【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 深圳 世聯(lián)行地產(chǎn)顧問(wèn)股份有限公司 ,英文名稱由 Shenzhen WorldUnion Properties Consultancy Co.,Ltd.變更為 Shenzhen Worldunion Properties Consultancy Incorporated。自 2021年 1月 13日 ,公司證券簡(jiǎn)稱由原 世聯(lián)地產(chǎn) 變更為 世聯(lián)行 。英文簡(jiǎn)稱由原 SLDC變更為 SLH。 經(jīng)營(yíng)范圍： 房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)代理、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)、物業(yè)管理。 主要股東投資情況 ： 十大流通股東 持有比例 本期持有股 (萬(wàn)股 ) 持股變動(dòng)數(shù) (萬(wàn)股 ) 世聯(lián)地產(chǎn)顧問(wèn) (中國(guó) )有限公司 % 20, 不變 烏魯木齊卓群創(chuàng)展股權(quán)投資合伙企業(yè) (有限合伙 ) % 4, 不變 中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行 交銀施羅德成長(zhǎng)股票證券投資基金 % 1, 新進(jìn) 中國(guó)建設(shè)銀行 華安宏利股票型證券投資基金 % 增持 深圳萬(wàn)凱華信投資有限公司 % 減持 中國(guó)工商銀行 南方績(jī)優(yōu)成長(zhǎng)股票型證券投資基金 % 新進(jìn) 交通銀行 安順證券投資基金 % 減持 中國(guó)建設(shè)銀行 交銀施羅德穩(wěn)健配置混合型證券投 % 新進(jìn) 交通銀行 華安創(chuàng)新證券投資基金 % 減持 中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行 交銀施羅德精選股票證券投資基金 % 新進(jìn) 注：截止至 2021 年 3 月 31 日 磐城地產(chǎn)公司房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 13 十大股東 持有比例 本期持有股 (萬(wàn)股 ) 持股變動(dòng)數(shù) (萬(wàn)股 ) 世聯(lián)地產(chǎn)顧問(wèn) (中國(guó) )有限公司 % 20, 不變 烏魯木齊卓群創(chuàng)展股權(quán)投資合伙企業(yè) (有限合伙 ) % 4, 不變 中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行 交銀施羅德成長(zhǎng)股票證券投資基金 % 1, 新進(jìn) 中國(guó)建設(shè)銀行 華安宏利股票型證券投資基金 % 增持 深圳萬(wàn)凱華信投資有限公司 % 減持 中國(guó)工商銀行 南方績(jī)優(yōu)成長(zhǎng)股票型證券投資基金 % 新進(jìn) 交通銀行 安順證券投資基金 % 減持 中國(guó)建設(shè)銀行 交銀施羅德穩(wěn)健配置混合型證券投 % 新進(jìn) 交通銀行 華安創(chuàng)新證券投資基金 % 減持 中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行 交銀施羅德精選股票證券投資基金 % 新進(jìn) 注：截止至 2021 年 3 月 31 日 ? 建后分房（面積）、建后分銷售收入、 ? 要求世聯(lián)地產(chǎn)一方提供正規(guī)稅務(wù)發(fā)票。 ? 建后分房（面積）、建后分銷售收入將由磐城地產(chǎn)承擔(dān)營(yíng)業(yè)稅義務(wù)。 ? 一年內(nèi)銷售完畢，未能銷售完的部分由世聯(lián)地產(chǎn)作為購(gòu)買方購(gòu)買。 ? 項(xiàng)目背景資料： 賽車場(chǎng)地塊位于珠海市唐家灣鎮(zhèn)高新區(qū)區(qū)域，緊鄰珠海國(guó)際賽車場(chǎng)、高新區(qū)管委會(huì)。 