【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 查，到 2020 年我國(guó)中等收入群體（年收入 6 萬(wàn)元 — 50 萬(wàn)元），將由現(xiàn)在 %擴(kuò)大到 45%。 此外重慶市去年全年的地方生產(chǎn)總值 (GDP)增長(zhǎng)預(yù)計(jì)將達(dá)到 %,超出該市去年初所設(shè)的 12%目標(biāo) ,也比中國(guó)全國(guó)去年的 %預(yù)估 GDP 增長(zhǎng)高出近一倍。 據(jù) 重慶市 政府相關(guān)負(fù)責(zé)人 透露 ,市政府的目標(biāo)是在今年取得 15%的 GDP 增長(zhǎng)。展望 2020 年 ,重慶的 福星? 黑山谷圣杰溫泉假日酒店項(xiàng)目可行性 分析 與 營(yíng)銷 策劃報(bào)告 第 11 頁(yè) 共 97 頁(yè) 發(fā)展要全面提速 ,保持好的勢(shì)頭 ,初步目標(biāo)是取得 15%的 GDP增長(zhǎng) ,總量突破 7000億元 ,主要拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)為投資 ,預(yù)計(jì)今年將增長(zhǎng) 20%,總量超過(guò) 6500 億元。 根據(jù)市綜合經(jīng)濟(jì)研究院公布的預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)，明年我市城市居民人均可支配收入有望達(dá)到 19180元 — 19460 元。這意味著，明年我市城市居民人均收入至少會(huì)比今年（預(yù)計(jì) 17220元）增加 1960 元 。這些高收入階層正在形成強(qiáng)大的投資與消費(fèi)群體，對(duì)旅游度假區(qū)產(chǎn)權(quán)式酒店形成了客觀需求。 （一） 高收入群體的投資需求。 房地產(chǎn)投資由于土地資源的稀缺性和房產(chǎn)的唯一性因素，成為個(gè)人投資中一種保值增值的有效投資渠道。加上銀行存款利率低和股市低迷，個(gè)人投 資方式受到很大局限，房地產(chǎn)投資更受到人們的青睞。而黑山谷承諾 圣杰溫泉假日酒店 的將近百分之八的回報(bào)率將有很大的吸引力。隨著市場(chǎng)進(jìn)入成長(zhǎng)發(fā)展階段，住宅市場(chǎng)成熟期已基本到來(lái)。買房居住的單一目的已逐漸讓位于居住與投資置業(yè)相結(jié)合，使房地產(chǎn)投資的觀念在居民個(gè)人投資意識(shí)中的地位不斷強(qiáng)化。 （二） 日益發(fā)達(dá)的交通 、 通訊條件與假期的增多。 我國(guó)交通、 通訊日趨發(fā)達(dá)， 鐵路、公路、 航空運(yùn)輸， 特別是高速公路的迅速發(fā)展，例如萬(wàn)盛與主城區(qū)實(shí)現(xiàn)了高速公路聯(lián)網(wǎng)，成功打造 “ 都市休閑 生活圈”，為人們的假日旅游創(chuàng)造了條件。而隨著汽車的普及， 交通將更加便捷。加之我國(guó)的休閑制度規(guī)定的元旦、春節(jié)、五一、十一等假日大幅度延長(zhǎng)，以及雙休日， 115天每年，占全年的三分之一，為休閑度假提供了充分的時(shí)間。各種豐富多彩的休閑度假形式正在逐漸為人們所接受。這些都為 黑山谷圣杰溫泉假日酒店 創(chuàng)造了機(jī)遇。 項(xiàng)目開發(fā)戰(zhàn)略 ①開發(fā)進(jìn)程： 在政府積極的支持情況下， 2020年 12 月 31 日 ， 福星集團(tuán)正式與萬(wàn)盛區(qū)政府黑山谷管委會(huì)簽訂聯(lián)合開發(fā)協(xié)議。 預(yù)計(jì)酒店 2020 年 5 月主體工程完工， 2020 年年終部分功能營(yíng)業(yè)， 2020年 3 月 8 日前全面營(yíng)業(yè)。 按照酒店評(píng)星要求， 2020年參加國(guó)家 星級(jí)酒店的評(píng)選工作。