【正文】 排投入資金 68億元 ,比去年增加 17億元。同時 ,受存貨增加的影響 ,2020 年商品房屋新開工面積增幅會有較大幅度下降 ,這部分項目對應(yīng)的新增投資增長也會下降。 區(qū)域房地產(chǎn)市場分析 南昌市的房地產(chǎn)市場分析 : 自 07 年底國際金融爆發(fā)后 ,國家進行了一系列的宏觀調(diào)控打壓房價 ,整個房地產(chǎn)市場低迷 ,南昌市區(qū)的房價自 08 年 7 月后相繼開始下降 。 受需求市場低迷的影響 ,南昌市房地產(chǎn)開發(fā)投資意愿的下降從 2020 年 2季度就開始顯現(xiàn) ,4 月份起商品房屋新開工面積和土地購置面積增幅均低于上年同期 ,6 月份起這兩項反映房地產(chǎn)開發(fā)投資意愿的指標各月均為同比負增長 ,受此影響 ,2020 年南昌市房地產(chǎn)企業(yè)上年結(jié)轉(zhuǎn)的在建工程增幅和房屋建設(shè)投 資增幅也會大大下降 ,如果考慮企業(yè)延緩開發(fā)建設(shè)進度的因素 ,這部分投資可能會出現(xiàn)負增長。社會消費品零售總額 億元 ,比上年增長 %,“十五”期間年均遞增 %。擁有在南昌市區(qū)不能獲得的居住感受。 商鋪的需求分析 : 項目的商業(yè)部分做成汽配一條街 ,隨著南昌市經(jīng)濟發(fā)展、房地產(chǎn)的開發(fā)和建設(shè) 增加了南昌市內(nèi)的交通流動量 ,也增加了對公共配套的需求 ,汽配市場的需求逐漸大于供給 ,可見汽配一條街的規(guī)劃符合南昌市市場需求。 (二 )目標消費群體及價格定位 本項目的目標消費群體 : 根據(jù)南昌 XX 發(fā)展有限公司與南昌印鈔廠工會簽訂的 XX 商品房團購合作合同 ,本項目一經(jīng)竣工驗收 ,住宅部分除南昌 XX 發(fā)展有限公司自留 10 套住宅外 ,其余住宅能全部銷售給南昌印鈔廠工會 ,工會會把項目住宅分配給已出資金參與團購的南昌印鈔廠職員。還有勞動力成本的增加等等 。既全面了南昌市的公共配套 ,也形成了南昌市前所未有的特色汽配商業(yè)街 ,還提升了南昌市的自身形象和項目的特色、價值。 ②符合城區(qū)規(guī)劃 ③樓盤類型滿足市場需求 ④交通方便 ⑤規(guī)劃合理的小區(qū)布局 ,綠化優(yōu)良 ⑥發(fā)展前景和升值空間較大 項目的劣勢和挑戰(zhàn) ①離市區(qū)中心不近 ,公共配套設(shè)施不夠完善 ,不如市中心居住方便 。 以建立獨具特質(zhì)和與自然親和的人文環(huán)境 ,并注重居住文化氛圍的設(shè)計 ,把綠色空間引入小區(qū)設(shè)計中 。沿街設(shè)計了二層的商鋪 ,而將居住空間安靜的坐落在園林綠化中 ,創(chuàng)造了良好的歸屬感 ,明確的向心力和舒展明朗的場所精神。 小區(qū)內(nèi)共新建 6 棟 18~23 層住宅 ,住宅總戶為 474 戶 ,90 平米以下小戶型面積占住宅總面積的 %,每戶建筑面積平均約 74 平方米 ,90 平米以上戶型面積占住宅總面積的 %,每戶建筑面積平均約 124 平方米。 廁所內(nèi)設(shè)備按規(guī)范規(guī)定設(shè)計 ,每戶均考慮洗衣機位置 ,樓內(nèi)水箱采用不銹鋼產(chǎn)品 /土建水池水箱內(nèi)部貼白色瓷磚 ,保證水質(zhì)。一般外門窗采用中空玻璃。 訪客對講系統(tǒng)、電 視監(jiān)控系統(tǒng)、防盜報警系統(tǒng)、手動報警系統(tǒng)、煤氣泄漏報警系統(tǒng)等設(shè)施采用住宅智能化設(shè)計。