距離城規(guī)珠海北站僅 公里；距離城規(guī)唐家灣站僅 公里；距離國(guó)際賽車場(chǎng) 公里；距 磐城地產(chǎn)公司房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 14 離珠海市金鼎汽車客運(yùn)站 公里。 地塊東臨留詩(shī)路，南近科技一路，西、北近官塘灣。目前，科技一路、留詩(shī)路、港灣大道等主要的交通要道均已通車。同時(shí)，地塊臨近官塘灣，西邊有一小水塘，水質(zhì)一般，政府或?qū)?duì)水質(zhì)進(jìn)行整治，當(dāng)河道水質(zhì)得到整治后，相信官塘灣和小水塘都可以提升項(xiàng)目整體的價(jià)值，成為整個(gè)項(xiàng)目亮麗的景觀特色。 項(xiàng)目地塊規(guī)整，總體呈矩形，南側(cè)有一面積相似 的地塊為荒地，開(kāi)發(fā)用途未知。地塊內(nèi)部沒(méi)有建筑，屬于生地出讓，仍需進(jìn)行“三通一平”、“五通一平”。 ? 尋求合作原因 ： 本公司影響力不足，需要與珠三角范圍內(nèi)具有影響力的房地產(chǎn)公司合作。 ? 土地使用年限： 商業(yè) 40 年；住宅 70 年。 ? 土地權(quán)屬： 土地權(quán)屬 為磐城地產(chǎn)所有， 無(wú)瑕疵， 有銀行抵押；無(wú)其他法律糾紛。 ? 土地方的信用： 土地方磐城地產(chǎn)的信用十分良好，磐城地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司于 2021 年開(kāi)發(fā)建設(shè)北京師范大學(xué)青年公寓，現(xiàn)已交付使用。目前公司亟需開(kāi)發(fā)建設(shè)新項(xiàng)目，以保證公司的持續(xù)運(yùn)營(yíng)和發(fā)展，維持和擴(kuò)大磐城地產(chǎn)在珠海市場(chǎng)上的品牌影響力 。合作方世聯(lián)地產(chǎn)品牌信譽(yù)也十分良好，在中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)具有一定的影響力。 ? 當(dāng)?shù)赝恋卣叻煞ㄒ?guī)： 2021 年 13 月份，珠海市共批準(zhǔn)建設(shè)用地 17 幅，其中出讓地塊共 7 幅（ 1 月份 3 幅， 3月份 4 幅），劃撥地塊共 10 幅（ 1 月份 1 幅， 2 月份 3 幅， 3 月份 6 幅），出讓地塊占 41%，不到一半。隨著房地產(chǎn)政策的調(diào)整，珠海市的土地出讓越來(lái)越少，地價(jià)會(huì)逐步走高。 在“雙限”政策和新“國(guó)五條”等措施的嚴(yán)厲打壓下，珠海市土地市場(chǎng)較之之前已經(jīng)逐漸趨于理性，但是土地成本仍然較高。從周邊競(jìng)爭(zhēng)樓盤的拿地價(jià)格看， 2021 年格力海岸地價(jià)為 7400 元 /㎡， 2021 年保利海上五月花的地價(jià)為 6000 元 /㎡， 2021 年仁恒濱海中心的地價(jià)為 6000 元 /㎡， 2021 年唐家灣新地王樓面地價(jià)高達(dá) 11500 元 /㎡，可見(jiàn)土地成本居高不下。相比較于這些土地，賽車場(chǎng)地塊的土地成本優(yōu)勢(shì)明顯，僅為 6700 元 /㎡，有較大的發(fā)展空間。 隨著政策的調(diào)整和時(shí)間的推移，土地供應(yīng)量會(huì)越來(lái)越少，未來(lái)供應(yīng)的商品住宅遠(yuǎn)遠(yuǎn)滿足不了置業(yè)者的住房需求，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的理性發(fā)展以及政府政策的調(diào)整，基礎(chǔ)設(shè)施投資的增加，珠海市房地產(chǎn)將會(huì)迎來(lái)更大的發(fā)展機(jī)遇。 磐城地產(chǎn)公司房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 15 三、總體評(píng)價(jià) 本項(xiàng)目的合作和操作符合各項(xiàng)法律要求，并且銷售還款風(fēng)險(xiǎn)得到保障。同時(shí)本項(xiàng)目地理位置優(yōu)越，競(jìng)爭(zhēng)力強(qiáng)。 