【正文】 出利潤通過高明的空間規(guī)劃，擺脫所有可見之干擾，進(jìn)入無人競爭之市場 節(jié)奏布局高效，通過高價(jià)值空間提供價(jià)值盈余，快速出售迅速撥出利潤（三）開發(fā)向度從“四地因素”分析中得出了一個初步路向：非普通形體高層建筑＋商業(yè)，換句話說就是商業(yè)地產(chǎn)。通過巧妙的通道構(gòu)思，將每一層商業(yè)空間串聯(lián)，形成全新的內(nèi)外部人流、車流、信息流、消費(fèi)流。若是單層個性化餐飲，該區(qū)域眾多的上班族及流動人群可以支撐此類型的物業(yè)，但無法達(dá)到單鋪較高的銷售價(jià)格，同時(shí)環(huán)球廣場也已經(jīng)聚集較多的個性化餐飲，近距離重復(fù)布店的意義不大。綜合超市和專業(yè)市場家樂福、合家福、蘇寧電器、蘇果超市等多個類型、不同規(guī)模的市場環(huán)伺左右，共同組成了整個區(qū)域的基礎(chǔ)生活體系，因而此類型物業(yè)生存空間和商業(yè)利潤都相對較小。（c）2層3層商鋪以區(qū)域和年輕白領(lǐng)、大學(xué)生等青年人群為主要目標(biāo)，其功能是為特色餐飲、音樂美術(shù)器材店、電子娛樂、健身康體、特制工藝品、居家生活特色配飾品等提供精細(xì)空間。優(yōu)勢資源相似點(diǎn)：、交通便利，、副中心的輻射區(qū)域，4. 學(xué)區(qū)資源較好，劣勢資源相似點(diǎn)：，、綜合建設(shè)成本較高通過比對相似項(xiàng)目，再進(jìn)一步探討分析區(qū)域的人群特征、消費(fèi)特征等要素，我們不難發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目由于自身所處區(qū)域的特性，不可能成為純住宅產(chǎn)品，必須通過產(chǎn)品差異化的調(diào)整，創(chuàng)新產(chǎn)品提升價(jià)值盈余，走邊緣過渡型產(chǎn)品路線（函蓋了投資性、過渡性、精細(xì)性特征）。依據(jù)“商用房貸款金額≤房價(jià)的60%，期限最長為10年”的規(guī)定，則需要向銀行貸款108萬，按10年還款期來計(jì)算每月需還款12000元左右。 5－6層焦點(diǎn)主題鋪，商鋪面積依據(jù)不同類型商家功能和空間需求而定，可考慮透明鋼化玻璃等作為分隔材料，以增強(qiáng)室內(nèi)外互動性。 60萬以上 超大戶型 120㎡以上（4房或以上） 以個性空間需求其他投資客為主若按照面積比例劃分，30㎡以下特色戶型占10％，35㎡－80㎡以下戶型應(yīng)占到55％，90－120㎡戶型占20％，120㎡以上大戶型占15％。第一部分：項(xiàng)目所處區(qū)位的價(jià)格水平區(qū)域住宅的總體價(jià)格水平：項(xiàng)目位于包河區(qū)的南向邊緣區(qū)域，與廬陽區(qū)、蜀山區(qū)咫尺之遙，其特定的地理位置決定了區(qū)域均價(jià)水平不能簡單以某個區(qū)域?yàn)樗{(lán)本，而以多區(qū)域樓盤的均價(jià)水平為參照物（其中住宅主要的參考為包河區(qū)），才能制定出更加符合項(xiàng)目市場情況的價(jià)格水平：樓盤名稱物業(yè)形態(tài)區(qū)域均價(jià)星辰花園高層包河區(qū)4100國貿(mào)公寓1期小高層、高層包河區(qū)4400仕嘉名苑高層包河區(qū)3900春暉田逸苑高層包河區(qū)3800國軒大廈高層廬陽區(qū)5000徽商望湖苑高層 包河區(qū)3800黃金廣場高層蜀山區(qū)4200從包河區(qū)，廬陽區(qū)、蜀山區(qū)各取一代表性樓盤，此類樓盤位置優(yōu)越，以高層為其主要的物業(yè)形態(tài)，均價(jià)水平居合肥住宅市場中的翹楚地位，總體均價(jià)達(dá)到4180元/平方米，但列舉的樓盤中，除廬陽區(qū)市中心樓盤外，其于樓盤均價(jià)水平因地段的差異與本案仍會存在一定的差距，其系數(shù)因子在5—6%左右。