結(jié)合當(dāng)?shù)氐臍夂蚯闆r，預(yù)計(jì)酒店建設(shè)的進(jìn)度如下： 圖 福星? 黑山谷圣杰溫泉假日酒店項(xiàng)目可行性 分析 與 營(yíng)銷 策劃報(bào)告 第 12 頁(yè) 共 97 頁(yè) 1．酒店動(dòng)工時(shí)間： 2020 年 1 月 31 日前 ； 2．酒店 主體工程完工： 2020 年 5 月 1 日前 ； 竣工及驗(yàn)收： 2020 年 12 月 31 日前竣工，計(jì)劃 2020 年 3 月 8 日 前完成全部驗(yàn)收； 4．酒店全面裝修及營(yíng)業(yè)時(shí)間： 2020 年 7 月至 11 月 20 日全面裝修，部分裝修工程分項(xiàng)驗(yàn)收，保證 2020 年 12 月前部分功能開放營(yíng)業(yè)； 2020 年 3 月份之前裝修采購(gòu)全面完成， 2020 年 3 月酒店全面營(yíng)業(yè)。 ②開發(fā)方向：出于 項(xiàng)目所處位置 優(yōu)越 ， 以及該地區(qū)市場(chǎng)狀況， 本設(shè)計(jì)將項(xiàng)目產(chǎn)品定位 為“ 客房入住、溫泉娛樂(lè)、餐飲、會(huì)議、 拓展培訓(xùn)” 等功能為一體的旅游休閑度假四星級(jí)溫泉假日酒店 ③開發(fā)目標(biāo)：在市場(chǎng)整體環(huán)境較好的情況下，本項(xiàng)目的開發(fā)目標(biāo)重點(diǎn)在保證收益的前提下占領(lǐng)市場(chǎng)。 項(xiàng)目主要策劃結(jié)論 一、項(xiàng)目投資環(huán)境分析 2020 年以來(lái)，面對(duì)國(guó)際金融危機(jī)帶來(lái)的嚴(yán)峻挑戰(zhàn)和極其復(fù)雜的國(guó)際國(guó)內(nèi)形勢(shì)，中國(guó) 政府堅(jiān)持宏觀調(diào)控 政策取向不動(dòng)搖，堅(jiān)持實(shí)施積極財(cái)政政策和適度寬松貨幣政策。隨著 2020 年四季度出臺(tái)的應(yīng)對(duì)危機(jī)保持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展的一攬子計(jì)劃的實(shí)施，較快扭轉(zhuǎn)了經(jīng)濟(jì)增速下滑的態(tài)勢(shì)，經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)回升勢(shì)頭逐步增強(qiáng)，整體向好態(tài)勢(shì)趨于明顯，取得了顯著的成效。 從地產(chǎn)市場(chǎng)方面來(lái)說(shuō)， 國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)清晰地顯示了 2020 年 樓市的升溫趨勢(shì)： 1 至 6 月，全國(guó)商品房銷售 34109 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) ％；至 7 月，銷售 41755 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) ％；至 8 月，銷售 49416 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) ％；至 9 月，銷售 58371 萬(wàn)平方米，同比增 長(zhǎng) ％；至 10 月，銷售 66369萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) ％?！盎嘏蓖局校?gòu)房者買到了房，開發(fā)商賺夠了錢，一年前還為“庫(kù)存”嚴(yán)重而煩惱的一些城市，如今的可售房源出清周期已降至數(shù)月。 本項(xiàng)目地處 黑山谷門戶 ， 扼入谷咽喉。 通過(guò)高速公路和縣級(jí)公路與重慶主城區(qū)相通注定了本項(xiàng)目的優(yōu)越的地理位置，升值潛力顯而易見(jiàn)。