不利因素：若房地產(chǎn)價(jià)格增長(zhǎng)速度加快，項(xiàng)目的增值率超出預(yù)期，會(huì)導(dǎo)致世聯(lián)地產(chǎn)一方消極銷售，從而一年后以現(xiàn)在的均價(jià)購(gòu)買，再以高價(jià)出售，導(dǎo)致本司收益受到影響 。 第三部分：市場(chǎng)分析 一、 區(qū)域住宅市場(chǎng)成長(zhǎng)狀況 ? 形成時(shí)間 珠海市香洲區(qū)是珠海市較為重要的一個(gè)區(qū)域，曾經(jīng)是珠海市最繁華中心，因此該區(qū)域人口聚集眾多，住宅市場(chǎng)起步較早，發(fā)展時(shí)間也比較長(zhǎng)，仍處于一個(gè)較快發(fā)展的階段。如今，唐家片區(qū)的快速發(fā)展，大大增加 香洲區(qū)住宅市場(chǎng)的吸引力和潛力。 ? 各檔次住宅區(qū)域內(nèi)分布狀況 香洲區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展時(shí)間不短，各片區(qū)內(nèi)新建的商品住宅小區(qū)較多。唐家片區(qū)有新開(kāi)發(fā)小區(qū)如遠(yuǎn)大美域、格力海岸、保利海上五月花、華發(fā)蔚藍(lán)堡等。 從該區(qū)域房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)情況來(lái)看，唐家片區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)多為大中型實(shí)力企業(yè)，由于開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)豐富或項(xiàng)目考慮比較周全，整體開(kāi)發(fā)檔次不低，園區(qū)規(guī)劃、產(chǎn)品品質(zhì)、環(huán)境建設(shè)等水平存在一定的差異，但差異不大。 ? 購(gòu)買人群變化 隨著珠海市經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，人們收入水平不斷提高，購(gòu)買商品房的人群發(fā)生變化，由單一滿足居住剛性需求的購(gòu)房人群逐漸 向剛性需求者、投資客戶 、外來(lái)置業(yè)者 、 港澳臺(tái)及內(nèi)地有資金投資人士等多元化的購(gòu)買人群相結(jié)合。 2. 區(qū)域住宅市場(chǎng)各項(xiàng)指標(biāo)成長(zhǎng)狀況（近 35 年） ? 平均售價(jià) 近年來(lái)，珠海政府對(duì)唐家片區(qū)的關(guān)注度不斷提高，高新區(qū)的發(fā)展，珠海大學(xué)高校的建成，區(qū)域內(nèi)環(huán)境因素不斷完善，吸引眾多開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)熱潮，建設(shè)宜居度假的商品房，平均售價(jià) 磐城地產(chǎn)公司房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 16 從 12021 元 /㎡ 迅速上升到 15000 元 /㎡ 以上的水平。 二、 區(qū)域內(nèi)供應(yīng)產(chǎn)品特征 區(qū)域內(nèi)的商品住宅市場(chǎng)主要以品質(zhì)高、檔次高的改善型產(chǎn)品為主，以多戶型大戶型商品房為主，剛需型 產(chǎn)品存在供應(yīng)不足問(wèn)題，造成剛需型客戶存在一定外溢情況。 2. 各檔次產(chǎn)品的集合特征 ? 平均售價(jià) 該區(qū)域與市中心有一定的距離，相對(duì)于市中心的價(jià)格不高，平均售價(jià)水平在 12021元至 15000元之間波動(dòng)。 ? 開(kāi)發(fā)規(guī)模 該區(qū)域項(xiàng)目樓盤的平均建筑面積在 20 萬(wàn)平方米以上，平均占地面積在 1 萬(wàn)平方米以上。特別地，遠(yuǎn)大美域樓盤 占地 23 萬(wàn)平方米，總建面約 40 萬(wàn)平方米。 ? 產(chǎn)品形式 該區(qū)域的項(xiàng)目樓盤以洋房和小高層為主，還有建有別墅和高層等，以 80 至 120 平方米實(shí)用型的二三房為主，也有 150 平方米以上的多房多廳戶型。 ? 