但是憑借優(yōu)質(zhì)的學(xué)區(qū)以及完整的周邊配套，本區(qū)域的二手房住宅成為市場青睞的住宅之一，但市場供應(yīng)量卻相對較小，對本案基本不會造成沖擊，消費(fèi)者也可能會在二手房無從選擇的情況之下選擇一手房。對樓市有著重要推進(jìn)作用的市政規(guī)劃和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，給樓市帶來的不僅僅是居住環(huán)境的改善，也將成為樓市的又一啟動點(diǎn)，再有土地資源的日趨緊張、建安成本的上升等多重因素的限制，房產(chǎn)市場的前景還是可以期待的，但競爭也會更加的殘酷，企業(yè)的規(guī)模、品牌、營銷戰(zhàn)略，人才質(zhì)量都是其立足于市場的關(guān)鍵。建議其對價(jià)格的影響系數(shù)為2%216?！衿鋬r(jià)格建議為： 1層：27000—30000元/平方米2層：9000—11000元/平方米3層：6000—8000元/平方米4－5層：4050－4500元/平方米通過區(qū)域?qū)Ρ鹊贸霰景干虡I(yè)的市場定價(jià)，在此基礎(chǔ)上根據(jù)本案的特性進(jìn)行系數(shù)對比修正，使之更加合理與貼近市場： 本案位于的區(qū)域，雖地段位置優(yōu)越，但商業(yè)集中化程度不高，規(guī)模效應(yīng)較差，建議其對價(jià)格的影響系數(shù)為2% 區(qū)域內(nèi)商業(yè)業(yè)態(tài)單調(diào)，為項(xiàng)目以后的商業(yè)定位與經(jīng)營提供了一定的市場機(jī)遇。田逸苑單層：，均價(jià)13500元/平方米B、仕嘉名苑上下聯(lián)體 均價(jià)在14000元/平方米C、安徽國際商務(wù)中心（百腦匯）分割情況 1－3層均為分割為周邊隔間式，中間為柜臺式銷售價(jià)格 一層32000元/㎡瑤海區(qū)（瑤海區(qū)樓盤的位置與本案相去甚遠(yuǎn)，但列舉的樓盤其物業(yè)形態(tài)、與城市核心商圈的距離與本案存在相似之處）A、中房名都分割情況 一層分割20間 沿街 －㎡不等 二層共分割28間 －㎡不等 三層共分割為31間 －㎡不等銷售價(jià)格 一層25000元/㎡－30000元/㎡二層9500元/㎡－10000元/㎡三層5000－6000元/㎡綜合以上信息，通過分析與比較，本項(xiàng)目商業(yè)的價(jià)值應(yīng)低于市中心，但由于以家樂福超市、肯德雞等為代表世界500強(qiáng)企業(yè)入駐以及蘇寧電器、合家福等實(shí)力企業(yè)的加入，周谷堆商圈正日益成熟。建議其對價(jià)格的影響系數(shù)為1%216。項(xiàng)目區(qū)域配套資源的影響 消費(fèi)者對所居住的軟環(huán)境與硬環(huán)境都是異常重視的，隨著消費(fèi)水平的不斷上升，以及居住理念的轉(zhuǎn)變，此類需求更是不斷膨脹，其中在軟環(huán)境中， 對于教育設(shè)施的關(guān)注，更是重中之重，周邊眾多的消費(fèi)需求都是針對學(xué)區(qū)的，但仍是其主要的賣點(diǎn)之一，議其對價(jià)格的影響立為+2%。區(qū)域二手房年代相均較早，2002年以后的物業(yè)很少，以傳統(tǒng)的單位大院及開放型社區(qū)為主，區(qū)域戶型基本以5080㎡的小戶型物業(yè)為主，這一類型物業(yè)基本占到區(qū)域整個二手房市場的90％以上，目前周邊二手房基本以學(xué)區(qū)為賣點(diǎn)。市場定價(jià)法必須了解周邊類似樓盤與商業(yè)價(jià)格水平，以及類似樓盤與本項(xiàng)目的異同之處，從而發(fā)掘項(xiàng)目的優(yōu)劣勢對于價(jià)格的影響，再確定項(xiàng)目價(jià)格應(yīng)在怎樣的區(qū)間之內(nèi)，才能在一定的利潤之下，更好的迎合市場、迎和消費(fèi)者。 