【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 為樂(lè)山房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)較早的區(qū)域，土地存量受到一定的限制，近一年來(lái)新推項(xiàng)目 8 比較有限，但其每一個(gè)重量級(jí)樓盤(pán)的面市都將對(duì)高端客戶(hù)群產(chǎn)生相當(dāng)?shù)姆至鳌? 綜合來(lái)看，正是這三大板塊的區(qū)域特點(diǎn)各有不同，從而形成了目前樂(lè)山市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)不同的開(kāi)發(fā)形態(tài)、建筑形態(tài)及價(jià)格梯度。而三大板塊優(yōu)勢(shì)的相互滲透，將對(duì)本市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響，未來(lái)市場(chǎng)格局的變化除市場(chǎng)因素外，更重要的是受政府行為的影響。 規(guī)范化操盤(pán)將逐步成為市場(chǎng)運(yùn)作主旋律 由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)及消費(fèi)的特殊性決定了其市場(chǎng)規(guī)范與否將是衡量其市場(chǎng)成熟度的一個(gè)重要標(biāo)志。隨著近 年來(lái)樂(lè)山房地產(chǎn)市場(chǎng)的逐步升溫，消費(fèi)者對(duì)開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)行為的規(guī)范化提出了更高的要求。特別是在市場(chǎng)強(qiáng)調(diào)品牌的今天，要獲得消費(fèi)者的信任，無(wú)論是設(shè)計(jì)、施工、銷(xiāo)售，還是后期的物業(yè)管理等各環(huán)節(jié)必須強(qiáng)調(diào)規(guī)范化的管理和運(yùn)作。開(kāi)發(fā)商作為項(xiàng)目的運(yùn)作者，不再大包大攬，而是根據(jù)專(zhuān)業(yè)化分工分包承擔(dān)，特別是注重項(xiàng)目前期策劃和銷(xiāo)售推廣，還有物業(yè)管理也日趨規(guī)范化。規(guī)范化操盤(pán)模式在全面提高樓盤(pán)綜合品質(zhì)的同時(shí)，也創(chuàng)造更為有利的價(jià)格預(yù)期及市場(chǎng)誠(chéng)信度。 開(kāi)發(fā)增長(zhǎng)推動(dòng)規(guī)模效應(yīng) 鑒于樓盤(pán)品質(zhì)構(gòu)成的綜合因素，包含建筑設(shè)計(jì)、環(huán)境規(guī)劃、配套設(shè)施、物業(yè)管理等多方面整合而成，任何單一的競(jìng)爭(zhēng)模式都難以取得決定性的優(yōu)勢(shì)。要達(dá)到樓盤(pán)品質(zhì)的全面提升，規(guī)模效應(yīng)成為往往成為最佳的解決之道。沒(méi)有規(guī)模就談不上環(huán)境、更談不上配套，而這些往往又是影響消費(fèi)者做出購(gòu)買(mǎi)行為，開(kāi)發(fā)商提升樓盤(pán)附加值最關(guān)鍵的因素。因此規(guī)?；?jīng)營(yíng)成為 2021 年樂(lè)山房地產(chǎn)市場(chǎng)又一大特征。在 2021 年 30 多個(gè)新開(kāi)項(xiàng)目中，占地規(guī)模二三十畝的項(xiàng)目已是屢見(jiàn)不鮮，而占地面積在 60 畝以上的區(qū)域“大盤(pán)”就有三家，分別為：時(shí)代廣場(chǎng)，占地 65畝，總建面 12 萬(wàn)平米；巴比倫空中花園，占地 65 畝，總建面 萬(wàn)平米；錦欣苑，占地 65 畝，總建面 10 萬(wàn)平米。這些項(xiàng)目不僅初具規(guī)模，而且根據(jù)各自不同的條件大打“環(huán)境牌”、“配套牌”，在贏得消費(fèi)者歡迎的同時(shí)，對(duì)本市房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展產(chǎn)生了積極的推動(dòng)作用。 