【正文】 地產(chǎn)廣告策劃單一。 競(jìng)爭樓盤益和花園 離本廣告位只幾 步之遙， 有利于強(qiáng)化樓盤在置業(yè)者心目中的形象，提高知名度， 爭 奪 益和花園的 客戶 。 B、圖文 VCR 廣告 互動(dòng)點(diǎn)播頻道，時(shí)間長，成本相對(duì)較低，且目標(biāo)針對(duì)性強(qiáng)， 建議在形象期 選擇互動(dòng)點(diǎn)播定版廣告進(jìn)行項(xiàng)目的廣告宣傳，增強(qiáng)項(xiàng)目在 共青 的整體形象。 （三 ）、電視廣告 電視廣告生動(dòng)直觀，能同時(shí)描述圖像、聲音和文字，動(dòng)態(tài)特性，形象逼真，收視率高，覆蓋面廣，不受時(shí)空限制，選擇性強(qiáng)，由于面對(duì)群體更為廣泛，能更進(jìn)一步地將項(xiàng)目的形象植根于市民的心中，進(jìn)一步加強(qiáng)本項(xiàng)目的形象推廣，加深市民對(duì)項(xiàng)目品牌的印象，且由于其在新聞炒作上具備優(yōu)勢(shì)。南湖 大 乘風(fēng)花園市場(chǎng)調(diào)研分析 報(bào)告 共識(shí)者共事 共事者共勢(shì) 共勢(shì)者共榮 Page 21 of 22 21 道屬于主干線、 休閑生活區(qū) ， 人流量大，也 是 去往江益鎮(zhèn)的主要通道，發(fā)展大道是未來城市的主干道，兩條路的交匯處，是 未來 城市的發(fā)展中心。 乘風(fēng)花園市場(chǎng)調(diào)研分析 報(bào)告 共識(shí)者共事 共事者共勢(shì) 共勢(shì)者共榮 Page 20 of 22 20 二、競(jìng)爭樓盤 媒 體 通路 調(diào)查 項(xiàng)目名稱 媒體策略 天?；▓@ 出租車廣告 /海報(bào)、樓書 /電視廣告 益和花園 無 百利花園 海報(bào) 華遠(yuǎn)名苑 海報(bào)、樓書 /電視廣告 好旺角商住樓 無 中心花園 無 分析： 由于共青房地產(chǎn)開發(fā) 規(guī)模較小，用于廣告宣傳的費(fèi)用有限。 ■ 出租車 廣告價(jià)位 媒體種類 單位 期限 價(jià)格（元） 頂燈廣告 輛 三個(gè)月 20 元 后玻璃窗廣告 輛 1 年 220 元 /年 /輛 乘風(fēng)花園市場(chǎng)調(diào)研分析 報(bào)告 共識(shí)者共事 共事者共勢(shì) 共勢(shì)者共榮 Page 18 of 22 18 附聯(lián)系方式：共青長途汽車公司 王翔 13979260693 ■ 出租車 戶外公交廣告分析 出租車 廣告 雖然在共青沒有形成較強(qiáng)的廣告趨勢(shì) ， 但 其 獨(dú)特的優(yōu)越性 ： 第一、 強(qiáng)迫性視覺效應(yīng)； 第二、 覆蓋面廣，節(jié)省一定的廣告投放成本； 第三、 持續(xù)時(shí)間長； 第四、 流動(dòng)性強(qiáng)。 屬 各行業(yè)廣告集中投放地，以服裝行業(yè)廣告為主。 本 項(xiàng)目的媒體通路 根據(jù)地域特征，吸 收本地社會(huì)中的優(yōu)勢(shì)資源作為戰(zhàn)略伙伴，使各部位資源得以整合在一起，通過幾條具有社會(huì)優(yōu)勢(shì)服務(wù)產(chǎn)品組合吸引市場(chǎng)，一方面達(dá)到整合營銷傳播的目的，另一方面達(dá)到通過建設(shè)好的共享平臺(tái)二次獲利，實(shí)現(xiàn)企業(yè)和產(chǎn)品的多層次增值，提升企業(yè)的獲利能力。 ■ 百利花園 位于南湖大 道共青一中旁，項(xiàng)目分三期開發(fā)，目前開發(fā)第一期四棟， 60套住宅，平均銷售均價(jià) 924元 /㎡，項(xiàng)目銷售約 60％，據(jù)訪談了解，其購買者為企業(yè)職工，教師，做生意人。 B 市場(chǎng)以住宅加商鋪為主，商住混合一體，商鋪是住宅的副產(chǎn)品。 置業(yè)偏好 ■ 共青 主要的購房群體 是 職工及 行政事業(yè)單位職員，其 次是個(gè)體戶，絕大多數(shù)為首次置業(yè)的換房戶，購房的目的多為提高居住品質(zhì)；隨著購房入戶等 戶籍政策的放開，周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)置業(yè)者將會(huì)逐漸增多， 主要以自住為主，一般不用于投資用途。對(duì)房地產(chǎn)的需求在價(jià)格方面是富有彈性的 ，當(dāng)價(jià)格低時(shí)人們就傾向于購買大尺度的住宅，當(dāng)價(jià)格高時(shí)人們就更愿意購買小戶型的住房 。 同時(shí)考慮到付款方式折扣 98 折需要，則 2021年 1月份共青商品房住宅實(shí)際成交底價(jià)為 :983 元 /㎡。 在鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶中，江益的客戶占總鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶的 75%，而甘露和金湖兩個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)也只占到比重 25%， 說明該項(xiàng)目在江益 的影響力。