【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 灣國(guó)際公館等項(xiàng)目為代表的產(chǎn)權(quán)式酒店項(xiàng)目。但是這些產(chǎn)權(quán)式酒店項(xiàng)目戶型多為小戶型，銷售對(duì)象也主要針對(duì)城市中產(chǎn)階級(jí)的個(gè)人。目前，適合企業(yè)級(jí)客戶別墅式的產(chǎn)權(quán)式酒店項(xiàng)目較為罕見，本項(xiàng)目的建設(shè)無疑將補(bǔ)充此區(qū)域的空白。本項(xiàng)目擬創(chuàng)建清華大學(xué)紫荊學(xué)院總裁班游學(xué)基地，該基地是省唯一一家游學(xué)基地，也是全國(guó)為數(shù)不多的清華大學(xué)游學(xué)班基地之一。另外，為了弘揚(yáng)“教育為本，人才為主”的教學(xué)理念，本項(xiàng)目成立了國(guó)家關(guān)心下一代工作委員安全教育基地，關(guān)心國(guó)家教育人才事業(yè)，與中國(guó)關(guān)工委相互配合，共同推進(jìn)全國(guó)關(guān)心下一代教育事業(yè)的發(fā)展。 結(jié)論本項(xiàng)目的建設(shè)符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策，能有效地促進(jìn)市建設(shè)優(yōu)秀旅游的步伐，加快國(guó)際旅游島的建設(shè)，提高旅客接待能力，更好的滿足游客餐飲、住宿、娛樂、購(gòu)物等需求。同時(shí)項(xiàng)目的建設(shè)是以旅游帶動(dòng)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，能有效地促進(jìn)市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，改善投資環(huán)境。因此，本項(xiàng)目的建設(shè)是必要的。通過財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)分析，項(xiàng)目全部投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為 %，大于基準(zhǔn)收益率 10%；財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為 萬元 ；動(dòng)態(tài)投資回收期為 年，說明項(xiàng)目投資收益率高，經(jīng)濟(jì)效益好，具有較好的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，本項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上是可行的。..綜上所述，本項(xiàng)目具有良好的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益，因此本項(xiàng)目的建設(shè)是必要的也是可行的。 問題與建議通過項(xiàng)目財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)分析可知，本項(xiàng)目在預(yù)計(jì)的銷售價(jià)格和經(jīng)營(yíng)模式下，具備良好的經(jīng)濟(jì)效益，項(xiàng)目可行，項(xiàng)目的運(yùn)行中需注意以下幾個(gè)方面：項(xiàng)目建設(shè)資金的來源為企業(yè)自籌資金及銀行貸款，項(xiàng)目建設(shè)所需資金的及時(shí)到位是項(xiàng)目建設(shè)順利進(jìn)行的必要保障，建議建設(shè)方積極與銀行溝通，保障資金的及時(shí)到位，同時(shí)在建設(shè)過程中要建立建全項(xiàng)目會(huì)計(jì)核算和內(nèi)部稽核制度，對(duì)項(xiàng)目資金實(shí)行全過程的財(cái)務(wù)管理與監(jiān)督；要嚴(yán)格項(xiàng)目資金竣工決算，規(guī)范項(xiàng)目的業(yè)績(jī)考評(píng)和追蹤問責(zé)制度。