【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 得房屋各方面條件符合客戶要求，價(jià)格 優(yōu)勢(shì) 也可以增強(qiáng)企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。 建房方式籌劃法 ? 合作建房方式。一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免土地增值稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)充分利用該項(xiàng)政策。比如某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購(gòu)得一塊土地的使用權(quán)準(zhǔn)備修建住宅，則該企業(yè)可以預(yù)收購(gòu)房者的購(gòu)房款作為合作建房的資金。一般而言，一幢住房中土地支付價(jià)所占比例應(yīng)該比較小，這樣房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)分得的房屋就較少，大部分由出資金的用戶分得自用。 ? 在該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)售出剩余部分住房前，各方都不用繳納土地增值稅，只有在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建成后轉(zhuǎn)讓屬于自己的那部分住房時(shí)，才就該部分繳納土地增值稅。 建房方式籌劃法 ? 確定合適的利息扣除方式 ? 財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不得超過(guò)按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用則按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的 5％扣除；如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不能按照轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С觯虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)貸款證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用應(yīng)按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的 10％扣除。 ?如果借用了大量資金，利息費(fèi)用多，應(yīng)采取據(jù)實(shí)扣除的方式，應(yīng)盡量提供金融機(jī)構(gòu)貸款的證明。 ?如果借款很少，利息費(fèi)用低，則可不計(jì)算應(yīng)分?jǐn)偟睦⒅С?，或不提供金融機(jī)構(gòu)的貸款證明，可多扣除費(fèi)用，減低稅負(fù)。 靈活運(yùn)用優(yōu)惠政策法 ? 房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈(zèng)與直系親屬或承擔(dān)直接贍養(yǎng)義務(wù)人的或通過(guò)中國(guó)境內(nèi)非盈利性的社會(huì)團(tuán)體、國(guó)家機(jī)關(guān)將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈(zèng)與教育、民政和其他社會(huì)福利、公益事業(yè)的免征土地增值稅。 ? 如非以上兩種情況，應(yīng)當(dāng)繳納土地增值稅。因此，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)注意自己的捐贈(zèng)方式，以免捐贈(zèng)不當(dāng)承擔(dān)稅款。比如某房地產(chǎn)所有人欲將其擁有的房地產(chǎn)捐贈(zèng)給希望工程，就一定要符合法定的程序，即通過(guò)在中國(guó)境內(nèi)非盈利性的社會(huì)團(tuán)體、國(guó)家機(jī)關(guān)如希望工程基金會(huì)進(jìn)行捐贈(zèng)，而不要自行捐贈(zèng)。