【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 做出貢獻(xiàn)。 主要工作安排 開(kāi)發(fā)周期 ：整體開(kāi)發(fā)周期不超過(guò) 4 年（ 2021 年 1 月至 2021 年 12 月）； 關(guān)鍵節(jié)點(diǎn) ：項(xiàng)目 2021 年 4 月首次開(kāi)盤， 2021 年 10 月具備收入結(jié)轉(zhuǎn)條件； 銷售均價(jià) ：項(xiàng)目銷售部分銷售均價(jià)不低 于 25000 元 /平方米； 銷售計(jì)劃 ：項(xiàng)目銷售部分整體銷售額不低于 51 億元，其中 2021 年銷售不低于 36%， 2021 年銷售不低于 41%，其余 2021 年 9 月前銷售完畢； 收入結(jié)轉(zhuǎn)計(jì)劃 ：項(xiàng)目銷售部分整體可結(jié)收入不低于 51 億元，其中 2021年結(jié)轉(zhuǎn)收入不低于 60%， 2021 年結(jié)轉(zhuǎn)收入不低于 35%，其余在 2021 年上半年結(jié)轉(zhuǎn)完畢。 風(fēng)險(xiǎn) 提示 見(jiàn)第十三部分。 項(xiàng)目計(jì)劃管理 職責(zé) 分工 表 7：戰(zhàn)略發(fā)展部職責(zé)分工及工作責(zé)任人 序號(hào) 任務(wù)名稱 主責(zé)部門 部門分管領(lǐng)導(dǎo) 工作責(zé)任人 提交成果時(shí)間 一 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)指導(dǎo) 意見(jiàn) 戰(zhàn)略發(fā) 展部 蘇繼海 莊麗 2021 年 6 月 18 日 二 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)計(jì)劃 戰(zhàn)略發(fā) 展部 趙雁 杰 周傳忠 2021 年 2 月 22 日 三 經(jīng)營(yíng)計(jì)劃的動(dòng) 態(tài)調(diào)整 戰(zhàn)略發(fā) 展部 趙雁杰 馬萍 下次調(diào)整時(shí)間：完成 C 區(qū)定位及取得 C 區(qū)修建性詳規(guī)后 30 個(gè)工作日 3. 項(xiàng)目定位 市場(chǎng)定位 項(xiàng)目整體市場(chǎng)定位 ： 亞奧核心“絕版”綜合社區(qū) ； A/B 區(qū)住宅市場(chǎng)定位： 亞奧核心首席臺(tái)地疊景華宅 。 C 區(qū)市場(chǎng)定位： 亞奧 核心集購(gòu)物廣場(chǎng)、寫字樓、酒店式公寓、文化活動(dòng)中心為一體的區(qū)域商 業(yè)中心 。 遠(yuǎn)洋?萬(wàn)和城項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)計(jì)劃 9 客戶定位 認(rèn)同城市北區(qū)發(fā)展價(jià)值的穩(wěn)定資產(chǎn)層 。 ? 年齡 及家庭： 3550歲 ， 以已婚二人世界和三口之家為主，少量三代同堂家庭。 ? 置業(yè)目的：自住為主要購(gòu)房目的，兼顧投資（資產(chǎn)保值） 。 ? 自住客戶的主力需求為： 150180平方米的三居， 200平方米左右三居或者四居，對(duì)地理位置有強(qiáng)烈認(rèn)同感的富裕階層置業(yè)需求為： 90平方米的小戶型。 