某道路工程建設(shè)項(xiàng)目建議書(存儲(chǔ)版)
【正文】 107 25 25 元 /㎡ 3 供氣工程 0 0 0 3500 元 400戶 4 供暖工程 0 135 0 0 135 元 /㎡ (東區(qū) ) 5 弱電工程 34 20 20 元 /㎡ 6 道路、綠化、照明、環(huán)境、大門費(fèi) 80 四 建筑安裝工程費(fèi)用合計(jì) 3153 1855 % 1 商業(yè)裝修 220 0 0 2 高層住宅（ 18 層以上） 0 1450 0 3 扶梯 8 400 0 0 4 地下車庫、人防 833 1700 5 商業(yè)建筑 1700 1000 五 直接開發(fā)成本合計(jì) 5289 3111 % 六 管理費(fèi)用 79 直接開發(fā)成本 ％ 七 銷售費(fèi)用 0 銷售收入 ％ 八 不可預(yù)見費(fèi)用 106 直接開發(fā)成本 2％ 九 營業(yè)稅＋土地增值稅 0 銷售收入 ％ 十 財(cái)務(wù)費(fèi)用 156 2600*6％ 十一 間接開發(fā)成本合計(jì) 341 0 % 38 十二 總投資成本合計(jì) 5630 0 0 十三 說明 本投資成本估算是初步估算，最終建筑面積等指標(biāo)應(yīng)以最后在鄭州規(guī)劃局通過的規(guī)劃為準(zhǔn)，屆時(shí)將據(jù)實(shí)調(diào)整總投資成本； 農(nóng)民工押金在工程結(jié)束后可退還開發(fā)商； 土地成本暫按 120 萬元 /畝測算。 住宅項(xiàng)目容積率為 3 建筑面積為 萬平米 。 可見： 商業(yè)中心 +公寓收益 高層住宅 +臨街商業(yè)收益 兩種方案的特點(diǎn)及要求 （ 1）方案一：高層住宅 +臨街商業(yè)要求及特點(diǎn) v 總投資大（高于商業(yè)中心方案 億）； v 利潤適中（低 于商業(yè)中心方案收益）； v 項(xiàng)目操作周期長； v 屬于市場主流開發(fā)方向，對公司操作水平要求相對不高； （ 2） 方案二：商業(yè)中心 +公寓的特點(diǎn)及要求 22 v 總投資相對??； v 利潤較高，項(xiàng)目銷售周期較短； v 存在 5500 萬左右的經(jīng)營性優(yōu)良資產(chǎn)，短期變現(xiàn)比較困難； v 屬于商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)范疇，對公司操作水平要求非常高，尤其是前期策劃、商業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)、后期招商及經(jīng)營管理等方面對商業(yè)專業(yè)化運(yùn)作和商業(yè)資源整合提出很高要求； 六、結(jié)論及建議 結(jié)論 通過分析可見，本項(xiàng)目住宅方向投資利潤率為 ％，商業(yè)方向投資利潤率為 ％，均不 低于同類產(chǎn)品開發(fā)的平均收益水平，這主要得益于該地塊的商業(yè)價(jià)值，可見兩個(gè)產(chǎn)品方向的財(cái)務(wù)分析結(jié)果是比較樂觀的。 14 區(qū)域性商業(yè)中心研究結(jié)論 根據(jù)對區(qū)域性商業(yè)中心的研究，有如下結(jié)論： （ 1） 30 萬輻射人口能支撐 1011 萬平方米區(qū)域性商業(yè)中心； （ 2） 主要滿足區(qū)域內(nèi)人們的生活需求； （ 3） 物業(yè)形態(tài)以大賣場 +商業(yè)街的形式； 經(jīng)營業(yè)態(tài)集購物、餐飲、娛樂、休閑為一體的多業(yè)態(tài)組合； 五、項(xiàng)目產(chǎn)品方向判斷 項(xiàng)目 SWOT 分析 對項(xiàng)目的優(yōu)勢、劣勢、機(jī)會(huì)、威脅的全面評(píng)估稱為 SWOT 分析（ strengths weaknesses opportunities and treats analysis）。 10 四、區(qū)域商業(yè)環(huán)境及區(qū)域性商業(yè)中心研究結(jié)論 區(qū)域商業(yè)環(huán)境描述 （ 1） XX 路西接?xùn)|西大街后到達(dá)鄭州城市核心商業(yè)區(qū)二七廣場， XX 東路為物流類商業(yè)集中區(qū)，東西大街的成功改造也形成了較好的商業(yè)氛圍，商業(yè)延續(xù)性非常有利； （ 2） 本項(xiàng)目周邊雖然臨近城市中心商圈，但社區(qū)商業(yè)量能明顯不足，且層次不高，多以臨街鋪位和小型社區(qū)配套設(shè)施的形式存在。 