【正文】 其寸土寸金、不可復(fù)制的地塊特性也決定了沿江板塊房地產(chǎn)開發(fā)的建筑特征 ——高層電梯公寓為主。而三大板塊優(yōu)勢(shì)的相互滲透，將對(duì)本市房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響，未來市場(chǎng)格局的變化除市場(chǎng)因素外，更重要的是受政府行為的影響。開發(fā)商作為項(xiàng)目的運(yùn)作者，不再大包大攬，而是根據(jù)專業(yè)化分工分包承擔(dān)，特別是注重項(xiàng)目前期策劃和銷售推廣，還有物業(yè)管理也日趨規(guī)范化。沒有規(guī)模就談不上環(huán)境、更談不上配套，而這些往往又是影響消費(fèi)者做出購(gòu)買行為，開發(fā)商提升樓盤附加值最關(guān)鍵的因素。 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)呼喚個(gè)性化開發(fā) 隨著樂山房市的火爆升溫，產(chǎn)品的同質(zhì)性趨勢(shì)確實(shí)愈加明顯，對(duì)開發(fā)商的個(gè)性化開發(fā)提出更高的要求。 3. 樂山市房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)預(yù)測(cè) 總結(jié)樂山房市的發(fā)展歷程和現(xiàn)狀，我們對(duì)未來樂山房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)，基本上可以得出以下幾方面的預(yù)測(cè)性結(jié)論： 房市的區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)仍將延續(xù)現(xiàn)有格局。 樓盤開發(fā)的檔次和品質(zhì)不斷擢升。同時(shí)樂山的購(gòu)房者也逐步形成品牌樓盤的概念，特別是本地中高收入群體。而購(gòu)房者的購(gòu)房知識(shí)不斷積累，消費(fèi)心理更加成熟，往往是“貨比三家，房比十家”，在各個(gè)樓盤的地理位置、戶型、樓層、周邊環(huán)境以及升值潛力等眾多因素中權(quán)衡比較，再對(duì)比各個(gè)樓盤的單價(jià)和總價(jià)，最后參照自己的收入水平和支付能力，來選擇符合自己性價(jià)需求的房子。在各開發(fā)商普遍開始注重項(xiàng)目品質(zhì)塑造的影響下，人們將更加關(guān)注樓盤的個(gè)性品位，只有那些充分把握目標(biāo)客戶群心理需求，營(yíng)造出鮮明的個(gè)性化的特色樓盤才能在同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)脫穎而出。居住環(huán)境的舒適性，無論是市民大眾，還是富裕階層，在購(gòu)房置業(yè)時(shí)都愈加重視這一因素。 市場(chǎng)遠(yuǎn)期發(fā)展可觀 根據(jù) 樂山市委市政府 的發(fā)展規(guī)劃，樂山 要充分利用豐富的自然文化資源，精雕細(xì)刻山水之城，將樂山打造成高質(zhì)量、高品位的國(guó)際旅游城市精品，創(chuàng)造最佳人居環(huán)境 ， 打造西部 “ 人居環(huán)境第一城 ” 。 三、發(fā)展規(guī)劃和營(yíng)銷策劃 1． 規(guī)劃控制指標(biāo) 用地面積 40 畝 總建筑面積 24， 177 平方米 容積率 容 積率面積 24， 177 平方米 建筑限高 15 米 住宅面積 23， 200 平方米 商場(chǎng)面積 500 平方米 公建面積 300 平方米 車位 120 個(gè) 項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓（含契稅和出讓金） 30 萬(wàn)元 /畝 2．發(fā)展進(jìn)度計(jì)劃（詳見附件二） 項(xiàng)目一期開發(fā)期為 年，其中準(zhǔn)備期 年，建設(shè)期 1 年，銷售期 14 個(gè)月。 環(huán)境優(yōu)勢(shì) 本案地處樂山市中心城區(qū)的“生態(tài)凈地”，周邊 平方公里“城市綠心”低丘森林環(huán)抱，自然環(huán)境優(yōu)越；空氣清新，猶如置身一個(gè) 平方公里的“天然氧吧”中。 政策優(yōu)勢(shì) 樂山市限制“城市綠心”的房地產(chǎn)開發(fā)，因此本案在短期內(nèi)同區(qū)域不會(huì)存在同質(zhì)性產(chǎn)品，地段的唯一性優(yōu)勢(shì)非常明顯。 對(duì)策是：有效控制面積，戶型空間精致好用有大氣感，由此來控制總價(jià)。