但如果當(dāng)事人確實(shí)無(wú)法采用以上兩種方式，則應(yīng)充分考慮稅收因素對(duì)自己及他人的影響。比如某房地產(chǎn)所有人欲將擁有的房地產(chǎn)贈(zèng)與一位好朋友，則可以考慮讓受贈(zèng)人支付稅款，也可以采用隱性贈(zèng)與法，即讓該好友實(shí)際占有使用該房地產(chǎn)，而不辦理房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。 靈活運(yùn)用優(yōu)惠政策法 ? 個(gè)人自有住房轉(zhuǎn)讓籌劃 ? 由于經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，人的流動(dòng)愈來(lái)愈頻繁，因而個(gè)人自有住房發(fā)生轉(zhuǎn)移的可能性也越來(lái)越大。如某人擁有一套住房，已經(jīng)居住四年零十一個(gè)月，此時(shí)需出售該套住房。顯然，如果該人再等一個(gè)月出售住房可免土地增值稅，而如果現(xiàn)在出售，因?yàn)槭褂媚晗蕹^(guò)三年而未超過(guò)五年，需減半繳納土地增值稅。合乎理性的做法便是將住房于一個(gè)月后轉(zhuǎn)讓而不是馬上轉(zhuǎn)讓。 靈活運(yùn)用優(yōu)惠政策法 ? 利用加計(jì)扣除進(jìn)行稅務(wù)籌劃 ? 從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)，可加計(jì)扣除，其他企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的，不享受此項(xiàng)費(fèi)用扣除。當(dāng)非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)欲進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)時(shí)，不宜作為其非主營(yíng)項(xiàng)目，而應(yīng)考慮重新設(shè)立一獨(dú)立核算的、專門從事房地產(chǎn)開發(fā)和交易的關(guān)聯(lián)企業(yè)。不僅可以在房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)中享受加計(jì)扣除，而且可以在以后的各納稅年度中利用企業(yè)的關(guān)聯(lián)關(guān)系實(shí)現(xiàn)其他稅收的納稅籌劃。如通過(guò)雙方的銷售收入分列，可使雙方各自扣除交際應(yīng)酬費(fèi)時(shí)適用較高的扣除率。 靈活運(yùn)用優(yōu)惠政策法 ? 個(gè)人自有住房轉(zhuǎn)讓籌劃 ? 房屋所有人由于工作需要，要轉(zhuǎn)讓使用年限很短的住房，比如僅使用一年，尋找一個(gè)愿意和自己交換住房，而且對(duì)方住房又合乎自己要求的經(jīng)濟(jì)當(dāng)事人，和該個(gè)人交換住房。根據(jù)稅法規(guī)定，個(gè)人之間互換自有居住用房地產(chǎn)的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)核準(zhǔn)，可以免征土地增值稅。 靈活運(yùn)用優(yōu)惠政策法 ? 財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局財(cái)稅宇（ 95） 48號(hào)文件規(guī)定，對(duì)于縣級(jí)及縣級(jí)以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時(shí)代收的各項(xiàng)費(fèi)用，如果代收費(fèi)用是計(jì)入房?jī)r(jià)中向購(gòu)買方一并收取的，可作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入計(jì)稅；如果代收費(fèi)用未計(jì)入房?jī)r(jià)中，而是在房?jī)r(jià)之外單獨(dú)收取，可不作轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。