【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 從財(cái)政收入看，長(zhǎng)沙的地方財(cái)政收入具有一定的比較優(yōu)勢(shì) 2021 年，長(zhǎng)沙的地方財(cái)政收入為 億元，在六市中排名第三，占了六市總量 的 1/5， 這說明，長(zhǎng)沙 在六市中的財(cái)政收入較高。從長(zhǎng)沙地方財(cái)政收入在全國(guó)的地位來看，也說明了中部地區(qū)的財(cái)力較弱。 從城鄉(xiāng)居民收入看，長(zhǎng)沙的居民收入水平最高 2021 年，長(zhǎng)沙的城市居民人均可支配收入為 9933 元，六市中排名第一；農(nóng)民可支配收入為 3745 元，在六市中也是排第一位。長(zhǎng)沙的城鄉(xiāng)居民收入在 中部地區(qū)省會(huì)城市中 處于最高水平。 長(zhǎng)沙雙瑞月湖項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告 22 （八）長(zhǎng)沙市經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀與十五計(jì)劃比較 表二 — 11：長(zhǎng)沙市經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀與十五計(jì)劃比較 經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 2021年 同比增長(zhǎng) 十五計(jì)劃（ 2021年） GDP總量 % 1300億元 地方財(cái)政收入 （ 2021年） % 60億元 總?cè)丝冢ò磻艏? % 625萬人以內(nèi) 城鎮(zhèn)化水平 % % 46% 城市人均可支配收入 11021元 11% 12100元 農(nóng)民人均可支配收入 4179元 % 4100元 城鎮(zhèn)失業(yè)率 % 4%以內(nèi) 人均公共綠地 % 9平方米 城市居民人均住房面積 （ 2021年） 15平方米 農(nóng)村居民人均住房面積 （ 2021年） 45平方米 資料來源：長(zhǎng)沙國(guó)民經(jīng)濟(jì)與社會(huì)發(fā)展公報(bào)、《長(zhǎng)沙市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第 十個(gè)五年計(jì)劃》 通過對(duì)長(zhǎng)沙經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀主要指標(biāo)的分析，目前已完成的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)有城鎮(zhèn)化水平、農(nóng)民人均可支配收入、城鎮(zhèn)失業(yè)率、城市居民人均住房面積、農(nóng)村居民人均住房面積。 按照同比增長(zhǎng)速度，預(yù)計(jì)可以完成的指標(biāo)有地方財(cái)政收入、城市人均可支配收入、總?cè)丝冢ò磻艏? 長(zhǎng)沙雙瑞月湖項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告 23 按照同比增長(zhǎng)速度，預(yù)計(jì)不能完成的指標(biāo)有 GDP 總量、人均公共綠地。 總體來說，預(yù)計(jì)到 2021 年底，長(zhǎng)沙基本能夠完成十五計(jì)劃預(yù)期的目標(biāo) 。但是， 預(yù)計(jì) GDP 總量與人均公共綠地兩項(xiàng)重要指標(biāo)仍將不能夠完成。經(jīng)濟(jì)總量不大、人均公共綠地較少將會(huì)制約長(zhǎng)沙經(jīng)濟(jì)的整體快速發(fā)展和社會(huì)的全面進(jìn)步。從這兩項(xiàng)指標(biāo)的增長(zhǎng)速度來看，政府已經(jīng)意識(shí)到這兩個(gè)問題并在努力改善。 三、長(zhǎng)沙發(fā)展定位與城市規(guī)劃 （一） 現(xiàn)有城市布局與發(fā)展現(xiàn)狀 城市性質(zhì) 2021 年以前長(zhǎng)沙的城市性質(zhì)為全國(guó)歷史文化名城、湖南省省會(huì)，全省政治、經(jīng)濟(jì)、文化、科技中心。 