采用點、線、面相結(jié)合的方式 ,合理搭配樹種、建筑小品、草坪 ,小徑 ,建筑等 ,形成優(yōu)美的整 體居住環(huán)境 ,提供居民良好的活動場地 ,讓家家戶戶都有良好的室外景觀。 ④沿街設(shè)兩層商業(yè)服務(wù)網(wǎng)點 ,共兩層 ,一層層高 ,二層層高 ,內(nèi)有獨立樓梯和獨立廁所。地下車庫出口和地下車庫入口各一個 ⑦配套供水、供電、排水、通訊等公共基礎(chǔ)設(shè)施及小區(qū)智能化系統(tǒng) ⑧小區(qū)綠化及景觀工程 (三 )工程方案 主要建筑設(shè)計 本工程結(jié)構(gòu)設(shè)計使用年限為 50 年 ,建筑結(jié)構(gòu)安全等級為二級 。鄰里之間愉快的交流 、聚會。 規(guī)劃設(shè)計總體框架 ①強調(diào)全區(qū)建設(shè)的整體性 ,包括功能布局、分期開發(fā)、住宅分布、道路系統(tǒng)、綠化系統(tǒng)、水系、 活動空間分布與市政基礎(chǔ)設(shè)施 ,統(tǒng)一規(guī)劃 ,形成統(tǒng)一整體。項目所在地周邊地塊大部分為居民住宅區(qū) ,無重大工企業(yè)污染源。最熱月份七月份 ,平均氣溫 ℃ 。場地土質(zhì)對混凝土結(jié)構(gòu)具弱腐蝕性 ,對鋼結(jié)構(gòu)及鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)中的鋼筋無腐蝕性?？紫冻袎核畬訛榈[砂層 ,屬強透水層。南昌市屬亞熱帶季風(fēng)濕潤氣候 ,雨量充沛 ,冬寒、春暖、夏熱、秋涼 ,四季分明。滿足不同層次既經(jīng)濟承受等要素的影響 ,從而進行合理的分區(qū)及布局。小區(qū)內(nèi)停車采用宅前停放與集中地下停放相結(jié)合 ,地面機動車停車位 98 個 ,地下停車位 191 個。 總圖規(guī)劃設(shè)計 ①規(guī)劃設(shè)計宗旨 :以人為本 ,健康生活 ,自然而安靜的居住生活是人們追求和向往的 ,把大自然的綠葉成蔭、鳥語花香帶入千家萬戶 ,融入人們的日常生活是本規(guī)劃建筑設(shè)計最顯著的特色。小區(qū)步行出入口一個 。 ② 4 幢 :住宅樓 ,住宅層高 ,地上有一層 高架空層 ,標準層 18層。 該小區(qū)的綠化綠地率 %。底層對外廊的外窗加防護柵欄 ,沿道路的陽臺做封閉式。接口采用軟接口。且小區(qū)內(nèi)設(shè)有 4米寬消防車道 ,轉(zhuǎn)彎半徑最小處 12 米 ,回車場最小 12 米 12 米。因此 ,項目總平面布置較為合理。本方案設(shè)計通過與地形有機的結(jié)合 ,采用流暢清晰的布局 ,合理的交通組織 ,采用最佳日照和朝向的原則來組織總體空間布局 ,建成后將與南昌印鈔廠現(xiàn)職工住宅形成整體小區(qū) ,西臨迎賓大道 ,其它三面臨生活區(qū)住宅及附屬用房。以“以人 為本 ,健康生活”為宗旨 。 該項目周邊的樓盤也有很多開發(fā)了商鋪 ,商鋪的價格與本項目商鋪的價格一樣 ,項目的價格具有競爭力。 項目中有 6棟 1823層高的高層住宅 ,彰顯了時代氣息 ,改善了人居環(huán)境 ,提升了人文價值 ,使項目在南昌市很具有競爭潛力。建筑材料每年都在漲價 ,有時高達 20%。因此 ,項目住宅的銷售不成問題 ,商鋪部分的招商也符合市場需求。多為在南昌市內(nèi)有較穩(wěn)定工作 ,有一定的經(jīng)濟基礎(chǔ) ,想要在南昌市安家落戶的人群。 ③南昌市環(huán)境優(yōu)美、祥和、寧靜 ,湖泊眾多 ,空氣清新 ,沒有都市的喧囂 ,好似世外桃源 ,是都市人休閑度假的好去處 。