【文章內(nèi)容簡介】 ★加強共用設(shè)施設(shè)備的巡查，將故障消滅在萌芽狀態(tài)。 治安管理方案 安全保衛(wèi)工作是園區(qū)物業(yè)管理各項工作中的重中之重，最為廣大業(yè)主所關(guān)注，在管理中必須充份發(fā)揮技防與人防的作用，實施 24小時全天候管理。 ： ★常規(guī)防范：采取門崗與巡邏崗相結(jié)合的方式，協(xié)助公安機關(guān)維護園區(qū)公共秩序，防止和制止任何危及或影響物業(yè)、業(yè)主（物業(yè)使用人）安全的行為。 門崗的任務(wù)： 禮儀服務(wù)（向業(yè)主行舉手禮或注目禮）； 維護出 入口的交通秩序； 對外來車輛和人員進行驗證和登記； 制止身份不明人員、衣冠不整者和閑雜人員進入園區(qū)； 嚴禁攜帶危險物品進入園區(qū)； 遇到大件物品帶出園區(qū)，即與物主核實，并作登記； 為業(yè)主提供便利性服務(wù)。 巡邏崗的任務(wù)： 按規(guī)定路線巡視檢查，不留死角； 31 巡查車輛停放情況，維護道路暢通，做好安全防范工作； 對園區(qū)內(nèi)的嫌疑人員進行防范； 園區(qū)及樓宇安全、防火檢查； 裝修戶的安全檢查； 防范和協(xié)助公安部門處理各類治安案件； 防范和制止各類違反園區(qū)管理制度行為。 ： ★應用安全報警監(jiān)控系統(tǒng)，對園區(qū)內(nèi)的治安情況實施 24小時監(jiān)控。 ★對可疑或不安全跡象采取跟蹤監(jiān)視和定點錄象措施，并及時通知值班保安，進行現(xiàn)場處理。 ★發(fā)現(xiàn)火警，立即通知相關(guān)業(yè)主（物業(yè)使用人）和保安，迅速趕赴現(xiàn)場，組織滅火。 ★值班保安接到治安報警，迅速趕到現(xiàn)場酌情處理，并把情況反饋到監(jiān)控中心，監(jiān)控員對報警處理情況作詳細記錄，留檔備查。 ： ★實行半軍事化管理，制訂保安管理和獎懲制度，嚴格付諸實施。 ★強化保安人員的內(nèi)務(wù)管理，開展系統(tǒng)化軍事素質(zhì)培訓，提高保安人員的思想素質(zhì) 和業(yè)務(wù)技能；制定《緊急事故處理辦法》，定期組織演習。 32 ★加強保安人員的行為規(guī)范教育，服裝統(tǒng)一，佩證上崗，語言文明，舉止得當。 ★建立義務(wù)消防隊，每月組織一次消防安全學習，每年組織一次消防演習。 ★嚴格執(zhí)行保安巡更點到制度，確保巡邏質(zhì)量。 ★監(jiān)控中心定期檢修、保養(yǎng)，確保監(jiān)控設(shè)備完好。 ★保證監(jiān)控、值勤記錄詳細完備，建立安全管理檔案。 ： 綠化保潔直接關(guān)系到園區(qū)形象及業(yè)主生活居住環(huán)境。 ： ★綠化養(yǎng)護：管理日?；?、養(yǎng)護科學化。 根據(jù)氣候，給花木適量澆水； 根據(jù)花木 長勢，給花木適量施肥，適量松土； 及時清除雜草、枯枝，春秋兩季定期修剪花木，對遭受損壞的花木及時扶正、整修或補苗； 制定預防措施，防治病蟲害； 做好惡劣天氣花草樹木的保護工作； 定期（每年 8月、 11月）修剪草坪，使其生長茂盛，平整美觀。 ★清潔衛(wèi)生：通過日常保潔工作，使園區(qū)公共環(huán)境和公共部位整潔，公共設(shè)施潔凈、無異味、無破損。 