產(chǎn)品定位 A/B 區(qū)住宅產(chǎn)品定位： 城市高端精裝公寓 ； 根據(jù)項(xiàng)目的客戶定位， 150180 平方米的三居、 200 平米的三居或者四居為產(chǎn)品主力需求，因此產(chǎn)品設(shè)計(jì) 在滿足“ 70/90”要求的前提下，要求大于 90 平方米的產(chǎn)品定位為大面積三居或者四居室，精裝標(biāo)準(zhǔn)、景觀條件、設(shè)施配置標(biāo)準(zhǔn)高，小于 90 平方米的產(chǎn)品定位相對(duì)較低，盡量采用拼合等設(shè)計(jì)手法增加 150180 平方米三居室產(chǎn)品比例，拼合后戶型的產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)、配置與大戶型等同。 表 8： 遠(yuǎn)洋?萬(wàn)和城 項(xiàng)目戶型配比 戶型 面積范圍 規(guī)模 戶室比 建筑形式 精裝標(biāo)準(zhǔn) 一居室 70 平米 % 高層板塔 /兩梯四戶 15002021 元 /平米 兩居室 8090 平米 三居室 150180 平米 46375 % 高層板樓 /一梯兩戶 /兩梯兩戶 20212500 元 /平米 大戶型三居或者四居 180 平米以上 % 小高層、高層板樓 /三梯兩戶 總計(jì) 平米 100% —— —— C 區(qū)公寓產(chǎn)品定位： 酒店式服務(wù)公寓 ； 根據(jù)客戶定位，酒店式公寓主要針對(duì)投資客戶，規(guī)模 3 萬(wàn)平米，戶型以精裝70 平米以內(nèi)一居或零居為主力。 營(yíng)銷策略 總體策略 ：利用項(xiàng)目的整體優(yōu)勢(shì)，快速消化住宅及公寓產(chǎn)品； 價(jià)格策略 ： 平開(kāi)高走，前期價(jià) 格調(diào)整幅度小、次數(shù)多， AB 區(qū)住宅資源銷售到總面積的 70％時(shí)，售價(jià)必須達(dá)到整體均價(jià)要求； 資源投放策略 ： 同時(shí)銷售 AB 區(qū)住宅產(chǎn)品，基本清盤時(shí)，開(kāi)始銷售 C 區(qū)公寓。大戶型和小戶型同時(shí)投放，以大戶型吸引首批高端客戶，形成酵母客戶群，確立項(xiàng)目高端的市場(chǎng)形象，利用價(jià)格杠桿，消化小戶型，保證整體資源中的次優(yōu)資源先行消化 ； 賣場(chǎng)形象策略 ： “體驗(yàn)式營(yíng)銷”，以實(shí)樓樣板區(qū)的高品質(zhì)建立市場(chǎng)形象，與 遠(yuǎn)洋?萬(wàn)和城項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)計(jì)劃 10 周邊項(xiàng)目形成絕對(duì)差異，吸引客戶。開(kāi)盤前 1－ 2 月售樓處、樣板間以及周邊景觀建設(shè)完成，形成客戶積累基礎(chǔ)；開(kāi)盤后 5 個(gè)月， B 區(qū)實(shí)樓樣板區(qū)完成，進(jìn)一步提升項(xiàng)目整體形象，形成新熱點(diǎn)； 產(chǎn)品形象策略 ： 考慮與成熟、國(guó)際化品牌的精裝企業(yè)進(jìn)行戰(zhàn)略合作，利用其產(chǎn)品特點(diǎn)和品牌優(yōu)勢(shì)，突出小戶型節(jié)能、環(huán)保 、人性化的主要訴求，大戶型豪華、經(jīng)典、國(guó)際化生活品質(zhì)的主要訴求； 社區(qū)配套策略 ： C 區(qū)公建全部或者部分公司自持經(jīng)營(yíng)，充分體現(xiàn)開(kāi)發(fā)商的實(shí)力以及對(duì)于區(qū)域發(fā)展的信心，為住宅產(chǎn)品的升值提供有力保證。