制定切實(shí)可行的運(yùn)營(yíng)模式，保障客戶基本收益的同時(shí)確保自身利益最大化。省酒店業(yè)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，因此，本項(xiàng)目在設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)突出自己的項(xiàng)目特色，使得酒店在經(jīng)營(yíng)過程中有異于其他同類酒店的特色，以吸引顧客前來。在工程建設(shè)中，切實(shí)做好節(jié)能、節(jié)地、節(jié)水、節(jié)材工作。..第二章 投資環(huán)境與市場(chǎng)分析 投資環(huán)境分析省投資環(huán)境分析當(dāng)前省經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展長(zhǎng)期向好的基本態(tài)勢(shì)沒有改變，基礎(chǔ)配套設(shè)施在不斷建設(shè)和完善，加快推進(jìn)城鎮(zhèn)化進(jìn)程促進(jìn)剛性和改善性居住需求不斷增加， “十八大”提出增加居民收入增加了人們的購(gòu)房預(yù)期，獨(dú)特優(yōu)越的自然生態(tài)環(huán)境吸引著大量島外居民前來度假居住等等，這一系列的有利因素，都在有力支撐著我省房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。本報(bào)告經(jīng)過研究分析得出具有良好的房地產(chǎn)投資環(huán)境的重要因素如下：①國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展良好改革開放 30 多年使國(guó)民財(cái)富增長(zhǎng)，富裕家庭增多，人均可支配收入增強(qiáng)，人們的傳統(tǒng)消費(fèi)觀念發(fā)生了變化，由溫飽向享受型轉(zhuǎn)變。在居住方面，有能力和條件的富裕階層，不滿足于原來的居住環(huán)境，而是追求健康舒適的新居住環(huán)境，購(gòu)買第二套房產(chǎn)的人越來越多。而近年來，隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的進(jìn)一步發(fā)展，為了滿足度假、療養(yǎng)功能需要的購(gòu)房需求不斷增長(zhǎng)，這也使得擁有優(yōu)良自然環(huán)境的城市當(dāng)?shù)氐禺a(chǎn)市場(chǎng)備受關(guān)注。②基礎(chǔ)設(shè)施不斷完善基礎(chǔ)設(shè)施不斷完善，2022 年新增公路通車?yán)锍?6484 公里，其中高速公路 130 公里；新增高鐵 308 公里、空中航線 120 條、萬噸以上港口泊位4 個(gè)；東環(huán)高鐵、?？诶@城高速、三亞繞城高速、海屯高速、文昌清瀾大橋等建成通車；東方電廠、電網(wǎng)跨海聯(lián)網(wǎng)一期、華能戈枕水利樞紐等建成運(yùn)營(yíng)；西環(huán)高鐵、屯昌至瓊中高速公路、美蘭機(jī)場(chǎng)二期、鳳凰機(jī)場(chǎng)三期、馬村港二期、國(guó)投孚寶 30 萬噸原油碼頭、中海油 300 萬噸液化天然氣站..線、昌江核電、紅嶺水利樞紐等一大批工程有力推進(jìn)；博鰲機(jī)場(chǎng)開始征地動(dòng)遷，瓊州海峽跨海通道工程列入國(guó)家“十二五”規(guī)劃。