【文章內(nèi)容簡介】 團(tuán)建議增加可觀，可聽，動靜皆宜的涌泉、噴泉、疊泉等水景。 原景觀設(shè)計思路中對“竹子”的利用建議可以采用，如在排屋的庭前院后，或兩側(cè)人行步道，以及多層住宅單元入口處，種植觀賞性竹子，并配以燈光，營選清雅之感。同時注意選擇周邊墻、地面和花壇的材質(zhì)提高竹子的觀賞性，配以庭院燈光效果。 在排屋車道北側(cè)，既排屋花園與車道分隔處，種植枝葉茂盛，樹形挺拔的植物，以阻隔車道對花園排屋的干擾，形成私家花園院落。 在游泳池與車道處同樣注意利用植物形成綠色屏 壁。 在花卉與綠色植物選擇之時，注意四季花卉組合，綠色植物以江南代表 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻 道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 樹種，桂樹、香樟、竹子、柳樹等形態(tài)美觀樹種為宜。 1為增加區(qū)域內(nèi)綠化組團(tuán)相互滲透融合，在各個組團(tuán)內(nèi)將某些單位拼接較長的單元作底層架空處理，形成組團(tuán)綠化或景觀或活動區(qū)域相連貫。此設(shè)計陰涼防曬、防雨，建議在景觀設(shè)計時將這部分架空為組團(tuán)內(nèi)的老人、孩子提供休息鍛煉活動空間。 （五）物業(yè)管理與小區(qū)智能化管理建議 本項目應(yīng)在前期確定一家物業(yè)管理公司為本項目提供前期服務(wù)。并在本項目交付之 前的交接過程中與之后交付使用后開展系統(tǒng)完善的物業(yè)管理服 務(wù)。 第一階段： 1）物業(yè)包裝：選擇物管公司應(yīng)符合本項目市場形象定位需要。既然為優(yōu)質(zhì)生態(tài)景觀小區(qū)，應(yīng)選擇在目前廣大消費者心目中認(rèn)同的具有代表性品牌樓盤之物業(yè)服務(wù)商；如境外“香港戴德梁行”（當(dāng)?shù)匾延校案吡ξ飿I(yè)機構(gòu)”；或國內(nèi)著名物業(yè)服務(wù)商“綠城”、“南都”等品牌。在前期選擇一家品牌物業(yè)管理公司，可借助已有豐富管理經(jīng)驗及已建立的良好信譽，加強物業(yè)銷售期間推廣及宣傳。 2）提供前期工程顧問服務(wù)：協(xié)助開發(fā)商挑選所有為物業(yè)提供服務(wù)及推護(hù)之承辦商，對開發(fā)商選擇的機電設(shè)備，物業(yè)智能化系統(tǒng)，保安系統(tǒng)，停車管理 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻 道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 系統(tǒng)，物業(yè)照 明設(shè)備及裝飾材料進(jìn)行審查并提出意見和建議，并制定物業(yè)驗收標(biāo)準(zhǔn)及物業(yè)接收計劃，并協(xié)助開發(fā)商按工程進(jìn)度及質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)逐步驗收。 第二階段： 1）物業(yè)交接前管理處等建，以及物管公司制度建立，物業(yè)管理人員招聘培圳，以及考察實習(xí)。 2）物業(yè)交接階段，參與各項工程驗收與物業(yè)交接，另制定遺漏工程處理程序及管理方案。 第三階段：開展物業(yè)日常運作管理，例如以下： 1） 保安與清潔：本項目區(qū)域內(nèi)有排屋區(qū)、花園洋房區(qū)、小高層區(qū)、會所、幼兒園、各類地面地下停車場、商業(yè)設(shè)施等。各類業(yè)態(tài)相互聯(lián)系又相對獨立，如何有效監(jiān)控與協(xié)調(diào)各類物業(yè)不同功能部分的 保安，是物業(yè)日常運作管理重點。 2） 綠化園藝：本項目最大特點在于園內(nèi)各類型景觀設(shè)施及綠化空間，尤其是排屋區(qū)的景觀中軸與排屋區(qū)的私家庭院，以及商輔屋頂部分綠化環(huán)境，應(yīng)在交付使用后，由物業(yè)公司統(tǒng)一管理，才能使小區(qū)在交付后長期保持高品質(zhì)居住品味。 3） 接待 /指示牌：為配合整體物業(yè)內(nèi)部住宅、幼兒園、會所、停車場等布置與統(tǒng)一管理，物業(yè)公司協(xié)助廣告推廣商在物業(yè)園區(qū)內(nèi)設(shè)計統(tǒng)一及全面性指示牌。同時，區(qū)內(nèi)主要入口、會所，商務(wù)公寓等主要入口設(shè)客戶咨詢接待處。