【文章內容簡介】 862 每間客房日平均收入 Revenue Per Available Room 700 429 256 146 538 656 每間客房總收入 Total Revenue Per Available Room 473,031 284,479 192,974 117,720 384,212 419,711 每間客房總支出 Total Expenses Per Available Room 281,143 185,500 134,617 93,631 230,684 249,981 每間客房固定費用及管理費前收益 IBFCMF Per Available Room 1911,888 98,979 58,358 24,090 153,528 169,730 占總收入百分比 % of Total Revenue % % % % % % 每間客房稅務及折舊前收益 EBITDA Per Available Room 153,524 79,289 35,083 10,502 104,995 139,015 占總收入百分比 % of Total Revenue % % % % % % 機密 17 1. IBFCMFIne Before Fixed Charges and Management Fees. Before Ine Tax Depreciation and Amorization 機密 18 店也實現了最高的平均房價，達到人民幣 485 元，盡管國際管理飯店在市場推廣及營銷，能源及維護保養(yǎng)方面的開支較高，但最終仍在“管理費和固定費用前收益（ IBFCMF）”及“稅務及折舊前收益相（ IBCMF）對較低，這一層級市場仍有效地控制了各項成本開支，并獲得了積極的現金流量。 上海的 5 星級飯店比北京的同等級飯店獲得了更高的營業(yè)收入和經營利潤。上海的平均房價達到了人民幣 862 元，比 北京同等級飯店高出 14%，而每間客房平均收入則比北京高出 22%。盡管上海和北京兩座城市飯店在“管理費和固定費用前收益（ IBCMF）”百分比方面都達到了總收入的 40%，但如果以每間客房“管理費和固定費用前收益（ IBCMF）”實現的絕對值（人民幣）為比較，上海飯店仍比北京的同等級飯店高出 11%。 按照平均房價分類，房價最高等級類別（平均房價在人民幣 701 元以上）的飯店在餐飲方面和其他收入方面同樣獲得了最佳的業(yè)績，平均每間房餐飲和其他收入達到人民幣 1， 722 元，“管理費和固定費用前收益（ IBCMF）”占到總收入的 %，因此，經營效益為顯著。 客源構成 至于各類飯店的客源構成，總體而言，國際管理飯店獲取了更多的國際客源，按價格分類的市場中，高價市場的飯店同樣也是獲得了更大比例的國際客源。另一方面，國內管理 5 星級飯店和國際管理 4 星級飯店在商務市場方面都獲得了最高的滲透比例。此外，來自北美地區(qū)的長線客源，在價格上的敏感度相對較低，更樂意選擇入住高價市場的飯店，在平均房價高于人民幣 701 元這一層級市場中，這一市場的客源占到飯店客源構成的 %，而中低價飯店獲得此類客源的能力較弱，如平均房價在人民幣 501~700 元層級飯店中，長線市場客源占總客源的 %，平均房價在人民幣 301~500 層級飯店中，長線市場占總客源的 6%，而平均房價在人民幣 300 元層級飯店中，長線市場客源僅占總客源的 1%。 固定成本 不管是 4 星級還是 5 星層級，從行政及一般開支占總收入的比例來看，國際管理飯店低于國內管理及業(yè)主自行管理飯店，如在 5 星層級中，國際管理飯店的的行政及一般開支占總收入的 %，國內管理飯店比例是 %，業(yè)主自行管理飯店比例則是 %。 另一方面，國際管理飯店的市場推廣費用則高于國內管理和業(yè)主自行管理飯店， 5 星級和 4 星級飯店的市場推廣費用分別占總收入的 %和 %，而國內機密 19 管理和業(yè)主自行管理飯店分別是 %和 %。同時，高檔飯店在市場推廣方面的支出也高于其他價格層級的飯店，如平均房價在人民 701 元以上的飯店平均每間客房的市場推廣費用為人民幣 7， 566 元，而平均房價為人民幣 501~700 元之間的飯店此項指標僅為人民幣 3， 492 元。 客房(Room)48%餐飲(Famp。