房地產(chǎn)業(yè)快速成長 ,新開工商品房建筑面積 萬平方米 ,占全市 1/3 強 ,涌現(xiàn)了夢里水鄉(xiāng)、大湖之都、綠地山莊、九里象湖城等一大批精品樓盤。當前 ,房地產(chǎn)市場已經(jīng)出現(xiàn)供大于求的狀況 ,落實 90/70 政策中新建的大量中小戶型住宅將 陸續(xù)進入竣工狀態(tài) ,這種時候南昌市大量供給經(jīng)濟適用房 ,顯然不利于這些普通住房的消化吸收 ,從而加劇南昌市房地產(chǎn)市場的調(diào)整幅度。 當前形勢下 ,形成房價下滑壓力的影響因素主要有宏觀經(jīng)濟的下行、經(jīng)濟適用房建設(shè)力度加大帶來的增加市場供給預(yù)期、農(nóng)村建設(shè)用地流轉(zhuǎn)制度改革帶來的土地供給層面的長遠影響等等。空置房屋直接形成房地產(chǎn)市場的當期供給 ,在空置房屋沒有被很好消化以前 ,商品房屋新開工意愿將會下降 ,以減少房地產(chǎn)市場的后期供給 ,促進市場供求平衡。經(jīng)濟適用房投資額為 元 ,同比增加 %。 2020 年房地產(chǎn)市場衰退程度逐季增加。 111 月 ,商品房新開工面積為 萬平方米 ,同比增長 %,增幅比去年同期減少 個百分點 。四十個重點城市 中 ,有四分之一的城市商品房銷售面積同比下降 40%以上 ,下降程度較高的城市包括寧波、北京、福州、石家莊、鄭州、深圳、上海等。 (二 )市場分析 宏觀經(jīng)濟分析 2020 年房地產(chǎn)市場全年維持衰退態(tài)勢 ,始于 2020 年第 4 季度 ,由珠三角區(qū)域逐步向全國范圍蔓延 ,是各種調(diào)控政策作用、經(jīng)濟周期性下行、房地產(chǎn)市場自身調(diào)整和世界金融危機影響的結(jié)果。社會消費品零售總額 億元 ,比上年增長 %,“十五”期間年均遞增 %。自然增長人口 9136 人 ,自然增長率 ‰。南昌市交通便利 ,京九、浙贛、皖贛等鐵路穿越市境 ,以 6小時行程對接長珠閩三角洲等發(fā)達地區(qū)。 58′之間 ,是省會南昌的南大門。待項目竣工完成后 ,按照南昌 XX 發(fā)展有限公司和南昌印鈔廠工會共同簽訂的團購協(xié)議 ,由南昌印鈔廠工會團購除開發(fā)商南昌 XX 發(fā)展有限公司自留的十套外的住宅部分 。該項目已與目標消費群體簽訂了團購協(xié)議 ,項目竣工驗收后住宅房地產(chǎn)部分即可銷售一空。自然增長率‰ 。中介、保險、物管、信息等服務(wù)業(yè)成為新亮點。 估算項目總投資為 萬元。該用地南北約 320米 ,東西約 86 米 ,面積 平方米 ,地勢西高東低 ,基地東南北三面現(xiàn)存有居民樓 ,西臨迎賓北大道。如 :將地塊容積率提高 ,通過綜合開發(fā)此項目補償企業(yè)應(yīng)搬遷新建廠房而造成的經(jīng)濟損失。廠房、辦公樓、倉庫、食堂等配套用房 。 (3)《江西省南昌市城市總體規(guī)劃》 (2020?2020)。該項目為集住宅、商業(yè)、停車等功能為一體的大型民用建筑 ,本工程包括 4 棟 18 層住宅樓 ( 4樓 )、 2 棟 23 層住宅樓 ( 6樓 ),臨街 2 層商業(yè)用房及一個 1 層的地下車庫。南昌市作為省會南昌的南大門 ,省城近郊 ,全市已形成一個公路四通八達、航空、水路、黃金十字鐵路樞紐等齊全的交通運輸網(wǎng)絡(luò)。經(jīng)中國社科院等三家權(quán)威機構(gòu)聯(lián)合評審 ,該市位居全國最具投資潛力中小城市15 位。項目中的商鋪能帶動該片區(qū)的商業(yè)經(jīng)濟 ,為本項目的住宅部分提供了方