與品牌教育機(jī)構(gòu)合作，體現(xiàn)高檔社區(qū)配套的一致性 ； 營(yíng)銷費(fèi)用控制策略 ： 本項(xiàng)目推廣費(fèi)用控制在總銷售金額的 %以下，以A/B 區(qū)住 宅、車位及 C 區(qū)公寓總銷售額 億元計(jì)算，推廣總費(fèi)用（含品牌費(fèi)）約 6144 萬(wàn)元 。 項(xiàng)目 賣點(diǎn) 核心賣點(diǎn)： 土地稀缺 ：北四環(huán)唯一在售項(xiàng)目，升值潛力無(wú)限； 教育資源 ：社區(qū)內(nèi)品牌小學(xué)、品牌幼兒園配套，周邊芳草地小學(xué)、中華女子學(xué)校等優(yōu)勢(shì)教育資源云集 ； 綜合體 ：整體優(yōu)勢(shì)，資源的合理集約化與時(shí)間成本的最小化； 產(chǎn)品 ： 人性化產(chǎn)品設(shè)計(jì)，高品質(zhì)精裝修，多層次立體化歐式臺(tái)地園林景觀 。 支撐賣點(diǎn) ： 交通便利 ： 北四環(huán)、京承高速、成府路、惠新東街、 13 號(hào)線 地鐵，四通八達(dá)，掌控繁華 ； 宜居環(huán)境 ： 西眺奧林匹克國(guó)家森林公園，北望三大高爾夫球場(chǎng)，項(xiàng)目南北更有萬(wàn)米城市綠化帶 。 開(kāi)盤計(jì)劃 表 9： 遠(yuǎn)洋?萬(wàn)和城項(xiàng)目開(kāi)盤計(jì)劃 序號(hào) 配合內(nèi)容 工作依據(jù) 實(shí)施部門 節(jié)點(diǎn)要求 1 設(shè) 計(jì) 工 作 A/B 區(qū)方案設(shè)計(jì) 《項(xiàng)目市場(chǎng)定位報(bào)告》 /《項(xiàng)目總體營(yíng)銷策略》 規(guī)劃設(shè)計(jì)部 /項(xiàng)目一部 2 A/B 區(qū)初步設(shè)計(jì) 項(xiàng)目一部 前 3 A/B 區(qū)面積預(yù)測(cè) 項(xiàng)目一部 前 4 A/B 區(qū)施工圖設(shè)計(jì) 項(xiàng) 目一部 前 5 景觀設(shè)計(jì)方案設(shè)計(jì) 規(guī)劃設(shè)計(jì)部 /項(xiàng)目一部 前 6 景觀設(shè)計(jì)方案設(shè)計(jì) 規(guī)劃設(shè)計(jì)部 7 景觀示范區(qū)施工圖設(shè)計(jì) 規(guī)劃設(shè)計(jì)部 前 8 景觀設(shè)計(jì)施工圖 規(guī)劃設(shè)計(jì)部 前 9 售樓處設(shè)計(jì) 項(xiàng)目一部 前 10 樣板間設(shè)計(jì) 項(xiàng)目一部 前 11 精裝修設(shè)計(jì) 項(xiàng)目一部 前 遠(yuǎn)洋?萬(wàn)和城項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)計(jì)劃 11 12 賣 場(chǎng) 條 件 B 區(qū)商品房預(yù)售許可證 《項(xiàng)目總體營(yíng) 銷策略》 項(xiàng)目一部 13 A 區(qū)商品房預(yù)售許可證 14 售樓處接待區(qū)完工 15 售樓處外部燈光、鐘樓、 道路、園林完工 前 16 售樓處樣板間完工 前 17 實(shí)樓樣板示范區(qū)完工 前 18 產(chǎn)品配置細(xì)則確定 前 19 配套合作細(xì)則確定 前 20 營(yíng)銷費(fèi)用 營(yíng)銷費(fèi)用控制 《項(xiàng)目總體營(yíng)銷策略》 經(jīng)濟(jì)合同部 —— 21 銷 售 組建銷售團(tuán)隊(duì) 《項(xiàng)目總體營(yíng)銷策略》 