【文章內(nèi)容簡介】 。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 項(xiàng)目 名稱 位置 交通 物業(yè)性質(zhì) 規(guī)模 ㎡ 高度 M 層數(shù) 建筑 結(jié)構(gòu) 標(biāo)準(zhǔn)層 層高 M 凈高 M 標(biāo)準(zhǔn)層 面積㎡ 底商 車位 地上 地下 樓層 面積㎡ 數(shù)量 價(jià)格 后現(xiàn) 代城 東四環(huán)百子灣橋西南側(cè) 商住立項(xiàng) 81000 41 14 2 框剪 2034 地上 2 4100 300 10 萬 住邦 2021 東四環(huán)慈云寺橋東南側(cè) 商住立項(xiàng) 63200 68 20 3 框剪 2620 地上 2 5400 優(yōu)士閣 東 三環(huán)和廣渠門外大街交匯點(diǎn)處 公寓立項(xiàng) 40580 78 26 3 框剪 1236 地上 2 3300 財(cái)智中心 62578899 北四環(huán)保福寺橋東北角200 米 公寓立項(xiàng) 48570 82 20 3 框剪 2103 地上 2 3526 左岸公社 62657788 海淀圖書城對面 寫字樓 70000 63 15 3 框剪 3． 7 3— 3． 5 3000 地上 16 20210 500 未定 金隅 嘉業(yè) 框剪 量子 銀座 北三環(huán) 知春路大運(yùn)村公寓內(nèi) 公寓立項(xiàng) 23600 80 局部90 22 1 框剪 1279 無 無 摩碼 大廈 朝陽北路金葉大廈西 公寓立項(xiàng) 21000 60 22 1 框剪 2． 9 2． 7 800 地上一層 600 130 售 14萬 租 400 24 項(xiàng)目名稱 電梯 配套設(shè)施 底商 空調(diào)系統(tǒng) 保安系統(tǒng) 消防系統(tǒng) 網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng) 裝修 品牌 數(shù)量 租金 元 售價(jià)元 風(fēng)格 價(jià)格 元 /㎡ 后現(xiàn)代城OFFICE 合資三菱 3 觀 6 客 商場、餐飲、娛樂 未定 8000 中央空調(diào) 24 小時(shí) 閉路 電視監(jiān)控 每戶兩個(gè)語音接口，一個(gè)數(shù)據(jù) 現(xiàn)代，墻面藍(lán)色 500/㎡ 住邦2021 銀行，餐飲，商務(wù)中心等 未定 12300 分戶式中央空調(diào) 24 小時(shí)安防監(jiān)控紅外線監(jiān)控 自動報(bào)警系統(tǒng)煙感探測 千兆以太網(wǎng) 毛坯房 英特公寓 餐飲，商務(wù)中心等 未定 12400 24 小時(shí) 東方銀座 銀行，餐飲，商務(wù)中心等 18000 中央空調(diào) 24 小時(shí)安防監(jiān)控及攝像頭 優(yōu)士閣 餐飲，商務(wù)中心等 未定 8500 壁掛 24 小時(shí)，可視對講， 自動報(bào)警 系統(tǒng)煙感探測 每戶兩個(gè)信息點(diǎn) 現(xiàn)代，墻面藍(lán)色 500 財(cái)智中心 銀行，餐飲，商務(wù)中心等 3． 50 9300 分戶式中央空調(diào) 24 小時(shí)安防監(jiān)控及攝像頭 自動報(bào)警系統(tǒng)煙感探測 寬帶網(wǎng)入戶 毛坯房 毛坯房 左岸公社 銀行，餐飲，商務(wù)中心等 未定 12021 分戶式中央空調(diào) 24 小時(shí)安防監(jiān)控及攝像頭 自動報(bào)警系統(tǒng)煙感探測 毛坯房 毛坯房 金隅嘉業(yè) 餐飲，商務(wù)中心等 未定 5800起 24 小時(shí) 自動報(bào)警系統(tǒng)煙感探測 量子銀座 合資三菱 3 客 1 貨 周邊 只租不售 中央空 調(diào) 24 小時(shí)安防監(jiān)控及攝像頭 自動報(bào)警系統(tǒng)煙感探測 信息點(diǎn) ,/5㎡頻率1000MHZ 現(xiàn)代辦公 500 摩碼大廈 合資三菱 2 客 1 貨 銀行，餐飲，商務(wù)中心等 未定 8600 預(yù)留空調(diào)機(jī)位 24 小時(shí)安防監(jiān)控及攝像頭 閉路電視監(jiān)控 100 兆以太網(wǎng) 毛坯房 毛坯房 25 項(xiàng)目 名稱 使用 率 % 凈使 用率 % 大堂 挑高 M 首層 高度 M 凈高 價(jià)格 主力戶型面積 ㎡ 開工 日期 入駐 時(shí)間 付款 方式 報(bào)價(jià) 起價(jià) 均價(jià) 最高價(jià) 后現(xiàn)代城OFFICE 75 4 4 3． 