【正文】 形勢(shì)分析 （ 1）共青大道 戶外投放商圈形勢(shì)分析 共青大道為共青 繁華地段，人、車流量大 ,主要是以行政單位為主，在此路段辦公的行政單位有電力公司、交警大隊(duì)、城建局、國(guó)土局、國(guó)稅局、煙草專賣(mài)局、環(huán)保局、郵政局等等 ,共青大道是德安縣、 九江市等地進(jìn)入城區(qū) 的主要入口， 共青長(zhǎng)途汽車站就坐落于此。 例如戶外廣告 、電視廣播、報(bào)刊雜志、互聯(lián)網(wǎng)、海報(bào)等各種傳播途徑。 乘風(fēng)花園市場(chǎng)調(diào)研分析 報(bào)告 共識(shí)者共事 共事者共勢(shì) 共勢(shì)者共榮 Page 15 of 22 15 ■ 好旺角 商住樓 坐落于共青酒廠轉(zhuǎn)盤(pán)處， 是一棟多層商住混合樓，底 下二 層 為 臨街商鋪， 住宅六層，和香樟美樹(shù)苑隔路相望，并是同一開(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā)，住宅銷 售 均 價(jià) 1138元 /㎡，目前銷售比例 33%。它們有兩個(gè)顯著特征： A 大 部 分 物業(yè)都是 由私人批地蓋房或是由政府興建的房改房，極小部是由開(kāi)發(fā)商興建的零星住宅和集資房。 ■現(xiàn)有競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)的土地，大多數(shù)是共青 2021 年、 2021 年拍賣(mài)的土地，土地的價(jià)格相對(duì)低廉約 20— 30 萬(wàn) /畝， 2021 年共青的土地拍賣(mài)價(jià)格已上升到 40— 50 萬(wàn) /畝， 土地價(jià)格的 上漲和 建筑成本的上升 呈剛性特征，共青的房地產(chǎn)價(jià)格還將保持 增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。 乘風(fēng)花園市場(chǎng)調(diào)研分析 報(bào)告 共識(shí)者共事 共事者共勢(shì) 共勢(shì)者共榮 Page 11 of 22 11 問(wèn)題 4： 房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)價(jià)格趨勢(shì)？ 房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)的價(jià)格趨勢(shì)和走向，是開(kāi)發(fā)商和消費(fèi)者都關(guān)注的問(wèn)題。 二、競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)價(jià)格調(diào)研 ■ 在售樓盤(pán)銷售價(jià)格與平均價(jià)格： 項(xiàng)目名稱 區(qū)域 最 低 價(jià) 最 高 價(jià) 平均價(jià) 天福花園 共青大道 9681198 1083 共青經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況 調(diào)查分析 查 分析 競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)價(jià)格調(diào)研 調(diào)查 分析 得出結(jié)論：適合市場(chǎng)行情的價(jià)格 項(xiàng)目賣(mài)多少錢(qián)合適？ 乘風(fēng)花園市場(chǎng)調(diào)研分析 報(bào)告 共識(shí)者共事 共事者共勢(shì) 共勢(shì)者共榮 Page 9 of 22 9 益和花園 南湖 大道 728948 838 百利花園 南湖大道 850998 924 華遠(yuǎn)名苑 南湖大道 9781188 1083 好旺角商住樓 共青 大道 10881188 1138 中心花園 共青大道 7681138 953 平均成交 表 價(jià) 1003． 2 元 /㎡ 分析說(shuō)明 : 通過(guò)對(duì) 共青 在售的 6 個(gè)樓盤(pán)的平均價(jià)做 簡(jiǎn)單平均 求平均值得出 共青現(xiàn)在商品房住 宅平均價(jià)格 。 ■ 乘風(fēng)小區(qū) 客戶群體 區(qū)域統(tǒng)計(jì)： 城區(qū) 江益 甘露 金湖 星子 九江 德安 永修 南昌 外省 34 9 1 2 1 4 1 7 2 2 分析： 城區(qū)客戶為 乘風(fēng)小區(qū) 購(gòu)房主體，比例高達(dá) 54%， 在已成交的 63 位 業(yè)主中，通過(guò)合同查閱 ，按照購(gòu)房區(qū)域劃分為城區(qū)、周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)、其它地區(qū)三塊，統(tǒng)計(jì)結(jié)果為： 在 63 位客戶中， 城區(qū) 客戶購(gòu)房 34 戶，比例高達(dá) 54%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò) 鄉(xiāng)鎮(zhèn) 客戶 19%的比重 。 乘風(fēng)花園市場(chǎng)調(diào)研分析 報(bào)告 共識(shí)者共事 共事者共勢(shì) 共勢(shì)者共榮 Page 5 of 22 5 問(wèn)題 2： 項(xiàng)目賣(mài)給誰(shuí)？ 房地產(chǎn) 項(xiàng)目 的市場(chǎng)細(xì)分 ， 要依據(jù)一定的細(xì)分變量來(lái)進(jìn)行。 