30－40萬 中戶型 70－80㎡（） 以中小企業(yè)辦公需求為主216。 2－3層特色精品金鋪，商鋪面積控制在30㎡－50㎡216。依據(jù)“單價(jià)面積＝總價(jià)”的定式，我們先做一組數(shù)據(jù)計(jì)算。位于屯溪路的東環(huán)廣場，馬鞍山路的金地國際城，美菱大道的萬通大廈、世紀(jì)云頂，金寨路上的安徽國際商務(wù)中心、銀保大廈，桐城路上的富通時(shí)代，長江中路的花樣年華都市小公寓等等，都相對更多的傾向于商業(yè)與辦公的功能，也都是在綜合利用周邊資源的基礎(chǔ)上的合理產(chǎn)物。具體表現(xiàn)在產(chǎn)品個性與需求的統(tǒng)一。但目前區(qū)域尚未形成真正意義上特色聚集空間，市場空白有待發(fā)掘。以下我們將把該六種物業(yè)形態(tài)選擇的利與弊進(jìn)行分析，以尋找最終商業(yè)類型的出路：純餐飲物業(yè)，大型餐飲除需要排煙、大面積的操作間等硬件設(shè)施要求外，從資金的回流考慮，不符合“以售為主”的原則。結(jié)合項(xiàng)目周邊既已成熟配套優(yōu)勢，我們企向本項(xiàng)目能吸納周谷堆商圈的所有優(yōu)勢資源，通過提供更高價(jià)值盈余的價(jià)值空間，成為這個城市持續(xù)發(fā)展中的特色焦點(diǎn)——集納式城市驛站。 能同時(shí)帶來新奇與快樂的一種新價(jià)值216?；诖怂拇笠氐钠胶夥治?，我們得到以下啟示：首先，充分發(fā)揮地段優(yōu)勢，將地段價(jià)值轉(zhuǎn)嫁于物業(yè)價(jià)值其次，克服時(shí)間風(fēng)險(xiǎn)，工程節(jié)奏與營銷推廣必須同步進(jìn)行，整體戰(zhàn)略布局尤為重要再次，通過控制面積空間，達(dá)到控制總價(jià)、弱化購買承受力最后，依據(jù)高明的規(guī)劃，尤其是沿街商業(yè)空間的規(guī)劃，使得空間一定要利于快速出售，迅速拔出利潤（二）項(xiàng)目價(jià)值高地之審視通過市場上同質(zhì)樓盤的研究，使得我們對這個市場有了“量”的認(rèn)知，也對本項(xiàng)目未來空間有了較明確的方向。 快銷型公寓更多是南北通透、帶獨(dú)立衛(wèi)生間、廚房預(yù)留煤氣管道通過對全市范圍高價(jià)高去化空間的取樣調(diào)查，發(fā)現(xiàn)一環(huán)沿線及環(huán)線內(nèi)高層物業(yè)，其空間多屬于邊緣性產(chǎn)品（尤其是公寓型產(chǎn)品更為明顯）此類物業(yè)多居于傳統(tǒng)中心或新商圈附近，主要目標(biāo)客戶為投資性群體，一般做法通過控制戶型面積以達(dá)到控制總價(jià)而快速去化的目的。 環(huán)線內(nèi)物業(yè)去化速度明顯快于一環(huán)沿線216。 凝聚在綜合資源優(yōu)勢下的產(chǎn)品空間，是地段優(yōu)勢的集中體現(xiàn)。216。216。隨著工廠企業(yè)的“退一進(jìn)二”，為城市擴(kuò)張騰出新的空間后，這里開始煥發(fā)出新的生機(jī)。 隨著濱湖新城的啟動，人口和城區(qū)的逐漸擴(kuò)張，商業(yè)南進(jìn)，馬鞍山南路將會成為21世紀(jì)的長江路，其商業(yè)價(jià)值人所共知。216。216。216。分析：2006年合肥市人均GDP達(dá)到2975美元，依據(jù)人均生產(chǎn)總值劃分寫字樓市場的方法，合肥市寫字樓市場處于第三級市場，其基本特征是住宅市場基本供求關(guān)系還沒有達(dá)到平衡，主力投資還在住宅方面，寫字樓開發(fā)要慎重，這點(diǎn)同樣適用于本項(xiàng)目。另一種是純寫字樓，以財(cái)富廣場、CBD廣場為代表的，定位準(zhǔn)確贏得投資買家的青睞。合肥市寫字樓市場以商圈的形式被細(xì)化之后，企業(yè)更明確了置業(yè)的選擇——進(jìn)入所屬行業(yè)的商圈。