此外本項(xiàng)目本身配 福星? 黑山谷圣杰溫泉假日酒店項(xiàng)目可行性 分析 與 營(yíng)銷 策劃報(bào)告 第 13 頁(yè) 共 97 頁(yè) 套完善， 通過(guò)將景區(qū)風(fēng)格和周邊自然環(huán)境相融合，吸納景區(qū)優(yōu)勢(shì)資源，使本案建筑與景區(qū)融為一體，相互拉動(dòng)，并使其成為景區(qū)重要組成部分及重要的旅游接待配套，商業(yè)人氣將不斷提升。 由此看來(lái)該項(xiàng)目的開發(fā) 將是一塊具有巨大的開發(fā)潛力的黃金地 塊 。 二、項(xiàng)目目標(biāo)人群和產(chǎn)品定位 通過(guò)市場(chǎng)問(wèn)卷調(diào)查和對(duì)消費(fèi)者個(gè)體特征、購(gòu)房時(shí)間、購(gòu)房動(dòng)機(jī)及關(guān)注因素、購(gòu)房偏好、價(jià)格承受能力的分析，我們選擇的目標(biāo)客戶群體主要是 主城區(qū)及本地中高收入人群。 產(chǎn)權(quán)式酒店 客房 定位主要是 20—60平米 單間、標(biāo)間及套房 等 ，價(jià)格控制在 8000— 10000 元 /平方米，總價(jià)為 16— 60 萬(wàn)元。 形象定位： 靜謐 ，典雅 ，奢享 AAAA 景區(qū)自然原生態(tài) 。 三、項(xiàng)目規(guī)劃 集“酒店大堂、咖啡音樂(lè)吧、宴會(huì)廳、會(huì)議室及會(huì)客廳、酒店客房、保健休閑中心、 KTV 娛樂(lè)、精品旅游超市、員 工餐廳和宿舍、森林拓展培訓(xùn)中心”等于一身的多功能、完善配套的 超 四星級(jí)旅游度假酒店 四、營(yíng)銷方案 （一） 產(chǎn)品賣點(diǎn)： 幽靜典雅 ； 項(xiàng)目與 景區(qū)相融合，與景區(qū)的資源優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)、相互拉動(dòng) ，集都市生活與親近自然與一體，讓你久處鬧事紛擾的心找到休息的驛站。 福星? 黑山谷圣杰溫泉假日酒店項(xiàng)目可行性 分析 與 營(yíng)銷 策劃報(bào)告 第 14 頁(yè) 共 97 頁(yè) 圖 與自然融為一體的 黑山谷圣杰溫泉假日酒店 設(shè)施 完善： 擁有 萬(wàn)盛地區(qū)最完善的配套設(shè)施， 給業(yè)主真正的豪華度假酒店的感覺(jué)。 圖 假日酒店豪華餐廳 圖 假日酒店龐大會(huì)議廳 至尊服務(wù) ： 提供接待入住、客房預(yù)定、結(jié)算、外幣兌換、餐飲 、 24 小時(shí)送餐、洗衣、房間清潔、叫醒、留言、行李接送、行李寄存、商務(wù)秘書、 24 小時(shí)保安、機(jī)票預(yù)定、機(jī)場(chǎng)接送、車輛租用、代交出租車、導(dǎo)游、郵政、禮賓、保健按摩、嬰兒看護(hù)、嬰兒床、插花、維修、免費(fèi)擦鞋、鐘點(diǎn)工服務(wù)、日用品代購(gòu)服務(wù)、醫(yī)療護(hù)理服務(wù)以及其它個(gè)性化服務(wù)，給業(yè)主 超四 星級(jí)酒店享受。 福星? 黑山谷圣杰溫泉假日酒店項(xiàng)目可行性 分析 與 營(yíng)銷 策劃報(bào)告 第 15 頁(yè) 共 97 頁(yè) 福星? 黑山谷圣杰溫泉假日酒店項(xiàng)目可行性 分析 與 營(yíng)銷 策劃報(bào)告 第 16 頁(yè) 共 97 頁(yè) 靈活管理 ： 黑山谷圣杰溫泉假日酒店 交付后，業(yè)主可根據(jù)需要，靈活選擇三種不同的委托管理方式 ： 商務(wù)休閑型（有錢無(wú)閑），業(yè)主每年可免費(fèi)使用一定天數(shù)，其余時(shí)間交 由酒店管理公司統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理，可獲取可觀的收益；度假養(yǎng)生型（有錢有閑），業(yè)主每年可免費(fèi)使用若干天，其余時(shí)間交由酒店管理公司統(tǒng)一管理，業(yè)主不享受收益；完全自用型（充分享受），業(yè)主房屋全部自用，享受酒店基本的管理服務(wù)，每月向酒店管理公司繳納管理費(fèi)。 （二 ）營(yíng)銷渠道：自行營(yíng)銷 ，在主城區(qū)及萬(wàn)盛區(qū)設(shè)點(diǎn)銷售。 （三 ）價(jià)格：以其 較高的回報(bào)率 和完備的綜合配套來(lái)帶動(dòng)樓盤價(jià)格，總體策略是低開高走，同時(shí)在銷售過(guò)程中會(huì)實(shí)行老帶新優(yōu)惠、發(fā)放 VIP 卡等優(yōu)惠措施。 （四 ）推廣：本策劃將整個(gè)項(xiàng)目時(shí)間分為四個(gè)時(shí)期 導(dǎo)入期，公開發(fā)售期 ，強(qiáng)銷期，持續(xù)期。再對(duì)每個(gè)時(shí)間段制定相應(yīng)的廣告策略和 SP、 PR 活動(dòng)策略，以迎合不同時(shí)期產(chǎn)品推廣的核心和理念。 福星? 黑山谷圣杰溫泉假日酒店項(xiàng)目可行性 分析 與 營(yíng)銷 策劃報(bào)告 第 17 頁(yè) 共 97 頁(yè) 2 項(xiàng)目投資環(huán)境分析 全國(guó)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)及房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展態(tài)勢(shì)分析 全國(guó)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)分析 一、 2020 我國(guó)經(jīng)濟(jì)形勢(shì) 2020 年以來(lái)，為了應(yīng)對(duì)世界金融危機(jī)挑戰(zhàn)，我國(guó)實(shí)行積極穩(wěn)健的財(cái)政政策，頒布四萬(wàn)億投資計(jì)劃，取得顯著成效，扭轉(zhuǎn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)下滑態(tài)勢(shì)， 經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)回升勢(shì)頭逐步增強(qiáng)，整體向好態(tài)勢(shì)趨于明顯 。 我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)逐季加速，穩(wěn)步上升趨勢(shì)基本確立 前三季度國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值 217817 億元，按可比價(jià)格 計(jì)算，同比增長(zhǎng) %。分季度看，一季度 GDP 同比增長(zhǎng) %，二季度增長(zhǎng) %，三季度增長(zhǎng) %。連續(xù) 2 個(gè)季度的持續(xù)上升，表明宏觀經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)的態(tài)勢(shì)已經(jīng)明確。 快速回升主要依靠?jī)?nèi)需拉動(dòng)，投資和消費(fèi)增勢(shì)強(qiáng)勁 據(jù)測(cè)算，在 2020 年前三個(gè)季度的數(shù)據(jù)中，消費(fèi)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)是 4 個(gè)百分點(diǎn)，投資的貢獻(xiàn)率為 個(gè)百分點(diǎn)。而出口在三個(gè)季度對(duì) GDP 的拉動(dòng)則是負(fù)的 個(gè)百分點(diǎn)。 2020 年 中國(guó) 經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)回升，內(nèi)需起到了關(guān)鍵作用。 