目前而言，長(zhǎng)沙的城市特色不明顯，不 像 有的城市特色鮮明，如港口城、汽車城、旅游城等，可以說長(zhǎng)沙是商貿(mào)業(yè)較發(fā)達(dá)、消費(fèi)水平較高、加工業(yè)實(shí)力不強(qiáng)的有深 厚文化底蘊(yùn)的綜合型大城市。 城市規(guī)模 通常而言，城市規(guī)模包括人口規(guī)模、用地規(guī)模和經(jīng)濟(jì)總量規(guī)模。2021 年底，全市土地面積為 平方公里，其中市區(qū)面積 平方公里，建成區(qū)面積 平方公里。全市戶籍 人口約 萬 長(zhǎng)沙雙瑞月湖項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告 24 人， 全市經(jīng)濟(jì)總量（ GDP） 億元，人均 GDP18296 元。 城市布局 2021 年以前的城市布局為：“完善城市主體，發(fā)展兩翼兩組團(tuán)”。一主體為城市舊城區(qū)周圍集中聯(lián)片發(fā)展地域；兩翼指馬坡嶺泉塘為東翼、望城坡天頂鄉(xiāng)為西翼；兩組團(tuán)指撈霞組團(tuán)和坪塘組團(tuán)。目前 西翼隔離帶已不存在，東翼由于新世紀(jì)文化城、星沙的建設(shè)，已與主體聯(lián)為一片。 （二） 城市發(fā)展定位（ 2020 總體規(guī)劃） 城市性質(zhì) 長(zhǎng)沙市城市總體規(guī)劃（ 2021— 2020）（以下簡(jiǎn)稱總體規(guī)劃）規(guī)定，長(zhǎng)沙城市性質(zhì)為湖南省省會(huì)，長(zhǎng)江中游地區(qū)重要的中心城市，國(guó)家歷史文化名城。 功能定位 以實(shí)施高新技術(shù)帶動(dòng)和優(yōu)秀文化帶動(dòng)為重點(diǎn)，建設(shè)成為繁榮的經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市、開發(fā)的窗口城市、文明的現(xiàn)代都市和秀美的山水名市；強(qiáng)化瀏陽(yáng)、寧鄉(xiāng)的市域次中心地位與作用，并與株洲、湘潭共同構(gòu)筑經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、布局合理的現(xiàn)代化城市群；以歷史文化名城為依托 的城市形象骨架，充分發(fā)掘歷史文化內(nèi)涵，強(qiáng)化名城地位。 長(zhǎng)沙雙瑞月湖項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告 25 城市規(guī)模 到 2020 年，長(zhǎng)沙市國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)到 3888 億元，市域總?cè)丝谶_(dá)到 688 萬人，城市化水平達(dá)到 70%，主城區(qū)城市建設(shè)用地規(guī)模 253平方公里。 （三） 城市規(guī)劃與發(fā)展趨勢(shì) 圖三 — 1：長(zhǎng)沙市城市總體規(guī)劃圖（ 2021— 2020） 本案 長(zhǎng)沙雙瑞月湖項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告 26 表三 — 1：長(zhǎng)沙市城市總體規(guī)劃（ 2021— 2020）用地表 總體規(guī)劃用地 1450平方公里 城市建設(shè)用地 310平方公里 居住用地 4614萬平方米 公共設(shè)施用地 3062萬平方米 工業(yè)用地 2804萬平方米 圖三 — 2：長(zhǎng)沙市城市空間結(jié)構(gòu)規(guī)劃圖（ 2021— 2020） 本案 長(zhǎng)沙雙瑞月湖項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告 27 沿湘江、 319 國(guó)道兩條生長(zhǎng)軸線拓展城市發(fā)展空間，構(gòu)筑“一主、兩次、四組團(tuán)”的城市空間結(jié)構(gòu)。“一主”為城市主體，“兩次”為 河西、星馬新城，“四組團(tuán)”為暮云、撈霞、高星、含蒲組團(tuán)。 