對(duì)于代收費(fèi)用作為轉(zhuǎn)讓收入計(jì)算的，在計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)，可予以扣除但不允許加計(jì) 20％的扣除基數(shù)；對(duì)于代收費(fèi)用未作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入計(jì)稅的，在計(jì)算 土地 增值稅時(shí)不允許扣除代收費(fèi)用。 代收費(fèi)用計(jì)價(jià)籌劃法 ? 在會(huì)計(jì)核算時(shí)，應(yīng)把縣級(jí)及縣級(jí)以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時(shí)代收的各項(xiàng)費(fèi)用不計(jì)入房?jī)r(jià)中，而是通過(guò)合同安排、業(yè)務(wù)流程重組在房?jī)r(jià)之外單獨(dú)收取，這樣就可以減少銷售收入，不僅可以節(jié)省營(yíng)業(yè)稅，而且可以降低增值額、減少應(yīng)納的土地增值稅。 代收費(fèi)用計(jì)價(jià)籌劃法 ? 土地增值稅適用四檔超率累進(jìn)稅率，如果對(duì)土地增值稅稅率不同的房產(chǎn)合在一起計(jì)算，可能會(huì)降低高增值房產(chǎn)的適用稅率。由于高稅率房產(chǎn)的增值額大，這樣會(huì)使整體稅負(fù)下降。 ? 某房產(chǎn)開發(fā)公司同時(shí)開發(fā)甲、乙兩幢商業(yè)房。銷售甲房取得收入 250萬(wàn)元，允許扣除項(xiàng)目金額為 200萬(wàn)元；銷售乙房取得收入 400萬(wàn)元，允許扣除項(xiàng)目金額為 100萬(wàn)元。 ? 分開核算 ?甲房產(chǎn)增值率 =（ 250200） 247。 200 100%=25% ?應(yīng)納土地增值稅 =（ 250200） 30%=15 ?乙房產(chǎn)增值率 =（ 400100） 247。 100 100%=300% ?應(yīng)納土地增值稅 =（ 400100） 60%100 35%=145 ?甲、乙房產(chǎn)應(yīng)納土地增值稅合計(jì) =15+145=160 成本核算對(duì)象籌劃法 ? 合并核算 收入總額 =250+400=650 扣除項(xiàng)目金額 =200+100=300 增值率 =（ 650300） 247。 300 100%=117% 應(yīng)納土地增值稅 =（ 650300） 50%300 15%=130 ㊣ 把高增值與低增值房產(chǎn)安排在一起開發(fā)、出售，并將收入和扣除項(xiàng)目放在一起核算并申報(bào)。 成本核算對(duì)象籌劃法 ? 甲公司欲將一幢房產(chǎn)出售給乙公司，雙方約定的售價(jià)1200萬(wàn)元，房屋原價(jià) 1000萬(wàn)元，已提折舊 200萬(wàn)元，房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的重置成本價(jià)格 1100萬(wàn)元，該房屋成新率 6成。企業(yè)轉(zhuǎn)讓該房產(chǎn)時(shí)發(fā)生評(píng)估費(fèi)用 。應(yīng)納稅額計(jì)算如下： ?應(yīng)納營(yíng)業(yè)稅＝ 1200 5%＝ 60（萬(wàn)元） ?應(yīng)納城市維護(hù)建設(shè)稅及教育費(fèi)附加＝ 60 （ 7%＋ 3%）＝ 6（萬(wàn)元） ?應(yīng)納印花稅（產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)）＝ 1200 ‰ ＝ （萬(wàn)元） 股權(quán)轉(zhuǎn)讓籌劃法 ?應(yīng)納土地增值稅計(jì)算： ①房產(chǎn)評(píng)估價(jià)格 =1100 60%=660（萬(wàn)元）； ②扣除項(xiàng)目金額合計(jì) =660＋ 60＋ 6＋ ＋ =730（萬(wàn)元）； ③增值額 =1200730=470（萬(wàn)元）； ④增值率 =470247。 730 100%=%； ⑤應(yīng)納稅額 =470 40%－ 730 5%=188－ ＝ （萬(wàn)元） ?應(yīng)納所得稅＝（ 1200－ 800－ 60－ 6－ － － ） 33%=（萬(wàn)元） ?