平均消化率 該區(qū)域項(xiàng)目樓盤的平均消化率在 70％以上，部分樓盤甚至達(dá)到 85%。 ? 平均容積率 該區(qū)域項(xiàng)目樓盤的平均容積率在 至 之間。 項(xiàng)目周邊樓盤個(gè)案分布圖 4. 未來(lái) 23 年區(qū)域內(nèi)可供應(yīng)土地狀況、產(chǎn)品供應(yīng)量和產(chǎn)品類型 磐城地產(chǎn)公司房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 17 在未來(lái) 23年內(nèi)珠海土地 市場(chǎng)逐漸細(xì)化的競(jìng)爭(zhēng)格局下，土地市場(chǎng)冷熱不均的走向也將愈發(fā)明顯，區(qū)域內(nèi)的可供應(yīng)土地逐漸減少，優(yōu)勢(shì)突出的地塊將會(huì)受到熱捧，區(qū)域內(nèi)的關(guān)注度不高，只有少量房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商關(guān)注。目前，區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品供應(yīng)量以品質(zhì)高、檔次高的改善型產(chǎn)品為主，未來(lái) 23年內(nèi)剛需型 產(chǎn)品會(huì)逐漸增加，滿足市場(chǎng)剛性需求，以 80至 120平方米戶型產(chǎn)品為主，同時(shí) 150平方米以上的大戶型產(chǎn)品仍在市場(chǎng)上占較大的比重。 5. 分析：本案在區(qū)域市場(chǎng)內(nèi)的機(jī)會(huì)點(diǎn)和威脅點(diǎn) ? 機(jī)會(huì)點(diǎn) （ 1）該項(xiàng)目地塊位于珠海唐家灣高新區(qū)軟件園的生活配套區(qū)域，隨著軟件園的不斷發(fā)展和企業(yè)的入駐并擴(kuò)大，對(duì)技術(shù)型人才市場(chǎng)需求旺盛。 （ 2）該項(xiàng)目地塊附近外來(lái)人口和打工群體聚集，建設(shè)高質(zhì)量低價(jià)位的 80㎡至 100㎡現(xiàn)代宜居商品房，有利于吸引剛需客戶和改善型客戶，契合市場(chǎng)需求。 ? 威脅點(diǎn) （ 1）項(xiàng)目地塊附近有不少樓盤存在，有一定的競(jìng)爭(zhēng)壓力，客戶市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈。 （ 2）項(xiàng)目地塊周邊生活配套設(shè)施不成熟，商業(yè)氣息氛圍差，缺乏大型生活服務(wù)型的商場(chǎng)超市，生活便利性差。 ? 區(qū)域市場(chǎng)在整體市場(chǎng)的地位及發(fā)展態(tài)勢(shì) 隨著珠海市政府的政策支持和建設(shè)，高新區(qū)吸引眾多企業(yè)集聚，還有多所大學(xué)的建成投入，人口增加，唐家片區(qū)住宅市場(chǎng)在香洲區(qū)住宅市場(chǎng)中逐漸成為一個(gè)新的增長(zhǎng)點(diǎn)，對(duì)香洲區(qū)住宅市場(chǎng)的發(fā)展具有重要作用，發(fā)展?jié)摿薮蟆? ? 本案所在位置的價(jià)位區(qū)間和本案開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的價(jià)位區(qū)間及總價(jià)控制 本案地塊位于珠海市高新區(qū)，位于科技一路北，留詩(shī)路西，毗鄰珠海市國(guó)際賽車場(chǎng)，區(qū)域的升值能力較高，該區(qū)域的價(jià)位區(qū)間在 11000元 /㎡ 至 14000元 /㎡ ,本案開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的價(jià)位區(qū)間也在 10000元 /㎡ 至 13000元 /㎡ 之間，價(jià)位定在 12021元 /㎡ 更容易被購(gòu)房者所接受?？們r(jià)控制在 60萬(wàn)至 80萬(wàn)之間。 ? 