【文章內(nèi)容簡介】 好旺角商住樓 1138 30% 中心花園 953 90% 分析說明 : 銷售排名前兩名的華遠名苑和中心花園， 平均價 都超 過 1000 元 /㎡ ， 說明價格不是消費者選擇房屋的唯一障礙 ； 乘風花園市場調(diào)研分析 報告 共識者共事 共事者共勢 共勢者共榮 Page 10 of 22 10 據(jù)了解， 好旺角商住樓雖只銷售 30%，但銷售周期在同類樓盤中最短。 調(diào)查訪談顯示： 9501100 元 /㎡ 價位的樓盤 是 市場容易接受 的價格， 亦是最受 歡迎的熱銷樓盤價格。 從上表統(tǒng)計 我們還可以看出， 銷售排名 最好 的兩個樓盤 [華遠名苑 ]、 [中心 花園 ]和 銷售最差的兩個樓盤 [益和花園 ]、 [好旺角商住樓 ]， 在板塊上都分別屬于 共青大道版塊和南湖大道版塊， 可見銷售好壞并不與樓盤位置有最直接關(guān)系。并且 隨著 城市的發(fā)展，共青大道 置業(yè)勢頭將更猛。 乘風花園市場調(diào)研分析 報告 共識者共事 共事者共勢 共勢者共榮 Page 11 of 22 11 問題 4： 房地產(chǎn)市場未來價格趨勢？ 房地產(chǎn)市場未來的價格趨勢和走向，是開發(fā)商和消費者都關(guān)注的問題。對房地產(chǎn)的需求在價格方面是富有彈性的 ，當價格低時人們就傾向于購買大尺度的住宅，當價格高時人們就更愿意購買小戶型的住房 。 了 解 未來的價格趨勢，能清楚知道房地產(chǎn)企業(yè)的 發(fā)展空間，及消費者隨著房地 產(chǎn)市場的發(fā)展，對商品房的需求數(shù)量和質(zhì)量 ，對 代理機構(gòu) 在操盤過程中的營銷策劃能起到重要的作用。 首 先 應(yīng) 了解 共青房地產(chǎn)市場的特點，發(fā)展情況及房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀。 調(diào)研思路 一、 房地產(chǎn)市場特點 行業(yè)法規(guī) ■同其它縣市相同，共青城開發(fā)區(qū)政府對商品房開發(fā)用地統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一征用、統(tǒng)一儲備、統(tǒng)一開發(fā)、統(tǒng)一供應(yīng)、統(tǒng)一管理，加強舊城改造的用地管理； ■設(shè)置土地儲備中心，對土地實行統(tǒng)一的儲備，有計劃的交由土地交易市場公開出讓；凡商業(yè)、旅游、娛樂、房地產(chǎn)開發(fā)等經(jīng)營性項目用 地，必須實行招標、拍賣、掛牌等方式出讓國有土地使用權(quán)； 市場特征 房地產(chǎn)市場特點 調(diào)查 分析 房地產(chǎn)市場發(fā)展情況調(diào)查 分析 房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀 調(diào)查分析 得出結(jié)論：市場的未來價格趨勢 房地產(chǎn)市場未來價格趨勢？ 乘風花園市場調(diào)研分析 報告 共識者共事 共事者共勢 共勢者共榮 Page 12 of 22 12 ■ 受城市發(fā)展的制約，城區(qū)人口少、面積小。雖然房地產(chǎn)住宅市場起步早但發(fā)展緩慢。住宅市場主要以中低檔產(chǎn) 品為主，房價較低，戶型設(shè)計上比較單一，僅僅滿足基本生活需求，需求總量小仍是制約共青房地產(chǎn)發(fā)展的主要原因 。 ■由于消費階層主要為首次換房戶 , 目前市場單套面積總體都相對較大 ,多層住宅的兩房兩廳戶型的面積區(qū)間在 100110 ㎡之間，三房兩廳的戶型在 125145㎡左右，復式樓面積集中在 200 ㎡以上； ■多層商住樓 為市場主流產(chǎn)品 ， 目前在售項目僅有一 個小高層 即位于汽車站的天福花園 ，但由于是 新推產(chǎn)品，受傳統(tǒng)的房價、管理費用、得房率低等多種因素影響，置業(yè)者 對高層住宅 的認同度很低 。 ■現(xiàn)有競爭樓盤的土地，大多數(shù)是共青 2021 年、 2021 年拍賣的土地，土地的價格相對低廉約 20— 30 萬 /畝， 2021 年共青的土地拍賣價格已上升到 40— 50 萬 /畝， 土地價格的 上漲和 建筑成本的上升 呈剛性特征，共青的房地產(chǎn)價格還將保持 增長的態(tài)勢。 置業(yè)偏好 ■ 共青 主要的購房群體 是 職工及 行政事業(yè)單位職員，其 次是個體戶，絕大多數(shù)為首次置業(yè)的換房戶，購房的目的多為提高居住品質(zhì)；隨著購房入戶等 戶籍政策的放開，周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)置業(yè)者將會逐漸增多， 主要以自住為主，一般不用于投資用途。 ■ 在樓盤朝向首選 坐北向南，但在同等 條件下，消費者一般不會選擇朝西的戶型。在各個功能區(qū)的處理上， 首先照顧客廳、主人房、陽臺朝向，以保證有較為充足的日照時間和通風條件。 交房標準與物管 ■ 共青城商品房普遍以清水房或毛坯房的標準交樓，小區(qū)配套設(shè)施 簡單，物業(yè)管理不受到重視 , 大多數(shù)由開發(fā)商成立一個物業(yè)部門進行管理或者無物業(yè)管理，物業(yè)內(nèi)容也僅局限于簡單的保潔工作。 二、房地產(chǎn)市場 發(fā)展情況 ： 21 世紀以來，隨著共 青城市建設(shè)的腳步加速，當?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場從無到有，正在走向 從量變到 質(zhì) 變 的階段 ， 共青 人民的生活方式即將迎來劃時代的轉(zhuǎn)變。 進入 乘風花園市場調(diào)研分析 報告 共識者共事 共事者共勢 共勢者共榮 Page 13 of 22 13 21世紀以來 ， 共青 地產(chǎn) 從起步到成型，呈現(xiàn)出跨越式發(fā)展的特點： ■ 第一階段（ 2021 年 — 2021 年 ） 以 珍珠湖小區(qū)為代表的樓盤是共青城開發(fā)第一個住宅項目，主要分布在南湖大道的兩旁，一期開發(fā)的 6 棟僅幾天時間就搶購一空，平均售價 300 多元 /㎡，后連續(xù)開發(fā) 10多棟，價格有些上漲，最高價 480 元 /㎡， 2021 年上半年已經(jīng)全部售完。 這是典型的萌芽階段， 商品房 的發(fā)展嚴重滯后，與國內(nèi)逢勃發(fā)展的房地產(chǎn)業(yè)級不 相稱。它們有兩個顯著特征： A 大 部 分 物業(yè)都是 由私人批地蓋房或是由政府興建的房改房，極小部是由開發(fā)商興建的零星住宅和集資房。 B 市場以住宅加商鋪為主，商住混合一體，商鋪是住宅的副產(chǎn)品。在這個階段的市場上，住宅是實驗品，沒有真正的小區(qū)，更談不 上 商業(yè)物業(yè)。 ■ 第二階段（ 2021— 現(xiàn)在 ） 雖然共青的房地產(chǎn)起步較慢，但整體發(fā)展趨勢尚受國家宏觀調(diào)控及江西房產(chǎn)走勢特別是九江房地產(chǎn)市場走勢影響， 從華遠名都的小高層建筑 、 到天福花園的一期工程，共青房地產(chǎn)市場開始 由量變到質(zhì)變階段，一批相對 規(guī)范化的樓盤 不斷出現(xiàn) ，樓盤價格也從 700— 800 元 /㎡上升到 2021 年 的 900— 1000 元 /㎡。 三、房地產(chǎn) 市場現(xiàn)狀 共青城目前在售樓盤 分布圖 交樓標準 乘風花園市場調(diào)研分析 報告 共識者共事 共事者共勢 共勢者共榮 Page 14 of 22 14 交房標準： 共青城商品房普遍以清水房和毛坯房的標準交樓，提供裝修房的做法比較少見 ■ 一般樓盤的交樓標準： 結(jié)構(gòu) 多層以磚混或以底框結(jié)構(gòu)為主 外墻： 一般采用涂料 內(nèi)墻： 一般水泥沙漿抹平，或者白粉打底 地面： 水泥沙漿抹平 門： 一般為普通防盜 門 窗： 一般為鋁合金窗 供水： 接市政供水網(wǎng)，分高低區(qū)加壓，接入廚衛(wèi)，水電表為一戶一表 供電： 接市政電 網(wǎng) ,一戶一表 供氣： 沒有 通訊： 一般預留寬帶數(shù)據(jù)通訊接口、電話線、有線電視接口