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)呼喚個(gè)性化開(kāi)發(fā) 隨著樂(lè)山房市的火爆升溫，產(chǎn)品的同質(zhì)性趨勢(shì)確實(shí)愈加明顯，對(duì)開(kāi)發(fā)商的個(gè)性化開(kāi)發(fā)提出更高的要求。尤其是外來(lái)資本強(qiáng)勁進(jìn)入樂(lè)山市場(chǎng)，引領(lǐng)新的開(kāi)發(fā)理 9 念和模式，從規(guī)劃、設(shè)計(jì)、環(huán)境、包裝等各方面都對(duì)本地傳統(tǒng)開(kāi)發(fā)模式產(chǎn)生較大沖擊，其精心打造的特色樓盤(pán)迅速占據(jù)市場(chǎng)，受到消費(fèi)者的青睞。比如，交大新嘉苑的“智能概念”、里程假日廣場(chǎng) 的“ 360 度全景觀(guān)概念”、巴比倫空中花園的“帶私家花園的躍復(fù)式立體戶(hù)型”等等，無(wú)一不向社會(huì)傳達(dá)著現(xiàn)代、時(shí)尚、自然、健康的現(xiàn)代居家理念，故一經(jīng)推出就深受市場(chǎng)的追捧。從實(shí)質(zhì)上來(lái)分析，其反映出來(lái)的核心就是個(gè)性化特色打造的成功。 3. 樂(lè)山市房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)預(yù)測(cè) 總結(jié)樂(lè)山房市的發(fā)展歷程和現(xiàn)狀，我們對(duì)未來(lái)樂(lè)山房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)，基本上可以得出以下幾方面的預(yù)測(cè)性結(jié)論： 房市的區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)仍將延續(xù)現(xiàn)有格局。 從今后 3 年來(lái)講，三大板塊的集中開(kāi)發(fā)和競(jìng)爭(zhēng)，仍將是樂(lè)山房市的主旋律。新區(qū)開(kāi)發(fā)將不斷上檔次、上規(guī)模，仍將是市場(chǎng)焦點(diǎn)地 區(qū)。從 2021 年樂(lè)山中心城區(qū)土地開(kāi)發(fā)道路建設(shè)示意圖可以清楚的看出，準(zhǔn)備在今年新開(kāi)工建設(shè)的土地在新區(qū)就占據(jù) 2/3 之多；沿江板塊保持基本建筑形態(tài)不變的前提下求新求異，不斷打造電梯產(chǎn)品的“升級(jí)版”，同時(shí)中心城區(qū)邊緣可能出現(xiàn)別墅類(lèi)低密度高尚小區(qū)；而由于政府將加大舊城改造力度，尤其是市政設(shè)施改善，這對(duì)老城區(qū)傳統(tǒng)的開(kāi)發(fā)思路無(wú)疑將會(huì)帶來(lái)根本性變化，舊城改造有望成為繼新區(qū)建設(shè)以來(lái)的又一市場(chǎng)熱點(diǎn)，老城區(qū)在今、明兩年崛起并形成中高檔樓盤(pán)社區(qū)的可能性增大。 樓盤(pán)開(kāi)發(fā)的檔次和品質(zhì)不斷擢升。 住宅消費(fèi)的多元化趨勢(shì)必然帶動(dòng)了 住宅產(chǎn)品全面進(jìn)入升級(jí)時(shí)代。從樂(lè)山新開(kāi)樓盤(pán)來(lái)看，樓盤(pán)的檔次和品質(zhì)不斷提升，高檔會(huì)所、高爾夫球場(chǎng)、雙語(yǔ)學(xué)校、酒店式大堂、智能系統(tǒng)等等，都在不遺余力的提升居家品質(zhì)。金水灣別墅區(qū)、里程假日廣場(chǎng)、巴比倫空中花園等品牌樓盤(pán)的出現(xiàn)，帶動(dòng)了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)水平的提高，也拉高了樂(lè)山樓盤(pán)價(jià)格的上限。同時(shí)樂(lè)山的購(gòu)房者也逐步形成品牌樓盤(pán)的概念，特別是本地中高收入群體。隨著樂(lè)山房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)品質(zhì)時(shí)代的來(lái)臨，可以預(yù)計(jì)，在今后的一段時(shí)間內(nèi)，樓盤(pán)品質(zhì)的競(jìng)爭(zhēng)將高于價(jià)格的競(jìng)爭(zhēng)。 樓盤(pán)的性?xún)r(jià)比將成為市場(chǎng)抉擇的核心。 進(jìn)入 2021 年后，樂(lè)山新盤(pán)開(kāi)工量大幅增加，供給量的巨增導(dǎo)致整體市場(chǎng)競(jìng) 10 爭(zhēng)升級(jí)。