B)36%租金及其他收入（ROI）7%小型營業(yè)部門（MOD）5%水療及健身（SPA）3%通訊（TEL）1% EBITDA23%固定費用7 %管理費用4 %物業(yè)營運市場推廣3 %能源7 %客房1 0 %餐飲2 3 %其他部門7 %行政1 1 % 人事統計 總體而言， 5 星級飯店每間客房的人工配比 達到 到 ，除了低于業(yè)主自行管理飯店的配比外，普遍高于 4 星級和 3 星飯店的人工配比。相應地，在 4星級和 5 星級中，國際管理飯店的工資及相關費用支出也同時高于國內管理和業(yè)主自行管理飯店 酒店收入結構圖 酒店經 營成本結構圖 機密 20 訂房渠道 所有 4 星級和 5 星級飯店中，大多數預定是以直接向飯店預定的方式完成，同時，旅行社也是一個重要的預定渠道，在 4 星級和 5 星飯店中占總預定比例的%。 通過飯店自行建立網站而實現的互聯網預定比例相對較低，在所有 4 星級和5 星級中，互聯網預定僅占總預定比例的 %，但是，在中低價飯店中，通過其他互聯網站實現的網上 預定則頗受歡迎，平均房價在人民幣 301~500 元之間以及平均房價在人民幣 300 元以下的飯店，通過其他訂房網站實現的網上預定分別占總預定比例的 %和 %。而平均房價在人民幣 701 元以上的飯店，此指標僅占 %。 未來預測 所有飯店對未來預測方面， 5 星級飯店市場（目前贏利最高的飯店等級）對未來業(yè)績最為樂觀。 5 星級飯店中， 72%的受調查飯店預測的住宿率將實現增長，83%的飯店預測平均房價將出現增長。另一方面，由于受到 5 星級飯店市場的競爭壓力，參與調查的 4 星飯店對未來業(yè)績則略顯保守，僅有 48%的飯店預測 住宿率將出現增長， 58%的飯店預測同年的平均房價將保持增長。 第四章、 市場分析 一 、廈門酒店概況 至 2021 年底，廈門市共有國內五星級酒店 8 家 。 據 統計，近年四星級酒店平均客房入住率保持在 70%至 80%之間，高星級酒店的經濟效益普遍較好。 廈門市的酒店業(yè)尚未成熟，國外游客主 下榻于廈門悅華酒店，馬可勃酒店，及假日海景大酒店等。而廈門也有次等一點的酒店可供選擇，但它們普遍也提供較低質數的服務與設施。 從資料分析中，我司推斷廈門市未來旅游業(yè)發(fā)展是樂觀的，因往廈門市的國內及國外游客均預計有關可觀的增長，這尤其于小三通的持 續(xù)改善，更有利于兩岸人民聯絡，也為廈門市旅游業(yè)帶來正面的影響。 二、酒店經營指標分析 機密 21 廈門擁有較豐富的旅游資源、隨著經濟的高速發(fā)展，已成為商務、旅游的集散地，越來越多地吸引國內外客人來廈門。 廈門已成為中國重要的國際招商口岸和對臺貿易口岸，這里每年由中央政府主持舉辦經貿盛會“中國投資貿易洽談會”和“對臺出口商品交易會”，多種專業(yè)展覽會也經常在廈門舉辦。 廈門市主要旅游經濟指標常年保持高速增長趨勢 ,為酒店的客源提供了保障。 酒店入住率 據我們向廈門市旅游局作出的 調查 ，得知廈門市的四、五星級飯店于 2021年的 平均房租約為人民幣 600 元至 1200 元一晚，而入住率約為 79%。 三、競爭對手及發(fā)展態(tài)勢 在 2021 年末，廈門市共有 進百家 已評星級的酒店 ， 5000 間 左右達四星級級數或以上的酒店房。 根據廈門市旅游局所提供的資料，現在有四間四星到五星級別的酒店正在籌務 /興建當中，預計三年后將會全部落成。 對廈門市的中短期酒店市場業(yè)發(fā)展前景是樂觀的。亞洲經濟的穩(wěn)步得更將有利房價及入住率的增長穩(wěn)定性。長期來說，廈門市將有更高檔酒店落成，使整個市場的競爭轉趨劇烈。 中國已加入了世貿，及其地理上鄰近臺灣的優(yōu)越位置，均使廈門有著良好的投資及貿易環(huán)境，因此，廈門將會成為一個受投資者追捧的一個熱門投資城市， 市政府不遺余力的推動廈門市旅游業(yè)及改善當地旅游設施，均會吸引到本地及外求游客，使旅游業(yè)發(fā)展更為興盛。 四、項目定位 廈門市主要經濟指標年增長率在 10%以上，目前共有星級酒店 近百 家，按國際旅游組織關于酒店等級結構比例的參照數據，一個地區(qū)的高星級酒店的數量比例應在 1020%之間，目前廈門的高星級酒店相對偏少。 因此，廈門大酒店定為國際五星級標準。 