麗晶營銷報(bào)告(編輯修改稿)
2025-04-02 17:30 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 物業(yè)，基本上所有的小戶型的普通住宅性質(zhì)的物業(yè)都是如此，如：名仕嘉園（鳳凰花園城 3 期）、金源太古城、圣淘沙花城、黃埔鑫園森林海、南方花 園、太陽城 定位差異論： 南京的房地產(chǎn)發(fā)展雖然晚于一些沿海城市，在產(chǎn)品類型的定位上也是擁有SOHO 和單身豪宅同時(shí)并存，“有公有私”、“可商可住”，但也有個(gè)別項(xiàng)目定位單一的辦公如：新世界中心；還有盈家春天的青春渡，周邊都是普通住宅，卻推出了全裝修的小戶型單元； 分析結(jié)論： 地段是永恒的熱點(diǎn)，劍橋國際公寓、澳麗嘉園都創(chuàng)造了 4 個(gè)月內(nèi)清盤的佳績； 挑空型板式產(chǎn)品最受歡迎，綠城新貴是個(gè)區(qū)域“神話”，下關(guān)區(qū) —— 相當(dāng)部分南京人不愿生活的區(qū)域，更不要說辦公了，但綠城新貴卻作到了半年無剩房，價(jià)格高出周邊均價(jià)近 1500 元 /㎡； “有公有私”、“可商可住”的物業(yè)廣受推崇，從售價(jià)和銷售進(jìn)度分析就不難看出這種綜合性的物業(yè)市場優(yōu)勢明顯，如純住宅性質(zhì)的圣淘沙花城雖然有 SHOPPING MALL 做它的強(qiáng)力后盾但只能吸引普通的單身房的消費(fèi)者，均價(jià) 4200 元 /㎡還不及同一物業(yè)中的大面積住宅的售價(jià)；而新世界作為單一的辦公房銷售進(jìn)度緩慢； 新興區(qū)域定位單身公寓也有機(jī)會，價(jià)格要有提高，服務(wù)附加值不能少。江寧 6 距市中心較遠(yuǎn)，盈家春天的青春渡是標(biāo)準(zhǔn)的經(jīng)濟(jì)型單身公寓，雖然推出了全裝修但地段原因售價(jià)并不高，未能打破區(qū)域市場的價(jià)格瓶頸。因此，總價(jià)低、門 檻低的房屋也頗受市場歡迎。 四、市場展望 市中心的寫字樓趨向飽和已是南京房地產(chǎn)業(yè)不爭的事實(shí)，這主要與南京的小型企業(yè)人和自由職業(yè)者的發(fā)展有關(guān)，純辦公房不能充分滿足他們在創(chuàng)業(yè)前期對空間和資金的要求，可商可住的酒店式公寓在未來相當(dāng)長一段時(shí)間仍會有市場； 市中心地段的產(chǎn)品越來越稀缺，投資性強(qiáng)。但目前南京市中心的房價(jià)高、租價(jià)低的現(xiàn)實(shí)是殘酷的。大面積的住宅租價(jià)不高的原因也很簡單，需求少、普遍檔次低。而酒店式公寓面積小，檔次高，投資額不大，回報(bào)率高。 從短期看挑空型的建筑還有一定的市場，因?yàn)榭臻g為小業(yè)主帶來了許多方便，如上層居住、下層辦公的 SOHO 模式很具有吸引力；但從長期發(fā)展來看，暫且不談該產(chǎn)品結(jié)構(gòu)上的問題，由于上下空間的層高都很有限，這種產(chǎn)品對人的居住也很不利，將來被淘汰也是大勢所趨； 長期考慮南京發(fā)展一批自己的成熟白領(lǐng)階層甚至金領(lǐng)階層都只是時(shí)間上的問題，服務(wù)型物業(yè)將主導(dǎo)小戶型的單身公寓市場的發(fā)展，酒店式公寓將成為未來市場的主流，目前房地產(chǎn)發(fā)達(dá)地區(qū)已經(jīng)為南京作了很好的范例。 下篇：麗晶國際營銷篇 一、區(qū)域市場 環(huán)境狀況 1） 項(xiàng)目位于鼓樓區(qū)的石頭城和模范馬路的交叉口，而模范馬路拓寬后，交通狀況得到了極大的提高； 2） 項(xiàng) 目位于南京的頗具傳奇色彩的秦淮河畔，秦淮河目前正在治理中，部分景觀帶已落成，未來將成為南京標(biāo)志性的景觀綠化； 7 3） 山西路、湖南路商圈的輻射，頗受南京人民的喜愛，同時(shí)項(xiàng)目周邊有銀行、便利店、大賣場交錯(cuò)分布，生活基本要求可以滿足； 4） 項(xiàng)目周邊高樓不多，高處的視野不錯(cuò)，周圍也不缺景觀，西有秦淮河及景觀帶、東有古城墻、古林公園，南有大片綠化和電視塔； 5） 項(xiàng)目周邊環(huán)境污染較嚴(yán)重，十四所、電視臺、無線機(jī)站的電磁輻射較嚴(yán)重 人文狀況 1） 周邊屬于傳統(tǒng)的居住區(qū)，龍江小區(qū)、清江花苑等大型居住區(qū)使得周邊的人氣非常的旺； 2） 政府行政機(jī)構(gòu)也在 附近有辦公場所，邊防、檢察院等； 3） 學(xué)校教育資源豐富，集中了中小學(xué)、大學(xué)?? 市場狀況 1） 該區(qū)域主要供應(yīng)產(chǎn)品為住宅，因此商務(wù)氛圍欠缺。目前在銷售項(xiàng)目僅有一個(gè)，體量也不大，僅 4000 方左右。而存量的寫字樓產(chǎn)品不多，主要分布在定淮門附近
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