6 7000 6800 7000 7300 110 11/2021 5/2021 一次、 8 成20 年按揭 住邦 2021 75 70 8． 7 7． 9 9000 8600 9000 12400 130 9/2021 5/2021 一次、 8 成20 年按揭 優(yōu)士閣 79 73 8 8 7． 5 8500 7600 8500 8900 130 4/2021 8/2021 一次、 8 成20 年按揭 財(cái)智中心 75 70 8． 20 8． 20 7． 50 9300 8600 9300 9800 78 5/2021 12/2021 一次、 8 成20 年按揭 左岸公社 62657788 75 70 9 9 12021 11000 12021 14000 130 6/2021 5/2021 一次性。 6成 10 年 量子銀座 68 61 4． 80 4． 80 4． 50 / / / / 120 3/2021 9/2021 / 摩碼大廈 77． 1 73 4 4 3． 6 8600 7800 8600 8900 50 5/2021 12/2021 一次性。 6成 10 年 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 ◇ 重點(diǎn)分析 2021 年下半年、 2021 年初，新推出的 與本案檔次（同為住宅公建立項(xiàng)的高檔寫字樓）、售價(jià)（除去地段位置因素）、配套 (如員工餐廳、中央空調(diào) )、建筑技術(shù)指標(biāo)（大堂挑空、層高凈高、使用率凈使用率）、戶型（ 300 平米以內(nèi)的中小戶型）、結(jié)構(gòu)（框架剪力墻或無梁樓板）等，最具借鑒性及參考價(jià)值的八個(gè)新盤為 — — 東 —— 東四環(huán)百子灣后現(xiàn)代城后 office 東四環(huán)慈云寺橋住邦 2021 西 —— 長安街西三環(huán)天行建國際商務(wù)花園 長安街西四環(huán)五棵松長安西點(diǎn) 南 —— 東二環(huán)光明橋天玉大廈 北 —— 中關(guān)村財(cái)智中心 中關(guān)村上地金隅科技中心 望京佳境天城 —— 本案 同類產(chǎn)品分析，將著重針對此八個(gè)特例項(xiàng)目，以下為天行建、長安西點(diǎn)、天玉大廈、佳境天城四個(gè)項(xiàng)目情況及綜合分析。 28 典型特例 天行建國際商務(wù)花園 68171660 開 發(fā) 商：北京天行建房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 位 置：長安街公主墳商圈 后期均價(jià)： 9000元 /平米 占 地： 6000 平米 建筑面積： 萬平米 建筑高度： 85 米 檔 次：甲級 車 位：地下一層 268 個(gè)，另有地上機(jī)動車位（銷售） 柱 距： 米 ，一二層部分柱距 米 層 高： 米 ，凈高 使 用 率： 70% 信 息 點(diǎn)： 1015米兩個(gè) 綠 化 率： 28% 戶 型： 208450 平米 大堂挑高： 米，入口 500 平米 中庭花園：三層 400 平米，七層、十層各一個(gè) 180 平米 中庭花園 物 業(yè) 費(fèi)： 元 底 商：一至兩層共 4500 平米，光大銀行、商務(wù)中心等 底商售價(jià)： 首層均價(jià) 16000 元 /平米 客 戶： IT、設(shè)計(jì)公司、廣告、兩層莊家客戶，投資型客戶較少 29 智 能： 千兆入?yún)^(qū)， 百兆桌面 工 期： 01 年 5 月開工， 02 年 7 月 19 日封頂， 03 年 5 月 31 入住 按 揭：工行、健行、中行、光大 8 成 30 年 綜合點(diǎn)評：天行建國際商務(wù)花園是繼現(xiàn)代城寫字樓、數(shù)碼 01 大廈之后，最為典型的住宅立項(xiàng)的新型辦公樓。除地段優(yōu)勢之外，產(chǎn)品面最主要的賣點(diǎn)是生態(tài)、個(gè)性、職能、知本，最顯著的優(yōu)勢為適合中關(guān)村中小企業(yè)辦公的低價(jià)（包含靈活的按揭方式）中小戶型。 天行建國際商務(wù)花園不足一年零五個(gè)月的時(shí)間全部售罄，戶型稍大為其不足之外，營銷推廣不力使之相對拉長了銷售周期。