本案在區(qū)域內(nèi)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)潛力 珠海市香洲區(qū) 唐家片區(qū)商品住宅市場(chǎng)主要以品質(zhì)高、檔次高的改善型產(chǎn)品為主，缺少一定量剛需型戶型，導(dǎo)致均價(jià)較高，區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力不均衡。本案建設(shè)剛需型戶型和投資性戶型，可以緩解市場(chǎng)剛性需求過(guò)大的壓力， 挖掘唐家片區(qū)住宅市場(chǎng)潛力，提高自身產(chǎn)品的競(jìng) 磐城地產(chǎn)公司房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 18 爭(zhēng)力。 ? 本案在開(kāi)發(fā)中的營(yíng)銷焦點(diǎn)問(wèn)題 （ 1）根據(jù)不同的客戶群體特點(diǎn)注意在開(kāi)發(fā)中進(jìn)行營(yíng)銷方案的制定和推廣。 （ 2）在開(kāi)發(fā)中要通過(guò)各種渠道對(duì)本案項(xiàng)目產(chǎn)品進(jìn)行推廣，引起購(gòu)房者的注意和關(guān)注。 （ 3）在制定產(chǎn)品價(jià)格時(shí)要進(jìn)行多種分析后再確定，不要一刀切。 （ 4）在項(xiàng)目產(chǎn)品開(kāi)發(fā)的營(yíng)銷中要采取各種優(yōu)惠措施和方法進(jìn)行促銷，加快開(kāi)發(fā)商資金的回流速度。 三、區(qū)域市場(chǎng)目標(biāo)客層研究和市場(chǎng)定位 1. 各檔次產(chǎn)品目標(biāo)客層特征及輻射商圈范圍 本案目標(biāo)人群特征： 目標(biāo)客戶以整個(gè)高新區(qū)域?yàn)橹行模?輻射香洲區(qū)，橫琴新區(qū)乃至南朗鎮(zhèn)、圍墾新區(qū)和港澳地區(qū)的中等收入的職工、教師以及高等技術(shù)人員以及周圍一些較為富裕的當(dāng)?shù)卮迕竦?，以改善性居住為主，首次置業(yè)為輔，自住為主要購(gòu)房目的，在現(xiàn)有的市場(chǎng)狀況下，購(gòu)買行為理性，對(duì)生活方式，配套設(shè)施等的要求較高。 （ 1）在高新區(qū)或周邊工作居住的中等收入人群 （ 2） 外來(lái)置業(yè)者 （ 3） 部分投資客戶、拆遷客、當(dāng)?shù)鼐用? （ 4） 港澳臺(tái)及內(nèi)地有資金投資人士 本案將著力打造高質(zhì)量低價(jià)位的現(xiàn)代宜居住宅，吸引剛需客戶 和改善型客戶，契合市場(chǎng)需求，力將在唐家區(qū)域打造優(yōu)質(zhì)的地產(chǎn)品牌。 四、 整體市場(chǎng)對(duì)本案有重大影響的因素 珠海市香洲區(qū) 唐家片區(qū)商品住宅市場(chǎng)主要以品質(zhì)高、檔次高的改善型產(chǎn)品為主，剛需型客戶存在一定外溢情況，較高的均價(jià)導(dǎo)致了其產(chǎn)品力不均衡的缺點(diǎn)。 本案將著力打造的 80平方米和 100平方米兩梯四戶型 現(xiàn)代宜居住宅產(chǎn)品，吸引剛需性客戶和改善型客戶，滿足市場(chǎng)剛性需求，擴(kuò)大市場(chǎng)占有率和影響力，在唐家區(qū)域打造屬于自己 磐城地產(chǎn)公司房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 19 的品牌，影響珠海地產(chǎn)界。 五、 產(chǎn)品定位及建議 我們公司項(xiàng)目產(chǎn)品主要由 80平方米和 100平方米兩梯四戶型的高層組成， 80平方米兩梯四戶型的高層有 14層，共 448戶，占 37％，共 42560平方米。 100平方米兩梯四戶型的高層有16層，共 768戶，占 63％，共 88320平方米。 第四部分：規(guī)劃設(shè)計(jì)初步分析 一、規(guī)劃設(shè)計(jì)的可行性分析 ，建筑密度約為 10%，配套設(shè)施面積達(dá) 18%。項(xiàng)目建設(shè)為小高層 住宅，其中，兩梯四 戶戶型面積為 80 ㎡的有 8 棟， 層數(shù)為 14 層； 兩梯四戶戶型面積為 100㎡的有 12 棟， 層數(shù)為 16 層； 建筑物之間 組團(tuán) 分布，將大戶型和小戶型的樓棟區(qū)分開(kāi)， 進(jìn)行一期開(kāi)發(fā)。 項(xiàng)目總成本 成本約 億 元 ，銷