廈門大酒店 臨海而立，位于正在形成的廈門市 CBD (Central 機密 22 Business District)區(qū)域。酒店建成后，憑借國際的經營管理，廈門大酒店將是廈門檔次最高的五星級酒店，其專業(yè)的國際經營理念必會帶來豐厚的投資回報和良好的社會效益。 第五章 項目公司 一、公司簡介 廈門市大雅實業(yè)有限公司是一家有限責任公司，成立于 1996 年，注冊地為中國廈門市，注冊資本為 2021 萬元人民幣，公司主營房地產開發(fā)和項目管理。公司先后開發(fā)、建設了“雅景花園”、“建寶海景花園”及其它房地產項目。 二、公司結構和管 理層 公司最高權力機構為董事會，公司日常經營管理由總經理負責。公司日常管理機構設有副總經理、總工程師、總會計師、工程部、財務部、辦公室、項目管理部等。 公司主要業(yè)績： 1995 年籌建商住高級公寓“建寶海景花園”，總投資額約人民幣 6200 萬元，并于 1997 年完工交付使用。 1996 年籌建商住高級公寓及別墅“雅景花園”，總投資額約人民幣 1800萬元，并于 1998 年初完工交付使用。 三、公司股權結構 公司由三位自然人組成，其中王世雄為 75%；朱福東為 20%；王世民為 5%。 四、管理團隊 王世雄 ： 1959 年生， 高中學歷，在工商界工作二十余年。 1988 年起先后創(chuàng)建“廈門新興彩色印刷有限公司”、“廈門新興項目經營有限公司”、“廈門思明項目經營管理公司”、“廈門建寶房地產開發(fā)有限公司”及“廈門雅景房地產開發(fā)有限公司”等地產項目公司，參與投資“廈門裕泰房地產開發(fā)有限公司”、“特寶生物工程有限公司”，并任副董事長。 1996 年創(chuàng)辦廈門市大雅實業(yè)有限公司，任董事長。 機密 23 朱福東 ： 1955 年生，高中學歷， 1980 年進入廈門市規(guī)劃局工作，后在工商界工作二十余年，擔任多家商貿集團及房地產開發(fā)公司的領導職務。 1997 年起任廈門市大雅實業(yè) 有限公司總經理。 林青躍： 1948 年生，大學學歷。 1971 年進入廈門市政府工作，后任多家工商企業(yè)經營業(yè)務工作，擔任企業(yè)領導職務 20 余年。 1999 年任廈門市大雅實業(yè)有限公司副總經理。 陳金寶 ： 1936 年生，大學學歷。在設計院任總工程師及負責圖紙的審核工作，并在多家大型房地產公司任職總工程師，具有豐富的建筑專業(yè)經驗?，F任廈門市大雅實業(yè)有限公司工程部經理。 黃鳴江 ： 1935 年生，大學學歷。 1956 年起先后參加過各類大、中型的機電設計及圖紙的審核工作，在建筑界工作四十余年，具有豐富的工作經驗。現任廈門市大雅實業(yè)有限 公司工程部副經理。 張文萍 ： 1970 年生，大學學歷，獲經濟學學士學位。 1992 年起擔任過多家貿易公司及金融咨詢評信公司的主辦會計、注冊會計師及評估師，對企業(yè)籌融資運作管理具有豐富的理論和實踐經驗，具備較強的財務分析、管理能力和管理經驗?，F任廈門市大雅實業(yè)有限公司財務部經理。 五、項目其他背景 近年，廈門對外經濟技術交流飛速發(fā)展，主要經濟指標包括旅游業(yè)經濟指標保持高速增長；廈門與臺灣隔海相望，在香港、澳門回歸后，廈門的政治、經濟地位逾顯突出；廈門市已成為重要的人流、物流集散地。經調查了解到相對于快速增長的市 場需求，廈門市高星級酒店，存在一定的缺口。目前，高星級酒店屬廈門市政府重點支持項目。公司于是決定在公司完全擁有的土地，位于廈門市鷺江道與廈禾路、湖濱南路交界處黃金地段的地塊上興建高星級酒店。建設項目已經過廈門市旅游批復同意，并經廈門市發(fā)展計劃委員會批準立項，現已完成設計方案并獲得廈門市建設行政主管部門的批復，已具備開工條件。 機密 24 第六章 項目規(guī)劃 一、項目位置 項目的所在位置為福建省廈門市開源區(qū)的西南部，位于鷺江道的東南端，及其與禾祥路及夏禾路交界之間。 項目附近主要為住宅區(qū)，而其中 穿插著數座新近落成的現代商廈如華源大廈及數個高素質的住宅小區(qū)。 開源區(qū)為廈門市的中心區(qū)域，大部份的高檔飯店，高級辦公室，及廈門市人民政府均位于此中心區(qū)內。 而主要購物區(qū)域于市中心區(qū)內，于中山路的主購物區(qū)，名牌百貨店均于中山路