從上圖來看，本案位于長(zhǎng)沙城市主體與星馬新城之間，地理位置顯要。本案所處的新世紀(jì)片區(qū)，在城市化的進(jìn)程中，擁有了無與倫比的一個(gè)優(yōu)勢(shì) ——— 在 城區(qū)向外拓展面臨土地資源稀缺的時(shí)候，它擁有了可供建設(shè)的大片 的土地。 本片區(qū)可以 通過培育房地產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代物流業(yè)、旅游業(yè)以及相關(guān)配套設(shè)施，迅速轉(zhuǎn)型，成為長(zhǎng)沙城區(qū)的一個(gè)新亮點(diǎn)。 城市主體 指河?xùn)|城區(qū)集中聯(lián)片發(fā)展區(qū)域，北、東至瀏陽(yáng)河，西至湘江，南至繞城線，規(guī)劃城市建設(shè)用地 124 平方公里，城市人口規(guī)模 146 萬人。規(guī)劃強(qiáng)化綜合服務(wù)功能，建設(shè)城市商務(wù)中心和商業(yè)中心，使之成為集信息、金融、商務(wù)、行政辦公于一體，環(huán)境優(yōu)美、設(shè)施一流、高效集約的“極核”。 河西新城 河西新城位于湘江以西，西至都市區(qū)邊界，北至谷山，南至靳 江河，規(guī)劃城市建設(shè)用地 65 平方公里，城市人口規(guī)模為 65 萬人。在保護(hù)好岳麓山風(fēng)景名勝區(qū)和其他自然山水體系的前提下，充分利用科研 長(zhǎng)沙雙瑞月湖項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告 28 院校云集的有利條件以及國(guó)家級(jí)高新技術(shù)開發(fā)區(qū)的先導(dǎo)優(yōu)勢(shì)，大力發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，使之成為環(huán)境一流、水平一流的文化科教產(chǎn)業(yè)中心。 星馬新城 星馬新城位于城市主體東面，規(guī)劃城市建設(shè)用地 64 平方公里，城市人口規(guī)模為 53 萬人。以星沙國(guó)家級(jí)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、馬坡嶺農(nóng)業(yè)高科技園以及廣電中心、世界之窗為依托，擴(kuò)大高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地的規(guī)模，利用其特有的對(duì)外交通優(yōu)勢(shì)，大力發(fā)展新型工業(yè)、高科技農(nóng)業(yè)、航空產(chǎn)業(yè)和文 化休閑產(chǎn)業(yè)。 暮云組團(tuán) 暮云組團(tuán)位于城市主體以南，北至繞城線，西至湘江，東南至都市區(qū)邊界，包括暮云鎮(zhèn)全部、大托鄉(xiāng)部分及洞井鎮(zhèn)部分，規(guī)劃城市建設(shè)用地 12 平方公里，城市人口規(guī)模為 9 萬人。利用其區(qū)位和資源優(yōu)勢(shì)，布局面向長(zhǎng)株潭的旅游、商貿(mào)等區(qū)域性公共設(shè)施。 撈霞組團(tuán) 撈霞組團(tuán)位于城市主體以北，東北至都市區(qū)邊界，西至湘江，南至瀏陽(yáng)河，包括撈霞開發(fā)區(qū)和丁字鎮(zhèn)，規(guī)劃城市建設(shè)用地 20 平方公里，城市人口規(guī)模為 14 萬人。結(jié)合城市主體內(nèi)貨運(yùn)碼頭和火車北站的搬遷，布局霞凝新港和撈霞貨運(yùn)站、編組站，成為水運(yùn)、公路、鐵路的 中轉(zhuǎn)聯(lián)運(yùn)中心，并規(guī)劃倉(cāng)儲(chǔ)用地、物流中心、大運(yùn)量的工業(yè)基地。 長(zhǎng)沙雙瑞月湖項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告 29 高星組團(tuán) 高星組團(tuán)位于城市主體西北部，東至湘江，西北至都市區(qū)邊界，南至市區(qū)邊界，包括高塘嶺鎮(zhèn)和星城鎮(zhèn)，規(guī)劃城市建設(shè)用地 16 平方公里，城市人口規(guī)模 14 萬人。