【文章內(nèi)容簡介】 21 年 3月初完成。 3．工程招標(biāo) 招標(biāo)及采購工作于 2021 年 2月 28日前完成（包括施工、監(jiān)理的招標(biāo)，以及材料設(shè)備的采購）。 4．施工階段 一期工程： （ 1）前期工程： 2021 年 3 月末 2021 年 4 月末； （ 2）基礎(chǔ)工程： 2021 年 4 月末 2021 年 5 月末； （ 3）基坑圍護及土方工程： 2021 年 5月末 2021 年 6月末； （ 4）地上結(jié)構(gòu)工程： 2021 年 6 月末 2021 年 8 月末； （ 5）外立面裝飾工程： 2021 年 7月末 2021 年 8月末； （ 6）室內(nèi)裝飾工程： 2021 年 7 月末 2021 年 8 月末。 二期工程： （ 1）前期工程： 2021 年 6 月末 2021 年 7 月末； （ 2）基礎(chǔ)工程： 2021 年 7 月末 2021 年 8 月末； （ 3）基坑圍護及土方工程： 2021 年 8月末 2021 年 9月末； （ 4）地上結(jié)構(gòu)工程： 2021 年 9 月末 2021 年 11 月末； （ 5）外立面裝飾工程： 2021 年 11 月初 2021 年 11 月末； （ 6）室內(nèi)裝飾工程： 2021 年 11 月初 2021 年 11 月末； （ 7）室外總體： 2021 年 4 月初 2021 年 4 月末。 5．竣工準(zhǔn)備及驗收備案： 2021 年 5 月初 2021 年 5月末。 6．銷售： 2021 年 9 月 2021 年 12 月。 寶城 御峰 14 項目論證及準(zhǔn)備工作在 2021 年 3月前完成。項目建設(shè)包括多層，活動廣場等公共設(shè)施。預(yù)計項目的開發(fā)建設(shè)經(jīng)營期現(xiàn)為 2年： 2021 年 12 月末至 2021 年12 月末。 項目進度計劃表： 表 41 時間 項目 年份 2021 年 月份 13 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 4 5 6 7 812 項目論證及準(zhǔn)備 一期前期工程 一 期 建 安 工 程 一 期 土 建 工 程 基礎(chǔ)工程 基坑圍護及 土方工程 地上結(jié)構(gòu) 外立面裝飾工程 室內(nèi)裝飾工程 二期前期工程 二期建安工程 二期土建工程 基礎(chǔ)工程 基坑圍護及 土方工程 地上結(jié)構(gòu) 外立面裝飾工程 室內(nèi)裝飾工程 室外附屬工程 市政配套 銷售：一 期 銷售 ：二期 2021 年 寶城 御峰 15 說明： 項目前期工作包括項目開發(fā)融資、項目規(guī)劃設(shè)計方案和施工圖設(shè)計以及項目實施前各種批文的報批工作。 建安工程包括主體工程的建設(shè)和室內(nèi)外設(shè)備的安裝。 配套工程建設(shè)包括公共建筑建設(shè)、小區(qū)內(nèi)外綠化以及道路的建設(shè)。 寶城 御峰 16 第五章 項目投資估算 1. 土地購置費：項目土地成本為 萬元。 2. 前期費 3. 項目建安工程組成：住宅、商業(yè)、公建及配套設(shè)施，娛樂休閑廣場 。 4． 管理費：管理費費率為建安工程費的 3%。 5. 不可預(yù)見費：不可預(yù)見費費率為建安工程費的 5%。 6. 維修基金：維修基金取 銷 售收入的 %。 投資估算 表 下表 寶城 御峰 17 投資估算表 表 51 序號 項目名稱 總價（萬元） 單位指標(biāo)（元 / m2） 工程量（㎡） 1 直接成本 土地成本 240000 前期工程費 勘察費 156 建安工程費的 % 160000 設(shè)計費 936 建安工程費的 % 240000 立項資金審計費 156 建安工程費的 5? 240000 施工圖審圖費 建安工程費的 ? 240000 招標(biāo)費 建安工程費的 % 240000 施工結(jié)算審計費 建安工程費的 3? 