三、區(qū)域房地產(chǎn)市場分析 區(qū)域房地產(chǎn)市場特征 6 本區(qū)域歷來是鄭州房地產(chǎn)市場開發(fā)的熱點(diǎn)區(qū)域 之一，從 2021 年左右的建業(yè)城市花園、英協(xié)花園到近期的海上香頌、長城康橋花園等，都在一定程度上提升了該區(qū)域的價(jià)值和在市民心目中的形象認(rèn)知。公交車有 2 20 20 603 等多條線路，緊鄰 XX 路長途汽車站，距離火車站約 3 公里，交通可達(dá)性非常強(qiáng)。 （ 宗地平面圖 見附圖一） 場地概況 目前地面附著物為多層家屬樓、廠方、平房和賓館，其中 臨 XX 路有三棟多層住宅（約 17000 平方米，住戶約170 余戶）占據(jù)了大量的臨街面。 相關(guān)拆遷事宜 目前拆遷分為三塊： I、原廠區(qū)內(nèi)建筑物，公司作為資產(chǎn)所有者，拆遷容易； II、地塊東部出租給國林公司，如果近期拆遷預(yù)計(jì)需要補(bǔ)償 223 萬元，其中補(bǔ)償原市場商戶 28 萬 元，補(bǔ)償國林公司 195 萬元； III、臨 XX 路有三棟多層住宅，由于拆遷成本較高（預(yù)計(jì)超過 3000 萬元），本方案未考慮拆遷事宜。 （ 4） 醫(yī)院：管城中醫(yī)院、黃河醫(yī)院、鄭州市六院分院。 7 區(qū)域住宅項(xiàng)目分析 海上香頌 長城康橋花園 建業(yè)新天地 英協(xié)花園四期 中建文苑 位置 東明路與 XX路交叉 城東路 XX 路交叉 XX 路與建業(yè)路交叉 XX路與建業(yè)路交叉 城東路與東大街 開發(fā)商 鄭州中凱置業(yè) 鄭州長城房地產(chǎn) 建業(yè)住宅 英協(xié)房地產(chǎn) 中原房地產(chǎn) 物業(yè)類型 小高層 多層、高層 多層、小高層、商業(yè) 高層、寫字樓、酒店 高層 總占地面積（畝） 60 90 186 30 40 總建面積（萬㎡） 9 9 6 總套數(shù)（套） 600 930 748 260（住宅） 368 銷售價(jià)格 均價(jià)（元 /㎡） 3200 3800 3700 3500 3200 商業(yè)售價(jià) 10000 10000 商業(yè)情況 規(guī)劃 10萬㎡商業(yè)，未動(dòng)工 無商業(yè) 配套設(shè)施 會(huì)所、霧森系統(tǒng)、太 陽能熱水 會(huì)所、幼兒園 共享整個(gè)建業(yè)城市花 園的配套設(shè)施 共享整個(gè)英協(xié)花園的 配套設(shè)施 無特色配套 調(diào)查顯示： （ 1）“海上香頌”、“長城康橋花園”等項(xiàng)目為目前該區(qū)在銷項(xiàng)目中的中高端項(xiàng)目，市場銷售均價(jià)水平為 32003800元 /㎡；產(chǎn)品以現(xiàn)代建筑 風(fēng)格、板式中高層為主；項(xiàng)目多選在主干道附近，注重人文、教育環(huán)境的挖掘。 區(qū)域商業(yè)經(jīng)營業(yè)態(tài)分析 （ 1） XX 路段商業(yè)業(yè)態(tài)分布（老 107 紫荊山路）業(yè)態(tài) 比例 業(yè)態(tài) 比例 11 銀行 % 干洗 % 藥房 % 咖啡 % 美容美發(fā) % 浴場 % 小型超市 % 茶社 % 西點(diǎn) % 鞋店 % 餐飲 % 煙酒 % 通訊 % 網(wǎng)吧 % 影像 % 電動(dòng)車店 % KTV % 建材家居 % 服裝 % 廣告打印 % （ 2）東明路段商業(yè)業(yè)態(tài)分布（隴海路 金水路） 12 業(yè)態(tài) 比例 業(yè)態(tài) 比例 銀行 % 干洗 % 藥房 % 咖啡 % 美容美發(fā) % 浴場 % 小型超市 % 茶社 % 西點(diǎn) % 鞋店 % 餐飲 % 煙酒 % 通訊 % 網(wǎng)吧 % 影像 % 電動(dòng)車店 % KTV % 建材家居 % 服裝 % 廣告打印 % （ 3）總結(jié) 13 ? XX 路生
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