【正文】 收取土地增值稅，本項(xiàng)目的增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額的 50%，因此取稅率為 30%。（詳見(jiàn)表 54） 表 54 開(kāi)發(fā)期稅費(fèi)估算表 序號(hào) 項(xiàng) 目 金額 (萬(wàn)元 ) 估算說(shuō)明 (元 /㎡ ) 1 固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅 5% 2 配套費(fèi) 80 3 質(zhì)檢費(fèi) 3 4 建筑管理費(fèi) 5 編標(biāo)費(fèi) 2 6 招標(biāo)費(fèi) 1 7 土地使用費(fèi) 4 8 施工許可證 合計(jì) （ 9）預(yù)備費(fèi) 根據(jù)市 場(chǎng)調(diào)查的資料和類(lèi)似項(xiàng)目的數(shù)據(jù)進(jìn)行估計(jì)，以上 8 項(xiàng)費(fèi)用（財(cái)務(wù)費(fèi)用除外）為基數(shù)，取費(fèi)率為 1%，估算預(yù)備費(fèi)為 萬(wàn)元。 （ 6）財(cái)務(wù)費(fèi)用 本項(xiàng)目采用等額本金，各年付息的還款計(jì)劃，建設(shè)期第一年借款 萬(wàn)元，第二年借款 萬(wàn)元。 （ 2）前期工程費(fèi) 前期工程費(fèi)費(fèi)用估算如表 51 所示 ： 表 51 前期工程費(fèi)費(fèi)用估算表 序號(hào) 項(xiàng)目 費(fèi)用 1 規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)費(fèi) 30（元 /建筑平方米） 2 勘察費(fèi) 8（元 /建筑平方米） 3 場(chǎng)地平整費(fèi) 10（元 /地塊平方米） 4 臨時(shí)供水、供電費(fèi) 3（元 /建筑平方米） 則前期工程費(fèi)為：（ 30+8+3） +10 = 萬(wàn)元 （ 3）基礎(chǔ)配套設(shè)施建設(shè)費(fèi) 畢業(yè)設(shè)計(jì) 15 本項(xiàng)目基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)估算如表 52 所示： 表 52 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)估算表 序號(hào) 項(xiàng)目 費(fèi)用 /（元 /建筑平方米） 1 供電工程 19 2 供水工程 6 3 供氣工程 10 4 排水排屋工程 8 5 道路工程 6 路燈工程 2 7 綠化工程 11 8 環(huán)衛(wèi)工程 1 9 通信工程 10 有線(xiàn)電視工程 2 表 53 配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)估算表 序號(hào) 項(xiàng)目 費(fèi)用 1 網(wǎng)球場(chǎng) 80000 元 /個(gè) 2 羽毛球場(chǎng) 48000 元 /個(gè) 3 健身場(chǎng) 55000 元 /個(gè) 經(jīng)估算，基礎(chǔ)配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)為： 萬(wàn)元。（詳見(jiàn)表 41） 畢業(yè)設(shè)計(jì) 14 表 41 XX城東地區(qū)幾大樓盤(pán)的價(jià)格情況 樓盤(pán)名稱(chēng) 容積率 綠化率 樓盤(pán)均價(jià) 水岸香堤 60% 11000 元∕平方米 紫金華庭 21% 10000 元∕平方米 東澤博園 40% 400 萬(wàn)元∕套 大地香樟園 33% 15000∕平方米 盛世名苑（二期） 40% 13000∕平方米 迪蕩新城 63% 13000∕平方米 價(jià)位初步擬定 本項(xiàng)目 無(wú)論是地段、交通、規(guī)模還是設(shè)施配套，都具有明顯的優(yōu)勢(shì)，特別是緊靠老城區(qū)的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，將吸引更多的人流 ，而且 迪蕩新城 區(qū)域已 成為市區(qū)地價(jià)房?jī)r(jià)升值最塊的地段。 （ 4）燃?xì)猓?項(xiàng)目燃?xì)夤艿酪猿鞘惺姓?天然氣 燃?xì)夤芫W(wǎng)，分別采用環(huán)狀和樹(shù)枝狀方式沿小區(qū)主要道路布置。 （ 2）自來(lái)水：項(xiàng)目給水水源取用市政自來(lái)水，從周邊市政給水管道引入兩路 DN150給水管，在區(qū)內(nèi)形成環(huán)狀供水管網(wǎng)，供生活及消防用水 。 （ 4）消防道路的設(shè)置：消防通道 合理設(shè)置，救火面積覆蓋整個(gè)小區(qū)，符合國(guó)家規(guī)定。 （ 2） 應(yīng)急照明系統(tǒng)的設(shè) 置 ： 消防應(yīng)急燈具是火災(zāi)時(shí)人員疏散和滅火戰(zhàn)斗展開(kāi)的必備設(shè)備，對(duì)于火災(zāi)時(shí)人員的快速疏散和消防隊(duì)員進(jìn)入起火建筑內(nèi)部進(jìn)行撲救具有重要的作用。在住宅小區(qū)的各公共活動(dòng)中心，設(shè)置為殘疾人通行服務(wù)的無(wú)障礙通道，通行輪椅的坡道寬度 為 ，縱坡不大于 %。 畢業(yè)設(shè)計(jì) 12 功能區(qū)域及 其基礎(chǔ)設(shè)施布局 小區(qū)進(jìn)出口 小區(qū)共設(shè)有 3 個(gè)進(jìn)出口，其中東側(cè)迪蕩湖路上的為主入口， 入口間距不小于 150m， 設(shè)有地下車(chē)庫(kù)入口，在小區(qū)南面人民東路上設(shè)有人行入口，在小區(qū)的北面設(shè)有地下車(chē)庫(kù)入口。