③自然資源不可復(fù)制的氣候、地理環(huán)境是中國(guó)唯一的，也是世界最好之一。的資源優(yōu)勢(shì)，也是有別于其他省份不可復(fù)制的旅游資源。正是這種稀缺、不可替代、不可復(fù)制的自然資源，奠定了房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的基石，吸引著眾多的國(guó)內(nèi)外投資者。正在建設(shè)的“國(guó)際旅游島” ，使 成為我國(guó)面向世界的旅游國(guó)際品牌。國(guó)際旅游島上升為國(guó)家戰(zhàn)略之后，政府受到國(guó)家政策的大力支持，全面推進(jìn)綠色之島、開放之島、繁榮之島、文明之島、和諧之島建設(shè)，使島“度假天堂”的地位顯現(xiàn)，成為國(guó)內(nèi)最理想的“第二居住地”和“養(yǎng)老基地” ，吸引了越來越多的島外人士來度假和置業(yè)，有效拉動(dòng)的旅游房地產(chǎn)開發(fā)和高端酒店建設(shè)以及產(chǎn)權(quán)式酒店的發(fā)展。市投資環(huán)境分析市氣候溫和宜人，是最適宜居中的城市之一，其處于三亞和?？趦纱舐糜纬鞘械闹虚g點(diǎn)，東線高速公路、東環(huán)鐵路縱貫全市，交通便利。而隨著博鰲機(jī)場(chǎng)、至儋州高速公路等項(xiàng)目的建成，將進(jìn)一步提高的旅游地位。借助眾多利好政策，市近年來利用區(qū)位和自然資源優(yōu)勢(shì)推動(dòng)旅游業(yè)快速發(fā)展，借旅游業(yè)的發(fā)展進(jìn)一步帶動(dòng)旅游地產(chǎn)的發(fā)展，在某、石梅灣、神州半島等旅游開發(fā)區(qū)建設(shè)具有度假休閑第二或第三居所的特點(diǎn)居住產(chǎn)品，吸引島外客戶投資置業(yè)。2022 年市繼續(xù)開展“項(xiàng)目建設(shè)年”活動(dòng)，市安排實(shí)施重點(diǎn)項(xiàng)目156 個(gè)，總投資 億元。嚴(yán)格落實(shí)“六個(gè)一”項(xiàng)目工作機(jī)制，推進(jìn)神州半島、石梅灣、山欽灣、日月灣、南燕灣和萬城、某等地區(qū)項(xiàng)目建設(shè)。奧特萊斯品牌折扣店年內(nèi)竣工投入運(yùn)營(yíng)。啟動(dòng)省級(jí)儲(chǔ)備地項(xiàng)目、小海新區(qū)、..中非合作圓桌會(huì)議永久會(huì)址、太陽河水上樂園、沖浪基地等項(xiàng)目建設(shè)。做好烏場(chǎng)港、港北大橋、西部檳榔旅游公路、老爺海海岸帶綜合治理等項(xiàng)目前期工作。大力開展招商引資，建立項(xiàng)目?jī)?chǔ)備庫，形成“洽談一批、簽約一批、在建一批、投產(chǎn)一批”的良性循環(huán)。這些項(xiàng)目的建成在提升知名度的同時(shí)也將將對(duì)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展起到促進(jìn)作用。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)計(jì)得到進(jìn)一步的發(fā)展壯大。 產(chǎn)權(quán)式酒店市場(chǎng)分析 產(chǎn)權(quán)式酒店的概念及特點(diǎn)產(chǎn)權(quán)式酒店的概念產(chǎn)權(quán)式酒店是開發(fā)商將酒店的每間客房分割成獨(dú)立產(chǎn)權(quán)出售給投資者，投資者一般并不在酒店居住，而是將客房委托酒店管理公司統(tǒng)一出租經(jīng)營(yíng)，獲取年度客房利潤(rùn)分紅，同時(shí)獲得酒店管理公司贈(zèng)送的一定期限的免費(fèi)入住權(quán)。