所以 必須 事先了解消費(fèi)者的構(gòu)成、購買動(dòng)力和購買行為特征， 真正做到按照消費(fèi)者的實(shí)際需求來 開展 項(xiàng)目 的銷 售 活動(dòng) 。因此房地產(chǎn)市場(chǎng)迅速的全面啟動(dòng)并進(jìn)入成熟期。 ? 四組團(tuán)：西部工業(yè)組團(tuán)、北部生活組團(tuán)、東部休閑組團(tuán)、南部生活組 團(tuán)。共青火車站被國家鐵道部列為風(fēng)景名勝站。 共青 是一個(gè)典型的房地產(chǎn)初級(jí)形態(tài)的市 場(chǎng)， 雖然目前出現(xiàn)了 成熟的 競(jìng)爭 項(xiàng)目，但不足以提供 完整 的 參考和類比 。 從宏觀來看， 共青城作為一個(gè)人口僅 5萬 ，經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)相對(duì)薄弱，對(duì)房產(chǎn)總需求有限的縣級(jí)城市卻有著巨大的房產(chǎn)開發(fā) 供給 總量 。 下階段的購房者又將受到 更多新 樓盤 的吸 引 ，從“后來者競(jìng)爭優(yōu)勢(shì)”的理論來分析， 這 將極大威脅到乘風(fēng)花園的銷售。 那么，我們現(xiàn)在面臨什么營銷問題呢？ 問題 一： 城市規(guī)劃對(duì)本項(xiàng)目的影響 ？ 問題 二 ：項(xiàng)目賣給誰 ？ 問題 三 ： 項(xiàng)目 賣多少錢 合適 ？ 問題四 ： 房地產(chǎn)市場(chǎng)未來價(jià)格趨勢(shì)？ 問題五 ： 項(xiàng)目的 媒體 通路怎么走 ？ 以上五大問題，是 項(xiàng)目價(jià)值最大化的關(guān)鍵，是項(xiàng)目 定位的核心，是引爆銷售 /實(shí)現(xiàn)最大收益的唯一保障！ 乘風(fēng)花園市場(chǎng)調(diào)研分析 報(bào)告 共識(shí)者共事 共事者共勢(shì) 共勢(shì)者共榮 Page 2 of 22 2 問題 1：城市規(guī)劃對(duì)本項(xiàng)目的影響 ？ 什么是 房地產(chǎn) 項(xiàng)目 的 完美售馨 的 前 提 ？是市場(chǎng)環(huán)境！ 對(duì)房地產(chǎn) 項(xiàng)目 來說，市場(chǎng)環(huán)境大多是不可控制因素， 比如 城市的規(guī)劃 、 城市發(fā)展戰(zhàn)略、能對(duì)消費(fèi)者購買 決策產(chǎn)生影響。 共青城市慨況 城市的發(fā)展和規(guī)劃 調(diào)查 分析 得出結(jié)論：對(duì)項(xiàng)目的影響元素 城市規(guī)劃對(duì)本項(xiàng)目的影響？ 乘風(fēng)花園市場(chǎng)調(diào)研分析 報(bào)告 共識(shí)者共事 共事者共勢(shì) 共勢(shì)者共榮 Page 3 of 22 3 二、城市的發(fā)展和規(guī)劃 ? 城市 用地發(fā)展方向 ： 近期以向西和向北發(fā) 展為主，遠(yuǎn)期以向南發(fā)展為主。 ? 北部生活組團(tuán)：以共青大道、翔鶴路為軸形成以居住、旅游、文教、商貿(mào)為主的綜合功能區(qū)。 但在過去 1年至未來 2年內(nèi)規(guī)劃上市的住宅面積卻相當(dāng)巨大，競(jìng)爭將成白熱化趨勢(shì)。 二、 乘風(fēng)小區(qū)客戶群特征調(diào)查 分析 為了更深入了解項(xiàng)目客戶構(gòu)成情況，我們特別 針對(duì)同片區(qū)屬于本公司開發(fā)的 乘風(fēng)小區(qū) 進(jìn)行了抽樣 ，抽取了 63位已經(jīng)購買了乘風(fēng)小區(qū)的客戶進(jìn)行了 統(tǒng)計(jì) 。 乘風(fēng)花園市場(chǎng)調(diào)研分析 報(bào)告 共識(shí)者共事 共事者共勢(shì) 共勢(shì)者共榮 Page 8 of 22 8 問題 3： 項(xiàng)目賣多少錢 合適 ？ 價(jià)格因素是 影響置業(yè)者購買決策行為的首要 因素， 共 讀 認(rèn)為本項(xiàng)目，只 有 對(duì)共青城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況作出調(diào)查評(píng)估，結(jié)合開發(fā)成本和競(jìng)爭 對(duì)手 多方面的情況， 相互比較驗(yàn)證才能制定合適的價(jià)格，項(xiàng)目成本是項(xiàng)目固有元素， 那么，現(xiàn)在需要了解的是共青的經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況和競(jìng)爭樓盤價(jià)格。 而： 2021年 1月份 共青房地產(chǎn)市場(chǎng)的高檔次樓盤平均 底價(jià)格 為： 1079 元 /㎡ ■