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正文內(nèi)容

品牌公司項目經(jīng)營計劃[1](編輯修改稿)

2025-04-03 05:06 本頁面
 

【文章內(nèi)容簡介】 做出貢獻。 主要工作安排 開發(fā)周期 :整體開發(fā)周期不超過 4 年( 2021 年 1 月至 2021 年 12 月); 關(guān)鍵節(jié)點 :項目 2021 年 4 月首次開盤, 2021 年 10 月具備收入結(jié)轉(zhuǎn)條件; 銷售均價 :項目銷售部分銷售均價不低 于 25000 元 /平方米; 銷售計劃 :項目銷售部分整體銷售額不低于 51 億元,其中 2021 年銷售不低于 36%, 2021 年銷售不低于 41%,其余 2021 年 9 月前銷售完畢; 收入結(jié)轉(zhuǎn)計劃 :項目銷售部分整體可結(jié)收入不低于 51 億元,其中 2021年結(jié)轉(zhuǎn)收入不低于 60%, 2021 年結(jié)轉(zhuǎn)收入不低于 35%,其余在 2021 年上半年結(jié)轉(zhuǎn)完畢。 風險 提示 見第十三部分。 項目計劃管理 職責 分工 表 7:戰(zhàn)略發(fā)展部職責分工及工作責任人 序號 任務(wù)名稱 主責部門 部門分管領(lǐng)導 工作責任人 提交成果時間 一 項目開發(fā)指導 意見 戰(zhàn)略發(fā) 展部 蘇繼海 莊麗 2021 年 6 月 18 日 二 項目經(jīng)營計劃 戰(zhàn)略發(fā) 展部 趙雁 杰 周傳忠 2021 年 2 月 22 日 三 經(jīng)營計劃的動 態(tài)調(diào)整 戰(zhàn)略發(fā) 展部 趙雁杰 馬萍 下次調(diào)整時間:完成 C 區(qū)定位及取得 C 區(qū)修建性詳規(guī)后 30 個工作日 3. 項目定位 市場定位 項目整體市場定位 : 亞奧核心“絕版”綜合社區(qū) ; A/B 區(qū)住宅市場定位: 亞奧核心首席臺地疊景華宅 。 C 區(qū)市場定位: 亞奧 核心集購物廣場、寫字樓、酒店式公寓、文化活動中心為一體的區(qū)域商 業(yè)中心 。 遠洋?萬和城項目經(jīng)營計劃 9 客戶定位 認同城市北區(qū)發(fā)展價值的穩(wěn)定資產(chǎn)層 。 ? 年齡 及家庭: 3550歲 , 以已婚二人世界和三口之家為主,少量三代同堂家庭。 ? 置業(yè)目的:自住為主要購房目的,兼顧投資(資產(chǎn)保值) 。 ? 自住客戶的主力需求為: 150180平方米的三居, 200平方米左右三居或者四居,對地理位置有強烈認同感的富裕階層置業(yè)需求為: 90平方米的小戶型。 產(chǎn)品定位 A/B 區(qū)住宅產(chǎn)品定位: 城市高端精裝公寓 ; 根據(jù)項目的客戶定位, 150180 平方米的三居、 200 平米的三居或者四居為產(chǎn)品主力需求,因此產(chǎn)品設(shè)計 在滿足“ 70/90”要求的前提下,要求大于 90 平方米的產(chǎn)品定位為大面積三居或者四居室,精裝標準、景觀條件、設(shè)施配置標準高,小于 90 平方米的產(chǎn)品定位相對較低,盡量采用拼合等設(shè)計手法增加 150180 平方米三居室產(chǎn)品比例,拼合后戶型的產(chǎn)品標準、配置與大戶型等同。 表 8: 遠洋?萬和城 項目戶型配比 戶型 面積范圍 規(guī)模 戶室比 建筑形式 精裝標準 一居室 70 平米 % 高層板塔 /兩梯四戶 15002021 元 /平米 兩居室 8090 平米 三居室 150180 平米 46375 % 高層板樓 /一梯兩戶 /兩梯兩戶 20212500 元 /平米 大戶型三居或者四居 180 平米以上 % 小高層、高層板樓 /三梯兩戶 總計 平米 100% —— —— C 區(qū)公寓產(chǎn)品定位: 酒店式服務(wù)公寓 ; 根據(jù)客戶定位,酒店式公寓主要針對投資客戶,規(guī)模 3 萬平米,戶型以精裝70 平米以內(nèi)一居或零居為主力。 營銷策略 總體策略 :利用項目的整體優(yōu)勢,快速消化住宅及公寓產(chǎn)品; 價格策略 : 平開高走,前期價 格調(diào)整幅度小、次數(shù)多, AB 區(qū)住宅資源銷售到總面積的 70%時,售價必須達到整體均價要求; 資源投放策略 : 同時銷售 AB 區(qū)住宅產(chǎn)品,基本清盤時,開始銷售 C 區(qū)公寓。