應(yīng)納稅額合計(jì)＝ 60＋ 6＋ ＋ ＋ ＝ （萬(wàn)元） 股權(quán)轉(zhuǎn)讓籌劃法 ㊣ 采用甲公司先以該房產(chǎn)對(duì)乙企業(yè)投資，然后再將其股份按比例全部轉(zhuǎn)讓給乙企業(yè)股東的方法，則只需繳納企業(yè)所得稅。假設(shè)乙公司是由股東 A、B組建的有限責(zé)任公司，股東 A、 B所占股份比例為 60%∶40% 。投資前，乙公司資本總額為 2020萬(wàn)元，投資后，甲企業(yè)占乙企業(yè)資本總額的 30%。 股權(quán)轉(zhuǎn)讓籌劃法 甲、乙雙方簽訂投資協(xié)議，投資后，甲公司賬務(wù)處理如下： 借：長(zhǎng)期股權(quán)投資 8000000 累計(jì)折舊 2020000 貸：固定資產(chǎn) 10000000 乙公司應(yīng)確認(rèn)甲企業(yè)實(shí)收資本為： 2020 30%/(130%)=（萬(wàn)元），賬務(wù)處理為： 借：固定資產(chǎn) 12020000 貸：實(shí)收資本－甲公司 8571400 資本公積－資本溢價(jià) 3428600 股權(quán)轉(zhuǎn)讓籌劃法 一定期限后，甲公司將乙公司擁有的 30%的股份按比例轉(zhuǎn)讓給乙公司原股東 A和 B，其中轉(zhuǎn)讓給 A股東 18%，轉(zhuǎn)讓給 B股東 12%。 甲公司賬務(wù)處理為： 借：銀行存款 12020000 貸：長(zhǎng)期股權(quán)投資 8000000 投資收益 4000000 乙公司賬務(wù)處理為： 借：實(shí)收資本－－甲公司 8571400 貸：實(shí)收資本－ A 5142840(8571400 60%) 實(shí)收資本－ B 3428560（ 8571400 40%) 甲公司應(yīng)納企業(yè)所得稅＝ 400 33%＝ 132（萬(wàn)元） 節(jié)省稅收： － 132＝ 股權(quán)轉(zhuǎn)讓籌劃法 ? 某房產(chǎn)開發(fā)公司，在一海邊城市開發(fā)一幢五星級(jí)酒樓，出售給一外國(guó)投資者。開發(fā)成本 20億元，售價(jià)28億元。按規(guī)定，此項(xiàng)業(yè)務(wù)應(yīng)納營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、印花稅、土地增值稅約 億元（計(jì)算過(guò)程略）。 ㊣先投資成立一子公司“某某大酒店”，酒店固定資產(chǎn)建成后，再將大酒店股權(quán)全部轉(zhuǎn)讓給外國(guó)投資者，則可免除上述稅款。 股權(quán)轉(zhuǎn)讓籌劃法 ? 設(shè)立一控股子公司“某某大酒店”。某某大酒店擁有法人資格，獨(dú)立核算。 ? 某某大酒店進(jìn)行固定資產(chǎn)建設(shè)，相關(guān)建設(shè)資金由房產(chǎn)開發(fā)公司提供，并作應(yīng)付款項(xiàng)處理。 ? 固定資產(chǎn)建成后，房產(chǎn)公司將擁有大酒店的股權(quán)全部轉(zhuǎn)讓給外國(guó)投資者。房產(chǎn)公司收回股權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)款及大酒店所有債權(quán)。 ? 股權(quán)轉(zhuǎn)讓收益需繳納企業(yè)所得稅，但股權(quán)轉(zhuǎn)讓業(yè)務(wù)不繳納營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加和土地增值稅，從而少納了不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓過(guò)程的巨額稅款。 股權(quán)轉(zhuǎn)讓籌劃法 企業(yè)所得稅對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的潛在影響與納稅籌劃 ?納稅人及納稅義務(wù)解析與納稅籌劃 ?稅率變化解析及納稅籌劃 ?應(yīng)稅收入解析與納稅籌劃 ?成本費(fèi)用稅前扣除解析與納稅籌劃 ?資產(chǎn)的稅務(wù)處理及納稅籌劃 ?稅收優(yōu)惠政策解析與納稅籌劃 企業(yè)所得稅對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的潛在影響與納稅籌劃 新企業(yè)所得稅法講解 內(nèi)容提要： ?