【正文】 居家理念的綜合影響，老城區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)在過去的幾年中占領(lǐng)了目前房地產(chǎn)銷售的主體地位，但隨著新區(qū)配套的逐步成熟，這種優(yōu)勢在未 來幾年內(nèi)將會到較大的沖擊，這對老城區(qū)過去那種“小、快、靈”的開發(fā)思路提出了新的挑戰(zhàn)。但另一方面，長期城市化發(fā)展賦予老城區(qū)完善的商業(yè)及生活配套設(shè)施也對老城區(qū)房地產(chǎn) 開發(fā)提供了相當(dāng)?shù)姆e極因素，居家方便往往成為老城區(qū)住宅消費的最有力買點。隨著這些項目的銷售推進(jìn)，及前期的（如名雅園）市場積淀，富人區(qū)的社區(qū)化效 應(yīng)將逐步形成。 城區(qū)“三大板塊”初步形成 經(jīng)過 2021 年如火如荼的開發(fā)浪潮，我們發(fā)現(xiàn)樂山房市區(qū)域性板塊業(yè)已成型，房地產(chǎn)價格梯度分級日益明顯。根據(jù)樂山市統(tǒng)計局相關(guān)數(shù)據(jù)顯示， 2021 年中心城區(qū)房地產(chǎn)交易（不含期房）達(dá)到 4353 宗，交易 萬平方米，成交額達(dá) 億元，分別比去年增長了 16%、 %、 %。另一方面就是以迪康、交大為首的外來資本進(jìn)入樂山市場，從開發(fā)品質(zhì)和開發(fā)理念上提升了樂山房市的水平，有力推動了本地市場的發(fā)展。 2021 年以后，市場逐步升溫，市內(nèi) 多層住宅價格 均價 850 元 /平方米左右，臨江住宅和電梯公寓1200— 1600 元 /平方米 ，電梯公寓逐步興起。 而同時樂山的房屋購買量增長更快。對此風(fēng)險，一方面必須加大成本控制力度，盡量減少管理費用和不可預(yù)見費用；另一方面必須加大銷售力度，加快資金回收，特別是提前市場導(dǎo)入、現(xiàn)場包裝樹立品牌形象、樣板房示范作用是應(yīng)考慮的首要問題。 從以上分析可得出結(jié)論：本項目由于地價偏高，支付過激，財務(wù)費用 過高，特別是住宅售價相對偏高的情況下，處于市場空間狹窄和上限價格的雙重壓制，銷售的快慢和價格的高低，對成本利潤率起關(guān)鍵的影響；同時從分析表可看出：利潤率較高，如何順利開發(fā)的同時，樹立市場品牌，保證銷售進(jìn)度，是項目開發(fā)中面臨的課題。從 【 山水世家 】 山下的竹公溪路，可通達(dá)樂山現(xiàn)最大的外資生產(chǎn)基地 摩托羅拉 —— 菲尼克斯生產(chǎn)基地。世 界文化自然遺產(chǎn) ——— 樂山大佛風(fēng)景區(qū)的空氣質(zhì)量也因此一直穩(wěn)定在一級標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)，城區(qū)空氣污染指數(shù)年均 62，環(huán)境噪聲多年均低于 56 分貝。 4． 5 城市綠心 【山水 世家】位于 城市中心地帶 平方公里 的“ 城市綠心 ”中，這片 郁郁蔥蔥的低丘森林，構(gòu)成了一個獨特的城市 “ 綠心 ”，鑄造了樂山 山水園林為特色的生態(tài)城市，森林在城市中、城市在山水中。 4． 3 教育環(huán)境 【 山水世家 】周邊 教育配套完善，有幼兒園、樂山實驗小學(xué)、樂山實驗中學(xué)等等。 【 山水世家 】 依托綠心的優(yōu)越自然環(huán)境，隔離了城市的喧囂和嘈 雜，完全擁抱大自然，溫度適宜、空氣清新、居家靜謐，可養(yǎng)身養(yǎng)心，私密生活。 4． 項目周邊環(huán)境 4． 1 居住環(huán)境 【 山水世家 】 坐落在“城市綠心”尖子山的半山坡上，本案周邊被郁郁蔥蔥的低丘森林所環(huán)抱，一面倚山，三面敞目，可俯瞰新城區(qū)、竹公溪、人民廣場。宗地最北端有一條長 76 米左右的狹長條道路，是到達(dá)大門的必經(jīng)之路；宗地最東南端有一塊扉地，是本宗地塊的最高點，視線效果最佳，可修建房屋，相鄰有一長寬均為 30 米的高聳坡地，坡頂有一高煙囪，無法建設(shè)房屋。 