大戶型和小戶型同時投放,以大戶型吸引首批高端客戶,形成酵母客戶群,確立項目高端的市場形象,利用價格杠桿,消化小戶型,保證整體資源中的次優(yōu)資源先行消化 ; 賣場形象策略 : “體驗式營銷”,以實樓樣板區(qū)的高品質(zhì)建立市場形象,與 遠洋?萬和城項目經(jīng)營計劃 10 周邊項目形成絕對差異,吸引客戶。開盤前 1- 2 月售樓處、樣板間以及周邊景觀建設(shè)完成,形成客戶積累基礎(chǔ);開盤后 5 個月, B 區(qū)實樓樣板區(qū)完成,進一步提升項目整體形象,形成新熱點; 產(chǎn)品形象策略 : 考慮與成熟、國際化品牌的精裝企業(yè)進行戰(zhàn)略合作,利用其產(chǎn)品特點和品牌優(yōu)勢,突出小戶型節(jié)能、環(huán)保 、人性化的主要訴求,大戶型豪華、經(jīng)典、國際化生活品質(zhì)的主要訴求; 社區(qū)配套策略 : C 區(qū)公建全部或者部分公司自持經(jīng)營,充分體現(xiàn)開發(fā)商的實力以及對于區(qū)域發(fā)展的信心,為住宅產(chǎn)品的升值提供有力保證。與品牌教育機構(gòu)合作,體現(xiàn)高檔社區(qū)配套的一致性 ; 營銷費用控制策略 : 本項目推廣費用控制在總銷售金額的 %以下,以A/B 區(qū)住 宅、車位及 C 區(qū)公寓總銷售額 億元計算,推廣總費用(含品牌費)約 6144 萬元 。 項目 賣點 核心賣點: 土地稀缺 :北四環(huán)唯一在售項目,升值潛力無限; 教育資源 :社區(qū)內(nèi)品牌小學、品牌幼兒園配套,周邊芳草地小學、中華女子學校等優(yōu)勢教育資源云集 ; 綜合體 :整體優(yōu)勢,資源的合理集約化與時間成本的最小化; 產(chǎn)品 : 人性化產(chǎn)品設(shè)計,高品質(zhì)精裝修,多層次立體化歐式臺地園林景觀 。 支撐賣點 : 交通便利 : 北四環(huán)、京承高速、成府路、惠新東街、 13 號線 地鐵,四通八達,掌控繁華 ; 宜居環(huán)境 : 西眺奧林匹克國家森林公園,北望三大高爾夫球場,項目南北更有萬米城市綠化帶 。 開盤計劃 表 9: 遠洋?萬和城項目開盤計劃 序號 配合內(nèi)容 工作依據(jù) 實施部門 節(jié)點要求 1 設(shè) 計 工 作 A/B 區(qū)方案設(shè)計 《項目市場定位報告》 /《項目總體營銷策略》 規(guī)劃設(shè)計部 /項目一部 2 A/B 區(qū)初步設(shè)計 項目一部 前 3 A/B 區(qū)面積預(yù)測 項目一部 前 4 A/B 區(qū)施工圖設(shè)計 項 目一部 前 5 景觀設(shè)計方案設(shè)計 規(guī)劃設(shè)計部 /項目一部 前 6 景觀設(shè)計方案設(shè)計 規(guī)劃設(shè)計部 7 景觀示范區(qū)施工圖設(shè)計 規(guī)劃設(shè)計部 前 8 景觀設(shè)計施工圖 規(guī)劃設(shè)計部 前 9 售樓處設(shè)計 項目一部 前 10 樣板間設(shè)計 項目一部 前 11 精裝修設(shè)計 項目一部 前 遠洋?萬和城項目經(jīng)營計劃 11 12 賣 場 條 件 B 區(qū)商品房預(yù)售許可證 《項目總體營 銷策略》 項目一部 13 A 區(qū)商品房預(yù)售許可證 14 售樓處接待區(qū)完工 15 售樓處外部燈光、鐘樓、 道路、園林完工 前 16 售樓處樣板間完工 前 17 實樓樣板示范區(qū)完工 前 18 產(chǎn)品配置細則確定 前 19 配套合作細則確定 前 20 營銷費用 營銷費用控制 《項目總體營銷策略》 經(jīng)濟合同部 —— 21 銷 售 組建銷售團隊 《項目總體營銷策略》 遠嘉 22 確定賣場建設(shè)方案 23 售樓處開放 24 樣板間開放 25 提交《開盤報告》 26 開盤 27 實樓樣板示范區(qū)開放 28 清盤 市場部 職責分工 表 10:市場部職責分工及工作責任人 序號 任務(wù)名稱 主責部門 部門分管領(lǐng)導 工作責任人 提交 成果時間 一 項目定位部分 市場部 李民 徐海倫 二 項目營銷管理 市場部 楊璇靜 童琳 —— 三 項目品牌管理 市場部 王宏杰 王宏杰 —— 前期工作計劃 表 11: 遠洋?萬和城 項目 前期工作計劃 序號 任務(wù)名稱 計劃進度 B 地塊 A 地塊 C 地塊 1 項目立項批復(fù) 遠洋?萬和城項目經(jīng)營計劃 12 2 國有土地使用證 3 建設(shè)用地規(guī)劃許可證 4 總 體規(guī)劃方案批復(fù) 5 建設(shè)工程規(guī)劃許可證 6 大市政綜合配套 7 建設(shè)工程施工許可證 8 商品房預(yù)售許可證 前期工作 職責分工 遠洋?