（詳見(jiàn)表 32） 表 32 排屋 戶(hù) 型配比表 面積（平方米） 套數(shù)（戶(hù)） 比例（套數(shù)） 200～ 240 60 % 240～ 280 34 % 280～ 310 10 % 合計(jì) 104 100% 車(chē)庫(kù)設(shè)計(jì) （ 1）專(zhuān)為高層設(shè)計(jì) 550 個(gè)地下停車(chē)位（約每 100 ㎡設(shè)計(jì)一個(gè)車(chē)位）。 高層規(guī)劃 五幢 16 層點(diǎn)式高層住宅設(shè)置在地塊的北面，沿浙東古運(yùn)河一字排開(kāi)，高層住宅的所有住戶(hù)可以享受到超值的南北雙水岸景觀。所有戶(hù)型在保證節(jié)能要求的前提下大面積開(kāi)窗，使套內(nèi)取得良好的采光和通風(fēng)效果。 本項(xiàng)目 總建筑面積 預(yù)計(jì) 近 8 萬(wàn)平方米， 高層與排屋合理規(guī)劃布局， 整個(gè)小區(qū)環(huán)境優(yōu)美，品位高尚，將被打造成為 迪蕩新城的純水岸花園美宅。以下是分別是 XX市城東、城南 、城西、城北的房?jī)r(jià)走勢(shì)圖。 總之， XX 本身的城市結(jié)構(gòu)在拓展，袍江、鏡湖、迪蕩、濱 海等新區(qū)在摸索中發(fā)展前進(jìn)，并已經(jīng)完成先期的初步開(kāi)發(fā)。 （ 2）迪蕩新城，柯北新縣城等新興商業(yè)地產(chǎn)區(qū)的建設(shè)。 （ 2）排屋首層設(shè)置半地下室，以此為特色吸引眼球。 （ 4） 集休閑、購(gòu)物、旅游、辦公、居住等多種功能于一體的城市商貿(mào)商務(wù)中心 ，在此打造現(xiàn)代化高品質(zhì)的城市住宅小區(qū)。 本項(xiàng)目地塊優(yōu)劣分析（ SWOT 分析法） 本項(xiàng)目地塊東至規(guī)劃建設(shè)的迪蕩湖路，南至人民路，西至環(huán)城河，北至浙東古運(yùn)河。 （ 9）購(gòu)房者關(guān)注要素 被調(diào)查者中在購(gòu)房時(shí)最關(guān)注的因素主要有 房屋品質(zhì)（樓層、朝向、設(shè)計(jì)、戶(hù)型） 、 價(jià)位 、 地段 等，由此說(shuō)明隨著消費(fèi)力的提高，對(duì)價(jià)格的敏感度開(kāi)始有所降低，轉(zhuǎn)而開(kāi)始對(duì)房屋的品質(zhì)產(chǎn)生更高的要求。 （ 5）購(gòu)房區(qū)域選擇 被調(diào)查者中選擇市區(qū)的人數(shù)最多，占到了 80%，由此看來(lái)，市區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)具有相當(dāng)大的需求量。 （ 1）被調(diào)查者背景資料 圖 21 被調(diào)查者背景資料比例圖 被調(diào)查的有在 XX 購(gòu)房計(jì)劃人群中 XX 本 地戶(hù)籍人數(shù)量占 75%，非本地戶(hù)籍人數(shù)占25%，非本地戶(hù)籍人群中又以諸暨、上虞和嵊州等 XX 地區(qū)下屬的縣市人群居多，說(shuō)明當(dāng)前 XX 住宅市場(chǎng)消費(fèi)群體仍以本地人為主，但由周邊縣市及外省來(lái) XX 工作人群組成的外來(lái)購(gòu)房需求也在明顯增加。由于 XX 樓市整體處在健康狀態(tài)，結(jié)合土地、開(kāi)發(fā)等諸多成本因素考慮， 2021 年 XX 樓市仍將呈穩(wěn)定發(fā)展態(tài)勢(shì)，不會(huì)出現(xiàn)大起大落的情況 。 2021 年 1 至 3 月全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資378413 萬(wàn)元， 同比 增長(zhǎng) %。同時(shí)，房地產(chǎn)金融也隨之快速發(fā)展，并對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展發(fā)揮著舉足輕重的作用。 2021 年，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了一次前所未有的調(diào)整，造成了預(yù)期的房?jī)r(jià)下跌，投資萎縮的現(xiàn)象，但是到了 2021 年上半年，房地產(chǎn)投資 開(kāi)始 平穩(wěn)增長(zhǎng)， 總投資 共計(jì) 14505 億元，相比去年同期增長(zhǎng) %，其中 住宅投資 10189 億元，同比增加 %。 地塊面積： 58087 ㎡ (以國(guó)土部門(mén)實(shí)測(cè)為準(zhǔn) ) 地塊內(nèi)現(xiàn)狀：平地 項(xiàng)目規(guī)模 土地用途 ： 居住用地 土地面積： 58087m2 建筑面積 ： ≤ 80000 m2 容積率： ≤ 建筑密度 ： ≤ 30% 綠地率 ： ≥ 30% 土地價(jià)格： 45000 萬(wàn)元 可行性研究依據(jù) （ 1）《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》 （ 2） 人民東路 地質(zhì)勘測(cè)資料 （ 3） XX 市城市規(guī)劃局《 XX 市土地使用變更通知書(shū)》 （ 4）國(guó)家計(jì)委《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》（第 三 版） （ 5）建設(shè)部《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》 （ 6）國(guó)家計(jì)委《投資項(xiàng)目可行性研究指南（試用版）》 （ 7）《 XX 迪蕩新城總體規(guī)劃》 2．市場(chǎng)調(diào)查與分析 投資 環(huán)境調(diào)查與分析 國(guó)內(nèi)投資環(huán)境分析 房地產(chǎn)業(yè)既是國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要產(chǎn)業(yè)，更是支持民生的重要產(chǎn)業(yè)；房地產(chǎn)安全直接關(guān)系著金融安全和宏觀經(jīng)濟(jì)的安全。 