同時(shí)新的高檔樓盤（如立事達(dá)籌建的“福地別墅”）的醞釀和涌現(xiàn)，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將更加趨于白熱化，對(duì)現(xiàn)有和潛在客戶資源的爭(zhēng)奪將更加緊張，開發(fā)商不得不在 銷售中投入更多的包裝和廣告費(fèi)用，由此預(yù)期的利潤(rùn)也將受影響。 項(xiàng)目位于城市綠心， 距離中心城區(qū)有一定的距離， 日常生活不如市區(qū)便利，給未來業(yè)主帶來不便。 高檔樓盤銷售周期偏長(zhǎng) 高檔樓盤總價(jià)高，僅針對(duì)高收入家庭，客戶群體狹窄，客戶日趨成熟和理性，對(duì)住宅產(chǎn)品更加挑剔。 3． 3 目標(biāo)市場(chǎng)分析 該項(xiàng)目的主要目標(biāo)客戶將主要體現(xiàn)在以下幾方面： 樂山市區(qū)的私營(yíng)企業(yè)主。 14 樂山地方經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，也產(chǎn)生一批先富起來的人。 國(guó)營(yíng)企業(yè)、事業(yè)單位的領(lǐng)導(dǎo)。 外地客商。 項(xiàng)目形象定位：“ 樂山仁者智者的山水之家” 。 建議以 “人行天地間，山水是我家” 作為項(xiàng)目形象主題概念定位。 3． 4． 3 推盤策略 15 在“營(yíng)銷策劃建議書”中明確。 四、發(fā)展成本 1．計(jì)劃一期總投資的構(gòu)成及各部分占的比重 項(xiàng)目 金額（萬(wàn)元） 比重 土地費(fèi)用 1， 200 32 % 前期費(fèi)用 66 % 建安費(fèi) 1， 764 % 銷售費(fèi)用（含稅金） 439 % 間接費(fèi)用 （含利息） 178 % 不可預(yù)見費(fèi) 71 % 合計(jì) 3， 718 100% 2．土地費(fèi)用 地價(jià)（含出讓金、土地契稅等 ） 1200 萬(wàn)元，折合可售面積 503 元 / 平方米。 5．銷售費(fèi)用 銷售稅金按銷售收入的 %計(jì)算，銷售費(fèi)用按銷售收入的 %計(jì)算。合計(jì)為 178萬(wàn)元，折合樓面價(jià)為 74 元 /平方米。 五、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 1．項(xiàng)目現(xiàn)金流量及來源 在正常售價(jià)、自有資金不計(jì)息的前提下，本項(xiàng)目累計(jì)凈現(xiàn)金流量為 742 萬(wàn)元。 17 3．項(xiàng)目成本利潤(rùn)分析 項(xiàng)目在正常售價(jià)情況下，銷售收入為 4， 724 萬(wàn)元，稅后總成本 4， 050 萬(wàn)元，其中；土地費(fèi)用 1， 200 萬(wàn)元、建安及相關(guān)費(fèi)用 1， 764 萬(wàn)元、財(cái)務(wù)及管理費(fèi)用 178 萬(wàn)元、稅金 606 萬(wàn)元、銷售及不可預(yù)見費(fèi) 236 萬(wàn)元，稅后凈利潤(rùn) 674萬(wàn)元，成本利潤(rùn)率 %，收益率較為合理，具備投資價(jià)值。從上看來，影響本項(xiàng)目的最大因素是銷售價(jià)格，應(yīng)將項(xiàng)目的營(yíng)銷放在首位，開發(fā)中強(qiáng)化成本控制，重視資金的時(shí)間價(jià)值，以確保實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目利潤(rùn)最大化。 5． 3 資金籌措不到位： 影響工程進(jìn)度，導(dǎo)致本項(xiàng)目的收益預(yù)期下降。 6．財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)論 本項(xiàng)目在正常售價(jià)的前提下，成本利潤(rùn)率、項(xiàng)目?jī)?nèi)部收益率、自有資金內(nèi)部收益率高達(dá) %、 %、 %，說明本項(xiàng)目具有較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能 18 力。 2．項(xiàng)目敏感性分析 根據(jù)計(jì)算，對(duì)項(xiàng)目有較大影響的因素是售價(jià)和土地成本，在其 他因素不變的情況下，售價(jià)每上升 5 %，項(xiàng)目成本利潤(rùn)率將上升 3 %；建安費(fèi)用每上升 5 %，項(xiàng)目成本利潤(rùn)率將下降約 %。銷售進(jìn)度和價(jià)格的多少直接影響到項(xiàng)目的成本利潤(rùn)率。以“短、平、快”的營(yíng)銷方式，贏得較好的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益，并為提升樂山房地產(chǎn) 高端市場(chǎng)的發(fā)展做