以上顏色 加重部分為重點(diǎn)借鑒部分。 30 ◇ 典型特例 長安西點(diǎn) 68187711 位置：西長安街五棵松西四環(huán)交叉口 戶型： 343400 平米 大堂： 米挑高 層高： 米 凈高： 米 使用率： 75% 配置：中央空調(diào)等 均價(jià)： 7500 元 /平米 特點(diǎn)： 針對目標(biāo)客群創(chuàng)立競爭聯(lián)盟 電話： 68187711 付款方式： 首付款先付 10%，余款交房前付清 銷售情況：目前尚未開盤，但排號者蜂擁而至。 綜合點(diǎn)評 ： 住宅公建立項(xiàng)的高檔寫字樓熱銷的幾大因素可以歸納為：適合辦公氛圍的交通區(qū)位、現(xiàn)代辦公風(fēng)格的形象與氣質(zhì)、首付遞延 交付與低單價(jià)高按揭年限、自由組合小戶型、高使用率和凈高、可滿足發(fā)展的車位中央空調(diào)配設(shè)等六大要素。在本案重點(diǎn)分析的八個(gè)可類比項(xiàng)目中，較少有不配設(shè)中央空調(diào)或分戶式中央空調(diào)的，當(dāng)然這與低價(jià)及底商規(guī)模大小等有密切關(guān)系（產(chǎn)品定位中將論述）。 長安西點(diǎn)無疑又是一個(gè)典型的例子。 31 ◇ 典型特例 天玉銘座 67173355 開 發(fā) 商：北京中天億房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 位 置：東二環(huán)光明橋 建筑面積： 2 萬余平米 平層面積： 2021 余平米 戶 型： 100— 300 余平米 使 用 率： 70% 現(xiàn) 均 價(jià)： 9200 裝 修：毛坯 外 立 面：外墻高級鋁板幕墻和高檔中空雙層隔音保溫玻璃 大 堂： 凈高 米 ，吸引天花吊頂 衛(wèi) 生 間： 私人衛(wèi)生間 +公共男女衛(wèi)生間 信 息 點(diǎn)： 5 平米一個(gè) 配 置：中央空調(diào) 特 點(diǎn)： 生態(tài)平臺 系 統(tǒng)： 辦公自動化、樓宇綜合布控、保安綜合布控、消防報(bào)警布控、停車管理布控 綜合點(diǎn)評 ： 天玉大廈從最初的 8000 元均價(jià)漲至現(xiàn)今的 9200，并且最近有大單成交，與其綜合性價(jià)比優(yōu)勢密不可分。其突出的優(yōu)勢在于智能系統(tǒng)配套完備。新型辦公樓的熱銷在產(chǎn)品上均運(yùn)用以點(diǎn)帶面的戰(zhàn)術(shù)。 32 ◇ 典型特例 佳境天城 64746205 投 資 商：魯能英大集團(tuán) 發(fā) 展 商：北京英大置業(yè)有限公司 承 建 商：中建一局二公司 項(xiàng)目地址：朝陽區(qū)望京中環(huán)南路甲 2 號 建筑面積： 6 萬余平米 樓 高： 25 層 價(jià) 格： 8680 起，現(xiàn)房均價(jià) 9500 推廣定位： VIP級商務(wù)花園 外 立 面：鋁板、大理石及玻璃幕墻 配 置： 4500 平米巴比倫森林雙層會所、茶水間、洗手間、健身 網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)：寬帶不低于 155兆 每戶用電：不少于 800W 每戶電話：不少于 4 部 空 調(diào)：戶式中央 空調(diào) 電 梯： lG 高速電梯 裝 修：毛坯 戶 型： 12 11 15 15 170、 28 390，復(fù)式 199 及 152 使 用 率： 77% 層 高： 按 揭： 8 成 20 年 大 堂： 800 平米 車 位： 1： 綜合點(diǎn)評：現(xiàn)銷售率達(dá) 90%，車位及 VIP 配套是其最大賣點(diǎn)。 33 （ 3） 寫字樓項(xiàng)目（ 以下所列均為出售型甲級寫字樓 ） 分布地區(qū) ：以租為主的甲級寫字樓主要分布在朝外板塊、安定門片區(qū)及北三環(huán)一線；在售甲級寫字樓兩年來東區(qū)供量較少，且大多為在建項(xiàng)目。如東三環(huán)沿 線的太陽宮區(qū)域、點(diǎn)狀分布的當(dāng)代萬國城、昆泰國際中心、怡景園三期、東環(huán)廣場二期等。 乙級寫字樓仍以出租為主，出售的如佳匯中心、平安發(fā)展大廈，同樣呈點(diǎn)狀散布。以上寫字樓分布地區(qū)配套相對齊全，或預(yù)期配套齊全。 區(qū)域?qū)傩?： 租售型甲級寫字樓區(qū)