【文章內容簡介】 % 根據以上項目指標和價格判斷，完成方案二大賣場投資估算及經營收益現金流量表， （見附表 3）， 附表 3 的結論如下： 區(qū)域性商業(yè)中心 +公寓投資收益預判（大賣場） 項目 單位 數量 備注 總投資 萬元 5572 1010 年前年租金 萬元 714 稅前， 1010 年后每 3 年上漲 8% 2020 年變現售價 萬元 8990 折合 2021 年現值為 3383 萬元 21 方 案比較 （ 1）兩方案收益比較 （ 1）方案一：高層住宅 +臨街商業(yè)收益： 凈利潤 7980 萬元；投資收益率 %。 （ 2）方案二：商業(yè)中心 +公寓收益： 凈利潤 13009 萬元 +17000 平方米的大賣場（年租金收益 714 萬元， 10 年收回成本， 2020 年變現價值 8990 萬元，大賣場投資成本 5572 萬元）；可售商業(yè)及公寓投資收益率 %。 可見： 商業(yè)中心 +公寓收益 高層住宅 +臨街商業(yè)收益 兩種方案的特點及要求 （ 1）方案一：高層住宅 +臨街商業(yè)要求及特點 v 總投資大（高于商業(yè)中心方案 億）； v 利潤適中（低 于商業(yè)中心方案收益）； v 項目操作周期長； v 屬于市場主流開發(fā)方向，對公司操作水平要求相對不高； （ 2） 方案二：商業(yè)中心 +公寓的特點及要求 22 v 總投資相對??； v 利潤較高，項目銷售周期較短； v 存在 5500 萬左右的經營性優(yōu)良資產，短期變現比較困難； v 屬于商業(yè)地產開發(fā)范疇，對公司操作水平要求非常高，尤其是前期策劃、商業(yè)規(guī)劃設計、后期招商及經營管理等方面對商業(yè)專業(yè)化運作和商業(yè)資源整合提出很高要求； 六、結論及建議 結論 通過分析可見，本項目住宅方向投資利潤率為 ％，商業(yè)方向投資利潤率為 ％，均不 低于同類產品開發(fā)的平均收益水平，這主要得益于該地塊的商業(yè)價值，可見兩個產品方向的財務分析結果是比較樂觀的。 對于地塊而言，住宅方向和商業(yè)方向均具可行性，根據對兩個開發(fā)方向的經濟測算結果， 商業(yè)中心 +公寓 的開發(fā)方向帶來的利潤及利潤率均比 高層住宅 +臨街商業(yè)方向 大，且投資成本相對小。因此，建議本地塊的開發(fā)方向為： 區(qū)域性商業(yè)中心 +高層公寓 方向 。 建議 23 （ 1） 由于適合建設區(qū)域性 商業(yè)中心的城市區(qū)域空白正在被加速填補，且由于商業(yè)地產項目受到商業(yè)容量的限制，存在占領先機的問題，建議本項目應加快進度，迅速占領本區(qū)域商業(yè)空白，奠定 區(qū)域性商業(yè)中心地位； （ 2） 由于現存拆遷問題尤其是燃氣具市場的租期還有數年，最終不論選擇何種開發(fā)方向，建議拆遷工作早日進行；（ 3） 建議針對區(qū)域性商業(yè)中心的前期研究和論證工作提前開展。 24 附表一：方案一（ 高層住宅 +臨街商業(yè)） 投資估算表 序號 內容 合計（萬元） 單價（元 /㎡） 面積（㎡） 樓面價 權重 備注 一 土地費用合計 10811 621 % 1 土地出讓費用 10396 120 2 契稅 416 土地出讓費用 4% 二 前期費用合計 3287 189 % 1 勘探及設計費合計 746 地質勘探 30 文物勘探 23 4 占地面積 總規(guī)設計（含建筑方案設計） 313 18 18元 /㎡ 施工圖設計 307 15 15元 /㎡ 園林景觀設計 72 18 4 18元 /㎡ 2 職能部門收費合計 2441 人防建設費 0 40 0 40元 /㎡ 市政設施配套費 348 20 20元 /㎡ 綠化費 17 1 1元 /㎡ 25 墻改基 金 139 8 8元 /㎡ 招標代理及標底編制費 95 31646 工程造價 3‰ 定額勞保費 1171 31646 工程造價 ％ 抗震審查費、避雷 63 31646 工程造價 2‰ 預算編制費 54 31646 工程造價 ‰ 質量監(jiān)督費 32 31646 工程造價 1‰ 招標管理費 32 31646 工程造價 1‰ 農民工押金 237 31646 14 工程造價 ％ 監(jiān)理費 253 31646 工程造價 ％ 3 三通一平費合計 80 臨時用水 臨時用電 臨時用路 場地拆遷平整 4 其他費用合計 20 圍墻建設 三 綜合配套建設費用合計 4765 274 % 1 給排水工程 348 20 20元 /㎡ 26 2 供配電工程（含變壓器、區(qū)外） 665 25 25元 /㎡ 3 供氣工程 455 1300 26 3500 元 1300戶 4 供暖工程 2349 135 135 135 元 /㎡ (東區(qū) ) 5 弱電工程 348 20 20元 /㎡ 6 道路、綠化、照明、環(huán)境、大門 600 四 建筑安裝工程費用合計 31646 1819 % 1 商業(yè)裝修 0 0 0 2 高層住宅（ 18 層以上） 25710 1450 3 電梯 20 700 0 0 4 地下車庫、人防 5236 1700 5 商業(yè)建筑 0 1000 0 五 直接開發(fā)成本合計 50509 2903 % 六 管理費用 758 直接開發(fā)成本 ％ 七 銷售費用 3176 銷售收入 ％ 八 不可預見費用 1010 直接開發(fā)成本 2％ 九 營業(yè)稅 +預交所得稅＋土地增值稅 8687 銷售收入 ％ 十 財務費用 1500 25000*6％ 十一 間接開發(fā)成本合計 15131 870 % 27 十二 總投資成本合計（所得稅后） 65641 3772 3598 十三 說明 本投資成本估算是初步估算，最終建筑面積等指標應以最后在鄭州規(guī)劃局通過的規(guī)劃為準，屆時將據實調整總投資成本； 農民工押金在工程結束后可退還開發(fā)商； 供氣工程和供暖工程費用實際為購房者支付，開發(fā)商墊付； 土地成本暫按 120 萬元 /畝測算。 本測算已考慮到投入資金的時間價值。 XX置業(yè) XX 路項目經濟效益分析表（高層住宅 +臨街商業(yè)） 序號 內容 合計（萬元） 單價（元 /㎡） 面積（㎡） 銷售均價 備注 一 項目銷售收入合計 70580 4231 1 多層住宅銷售收入 0 2600 0 2 高層住宅銷售收入 57540 3500 3 車庫銷售收入 4400 8 550 4 沿街商業(yè)銷售收入 8640 9000 5 商業(yè)銷售收入 0 0 0 二 項目其他收入