園區(qū)道路及公共區(qū)域地面每天保潔二次，公共綠化區(qū)每 33 天保潔一次； 垃圾箱每天清洗一次； 告示牌、指示牌等每天保潔一次； 各類公共照明、消防等設(shè)施，每月保潔一次； 公寓各 樓層過道每天保潔一次，環(huán)衛(wèi)設(shè)備，電表箱蓋，大門、單元門、扶手、欄桿、臺階（含踢腳線）每天保潔一次，共用門、窗、墻面，每周保潔一次； 電梯轎廂每天保潔二次； 每天 8 點前收集垃圾一次，確保垃圾袋裝化，并扎緊袋口，以免滲漏； 春夏秋季每周在害蟲滋生地用藥滅蟲一次（冬季每月一次）； 對違反環(huán)境衛(wèi)生管理規(guī)定的行為進行制止。 ： ★建立綠化保潔制度，按月制訂養(yǎng)護計劃，按操作規(guī)程規(guī)范操作； ★加強業(yè)務(wù)培訓，增強專業(yè)技能，聘請專業(yè)人員指導養(yǎng)護； ★落實?三查? （綠化清潔工自查、管理員巡查、管 理處主任抽查），加強日常監(jiān)督檢查，按月考核，確保綠化服務(wù)滿意率 95%、保潔服務(wù)滿意率 95%； ★強化行為規(guī)范管理，服裝統(tǒng)一、標識齊全、言行文明。 34 管理內(nèi)容 ★ 所有標志標牌登記在冊，并注明使用范圍、權(quán)限及時間等； ★ 定時定人清潔、維護，發(fā)現(xiàn)缺損及時更新或更換。 ★ 制定標識標牌管理制度，維護保養(yǎng)制度； ★ 各種標識標牌管理落實到專人負責。 . 市政等公用設(shè)施管理具體實施方案 小區(qū)市政公用設(shè)施包括道路、路燈、下水管、窨井、雨水管、人行道 側(cè)石等。 上述設(shè)施在市政管理部門尚未委托物業(yè)公司統(tǒng)一管理前，我公司應將做好如下工作： ★ 嚴禁載重大型貨、客車進入小區(qū)，嚴禁在路面上澆拌混凝土；保安要密切注視小型車輛在小區(qū)內(nèi)的運行和道路使用情況，一旦發(fā)現(xiàn)違規(guī)或肇事者要作妥善處理，物業(yè)公司要及時予以修復； ★ 大雨過后，要及時清除道路積水，排入陰溝；大雪過后，要組織人員及時開通小區(qū)主要道路； ★ 下水道、窨井、雨水管要定期巡檢，發(fā)現(xiàn)破損或堵塞現(xiàn)象要及時修復、疏通； ★ 路燈一旦發(fā)生故障或車輛撞毀路燈事故，要及時報路燈 35 管理部門處置，及早修復。 案 加強園區(qū)的檔案資料管理，有助于保存園區(qū)的歷史信息，維護管理的連續(xù)性和規(guī)范化，便于房屋及設(shè)施設(shè)備的檢查、維護、更新和與業(yè)主的溝通、聯(lián)系 。 ★工程檔案：從接管開始的所有工程技術(shù)、維修、改造資料、各種竣工圖及各類設(shè)施設(shè)備資料等； ★業(yè)主檔案：所有業(yè)主購房合同，業(yè)主基本情況登記表、裝修申請表等； ★財務(wù)檔案：逐年形成的園區(qū)財務(wù)收支報表、物業(yè)維修基金使用報表等； ★文件檔案：有關(guān)物業(yè)管理法規(guī)政策、公司文件等。 ★制定檔案制度，并嚴格執(zhí)行； ★專人管理（由負責內(nèi)勤的 管理員擔任），專室專柜，編寫目錄，存放有序，并且尊重業(yè)主隱私，保守秘密； ★科學管理，確保檔案資料完整、齊全，確保檔案完好率達 100%； ★利用計算機，并與公司計算機聯(lián)網(wǎng)，及時可靠的掌握相關(guān)信息，實現(xiàn)智能化管理。 