經(jīng)過幾年的摸索和發(fā)展，以財(cái)富廣場為典范已經(jīng)開始進(jìn)入形象商務(wù)辦公時(shí)代。探索期1997～2000年合肥寫字樓的探索期，這一時(shí)期的特點(diǎn)是一批以單位需求為主的專用職能寫字樓隆重登場，出現(xiàn)了以金城大廈、郵電大廈、盛安廣場等為代表的項(xiàng)目，這一時(shí)期的發(fā)展探索也基本奠定了如今合肥老城區(qū)商務(wù)格局。新商圈成員應(yīng)在發(fā)揮自身特點(diǎn)的同時(shí)，努力融合其他成員之優(yōu)勢，共同促進(jìn)大繁榮商圈的形成。四、新商圈的品牌意思明顯增強(qiáng)。特色商圈是新商圈形成過程中某業(yè)種的品類聚合。不同業(yè)態(tài)、不同商圈都來做精品、做時(shí)尚、人為加劇了市場的競爭。在未來的城市發(fā)展中有可能裂變成為新型特色的旅游商業(yè)。今天，我們無法否認(rèn)家樂福進(jìn)入安徽市場，寄居于一種新型的商業(yè)業(yè)態(tài)——購物中心之中，成為五里墩新商圈、周谷堆新商圈相成的主要推動力。在次商圈是由餐飲、休閑等業(yè)種聚會而成的商圈，被稱為特色商圈。而一個好商圈的形成要具備三個條件：首先是城市的發(fā)展，其次是要有領(lǐng)軍企業(yè)，再次就是要有恰當(dāng)?shù)膽?zhàn)略。這段時(shí)期還對城市中心商業(yè)“精華中的精華”地段進(jìn)行了成片開發(fā)，興建淮河路步行街和大型商業(yè)建筑群綠都商城。上世紀(jì)70年代，合肥商業(yè)繁榮的地帶主要在淮河路、十字街、安慶路、合肥百貨大樓。商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的繁盛也必然帶動百貨業(yè)的茁壯成長。花園城模式——根據(jù)生態(tài)經(jīng)濟(jì)原理所建立的新型城市空間結(jié)構(gòu)模式，讓城市更親近自然。在這個過程中除了自然地理?xiàng)l件和生產(chǎn)力水平可能產(chǎn)生的空間結(jié)構(gòu)多樣性的差異外，空間結(jié)構(gòu)的演化具有明顯的階段性特征，一般可劃分為以下幾個階段：第一階段為低層次均衡階段：城鎮(zhèn)規(guī)模較小，相互間聯(lián)系松散，經(jīng)濟(jì)活動分散并呈封閉式進(jìn)行，空間形態(tài)單一第二階段為極核式聚集發(fā)展階段：特定城市迅速崛起，形成發(fā)展極核。1996年2月，國家建設(shè)部將試驗(yàn)區(qū)列為全國首家城市建設(shè)綜合開發(fā)試點(diǎn)區(qū)。2．城市擴(kuò)散理論城市為何擴(kuò)散當(dāng)城市聚集到一定程度，焦點(diǎn)效應(yīng)形成后，城市擴(kuò)散現(xiàn)象開始出現(xiàn)。城市聚集的優(yōu)勢促進(jìn)社會分工的細(xì)化，加強(qiáng)程度 提高勞動生產(chǎn)率，減少各費(fèi)用和交易成本建立高效率運(yùn)行的基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)網(wǎng)絡(luò) 形成巨大的外部經(jīng)濟(jì)效益產(chǎn)生巨大的現(xiàn)實(shí)市場和潛在市場 經(jīng)濟(jì)要素在這個大市場中合理流動，達(dá)到最佳配置，并產(chǎn)生內(nèi)生效益推動優(yōu)秀人才的集中 實(shí)現(xiàn)各種先進(jìn)思想的碰撞和創(chuàng)新能力的提高所謂城市空間聚集，主要體現(xiàn)在三個方面：216。事實(shí)上，研究商業(yè)地產(chǎn)，就是研究城市。 流通型商業(yè)地產(chǎn)：專業(yè)市場、批發(fā)市場216。