基本要求 ?總體框架 ?主要內(nèi)容 ?基本要求： ? “ 五統(tǒng)一 ” ： 一、統(tǒng)一稅法并適用于所有內(nèi)外資企業(yè) 實(shí)行法人所得稅 ,劃分居民企業(yè)和非居民企業(yè)。 二、統(tǒng)一并適當(dāng)降低稅率 稅率 25%（小型微利 20%，高新企業(yè) 15%）。 三、統(tǒng)一并規(guī)范稅前扣除范圍和標(biāo)準(zhǔn) 放寬內(nèi)資企業(yè)扣除標(biāo)準(zhǔn) 。 四、統(tǒng)一并規(guī)范稅收優(yōu)惠政策 產(chǎn)業(yè)優(yōu)惠為主，區(qū)域優(yōu)惠為輔。 五、統(tǒng)一并規(guī)范稅收征管要求 ? “ 兩過(guò)渡 ” ： 一、對(duì)新稅法公布前已經(jīng)批準(zhǔn)設(shè)立、享受企業(yè)所得稅低稅率和定期減免稅優(yōu)惠的老企業(yè)，給予過(guò)渡性照顧。 二、對(duì)法律設(shè)臵的發(fā)展對(duì)外經(jīng)濟(jì)合作和技術(shù)交流的特定地區(qū)內(nèi)，以及國(guó)務(wù)院已規(guī)定執(zhí)行上述地區(qū)特殊政策的地區(qū)內(nèi)新設(shè)立的國(guó)家需要重點(diǎn)扶持的高新技術(shù)企業(yè)，給予過(guò)渡性稅收優(yōu)惠。 ?總體框架 新法八章 60條，條例八章 133條 第一章：總則 （法 4條，條例 8條） 主要規(guī)定一些原則問(wèn)題，包括：納稅人范圍、納稅人種類劃分、應(yīng)納稅的所得范圍、法定稅率等基本概念。 第二章：應(yīng)納稅所得額（法 17條，條例 66條） 本章是關(guān)于企業(yè)所得稅的計(jì)稅依據(jù)，是核心部分。條例分為四節(jié)：一般規(guī)定、收入、扣除、資產(chǎn)的稅務(wù)處理。 第三章：應(yīng)納稅額（法 3條，條例 5條） 本章明確規(guī)定了企業(yè)所得稅應(yīng)納稅額的具體計(jì)算方法。內(nèi)容雖然不多，但它是核心內(nèi)容之一。 第四章：稅收優(yōu)惠（法 12條，條例 21條） 本章對(duì)統(tǒng)一后的企業(yè)所得稅優(yōu)惠政策進(jìn)行了重新調(diào)整，將過(guò)去的以區(qū)域優(yōu)惠為主的格局調(diào)整為以產(chǎn)業(yè)優(yōu)惠為主、區(qū)域優(yōu)惠為輔的新格局。以原內(nèi)外資企業(yè)所得稅相比 ，新法及條例在優(yōu)惠范圍、優(yōu)惠方式上有了較大的調(diào)整。有擴(kuò)大、保留、替代和取消。 第五章：源泉扣繳（法 4條，條例 6條） 本章是關(guān)于預(yù)提所得稅源泉扣繳方面的規(guī)定。適用于非居民企業(yè)在中國(guó)境內(nèi)未設(shè)機(jī)構(gòu)、場(chǎng)所的，或者雖設(shè)立機(jī)構(gòu)、場(chǎng)所但取得的所得與其所設(shè)機(jī)構(gòu)、場(chǎng)所沒(méi)有實(shí)際聯(lián)系的，就其來(lái)源于中國(guó)境內(nèi)的所得繳納企業(yè)所得稅的征收管理。 第六章：特別納稅調(diào)整（法 8條，條例 16條） 本章對(duì)關(guān)聯(lián)交易的稅收處理以及其他反避稅措施作出規(guī)定，是反避稅的全面立法，對(duì)成本分?jǐn)偂㈩A(yù)約定價(jià)、提供資料、受控外國(guó)公司、資本弱化、一般反避稅條款以及反避稅罰則作了比較詳細(xì)的規(guī)定。 第七章：征收管理（法 8條，條例 7條） 本章是關(guān)于企業(yè)所得稅的征收管理的特別規(guī)定，比如納稅地點(diǎn)、匯總繳納、納稅年度、納稅方式等問(wèn)題優(yōu)先適用本章規(guī)定，其次適用 《征管法 》 的規(guī)定。 第八章：附則（法 4條，條例 3條） 本章主要規(guī)定了新法實(shí)施后的過(guò)渡措施、稅收協(xié)定優(yōu)先、授權(quán)國(guó)務(wù)院制定實(shí)施條例、廢止老法與稅法施行時(shí)間等內(nèi)容。 ?主要內(nèi)容 ?納稅人 ?稅率 ?應(yīng)納