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻 道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 4） 車輛交通管理：車輛管理同樣是目前交付物業(yè)管理中的難點與重點。本項目地下停車場 分散，物業(yè)管理公司應(yīng)作好區(qū)內(nèi)車輛進(jìn)出與停放的妥善安排。 在本項目智能化管理方面結(jié)合物業(yè)管理應(yīng)重點做好以下幾個方面 安防系統(tǒng)：主要具體運用在各個單元入戶門安裝可視對講系統(tǒng)。 周界防盜報警系統(tǒng)：對于區(qū)內(nèi)主要出入口以及消防通道口、車庫進(jìn)入口安裝閉路電視監(jiān)視系統(tǒng)。 寬帶入戶可由運營商直接提供。（電信、聯(lián)通、網(wǎng)通）， 保安巡更系統(tǒng)：對區(qū)內(nèi)主、次干道與地下停車場，地下自行車庫，進(jìn)行24 小時巡察。 水表、電表、煤氣表、三表實行遠(yuǎn)程抄表。 對區(qū)內(nèi)各主要公共活動區(qū)域、電梯公寓、會所、商務(wù)公寓、地下半地下停車場，安裝統(tǒng)一背景音樂系統(tǒng)。整體設(shè)計應(yīng)嚴(yán)格按照消防規(guī)范，并配置音量控制器，并有消防強切功能，可及時播出各類安全信息。 每個單元住宅，至少接入三個信息點，二個語音，一個數(shù)據(jù)。躍層公寓與排屋區(qū)應(yīng)考慮預(yù)留信息點。 設(shè)置有線電視信息點，并預(yù)留衛(wèi)星接收無線基座和控制機房。管線預(yù)埋至每戶住宅。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻 道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 六、分期開發(fā)計劃 根據(jù)本項目地塊特點，考慮當(dāng)?shù)孛磕晔袌鲎≌?yīng)量與消化量，本項目開發(fā)地塊，分二個區(qū)域，北區(qū)、南區(qū)。以群益東街與舞陽街居中，以規(guī)劃中東、西二個次入口為界。東、西次入口以北為北區(qū)，以南為南區(qū)。 北區(qū)開發(fā)又 可分為二期，以群益東街北主入口為起點，以景觀中軸為分界，分為西北，東北二期。西北區(qū)即項目規(guī)劃 A 組團(tuán)，東北區(qū)即項目規(guī)劃 C組團(tuán)。首期開發(fā)以試探市場反應(yīng)與市場容量為主，開發(fā)量與銷售量不宜過大。如西北區(qū)為一期，則推向市場以 67 萬方建筑面積較為合適，同時應(yīng)該推出多種住宅形態(tài)供應(yīng)市場以增加消費者選擇的豐富性與多樣性。 一期開發(fā)中：我們向市場推出多層主力戶型 85 ㎡、 120 ㎡、 130 ㎡、 140㎡；小高層主力戶型： 95 ㎡、 120 ㎡、 130 ㎡、 150 ㎡；排屋主力戶型： 180㎡、 210 ㎡、 233 ㎡ 其中：一期根據(jù)目前總平，估 計暫定開發(fā)量 7 萬方（除公建、配套、商鋪），小高層約 方，多層 方，排屋 方。多層占 52%，小高層 40%（其中小戶型約占一期高層 25%），排屋 %左右。此比例多層合理，高層略多，排屋略少。 多層面積比例中 120 ㎡ 130 ㎡ 140 ㎡的比例占 60%左右，躍層 170 ㎡ 180 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻 道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 ㎡，占 20%，小戶型 90 ㎡占 8%左右，此比例還是較合理的。和當(dāng)?shù)厥袌龅男枨笈c實際在銷售的樓盤的熱銷戶型面積比例相吻合。由此可見一期的最主要的銷售壓力來源于高層。 一期同時向當(dāng)?shù)厥袌鐾瞥鲂粜凸?，在廣告推廣中將 針對小戶型的投資、父母居所、新城市青年居所概念與高層主力戶型相區(qū)別。小戶型面積將分散緩解一期高層銷售的壓力。 一期同時推出一、二層商輔 —— 沿曲園路與群益路。一期應(yīng)該將北入口與景觀軸、中心綠島、綠帶等主要景觀區(qū)建造完成，將為本項目帶來最直觀的景觀視覺效果，為北區(qū)二期開發(fā)帶來品質(zhì)保證。 