為保證酒店有較高的出租率和物業(yè)升值空間，產(chǎn)權(quán)式酒店都建于景色優(yōu)美的旅游業(yè)和經(jīng)濟(jì)比較活躍的地區(qū)。產(chǎn)權(quán)式酒店經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)產(chǎn)權(quán)式酒店這種新穎的經(jīng)營(yíng)和投資方式，目前在世界范圍的旅游城市已迅速發(fā)展起來。據(jù)資料顯示，全球就有 540 萬個(gè)家庭參與了分時(shí)度假網(wǎng)絡(luò)，全球分時(shí)度假物業(yè)銷售額達(dá)到 億美元。近 10 年來，全世界產(chǎn)權(quán)式酒店平均每年以 15%的速度遞增，所有這些表明，產(chǎn)權(quán)式酒店正在成為旅游經(jīng)營(yíng)的一種重要的經(jīng)營(yíng)創(chuàng)新模式，同時(shí)成為最受中產(chǎn)家庭青睞的旅游、投資形式。產(chǎn)權(quán)式酒店不同于普通的酒店，其經(jīng)營(yíng)模式主要有三大特點(diǎn)：（1）業(yè)主擁有酒店獨(dú)立產(chǎn)權(quán)。投資者可以一次性付款或分期或按揭的方式獲取產(chǎn)權(quán)，擁有所有權(quán)，但沒有經(jīng)營(yíng)權(quán)，產(chǎn)權(quán)往往為 40 年。..（2） 酒店式管理。產(chǎn)權(quán)式酒店是酒店的一種， 提供各種酒店式的服務(wù)， 如家居清潔、送餐、洗燙衣物、叫醒服務(wù)以及各種鐘點(diǎn)服務(wù)，這方面而言，產(chǎn)權(quán)式酒店與酒店并無二致，其管理費(fèi)一般是 40 元 /平方米?月。 （3）兼具居住度假與投資兩種功能。產(chǎn)權(quán)式酒店既可以用來居住度假, 也可以用來投資。不同的購(gòu)買者，想法有所不同，同一購(gòu)買者，在不同的時(shí)段的用途有所不同。有的購(gòu)買者純粹是用來自住，有的則是用來投資保值。不同的產(chǎn)權(quán)式酒店提供的回報(bào)方式也有所不同，如有些產(chǎn)權(quán)式酒店提供固定投資回報(bào)率，另加部分酒店經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)；有些則提供免費(fèi)居住天數(shù)；有些則要求只提供的酒店經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)，不提供其他回報(bào)。資料顯示，在國(guó)外產(chǎn)權(quán)式酒店作為一種分時(shí)度假的產(chǎn)品，為適應(yīng)人們對(duì)度假的需求而生，是一種消費(fèi)投資。而在中國(guó)，作為新的投資項(xiàng)目出現(xiàn)的產(chǎn)權(quán)式酒店是一種單純的投資行為。房地產(chǎn)商之所以樂衷于產(chǎn)權(quán)式酒店的開發(fā)，是將產(chǎn)權(quán)式酒店作為融資渠道之一，用以吸引個(gè)人投資資金。 產(chǎn)權(quán)式酒店發(fā)展現(xiàn)狀近幾年對(duì)外開放和國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，市場(chǎng)消費(fèi)潛力開始釋放，一方面造就了一批具有消費(fèi)能力的白領(lǐng)階層，另一方面培育了這批白領(lǐng)階層的超前消費(fèi)觀念。且隨著社會(huì)的進(jìn)步，旅游度假區(qū)隨著國(guó)內(nèi)旅游消費(fèi)能力的提高而逐步形成氣候，分時(shí)度假概念逐步被人們接受。產(chǎn)權(quán)式酒店進(jìn)入中國(guó)才幾年，其發(fā)展條件已逐漸成熟，強(qiáng)勁的發(fā)展勢(shì)頭咄咄逼人，北京、秦皇島、大連、青島、深圳、南京等地已涌現(xiàn)出大批產(chǎn)權(quán)式酒店。