36 第五章 社區(qū)建設(shè) 為使社區(qū)文化朝著健康、有序、規(guī)范的方向發(fā)展，我司將建立一整套社區(qū)文化管理制度，如《社區(qū)精神文明公約》、《社區(qū)文化工作制度》、《社區(qū)文化活動運作流程》、《社區(qū)娛樂設(shè)施管理制度》、《社區(qū)文化管理員工作職責》、《社區(qū)文化活動經(jīng)費收支預算 》等，為社區(qū)文化活動開展提供有力保障。 、場地安排與經(jīng)費 根據(jù)小區(qū)的環(huán)境特點，住戶特點及活動場所特點，將利用傳統(tǒng)節(jié)日或雙休日或指定日期，組織社區(qū)業(yè)主開展一系列有意義的活動，向社區(qū)業(yè)主提供豐富多彩、高品位的業(yè)余文化生活。 ★社區(qū)文化活動的項目： 時事主題活動； 文學藝術(shù)活動； 體育旅游活動； 知識科技活動； 社會公益活動； 節(jié)日慶?；顒?； 教育培訓活動； ★ 社區(qū)文化活動開展原則： 37 有計劃與自然參加相結(jié)合； 專業(yè)人士與廣大群眾相結(jié) 合； 教育性與娛樂性相結(jié)合； 大、中、小型相結(jié)合； 分散與集中相結(jié)合； 日?；顒优c節(jié)日活動相結(jié)合。 ★社區(qū)文化活動人員配置： 由管理處綜合部負責各項社區(qū)文化活動的策劃、宣傳、組織、實施工作，同時，在小區(qū)內(nèi)聘請多名熱心于公益事業(yè)、身體健康、有一定組織能力及有一技之長的業(yè)主擔任顧問。 ★社區(qū)文化活動場地：小區(qū)會所。 ★社區(qū)文化活動經(jīng)費來源預算： 管理處撥出專項經(jīng)費； 適當酌情收費； 尋找相關(guān)企業(yè)贊助或資助。 38 ★活動項目計劃 活動項目 活動時間 活動內(nèi)容 活動對象 節(jié)日慶?；? 動 根據(jù)不同內(nèi)容適時安排 元旦社區(qū)聯(lián)歡晚會、元宵燈會、?六一?兒童歌舞晚會、中秋賞月、重陽登山比賽 /茶話會 /釣魚 全體業(yè)主（兒童、老人） 社會公益活 動 開展植樹、認養(yǎng)樹木活動、開展你丟我撿、收集廢電池、美化社區(qū)活動等 體育旅游活 動 拔河、登山、球類、棋類等比賽、長跑活動、健身操、武術(shù)、組織中短距離景點旅游活動、 文學藝術(shù)活 動 攝影、書法、繪畫、卡拉 OK 比賽、交際舞等比賽、小區(qū)合唱團、自娛自樂文藝晚會 知識科技活 動 小區(qū)信息快報、網(wǎng)上業(yè)主論談 /業(yè)主信息交流平臺 /圖書閱覽，兒童智力競賽、電腦知識競賽 時事主題活 動 組織社會時事論壇及演講沙龍活動等 39 教育培訓活 動 開展電腦、外語、書法培訓、股市講座等活動 當小區(qū)達到具備園區(qū)業(yè)主委員會成立條件時，將按照國務(wù)院《物業(yè)管理條例》規(guī)定，協(xié)助房管部門、街道、社區(qū)及開發(fā)商，籌建園區(qū)業(yè)主委員會。 籌建程序： ★在房管部門、街道、社區(qū)及開發(fā)商召集下，組建業(yè)主大會籌備組； ★籌備組根據(jù)《業(yè)主大會》規(guī)程進行業(yè)主代表推選； ★籌備組將擬定《業(yè)主公約》、《業(yè)主大會議 事規(guī)則》草案在園區(qū)內(nèi)征詢業(yè)主意見； ★業(yè)主代表收集其所在區(qū)域業(yè)主意見和相關(guān)選票，經(jīng)籌備組統(tǒng)計匯總，公布表決結(jié)果； ★召開業(yè)主大會，成立業(yè)主委員會。 