固定資金用于購置施工機械設(shè)備等固定資產(chǎn)，流動資金主要用于購買 工程所需要的材料設(shè)備、支付勞務(wù)工資和其他費用等。隨著建設(shè)項目的不斷進行，資金不斷增值，用貨幣形式反映出已耗費的生產(chǎn)資料價值和勞動者所創(chuàng)造的收益價值。因此，如何籌措和管理資金，是一個重要的問題。 序號 項目費用名稱 金額（萬元） 1 土地開發(fā)費 2 建設(shè)工程費 建筑工程費 安裝工程費 3 其他投資費 4 項目管理費 5 不可預(yù)見費 6 建設(shè)期利息 7 項目投資總額 天津首創(chuàng)西青王村福特納灣 項目可行性研究報告 17 資金的渠道與方式 簽訂了工程承包合同后，就應(yīng)該全力以赴地為該工程籌措資金，以免造成資金拮據(jù)，周轉(zhuǎn)困難使工程開工不足，工程進度上不去而影響信譽和經(jīng)濟效益。因此要注意從以下幾個方面去籌措資金： 1. 籌措和利用自有資金 3000 萬元，為實施工程項目，滿足開工前的資金周轉(zhuǎn)，本公司可根據(jù)收入資金的回報率適時投入一部 分自有資金。主要包括現(xiàn)金和流動資產(chǎn)，以及可以在近期收回的各種的應(yīng)收款項等，如應(yīng)收的銀行的票據(jù)、已完合同的應(yīng)收工程款等。 2．用銀行貸款 萬元：貸款是實施工程項目的重要資金來源，是承包商利用信貸資金經(jīng)營，借錢賺錢的一種方法。本公司可以向銀行證明幾個方面：本公司的實有資本額度充足，并向銀行提供本公司資產(chǎn)負債表和近期的損益表，本公司承包工程時的資金信譽良好，另外，還可以向銀行提供該建設(shè)項目風(fēng)險分析，以及本公司的工程經(jīng)驗豐富、實際工作能力強及誠實信用等。經(jīng)以上幾個方面調(diào)查了解后，本公司有信心讓銀行認為貸 款后本公司有能力還款。本公司將采取抵押貸款，以工程設(shè)備作抵押。從工程所在地銀行獲得較多的當(dāng)?shù)刎泿刨J款。抵押款和借款的比例稱為抵押存款限額。影響抵押貸款利率的因素是預(yù)期的真實利率、通貨膨脹和貸款風(fēng)險 3. 房屋預(yù)售：房屋預(yù)售歷來是房地產(chǎn)開發(fā)過程中籌集資金的重要方法，房地產(chǎn)在銷售過程中有兩種銷售方法，一種是現(xiàn)售，指房屋在建成后在售出；另外一種是預(yù)售，指房屋在還未建成的時候就提前將房屋售出以達到盡快回收資金的目的，另外也可彌補在開發(fā)過程中的資金不足，因此可充分利用房屋預(yù)售來籌集必要的資金。預(yù)計房屋預(yù)售金可達 萬元。 編制資金流動計劃，確定資金的需求額 天津首創(chuàng)西青王村福特納灣 項目可行性研究報告 18 表 53 資金流動計劃表 Table 53 Cash flow schedule 序號 項目 建 設(shè) 期 2020 2020 2020 2020 小計 1 投資 分年計劃 35% 35% 30% 100% 建設(shè)投資 建設(shè)期利息 小計 2 資金籌措 自有資金 3000 3000 貸款 銷售款收入 資金的任用和管理 隨著施工準(zhǔn)備、施工生產(chǎn)、竣工驗收。缺陷責(zé)任期這一變化，資金也在隨著運動并產(chǎn)生變化。結(jié)合資金在工程過程中的變化，應(yīng)注意以下問題： 主要包括以下幾個方面 （ 1） 由于資金的時間價值形成的利息。 （ 2） 注意風(fēng)險的 影響，如投資風(fēng)險、破產(chǎn)的風(fēng)險、工程風(fēng)險等。 （ 3） 當(dāng)發(fā)生通貨膨脹和匯率浮動時，貨幣貶值，資金所有者會把通貨膨脹率考慮進去，以保持貨幣資金的實際價值。 （ 4） 銀行借款的成本率。 具體優(yōu)化方法如下： （ 1） 分期分年度辦理銀行保函和保險費。 （ 2） 將工程初期準(zhǔn)備費用單列項目一增加初期收入，可以緩和資金矛盾。 （ 3） 根據(jù)工程進度，有選擇地租賃施工用機械設(shè)備。 （ 4） 材料設(shè)備付款方面，通過與供貨商談判交涉，可以想法減少材料及工程設(shè)備的物化資金占用或縮短占用資金。 （ 5） 向分包商轉(zhuǎn)移資金壓力。 天津首創(chuàng)西青王村福特納灣 項目可行性研究報告 19 ，減緩墊資周轉(zhuǎn)壓力，提高資金效益。（詳見附表 1 12） 表 54 風(fēng)險因素和風(fēng)險程度分析表 Table 54 Risk factors and risk degree analysis tables 序 號 風(fēng)險因素名稱 風(fēng) 險 程 度 災(zāi)難性 嚴(yán)重性 較 大 一 般 1 市場風(fēng)險 ▲ 2 資源 ▲ 3 技術(shù) ▲ 4 工程 ▲ 5 資金 ▲ 6 政策 ▲ 7 外部協(xié)作條件 ▲ 設(shè)項目法人項目財 務(wù)評價 財務(wù)評價大致可分為 3 個步驟： 第一步，進行財務(wù)基礎(chǔ)資料預(yù)測。 編制財務(wù)評價的輔助報表。通過項目的市場調(diào)查預(yù)測分析和技術(shù)與投資方案分析，確定產(chǎn)品方案和合理的生產(chǎn)規(guī)模，選擇生產(chǎn)工藝方案、設(shè)備方案、工程技術(shù)方案、建設(shè)地點和投資方案，擬定項目實施進度計劃等，據(jù)此進行財務(wù)預(yù)測，獲得項目投資、生產(chǎn)成本、營業(yè)收入和利潤等一系列財務(wù)基礎(chǔ)資料。 第二步，編制和評估財務(wù)評價的基本報表。 將上述輔助報表中的基礎(chǔ)資料進行匯總，編制出 現(xiàn)金流量表、利潤與利潤分配表、財務(wù)計劃現(xiàn)金流量表、資產(chǎn)負債表和借款還本付息估算表 等 5 類主要財務(wù)基本報表，并對這些報表進行分析評估。 第三步，計算財務(wù)評價的 各項指標(biāo)，分析項目的財務(wù)可行性 。 利用各基本報表可直接計算出一系列財務(wù)評價的指標(biāo)，包括反映項目的 盈利能力、償債