我國(guó)目前產(chǎn)權(quán)酒店業(yè)積極向上發(fā)展，截止到 2022 年，全國(guó)有 1500 家產(chǎn)權(quán)酒店，資金規(guī)模 2022 億元以上，業(yè)主 30 多萬，相關(guān)從業(yè)人員近百萬。通常不足 50 平方米的一件客房售價(jià)可能高達(dá)八十至上百萬元左右，但一經(jīng)開盤便被購(gòu)房者爭(zhēng)相搶購(gòu)。產(chǎn)權(quán)式酒店價(jià)格雖高，但..購(gòu)買者多。產(chǎn)權(quán)式酒店發(fā)展?fàn)顩r的產(chǎn)權(quán)式酒店基本都屬于投資型酒店。隨著旅游地產(chǎn)業(yè)的擴(kuò)大與發(fā)展，省政府也越來越重視產(chǎn)權(quán)式酒店的規(guī)范與管理，并試將其納入旅游地產(chǎn)。政府的大力支持，與投資者和開發(fā)商的踴躍投資，加上國(guó)際旅游島的建設(shè)進(jìn)程加快，離島免稅、離境退稅等各項(xiàng)利好政策的扶持，由此可預(yù)見產(chǎn)權(quán)式酒店未來的發(fā)展之路十分可觀。近年一些知名房地產(chǎn)公司紛紛入駐，加快旅游房產(chǎn)地產(chǎn)建設(shè)。東部沿線的三亞市、?？谑小偤Ｊ械鹊氐穆糜味燃俜慨a(chǎn)得到成片開發(fā)。島的高檔產(chǎn)權(quán)式酒店得到了迅速的發(fā)展，尤以三亞市發(fā)展旺盛。產(chǎn)權(quán)式酒店不乏成功案例：明光海航大酒店明光海航大酒店位于?？谑心虾４蟮?9 號(hào)，開業(yè)時(shí)間 2022 年，擁有客房數(shù)量 331 套，主要以小戶型房產(chǎn)為主，面積 58m2 左右，套房 116 m2。年回報(bào)總房款 8%（稅后）每年免費(fèi)住 20 天，可與三亞、某的海航酒店交換入住。康樂園海航產(chǎn)權(quán)度假酒店康樂園海航產(chǎn)權(quán)度假酒店位于市某鎮(zhèn)，開業(yè)時(shí)間 2022 年，酒店擁有 575 套客房，客房多為小戶型別墅，海航產(chǎn)權(quán)酒店業(yè)主享有免費(fèi)入住五星級(jí)酒店 18~21 天，業(yè)主將酒店客房委托酒店管理公司對(duì)外經(jīng)營(yíng)，獲取投資收益。業(yè)主每年有 2 周的免費(fèi)入住時(shí)間，可在海航酒店集團(tuán)旗下的所有連鎖酒店實(shí)現(xiàn)交換入住。海航產(chǎn)權(quán)酒店的投資業(yè)主，機(jī)票 5 折優(yōu)惠，康樂園國(guó)際高爾夫果嶺費(fèi) 4 折優(yōu)惠，連鎖酒店餐飲、娛樂消費(fèi) 8 折優(yōu)惠等多種體現(xiàn)業(yè)主尊貴身份的優(yōu)惠待遇。三亞灣紅樹林度假酒店..三亞灣紅樹林度假酒店位于三亞市三亞灣鳳凰路沿線，2022 年開業(yè)，擁有 504 間客房。業(yè)主享有的優(yōu)惠如下：　?、倜磕?30 天免費(fèi)居住，可住三亞灣、亞龍灣、海棠灣（七星級(jí)） 、清水灣、北京、青島、無錫等所有紅樹林系列酒店，既可住標(biāo)準(zhǔn)間，也可住總統(tǒng)套②金折返權(quán)。自酒店運(yùn)營(yíng)第二年起，業(yè)主未使用完的免費(fèi)居住天數(shù)，將按平均業(yè)主價(jià)折返現(xiàn)金。 ③業(yè)主房?jī)r(jià)權(quán)。免費(fèi)居住使用完后，業(yè)主在紅樹林系列酒店訂房均自動(dòng)享受業(yè)主房?jī)r(jià)。 ④酒店利潤(rùn)分紅權(quán)。三亞紅樹林酒店為第三方獨(dú)立財(cái)務(wù)，年終按業(yè)主所購(gòu)房屋的分紅指數(shù)，自動(dòng)分享酒店利潤(rùn)，酒店運(yùn)營(yíng)第二年起即每月分紅。 ⑤團(tuán)體訂房傭金權(quán)。業(yè)主訂會(huì)議或團(tuán)隊(duì)房享受團(tuán)體價(jià)，同時(shí)可獲得 5%訂房傭金。 本項(xiàng)目介紹某某溫泉假日酒店原屬市某溫泉某某假日酒店有限公司，該公司目前已將其全部股權(quán)及其他資產(chǎn)出讓給某實(shí)業(yè)有限公司。某實(shí)業(yè)有限公司擬對(duì)現(xiàn)有酒店進(jìn)行改造擴(kuò)建。新建項(xiàng)目酒店名稱目前擬沿用原有酒店名稱：某某溫泉假日酒店。原某某溫泉假日酒店為四星級(jí)酒店，本項(xiàng)目擬按照五星級(jí)酒店的標(biāo)準(zhǔn)將其打造將為高端的產(chǎn)權(quán)式別墅酒店。本項(xiàng)目擬創(chuàng)建清華大學(xué)紫荊學(xué)院總裁班游學(xué)基地，該基地是省唯一一家游學(xué)基地，也是全國(guó)為數(shù)不多的清華大學(xué)游學(xué)班基地之一。另外，為了弘揚(yáng)“教育為本，人才為主”的教學(xué)理念，本項(xiàng)目成立了國(guó)家關(guān)心下一代工作委員安全教育基地，關(guān)心國(guó)家教育人才事業(yè)，與中國(guó)關(guān)工委相互配合，共同推進(jìn)全國(guó)關(guān)..心下一代教育事業(yè)的發(fā)展。項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容如下：本項(xiàng)目擬保留項(xiàng)目用地內(nèi)的 8 棟別墅，并對(duì)其進(jìn)行裝修改造。改造后每棟將建成 10 套集約式套房。新建 2 棟沿街商鋪、1 棟酒店主樓，商鋪對(duì)外銷售，酒店主樓主要為酒店大堂、餐飲、會(huì)議等功能。在項(xiàng)目用地內(nèi)重新規(guī)劃建設(shè) 61 棟獨(dú)棟別墅、18 棟聯(lián)體別墅，每棟別墅均帶有地下室，地下室主要作為影音、健身、酒窖等功能用房。項(xiàng)目建設(shè)完成后酒店的客房類型及數(shù)量如下表：序號(hào) 別墅類型 客房數(shù)量 備注1 豪華別墅 10 棟 房間尺寸：360m 2（不含地下室）2 VIP 別墅 10 棟 房間尺寸：360m 2（不含地下室）3 一般別墅 41 棟 房間尺寸：300360m 2（不含地下室）4 聯(lián)體別墅 36 套 房間尺寸：300m 2（不含地下室）5 原有的別墅 80 套 房間尺寸：100m 2 左右 本項(xiàng)目定位 項(xiàng)目定位分析項(xiàng)目形象定位本項(xiàng)目定位為高檔產(chǎn)權(quán)式別墅酒店，以溫泉度假、商務(wù)休閑的理念為主，充分利用某某酒店已經(jīng)形成的旅游度假氛圍和成型的產(chǎn)品條件，舒適優(yōu)美的自然環(huán)境優(yōu)勢(shì)，先進(jìn)的酒店配套，精心打造集溫泉、餐飲、客房、會(huì)議、娛樂、拓展培訓(xùn)等于一體的特色度假居住中心，成為一個(gè)具有多種特色的旅游區(qū)域，而不僅僅是一個(gè)單一的旅游休息地，它將為游客提供一系列的自然景觀游覽活動(dòng)設(shè)施。酒店別墅鄉(xiāng)村部落般錯(cuò)落有致，返璞歸真，還原陶淵明式的世外桃源。而每棟別墅都有獨(dú)立的庭院，獨(dú)立的泳池，陽光灑滿、清風(fēng)撫慰，人性化布局，細(xì)節(jié)精致，心靈 spa；主臥頂級(jí)套房設(shè)..計(jì)，起居室、步入式更衣間、桑拿房，雙重尊貴客廳，方正大氣，古樸典雅，低調(diào)奢華，心境淡然宜人的環(huán)境，高檔豪華的配套設(shè)施，規(guī)范化的管理，貼心的服務(wù)，使每位客戶能夠真正享受置身于天堂般的服務(wù)待遇，讓