遠(yuǎn)嘉 22 確定賣場(chǎng)建設(shè)方案 23 售樓處開(kāi)放 24 樣板間開(kāi)放 25 提交《開(kāi)盤報(bào)告》 26 開(kāi)盤 27 實(shí)樓樣板示范區(qū)開(kāi)放 28 清盤 市場(chǎng)部 職責(zé)分工 表 10：市場(chǎng)部職責(zé)分工及工作責(zé)任人 序號(hào) 任務(wù)名稱 主責(zé)部門 部門分管領(lǐng)導(dǎo) 工作責(zé)任人 提交 成果時(shí)間 一 項(xiàng)目定位部分 市場(chǎng)部 李民 徐海倫 二 項(xiàng)目營(yíng)銷管理 市場(chǎng)部 楊璇靜 童琳 —— 三 項(xiàng)目品牌管理 市場(chǎng)部 王宏杰 王宏杰 —— 前期工作計(jì)劃 表 11： 遠(yuǎn)洋?萬(wàn)和城 項(xiàng)目 前期工作計(jì)劃 序號(hào) 任務(wù)名稱 計(jì)劃進(jìn)度 B 地塊 A 地塊 C 地塊 1 項(xiàng)目立項(xiàng)批復(fù) 遠(yuǎn)洋?萬(wàn)和城項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)計(jì)劃 12 2 國(guó)有土地使用證 3 建設(shè)用地規(guī)劃許可證 4 總 體規(guī)劃方案批復(fù) 5 建設(shè)工程規(guī)劃許可證 6 大市政綜合配套 7 建設(shè)工程施工許可證 8 商品房預(yù)售許可證 前期工作 職責(zé)分工 遠(yuǎn)洋?萬(wàn)和城 項(xiàng)目 前期工作由本部開(kāi)發(fā)部協(xié)調(diào)，項(xiàng)目一部負(fù)責(zé)落實(shí)。 表 12： 遠(yuǎn)洋?萬(wàn)和城 前期工作職責(zé)分工及工作責(zé)任人 序號(hào) 任務(wù)名稱 本部 項(xiàng)目部 證件取得（批 復(fù)）時(shí)間 主責(zé)部門 部門分管 分管領(lǐng)導(dǎo) 專業(yè)負(fù)責(zé)人 工作責(zé)任人 B 地塊 A 地塊 C 地塊 1 項(xiàng)目立項(xiàng)批復(fù) 開(kāi)發(fā)部 于波 張永便 蔡淶柱 王海英 2 國(guó)有土地使用證 開(kāi)發(fā)部 于波 張永便 蔡淶柱 王海英 3 建設(shè)用地規(guī)劃許可證 開(kāi)發(fā)部 于波 張永便 蔡淶柱 王海英 4 總體規(guī)劃方案批復(fù) 開(kāi)發(fā)部 于波 張永便 蔡淶柱 王海英 5 建設(shè)工程規(guī)劃許可證 開(kāi) 發(fā)部 于波 張永便 蔡淶柱 王海英 6 大市政綜合配套 開(kāi)發(fā)部 于波 張永便 蔡淶柱 王海英 7 建設(shè)工程施工許可證 開(kāi)發(fā)部 于波 張永便 蔡淶柱 王海英 8 商品房預(yù)售許可證 開(kāi)發(fā)部 于波 張永便 蔡淶柱 王海英 5. 項(xiàng)目設(shè)計(jì)計(jì)劃 產(chǎn)品配置 具體產(chǎn)品配置見(jiàn)附件。 表 13： 遠(yuǎn)洋?萬(wàn)和城 項(xiàng)目 產(chǎn)品設(shè)計(jì)要求及成果特點(diǎn)分析 序號(hào) 項(xiàng)目 設(shè)計(jì)要求 階段性成果分 析 備注 1 產(chǎn)品定位 充分研究有關(guān)項(xiàng)目定位內(nèi)容。 開(kāi)展產(chǎn)品細(xì)化工作。 與市場(chǎng)部和項(xiàng)目報(bào)批配合，及時(shí)調(diào)整 產(chǎn)品細(xì)化工作。 