如今的房地產(chǎn)業(yè)隨著投資的增長(zhǎng)，使得其項(xiàng)目本身的風(fēng)險(xiǎn)也在增大，因此加強(qiáng)與完善對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的可行性研究已在房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)中越發(fā)凸顯其重要性。 market。最后再綜合其他各方面的分析研究，得出可行性結(jié)論，為項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)決策提供參考依據(jù)。因此在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，可行性研究是項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)的重要階段。近年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)得到迅速發(fā)展，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資在固定資產(chǎn)投資中的比重波動(dòng)上升，對(duì) GDP 的增長(zhǎng)作出了直接的貢獻(xiàn)，但同時(shí)，隨著市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)加劇，管理逐漸加強(qiáng)，房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)也相應(yīng)提高了。本文的重點(diǎn)在于市場(chǎng)調(diào)查和經(jīng)濟(jì)研 究，市場(chǎng)調(diào)查是通過(guò)調(diào)查問(wèn)卷的形式獲取所需資料，經(jīng)濟(jì)研究是對(duì)項(xiàng)目的 投資估算和基礎(chǔ)數(shù)據(jù) 進(jìn)行 測(cè)算 ， 安排項(xiàng)目建設(shè)資金的籌措和使用計(jì)劃 ， 編制有關(guān)的財(cái)務(wù)報(bào)表 ， 計(jì)算財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo) ， 進(jìn)行財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 。s livelihood. In recent years, China’s real estate industry is developing rapidly. The investment in developing real estate as a weight of fixed assets investments increased volatility which directly contributed to the growth of GDP. But as the intense market petition and more required management, the housing real estate investment risks increase accordingly. Therefore, in real estate development process, the feasibility study is an important stage of development and construction projects. It can improve the level of investment decisions, reduce project risk and improve project profitability, it is an important basis for project decisions. This paper takes the real estate of SHAOXING for example, according to the method of real estate feasibility study, bining with questionnaires and a variety of research materials, more prehensive analysis was made. This article focuses on market research and economic research. Market research is taken by the format of questionnaire to obtain necessary information. Economic analysis is taken by the evaluation of investment and basic data to pute. And then arrange the financing of the construction and construction planning, derive relative activation, calculate the evaluation index and finally evaluate the finance issues. In the last procedure of this analysis, we should conclude the above analysis and research altogether. It provides a reliable basis for decisionmaking. KEY WORDS residential projects。房地產(chǎn)是一種特殊的商品，具有不可移動(dòng)性 、市場(chǎng)局限性、易受政策影響性等特點(diǎn)，這也使得房地產(chǎn)投資成為一種現(xiàn)階段特殊形式的投資，融資性強(qiáng)、供需變化特殊，對(duì)投資區(qū)位選擇的要求嚴(yán)格、流動(dòng)性差等，這些特點(diǎn)也是房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)形成的主要原因。