40 第六章 初期管理措施 . 前期管理 前期管理工作計劃 序號 項目 工作內(nèi)容 計劃 時間 1 簽定物業(yè)管理服務(wù)合同 簽定物業(yè)管理服務(wù)合同。 中標后的規(guī)定期限內(nèi) 2 參與規(guī)劃、設(shè)計與建設(shè) ★收集整理各類圖紙資料，熟悉小區(qū)情況。 ★加強與發(fā)展商、施工單位等部門聯(lián)系，參加工程例會，了解工程進度。 ★ 就物業(yè)管理方面，對小區(qū)當時階段提出專業(yè)建議。 ★參與現(xiàn)場施工管理及各類設(shè)備的選型與調(diào)試。 中標后進駐到物業(yè)交付 3 在建物業(yè)前期介入工作 ★全面介入在建物業(yè)的施工。 ★向項目部提出合理化建議。 ★參與隱蔽過程驗收、機電設(shè)備調(diào)試。 ★分專業(yè)工種全面熟悉物業(yè)。 中標后至物業(yè)交接前 41 4 組建機構(gòu) ★人員招聘。 ★人員培訓考核。 ★人員上崗及試運行。 物業(yè)交付使用前三個月 5 辦公后勤 ★管理用房辦公用品配置。 ★安排員工用房。 ★物資配備。 物業(yè)交付使用前二個月 前期管理工作計劃 序號 項目 工作內(nèi) 容 計劃時間 6 制 定 與完 善 各項 管 理規(guī) 章 制度 ★制定符合小區(qū)管理處的各項操作規(guī)范。 ★結(jié)合小區(qū)實際情況，對各項操作規(guī)范進行調(diào)整完善。 物業(yè)交付使用前三個月 7 銷售配合 ★配合開發(fā)商進行有關(guān)問卷調(diào)查及回饋意見收集工作。 ★協(xié)助宣傳推廣。 物業(yè)銷售全過程 42 8 物業(yè)驗收 與接管 ★依據(jù)接管驗收標準，逐項嚴格進行審查。 ★對不合格項目，備案并督促責任部門整改。 ★進行復驗。 ★繼續(xù)整改。 ★符合接管標準后辦理書面移交手續(xù)。 ★制作 ?備忘錄?。 物業(yè)交付使用前一個月 43 入伙階段工作計劃 序號 項目 工作內(nèi)容 計劃時間 1 入伙實施 ★ 與環(huán)衛(wèi)、房管局、公安、物價局、電信、銀行等有關(guān)政府部門取得聯(lián)系，開展有關(guān)工作。 ★ 各項入伙資料文本的準備。 ★ 明確入伙流程及各崗位職責。 ★ 與開發(fā)商共同策劃舉行入伙式，入伙現(xiàn)場的準備。 ★ 入伙手續(xù)辦理。 物業(yè)交付使用前后三個月 2 初次業(yè)主意見調(diào)查 ★ 以問卷調(diào)查、電話、拜訪等形式了解業(yè)主各類信息，加強與業(yè)主交流。 ★ 針對業(yè)主合理意見，進行糾正措施。 ★ 回訪與回饋意見收集。 物業(yè)及交付使用三個月內(nèi) 3 二次裝修管 理 ★ 裝修方案審批，宣傳裝修規(guī)定。 ★ 裝修手續(xù)辦理及裝修服務(wù)。 ★ 裝修施工工程監(jiān)控。 ★ 裝修工程驗收。 物業(yè)交付使用起 4 檔案建立與管理 ★ 收集業(yè)主資料歸檔。 ★ 各類圖紙資料的裝訂歸檔。 ★ 建檔與運用。 物業(yè)交付使用起 44 5 配合銷售 ★ 以出色的物業(yè)管理協(xié)助推動銷售；及時將顧客信息反饋給銷售部。 ★ 協(xié)助銷售部、工程部做售后服務(wù)工作。 物業(yè)交付使用起 （無償） 類 別 編 號 項目內(nèi)容 責任部門 家