3．項目宗地現(xiàn)狀 宗地內(nèi)舊廠區(qū)正在大規(guī)模拆遷， 6 月 25 日可完成拆遷。 1 【 山水世家 】 可行性研究報告 一、項目概況 1．地理位置 【 山水世家 】 占地面積 平方米（約 畝），位于樂山市竹公溪路 318 號，為“城市綠心”邊緣半山的臺地，屬綠心協(xié)調(diào)區(qū)范圍，緊臨樂山市中心城區(qū)。 【山水世家】 的開發(fā)建設(shè)，正好填補這一空白，必將成為市場的明星樓盤。地塊南北面較長（從廠區(qū)大門到圍墻最長直線距離 210 米），東西面較短（從山壁到堡坎最長直線距離 160 2 米）。 宗地內(nèi)植被豐富，如水杉樹、廣玉蘭、橡皮樹、黃葛蘭等，可直接保留為項目 今后的園林植物。但本案因地處山中，只須適當(dāng)抬高東面的地基，可以形成三級高差，再根據(jù)建筑形態(tài)的差異布局，基本可以保證每戶的視線開闊。 金融機構(gòu)有市人民銀行、工商銀行等。綠心山中公路修建后，本案更可直接通達(dá)肖壩、大渡河橋和樂山高新區(qū)。據(jù)估算，樂山的 “ 綠心 ” 每天能吸收 696 噸二氧化碳，滯留 60%的二氧化硫，在炎熱的夏季降溫 3－ 6 度 。 高新技術(shù)環(huán)境 樂山 是 四川省的綜合型工業(yè)和科研基地之一， 工業(yè)基礎(chǔ)雄厚，尤其是近幾年招商引資建廠成績斐然。 6． 財務(wù)評價的基本情況 從項目總成本利潤表的分析看出： 項目總投資 3， 718 萬元，土地費用 1， 200 萬元，分半年二次付清，建安 及相關(guān)費用 1， 764 萬元，預(yù)計項目投入資本金 1， 200 萬元，向公司、銀行借款300 萬元；資金需求最高月份為 2021 年 10 月，即 1， 409 萬元，借貸比為 8%，預(yù)計項目入伙后 2 個月售完，總銷售期 14 個月；按正常售價住宅每平方米 1，950 元計算，商場按加權(quán) 4， 000 元 /平方米計，預(yù)期銷售總收入 4， 724 萬元，支付全部投資的利息后實現(xiàn)稅后利潤總額 674 萬元，項目的盈虧平衡點為可售面積1， 513 元 /平方米，在正常售價的情況下，項目的成本利潤率為 %。樂山房市的價格長期處于較低的水平，這對 項目的售價和邊際效益影響較大。起步階段發(fā)展緩慢，隨著房改政策的深化，直到 1999 年 后才增速加快 ， 1999 年 樂山 市 住房開發(fā)量為 37 萬平方米， 2021 年達(dá)到 42 萬平方米 ， 2021 年 47 萬多平方米， 2021 年已超過 50 萬平方米大關(guān)，達(dá) 56 萬平方米 。 樂山 1999~2021 年開發(fā)、成交量對比表： 371842244756500102030405060單位：萬平方米1999 2021 2021 2021時間開發(fā)量成交量 2021 年前，樂山房價基本是“ 臨江每平方米 1000 元，不臨江每平方米 700元 ” 的價格局面 ，僅有區(qū)位差別，在建筑形態(tài)上大同小異 。一方面隨著城市化進(jìn)程的加快， 市委市政府加大了對樂山中心城區(qū)的 建設(shè)力度，低洼棚戶區(qū)拆遷、老廠礦區(qū)搬遷等老城區(qū)改造，新區(qū)建設(shè)全面開花，存量土地的大量供給推動開發(fā)量爆增。熱點樓盤、明星樓盤層出 不窮，從年初的時代廣場、泌水院、嘉州福地到年底的巴比倫空中花園、里程假日廣場等代表性樓盤的不斷涌現(xiàn)，有力帶動了樂山樓市的全面飄紅?！皢栴}不少”主要是指市場的過熱問題，商鋪門市大量開發(fā)和空置，項目同質(zhì)化更加突出，還有就是項目運作的規(guī)范問題，以及交易的誠信問題。新開項目住宅售價普遍在 1000 元 /平米左右，其中高端產(chǎn)品，如時代廣場，巴比倫空中花園更達(dá) 1500 元 /平米左右。 B、“舊城區(qū)板塊” ，是老城區(qū)的改造密集區(qū)，受限于市政建設(shè)的相對落后及拆遷工作復(fù)雜性等因素的制約，加之市政改造緩慢，房地產(chǎn)開發(fā)局限性較為明顯。三、樓盤銷售較好，營銷周期短。而