240000 工程監(jiān)理費 468 建安工程費的 % 240000 建安工程費 31200 1300 240000 住宅區(qū)與商業(yè)區(qū) 30074 228740 小區(qū)配套費 1126 1000 11260 人防工程費 720 30 240000 室外工程費 552 環(huán)衛(wèi)費 240 10 240000 相關(guān)配套設(shè)施費 312 建安工程費的 1% 240000 2 開發(fā)費用 240000 管理費用 936 建安工程費的 3% 240000 銷售費用 312 銷售收入的 1% 240000 財務(wù)費用 總成本的 4% 240000 不可預(yù)見費 1560 建安工程費的 5% 240000 維修基金 銷售收入的 % 240000 3 總成本 寶城 御峰 18 第六章 項目資金籌措方案 ： 項目銷售情況預(yù)測： 根據(jù) 建設(shè)進度安排 的結(jié)果，確定住宅部分從 2021 年 9月初 開始出售，整個銷售過程大概分 三 批進行，住宅部分分別為 15%、 50%、 35%，價格分別為： 5998元 /㎡ 、 5998元 /㎡ 、 5998元 /㎡ ，銷售率 100%；商鋪部分從 2021 年 12月初 開始出售，整個銷售過程分二批進行，商鋪部分分別為： 30%、 35%，價格分別為： 8000元 /㎡ 、 8000元 /㎡ ，銷售率 65%；車位部分從 2021 年 12 月初 開始出售，整個銷售過程分二批進行，車位部分分別為： 50%、 20%，價格分別為： 7000元 /㎡ ，銷售率 70%。按照上述確定的每年出售比例和銷售單價，計算實際銷售總收入 （詳細見表： 61 到表： 64）。 住宅銷售總收入預(yù)測 表 61 項目 可銷售面積 建議銷售單價（ 元 /㎡ ） 銷售收入（萬元） 第一批 15%住宅 33900㎡ 5998 第二批 50%住宅 113000㎡ 5998 第三批 35%住宅 79100㎡ 5998 合計 商鋪銷售總收入預(yù)測 表 62 項目 可銷售面積 建議銷售單價（ 元 /㎡ ） 銷售收入（萬元） 第一批 30% 鋪面 4200㎡ 8000 3360 第二批 35% 鋪面 4900㎡ 8000 3920 合計 7280 寶城 御峰 19 車位銷售總收入預(yù)測 表 63 項目 可銷售面積 建議銷售單價（ 元 /㎡ ） 銷售收入（萬元） 第一批 50%比例 7500㎡ 7000 5250 第二批 20%比例 3000 ㎡ 7000 2100 合計 7350 全部銷售收入及稅費估算見 （表： 64） 寶城 御峰 20 銷售收入估算表 表 64 序號 名稱 指標(biāo) 2021/9/1一期預(yù)售 2021/12/1一期銷售和二期預(yù)售 2021/5/1二期銷售 單價 工程量㎡ 銷售比例 收入 銷售比例 收入 銷售比例 收入 總計 (元 /㎡ ) （萬元） （萬元） （萬元） （萬元） 1 銷售收入 255000 — — — 住宅 5998 226000 15% 50% 35% 車位 7000 15000 — — 50% 5250 20% 2100 7350 鋪面 8000 14000 — — 30% 3360 35% 3920 7280 2 經(jīng)營稅費 營業(yè)稅及附加 銷售收入的 5% — — — 土地增值稅 土地增值額的30% — — — 3 銷售凈收入 — — — 本項目開發(fā)投資的資金來源有三個渠道：一是企業(yè)自有資金，二是銀行貸款，三是銷售房收入用于投資。本項目開發(fā)商投入自有資金 30%（約 萬元）作為啟動資金，另需向銀行貸款 %（約 萬元）用于投資，剩余部分 %（ 萬元）由銷售房收入補充，總投資為 萬元。 具體資金籌措及使用詳情表 如下： 寶城 御峰 21 項目資金籌措及運用表 表 65 序號 名稱 金額 建設(shè)期第一年 建設(shè)期第二年 1 項目總投資（不 包含經(jīng)營稅費） 總成本 2 資金籌措 資本金 0 借貸資金 預(yù)售收入再投 入 0 寶城 御峰 22 第七章 項目財務(wù)評價 財務(wù)評價是在國家現(xiàn)行財稅制度和市場價格體系下，分析預(yù)測項目的財務(wù)效益與費用，計算財務(wù)評價指標(biāo)，考察擬建項目的盈利能力、償債能力和抵御風(fēng)險的能力，據(jù)以判斷項目的財務(wù)可行性。 1．項目盈利能力評價 (1).計算