而購(gòu)房者的購(gòu)房知識(shí)不斷積累，消費(fèi)心理更加成熟，往往是“貨比三家，房比十家”，在各個(gè)樓盤(pán)的地理位置、戶(hù)型、樓層、周邊環(huán)境以及升值潛力等眾多因素中權(quán)衡比較，再對(duì)比各個(gè)樓盤(pán)的單價(jià)和總價(jià)，最后參照自己的收入水平和支付能力，來(lái)選擇符合自己性?xún)r(jià)需求的房子。因此樓盤(pán)的性?xún)r(jià)比成為購(gòu)房者衡量樓盤(pán)價(jià)值的關(guān)鍵，成為市場(chǎng)抉擇的核心問(wèn)題。 個(gè)性化樓盤(pán)成為新的發(fā)展趨勢(shì)。 隨著樂(lè)山新盤(pán)的不斷 涌現(xiàn)，各個(gè)樓盤(pán)之間同質(zhì)化愈加明顯。在各開(kāi)發(fā)商普遍開(kāi)始注重項(xiàng)目品質(zhì)塑造的影響下，人們將更加關(guān)注樓盤(pán)的個(gè)性品位，只有那些充分把握目標(biāo)客戶(hù)群心理需求，營(yíng)造出鮮明的個(gè)性化的特色樓盤(pán)才能在同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)脫穎而出。尤其是處于高端市場(chǎng)的高檔樓盤(pán)，針對(duì)社會(huì)最高層的哪部分頂級(jí)、次頂級(jí)以及中產(chǎn)階層的客戶(hù)，他們對(duì)住宅的升級(jí)換代要求很挑剔，個(gè)性化特色的打造就更是操盤(pán)的勝招。如沿江板塊一線(xiàn)，里程假日廣場(chǎng)開(kāi)創(chuàng)了樂(lè)山房市的多個(gè)第一，但其最核心的競(jìng)爭(zhēng)力，還在于肖家嘴得天獨(dú)厚的地塊優(yōu)勢(shì)，俯瞰三江匯合，遙拜大佛金面，景觀(guān)優(yōu)勢(shì)和“佛源風(fēng)水”是其他樓 盤(pán)無(wú)可比擬的，這就是迪康依托其稀缺區(qū)位的個(gè)性化，整合眾多的高檔配套環(huán)境打造出的樂(lè)山“里程式”高檔電梯項(xiàng)目。 環(huán)境舒適性愈加受到重視 樂(lè)山樓市呈現(xiàn)出住房正在從“生存型”向“舒適型”轉(zhuǎn)變。居住環(huán)境的舒適性，無(wú)論是市民大眾，還是富裕階層，在購(gòu)房置業(yè)時(shí)都愈加重視這一因素。盡管樂(lè)山許多樓盤(pán)打出了“生態(tài)小區(qū)”、“高尚社區(qū)”、“高綠化率”等概念，但只是停留在栽樹(shù)種草的初級(jí)水平上。小區(qū)園林景觀(guān)設(shè)計(jì)，難以滿(mǎn)足購(gòu)房者的需求。開(kāi)發(fā)商如果能在居住環(huán)境，即戶(hù)內(nèi)空間、樓宇布局、園林景觀(guān)以及周邊環(huán)境諸多方面貼近業(yè)主的真實(shí)生活來(lái) 考慮并下足功夫，則不難打動(dòng)消費(fèi)者的心。 市場(chǎng)遠(yuǎn)期發(fā)展可觀(guān) 根據(jù) 樂(lè)山市委市政府 的發(fā)展規(guī)劃，樂(lè)山 要充分利用豐富的自然文化資源，精雕細(xì)刻山水之城，將樂(lè)山打造成高質(zhì)量、高品位的國(guó)際旅游城市精品，創(chuàng)造最佳人居環(huán)境 ， 打造西部 “ 人居環(huán)境第一城 ” 。 而據(jù)政府權(quán)威 測(cè)算，樂(lè)山中心城區(qū) 人口增長(zhǎng)率較高， 未來(lái) 10 年 內(nèi) 每年的住房需求量將達(dá)到 50—— 100 萬(wàn)平方米 ，開(kāi)發(fā)年增長(zhǎng)率超過(guò) 15%， 樂(lè)山的城市建設(shè)和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間巨大 。 11 4. 區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)情況典型樓盤(pán)分析表（見(jiàn)附件十） 5．同類(lèi)物業(yè)平均銷(xiāo)售 從市場(chǎng)調(diào)查來(lái)看，樂(lè)山市區(qū)的躍復(fù) 式售價(jià)在 1600— 1800 元 /平方米，聯(lián)排別墅售價(jià)在 1700— 2200 元 /平方米