依據(jù)每一種劃分的方法，在推導(dǎo)本項(xiàng)目商業(yè)類型時(shí)，我們用的更多是“可能”這樣的字眼，基于項(xiàng)目自身地段與地形的特殊性、地價(jià)與地幅的現(xiàn)實(shí)性，限定某一類或幾類形態(tài)都是一種靜態(tài)的思維，無法明確定義，更是一種內(nèi)心潛臺詞的自然表露。3．商業(yè)地產(chǎn)的外延——不同類型商業(yè)地產(chǎn)業(yè)態(tài)界定從商業(yè)地產(chǎn)的功能特點(diǎn)來看，有零售、餐飲、娛樂、健身服務(wù)、休閑等，不同類型的商業(yè)地產(chǎn)具有不同的操作模式。因而，本項(xiàng)目商業(yè)空間規(guī)劃的定位，是重中之重。從整個地塊的形狀上看，呈現(xiàn)出一種不規(guī)則的W型，也對未來物業(yè)的規(guī)劃提出了難題，同時(shí)也意味著普通形體住宅不適用于本項(xiàng)目。項(xiàng)目緊鄰一環(huán)屯溪路，占據(jù)馬鞍山南路板塊的周谷堆商圈之中心位置，與傳統(tǒng)四牌樓商業(yè)中心車程8分鐘距離，數(shù)以萬計(jì)的人流、車流途徑地塊。最大化滿足用地條件、在有限的土地上創(chuàng)造出無限的空間感的基本要求，也將本項(xiàng)目推向了非普通住宅的“華山之路”。1．什么是商業(yè)地產(chǎn)我們經(jīng)常提到或者媒體上看到，有關(guān)商業(yè)地產(chǎn)的概念所指多為“商鋪”。 按照行業(yè)類別劃分的商業(yè)地產(chǎn)類型：零售功能房地產(chǎn)、娛樂功能房地產(chǎn)、餐飲功能房地產(chǎn)、健身服務(wù)及休閑功能房地產(chǎn)、商品批發(fā)商業(yè)地產(chǎn)、居住及辦公用商業(yè)地產(chǎn)216。但真正能為人所頌揚(yáng)的必定是一種全新的生活方式，是“城市價(jià)值”與“民眾價(jià)值”的循環(huán)共生?！翱赡苄浴钡南乱浑A段就是審視“可行性”，“上路”和“上正確的路”，是需要首先抉擇的。在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的城市，它的商業(yè)現(xiàn)代化程度必定是最先進(jìn)的，這不僅因?yàn)槌鞘惺巧虡I(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目最直接的載體，還在于城市本身的歷史、文化和經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目最根本的動力源泉。 通過聚集和融合，在社會和經(jīng)濟(jì)關(guān)系中會注入新的、更為復(fù)雜和有效的活力，使城市經(jīng)濟(jì)具有強(qiáng)大的活力城市聚集的形式城市空間聚集是各種經(jīng)濟(jì)要素相對集中的一種基本形式，并帶來了巨大的商業(yè)機(jī)會和經(jīng)濟(jì)效益。城市擴(kuò)散的形式周邊式擴(kuò)散→→→→從中心向周邊潑墨式擴(kuò)散，這是一種自然擴(kuò)散等級式擴(kuò)散→→→→從中心跳過相鄰地區(qū)向較遠(yuǎn)距離的同等級或次級中心點(diǎn)的擴(kuò)散點(diǎn)軸式擴(kuò)散→→→→由中心點(diǎn)沿主要交通干線串珠狀向外延伸，形成若干擴(kuò)散軸線和經(jīng)濟(jì)發(fā)展軸帶反磁力式擴(kuò)散→→→在中心的外圍選擇若干地點(diǎn)，通過一定空間差異政策誘導(dǎo)各種經(jīng)濟(jì)要素向指定地點(diǎn)擴(kuò)散，以形成抵消中心點(diǎn)吸聚力過強(qiáng)而可能產(chǎn)生的反聚集效應(yīng)分析：結(jié)合城市擴(kuò)散原理，我們回顧一下合肥三大開發(fā)區(qū)的建設(shè)歷程216。 國家級合肥經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)成立于1993年4月，產(chǎn)