利用現(xiàn)有工業(yè)基礎(chǔ)以及河西高新產(chǎn)業(yè)的輻射，規(guī)劃為以機(jī)械、食品工業(yè)為主的綜合性產(chǎn)業(yè)區(qū)、市區(qū)新產(chǎn)業(yè)開發(fā)及置換外遷企業(yè)基地。 含浦組團(tuán) 含浦組團(tuán)位于城市主體西南部，西南至都市區(qū)邊界，東至湘江，北至市區(qū)邊界，包括含浦鎮(zhèn)和坪塘鎮(zhèn)，規(guī)劃城市建設(shè)用地 9 平方公里，城市人口規(guī)模為 9 萬人，主要為岳麓山大學(xué)城 的遠(yuǎn)期發(fā)展用地以及與之配套的生活居住用地，對(duì)坪塘現(xiàn)有小水泥廠逐步實(shí)行關(guān)停并轉(zhuǎn)。 長(zhǎng)沙雙瑞月湖項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告 30 第二部分 長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r 一、 長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)土地供應(yīng) 二、 長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系 三、 長(zhǎng)沙普通住宅市場(chǎng)分析 四、 長(zhǎng)沙別墅市場(chǎng)分析 五、 長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè) 六、 長(zhǎng)沙縣的未來發(fā)展趨勢(shì)分析 長(zhǎng)沙雙瑞月湖項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告 31 第二部分 長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r 一、 長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng) 土地供應(yīng) 表一 — 1： 2021 年 1— 7 月份長(zhǎng)沙土地出讓情況（單位：平方米） 出讓方式 芙蓉區(qū) 開福區(qū) 天心區(qū) 雨花區(qū) 岳麓區(qū) 合計(jì) 招標(biāo) 640363 13779 106420 760562 掛牌 157371 1450837 574067 266659 73985 2522919 合計(jì) 157371 2091200 587846 266659 180405 3283481 2021 年 1— 7 月份，長(zhǎng)沙市通過招標(biāo)、掛牌的方式共出讓土地3283481 平方米，其中開福區(qū)約占 2/3。 2021 年，國(guó)土資源部 11 號(hào)令《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》開始施行 ，長(zhǎng)沙市在 11 號(hào)令之前突擊批出土地近 2021 萬平方米 ， 2021 萬的土地足以讓長(zhǎng)沙的開發(fā)商干上 5 年。 （ 業(yè)內(nèi)人士 透露， 未有公開國(guó)土交易數(shù)據(jù)核實(shí)，這個(gè)數(shù)字未經(jīng)官方證實(shí)） 。 表一 — 2： 2021 年長(zhǎng)沙農(nóng)用地轉(zhuǎn)建設(shè)用地計(jì)劃表（單位：平方米） 市五區(qū) 長(zhǎng)沙縣 望城縣 瀏陽(yáng)市 寧鄉(xiāng)縣 合計(jì) 合計(jì) 526342 7550 7550 8860 7550 557852 可轉(zhuǎn)為房地產(chǎn)用地 78951 1133 1133 1329 1133 83678 長(zhǎng)沙雙瑞月湖項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告 32 二、長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系 主要指標(biāo)解釋： 完成開發(fā)投資：指在報(bào)告期內(nèi)完成的全部用于房屋建設(shè)工程、土地開發(fā)工程的投資額以及公益性建筑和土地購(gòu)置費(fèi)的投資。 