進(jìn)出口跌幅收窄，出口已在低位企穩(wěn) 前三季度的外貿(mào)數(shù)據(jù)表明中國(guó)出口已經(jīng)低位企穩(wěn)。 11 月 份，全國(guó)進(jìn)出口總額增長(zhǎng) %，實(shí)現(xiàn)年內(nèi)首次月度同比正增長(zhǎng)。 11 月份，全國(guó)出口同比下降 %，環(huán)比增長(zhǎng) %。 CPI 和 PPI 環(huán)比由降轉(zhuǎn)升 同比降幅收窄數(shù)據(jù)顯示，前三季度我國(guó)居民消費(fèi)價(jià)格 (CPI)同比下降 %，工業(yè)品出廠價(jià)格 (PPI)同比下降 %，二者均呈現(xiàn)環(huán)比由降轉(zhuǎn)升，同比降幅收窄態(tài)勢(shì)。 二、 2020 年我國(guó)經(jīng)濟(jì)走勢(shì)： 2020 年總需求的變化將呈溫和走高的趨勢(shì)，隨著世界經(jīng)濟(jì)回暖，外貿(mào)出口的狀況將發(fā)生比較明顯的轉(zhuǎn)變。在此背景下， 2020 年的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)將會(huì)保持平穩(wěn)上升的趨勢(shì)。 投資仍將保持較 大規(guī)模 福星? 黑山谷圣杰溫泉假日酒店項(xiàng)目可行性 分析 與 營(yíng)銷 策劃報(bào)告 第 18 頁(yè) 共 97 頁(yè) 2020 年投資增長(zhǎng)的可持續(xù)性仍然樂(lè)觀。主要原因在于：其一，新開工項(xiàng)目增速達(dá) %，顯示未來(lái)仍有大量在建投資項(xiàng)目支撐較快的投資增速；其二， 2020年中央政府安排新增的財(cái)政投資 4875 億元之中仍有 2020 億元左右尚未投入使用，政府投資空間較大；其三，隨著外需可能逐漸恢復(fù)，政府支持中小企業(yè)發(fā)展的相關(guān)政策奏效，民間投資有望進(jìn)一步回升。 消費(fèi)增速會(huì)進(jìn)一步加快 2020 年，隨著中國(guó)消費(fèi)信貸市場(chǎng)的發(fā)展，政府公共教育和醫(yī)療支出的增加，社會(huì)保障體系的完善，新農(nóng)村建設(shè)的實(shí)施和推進(jìn)，中西部消費(fèi)潛力的釋放，以及其它 推動(dòng)消費(fèi)的政策和結(jié)構(gòu)性改革，將對(duì)居民消費(fèi)起到更有力的推動(dòng)作用。 出口有望轉(zhuǎn)負(fù)為正 從目前情況分析， 2020 年世界經(jīng)濟(jì)有望出現(xiàn)緩慢復(fù)蘇，中國(guó)外貿(mào)發(fā)展面臨的環(huán)境總體趨于改善。國(guó)際貨幣基金組織預(yù)測(cè)， 2020 年全球經(jīng)濟(jì)將增長(zhǎng) %。隨著各國(guó)穩(wěn)定金融市場(chǎng)的政策措施取得明顯成效，金融市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)降低，增強(qiáng)了金融機(jī)構(gòu)放貸的信心。 嚴(yán)重通脹不會(huì)出現(xiàn) 面對(duì) 2020 年的天量貨幣供給、國(guó)際大宗商品價(jià)格的上漲等因素， “2020 年必定通脹 ” 是極富市場(chǎng)感召力的一種觀點(diǎn)。在一個(gè)封閉的經(jīng)濟(jì)體中，通貨膨脹的生成可能源于中央銀行對(duì)貨幣發(fā) 行權(quán)的使用，向市場(chǎng)注入了過(guò)多的流動(dòng)性，也可能源于商業(yè)銀行擴(kuò)大信貸供給，在貨幣乘數(shù)的放大效應(yīng)下，導(dǎo)致了貨幣擴(kuò)張。但是，在一個(gè)開放的系統(tǒng)中，通貨膨脹的生成不僅僅導(dǎo)源于以上兩個(gè)原因，外部因素推動(dòng)也是一個(gè)重要導(dǎo)因。基于國(guó)內(nèi)和全球過(guò)剩產(chǎn)能的存在和總需求的不足，我們認(rèn)為， 202