北區(qū)一期預(yù)計總戶數(shù)約 620 戶，如交付使用，將形成較完整的組團(tuán)，生活配套等設(shè)施應(yīng)該為入住業(yè)主提供便利，所以北區(qū)一期開發(fā)同時完成幼兒園建設(shè)，同時考慮在沿群益街北入口處二層剩余商鋪設(shè)置小型分會所與物管處以方便物業(yè)管理。 北區(qū)二期開 發(fā)，可視一期銷售情況隨機而動。如一期銷售完成較快，二期開發(fā)可提前進(jìn)行。北區(qū)二期開發(fā)小高層供應(yīng)量與一期持平，多層供應(yīng)量降低，排屋供應(yīng)量增加。 相對于一期，二期的銷售壓力理論上較小，市場風(fēng)險還是來源于北面的 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻 道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 高層。但根據(jù)一期的各方面投入，二期的消費者在看到一期的整體形象與品質(zhì)時會有較大的接受度。我們同時應(yīng)考慮到二期的多層在布局與單元拼接上優(yōu)化于一期，如排屋在做好價格控制的情況下，與多層的銷售壓力不會過大。但市場永遠(yuǎn)存在風(fēng)險，一旦當(dāng)?shù)仡愃频貕K推出定位檔次相同樓盤，同樣會分流部分客戶。 北區(qū)二期開發(fā)可跟根據(jù)一期銷售情 況，在價格上分別調(diào)整。如小高層銷售不理想，可作銷售價格控制；一期排層銷售如較理想，二期可適當(dāng)拉升價格（但必須在消費心理承受范圍內(nèi)） 本項目南區(qū)開發(fā)： 當(dāng)北區(qū)開發(fā)將結(jié)束，南區(qū)開發(fā)跟進(jìn)，南區(qū)同樣以二期連動式開發(fā)為主。待北區(qū)二期交付前，南區(qū)一期開始，以舞陽街與云岫路相交東南區(qū)域為南區(qū)一期（在規(guī)劃中為 D 組團(tuán)）。南區(qū)二期為規(guī)劃區(qū)域 B 組團(tuán)，項目西南區(qū)塊。 南區(qū)一期住宅，小高層比例大幅下降，多層為主，同時景觀中軸應(yīng)該全部建造完成，同時完成主會所、泳池等施設(shè)。整個項目景觀優(yōu)勢全面體現(xiàn)。建議開發(fā)南區(qū)一期應(yīng)將小區(qū)南面主入口建 造完畢，將項目的整體氣勢作最好的體現(xiàn)。 最后項目開發(fā)完成西南區(qū)域。其中西南區(qū)域中，公建項目（商務(wù)公寓）建議以帶標(biāo)準(zhǔn)裝修成品房推為市場，以提高本項目最終檔次。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻 道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 綜上所述，在本項目整個分期開發(fā)過程中，開發(fā)量最大，銷售壓力最集中于北區(qū)一期開發(fā)中。北區(qū)一期開發(fā)銷售的住宅形態(tài)最復(fù)雜，戶型多變，小高層集中，住宅區(qū)域中多層單元拼接過長。但同時我們必須看到，同樣這一期開發(fā)中，景觀優(yōu)勢同樣最集中，最豐富。所以北區(qū)一期開發(fā)對我們至關(guān)重要，必須打品牌，樹立優(yōu)良品質(zhì)形象，為后期開發(fā)帶來口碑效果，形成開發(fā)銷售良性循環(huán)關(guān)鍵在一期。 在建筑品質(zhì)上，必須加大投入，在景觀建筑上應(yīng)該舍得投入。同樣在市場推廣上，北區(qū)一期的投入在整個項目推廣中所占比例最大，在前期推廣中一旦形成開發(fā)項目整體品質(zhì)優(yōu)良的效果，后期開發(fā)才能作到較高回報。本策劃報告將著重提供在市場推廣上策略與具體方法以及北區(qū)開發(fā)推廣大致的費用測算。 注： 商鋪銷售 商鋪在本區(qū)域并不占明顯優(yōu)勢，加上一、二層統(tǒng)一銷售，面積略大；但一期開發(fā)中曲園路、群益路已形成商業(yè)氛圍，估計銷售壓力不大。建議商鋪考慮銷售置后，待住宅銷售情況穩(wěn)定后，銷售率達(dá) 50%以上再向市場推出商鋪， 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻 道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 先集中力量主攻住宅小高 層與多層銷售。如果在每一期開盤銷售之時將所有物業(yè)形態(tài)一起推出，市場消費者無法收到集中信息，選擇的方向感不明確，會影響我們的主攻對象（高層與多層）。推出商鋪前期屆時具體對商鋪制定銷售價格