分析說(shuō)明 : ? 曾 以農(nóng)業(yè)為基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)的共青城 已進(jìn)入了 工業(yè)時(shí)代 。 ? 四軸：共青大道、發(fā)展大道為兩條東西向發(fā)展軸；騰飛路 、 翔 鶴路 — 南湖路 — 金紡路為兩條南北向發(fā)展軸。 ? 交通環(huán)境：共青開(kāi)發(fā)區(qū)交通環(huán)境優(yōu)越，昌九高速公路四通八達(dá)，距南昌九江僅 60公里，南昌昌北機(jī)場(chǎng)近在咫尺，為來(lái)共青考察投資的商務(wù)人士提供了極大的便利。只有 對(duì) 項(xiàng)目 進(jìn)行 科學(xué)詳細(xì)的分析研究 ，根據(jù) 共青 特有的營(yíng)銷環(huán)境制定出相適應(yīng)的市場(chǎng)戰(zhàn)略，建立 起 高效的營(yíng)銷組織才有可能 保 障 本項(xiàng)目成功銷售 。為使本項(xiàng)目 成功 銷售 ， 我司 對(duì)本項(xiàng)目 的宏觀環(huán)境、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手、項(xiàng)目現(xiàn)狀、目標(biāo)人群 進(jìn)行 了全面解讀。 從微觀來(lái)看，乘風(fēng)花園前期市場(chǎng)推廣 出現(xiàn)了 諸多失誤， 基本上沒(méi)有結(jié)合共青房地產(chǎn)市場(chǎng)特有的營(yíng)銷環(huán)境來(lái)制定相應(yīng)的銷售目標(biāo)和戰(zhàn)略，甚至沒(méi)有專業(yè)的銷售組織和有效的銷售方法。 只有 了解城市規(guī)劃和發(fā)展方面，才能制定出符合 市場(chǎng)環(huán)境的銷售方案，對(duì)銷售起到推動(dòng) 作 用。 ? 城市空間結(jié)構(gòu)規(guī)劃 城市總體布局采用“組團(tuán)發(fā)展”的模式，形成“一心”、四軸、四組團(tuán)“的布局結(jié)構(gòu)。該片區(qū)分為兩部分：西側(cè)為九仙嶺旅游配套區(qū)和野生動(dòng)物園；東部為大型居住區(qū)及商貿(mào)區(qū)。競(jìng)爭(zhēng)將 由 現(xiàn)在的價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)延伸成產(chǎn)品品質(zhì)的競(jìng)爭(zhēng)和產(chǎn)品差異化的競(jìng)爭(zhēng)。 乘 風(fēng) 小 區(qū) 年齡調(diào)查 付款 方式 年齡段 人數(shù) 按揭 付款 28 25— 35 24 人 公集金 付款 14 36— 45 24 人 現(xiàn)金 付款 21 46— 55 12 人 55 歲以上 1 人 從 項(xiàng)目的購(gòu)買(mǎi)方式里面 大致分出項(xiàng)目的主客戶群體， 按揭 購(gòu)房 客戶 主要是由企業(yè)職員構(gòu)成，公積 金購(gòu)房客戶 全是公務(wù)員，現(xiàn)金購(gòu)房客戶里面包括生意人，外出打工人員 。 調(diào)研思路 一、 共青經(jīng)濟(jì) 發(fā)展情況 2021年 共青城 生產(chǎn)總值 達(dá) ，同比增長(zhǎng) %；社會(huì)固定資產(chǎn)投資 億元，同比增長(zhǎng) %； 在崗職工人均收入 8716元，同比凈增 1516元；農(nóng)民人均純收入 3018元，同比凈增 318元。 調(diào)查訪談顯示： 9501100 元 /㎡ 價(jià)位的樓盤(pán) 是 市場(chǎng)容易接受 的價(jià)格， 亦是最受 歡迎的熱銷樓盤(pán)價(jià)格。雖然房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)起步早但發(fā)展緩慢。 二、房地產(chǎn)市場(chǎng) 發(fā)展情況 ： 21 世紀(jì)以來(lái)，隨著共 青城市建設(shè)的腳步加速，當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場(chǎng)從無(wú)到有，正在走向 從量變到 質(zhì) 變 的階段 ， 共青 人民的生活方式即將迎來(lái)劃時(shí)代的轉(zhuǎn)變。 ■ 中心花園 位于共青大道移動(dòng)公司旁，屬于共青城黃金地段，項(xiàng)目計(jì) 3棟 80多套，銷售情況良好，還有 8套尾房， 分 全框架 結(jié)構(gòu)和和磚混結(jié)構(gòu)，平均售價(jià) 953元 /㎡ 。 南湖大道 在城市提升、地產(chǎn)運(yùn)作的形勢(shì)下必定會(huì)將自身的資源優(yōu)勢(shì)發(fā)揮至極，為后來(lái)者留下了寶貴的機(jī)會(huì)。 共青現(xiàn)有廣告媒體 調(diào)查 分析 競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)廣告策略 調(diào)查 分析 得出結(jié)論：項(xiàng)目的媒體通路建議 項(xiàng)目的廣告通路怎么走？ 乘風(fēng)花園市場(chǎng)調(diào)研分析 報(bào)告 共識(shí)者共事 共事者共勢(shì) 共勢(shì)者共榮 Page 17 of 22 17 戶外廣告牌分析 ■ 戶外廣告是房地產(chǎn) 行業(yè)首選的廣告投放方式，視覺(jué)沖擊力強(qiáng)，覆蓋面廣，