商品房：商品房包括住 宅、辦公樓、商業(yè)營(yíng)業(yè)用房及其他房屋。 住宅：指專供居住的房屋，包括別墅、普通住宅、經(jīng)濟(jì)適用房、職工家屬宿舍和集體宿舍等。 別墅、高檔公寓：指建筑造價(jià)和銷售價(jià)格明顯高于一般商品住宅的商品住宅。 經(jīng)濟(jì)使用房：指根據(jù)國(guó)家經(jīng)濟(jì)適用房計(jì)劃安排建設(shè)的政策性住宅。經(jīng)濟(jì)適用房主要是由國(guó)家統(tǒng)一下達(dá)投資計(jì)劃，房地產(chǎn)公司開發(fā)，對(duì)外銷售，銷售價(jià)格實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)。 施工面積：指在報(bào)告期內(nèi)施工的全部房屋建筑面積。包括本期新開工的面積和上年開工跨入本期繼續(xù)施工的房屋面積，以及上期已停建在本期恢復(fù)施工的房屋面積。 銷售面積：指報(bào)告期內(nèi)已竣 工的房屋面積中已正式交付給購(gòu)房者或已簽訂（正式）銷售合同的商品房屋面積。不包括已簽訂預(yù)售合同正在建設(shè)的商品房屋面積，但包括報(bào)告期或報(bào)告期以前簽訂了預(yù)售合同，在報(bào)告期又竣工的商品房屋面積。長(zhǎng)沙市房屋產(chǎn)權(quán)管理局統(tǒng)計(jì)的 長(zhǎng)沙雙瑞月湖項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告 33 銷售面積不包括報(bào)告期或報(bào)告期以前簽訂了預(yù)售合同，在報(bào)告期又竣工的商品房屋面積。 預(yù)售面積：指報(bào)告期末仍未竣工交付使用，但已簽訂預(yù)售合同的正在建設(shè)的商品房屋面積。報(bào)告期預(yù)售又在報(bào)告期轉(zhuǎn)正或協(xié)議銷售的商品房屋的面積列入實(shí)際銷售面積。長(zhǎng)沙市房屋產(chǎn)權(quán)管理局統(tǒng)計(jì)的預(yù)售面積，對(duì)報(bào)告期預(yù)售又在報(bào)告期轉(zhuǎn)正或協(xié)議銷售 的商品房屋的面積不列入實(shí)際銷售面積。 空置面積：指報(bào)告期末已竣工的可供銷售或出租的商品房屋建筑面積中，尚未銷售或出租的商品房屋建筑面積。 年度統(tǒng)計(jì)時(shí)間范圍： 指從本年 1 月 1 日起至本年最后一天止。 統(tǒng)計(jì)區(qū)域范圍： 長(zhǎng)沙市轄芙蓉、天心、岳麓、開福、雨花五區(qū)，長(zhǎng)沙、望城、寧鄉(xiāng)三縣和瀏陽(yáng)市。 統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的區(qū)別： 長(zhǎng)沙市房屋產(chǎn)權(quán)管理局：統(tǒng)計(jì)對(duì)象為長(zhǎng)沙市所有已備案并取得產(chǎn)權(quán)證的商品房屋。開發(fā)投資、施工面積、竣工面積數(shù)據(jù)來自統(tǒng)計(jì)局。數(shù)據(jù)較真實(shí)，但相對(duì)滯后。 長(zhǎng)沙市統(tǒng)計(jì)局：統(tǒng)計(jì)對(duì)象為長(zhǎng)沙市所有已簽訂合同的（包括未備案的）商 品房屋。數(shù)據(jù)來源于長(zhǎng)沙市所有房地產(chǎn)企業(yè)的月報(bào)表。數(shù)據(jù)沒有經(jīng)過嚴(yán)格的篩選、審核。 長(zhǎng)沙雙瑞月湖項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告 34 長(zhǎng)沙市城市建設(shè)綜合開發(fā)協(xié)會(huì)：統(tǒng)計(jì)對(duì)象為長(zhǎng)沙市已簽訂合同的（包括未備案的）商品房屋。數(shù)據(jù)來源于長(zhǎng)沙市所有房地產(chǎn)企業(yè)的月報(bào)表。數(shù)據(jù)經(jīng)過嚴(yán)格的篩選、審核，較為準(zhǔn)確，時(shí)效性強(qiáng)。