萬和城 項目 前期工作由本部開發(fā)部協(xié)調(diào),項目一部負責落實。 表 12: 遠洋?萬和城 前期工作職責分工及工作責任人 序號 任務(wù)名稱 本部 項目部 證件取得(批 復(fù))時間 主責部門 部門分管 分管領(lǐng)導 專業(yè)負責人 工作責任人 B 地塊 A 地塊 C 地塊 1 項目立項批復(fù) 開發(fā)部 于波 張永便 蔡淶柱 王海英 2 國有土地使用證 開發(fā)部 于波 張永便 蔡淶柱 王海英 3 建設(shè)用地規(guī)劃許可證 開發(fā)部 于波 張永便 蔡淶柱 王海英 4 總體規(guī)劃方案批復(fù) 開發(fā)部 于波 張永便 蔡淶柱 王海英 5 建設(shè)工程規(guī)劃許可證 開 發(fā)部 于波 張永便 蔡淶柱 王海英 6 大市政綜合配套 開發(fā)部 于波 張永便 蔡淶柱 王海英 7 建設(shè)工程施工許可證 開發(fā)部 于波 張永便 蔡淶柱 王海英 8 商品房預(yù)售許可證 開發(fā)部 于波 張永便 蔡淶柱 王海英 5. 項目設(shè)計計劃 產(chǎn)品配置 具體產(chǎn)品配置見附件。 表 13: 遠洋?萬和城 項目 產(chǎn)品設(shè)計要求及成果特點分析 序號 項目 設(shè)計要求 階段性成果分 析 備注 1 產(chǎn)品定位 充分研究有關(guān)項目定位內(nèi)容。 開展產(chǎn)品細化工作。 與市場部和項目報批配合,及時調(diào)整 產(chǎn)品細化工作。 盡量兼顧合規(guī)與品質(zhì)提升。 2 規(guī)劃設(shè)計 規(guī)劃條件與景觀的密切結(jié)合。 大部分樓座和戶型均享有良好的景觀資源 遠洋?萬和城項目經(jīng)營計劃 13 進行充分的場地分析,并與市場意見緊密結(jié)合。 70/90 政策與拼合戶型的應(yīng)用 拼合戶型補充了產(chǎn)品系列,提高了戶型品質(zhì) 3 單體設(shè)計 注重設(shè)計工作的細分和優(yōu)化,進行了戶型和立面的優(yōu)化 注重各種資源配置與戶型的關(guān)系。 所有配置均按照 3 種類型分別考慮,有統(tǒng)一,也有差異性。 戶型和立面的優(yōu)化后提升了品質(zhì) 大小戶型空間尺度標準均體現(xiàn)有序性 4 外墻裝飾 效果圖、優(yōu)化設(shè)計,樣板結(jié)合。 新古典主義風格,采用適當線角及歐式元素,強調(diào)細節(jié)的設(shè)計。 三層以下外墻材料選用干掛石材;四層以上采用仿石面磚,控制造價。 5 園林景觀 以綠化種植為主的新古典主義風格園林,與建筑設(shè)計一起營造典雅,高貴的整體氛圍。 方案盡早啟動,利于后期造價控制及國內(nèi)單位各種 階段性成果覆蓋全面; 成果對于項目特征把控比較準確,雖然存在部分需要修改和推敲的區(qū)域,整體設(shè)計基本達到要 求; 以綠化景觀為主,帶有歐洲古典主義元素的硬質(zhì)景觀作為適量點綴。 設(shè)計工作計劃 表 14: 遠洋?萬和城 項目 設(shè)計工作計劃 分區(qū) 序號 內(nèi)容 完成時間 AB 區(qū) 1 產(chǎn)品定位及方案設(shè)計 AB 區(qū) 2021年 10 月 31日 2 初步設(shè)計 AB 區(qū) 2021年 1 月 23 日 3 室內(nèi)精裝修設(shè)計 2021 年 7 月 1 日 4 景觀設(shè)計 2021 年 6 月 30日 5 施工圖設(shè)計 A 區(qū) A 區(qū) 2021 年 4 月 17日 6 施工圖設(shè)計 B 區(qū) B 區(qū) 2021 年 4 月 5 日 7 專項設(shè)計 2021 年 4 月 25日 8 市政設(shè)計 2021 年 7 月 10日 10 產(chǎn)品后評估 2021 年 11月 30 日 C 區(qū) 11 產(chǎn)品定位及產(chǎn)品研究 2021 年 2 月 29日 12 方案設(shè)計 C 區(qū) 2021 年 4 月 30日 13 施工圖設(shè)計 C 區(qū) 2021 年 9 月 30日 遠洋?萬和城項目經(jīng)營計劃 14 項目設(shè)計費用 預(yù)計項目設(shè)計費用為 萬元
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