盡量兼顧合規(guī)與品質(zhì)提升。 2 規(guī)劃設(shè)計(jì) 規(guī)劃條件與景觀的密切結(jié)合。 大部分樓座和戶型均享有良好的景觀資源 遠(yuǎn)洋?萬(wàn)和城項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)計(jì)劃 13 進(jìn)行充分的場(chǎng)地分析，并與市場(chǎng)意見(jiàn)緊密結(jié)合。 70/90 政策與拼合戶型的應(yīng)用 拼合戶型補(bǔ)充了產(chǎn)品系列，提高了戶型品質(zhì) 3 單體設(shè)計(jì) 注重設(shè)計(jì)工作的細(xì)分和優(yōu)化，進(jìn)行了戶型和立面的優(yōu)化 注重各種資源配置與戶型的關(guān)系。 所有配置均按照 3 種類型分別考慮，有統(tǒng)一，也有差異性。 戶型和立面的優(yōu)化后提升了品質(zhì) 大小戶型空間尺度標(biāo)準(zhǔn)均體現(xiàn)有序性 4 外墻裝飾 效果圖、優(yōu)化設(shè)計(jì)，樣板結(jié)合。 新古典主義風(fēng)格，采用適當(dāng)線角及歐式元素，強(qiáng)調(diào)細(xì)節(jié)的設(shè)計(jì)。 三層以下外墻材料選用干掛石材；四層以上采用仿石面磚，控制造價(jià)。 5 園林景觀 以綠化種植為主的新古典主義風(fēng)格園林，與建筑設(shè)計(jì)一起營(yíng)造典雅，高貴的整體氛圍。 方案盡早啟動(dòng)，利于后期造價(jià)控制及國(guó)內(nèi)單位各種 階段性成果覆蓋全面； 成果對(duì)于項(xiàng)目特征把控比較準(zhǔn)確，雖然存在部分需要修改和推敲的區(qū)域，整體設(shè)計(jì)基本達(dá)到要 求； 以綠化景觀為主，帶有歐洲古典主義元素的硬質(zhì)景觀作為適量點(diǎn)綴。 設(shè)計(jì)工作計(jì)劃 表 14： 遠(yuǎn)洋?萬(wàn)和城 項(xiàng)目 設(shè)計(jì)工作計(jì)劃 分區(qū) 序號(hào) 內(nèi)容 完成時(shí)間 AB 區(qū) 1 產(chǎn)品定位及方案設(shè)計(jì) AB 區(qū) 2021年 10 月 31日 2 初步設(shè)計(jì) AB 區(qū) 2021年 1 月 23 日 3 室內(nèi)精裝修設(shè)計(jì) 2021 年 7 月 1 日 4 景觀設(shè)計(jì) 2021 年 6 月 30日 5 施工圖設(shè)計(jì) A 區(qū) A 區(qū) 2021 年 4 月 17日 6 施工圖設(shè)計(jì) B 區(qū) B 區(qū) 2021 年 4 月 5 日 7 專項(xiàng)設(shè)計(jì) 2021 年 4 月 25日 8 市政設(shè)計(jì) 2021 年 7 月 10日 10 產(chǎn)品后評(píng)估 2021 年 11月 30 日 C 區(qū) 11 產(chǎn)品定位及產(chǎn)品研究 2021 年 2 月 29日 12 方案設(shè)計(jì) C 區(qū) 2021 年 4 月 30日 13 施工圖設(shè)計(jì) C 區(qū) 2021 年 9 月 30日 遠(yuǎn)洋?萬(wàn)和城項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)計(jì)劃 14 項(xiàng)目設(shè)計(jì)費(fèi)用 預(yù)計(jì)項(xiàng)目設(shè)計(jì)費(fèi)用為 萬(wàn)元