【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 第三章 建設(shè)項(xiàng)目市場(chǎng)及 SWOT 分析 市場(chǎng)分析 一、 臨沂市房地產(chǎn)市場(chǎng)情況 目前，在國(guó)際金融危機(jī)影響下，全國(guó)各地的房地產(chǎn)都受到或多或少的影響，不少地區(qū)的房地的市場(chǎng)出現(xiàn)商品房成交量下降和房?jī)r(jià)的下降。臨沂房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)比其他地市來(lái)說(shuō)，所受沖擊比較小，臨沂房地產(chǎn)行業(yè)依然是潛力巨大的市場(chǎng)。 （一）房地產(chǎn)市場(chǎng) 回暖 2021年房地產(chǎn)似乎并沒(méi)有擺脫 2021年的情形：市場(chǎng)交易量萎縮，價(jià)格增幅放緩，資金鏈條偏緊。但是，從房市的銷售交易來(lái)看，三月四月的成交量與銷售價(jià)格明顯要優(yōu)于去年，從而出現(xiàn)了回暖的跡象。 2021年至今臨沂房市總體交易量明顯回升，價(jià)格仍緩慢增長(zhǎng)。 交易量的回升依賴于剛性需求和國(guó)家的有力政策。臨沂的剛性一直都很大。臨沂的房地產(chǎn)業(yè)向來(lái)是以穩(wěn)健著稱，據(jù)專家分析，臨沂的房產(chǎn)基本沒(méi)有泡沫，樓市很穩(wěn)健。臨沂的房屋銷售價(jià)格仍會(huì)保持相對(duì)穩(wěn)定的發(fā)展態(tài)勢(shì)，其原因?yàn)槭袌?chǎng)的剛性需求依然很大，同時(shí)臨沂房?jī)r(jià)起點(diǎn)較低，購(gòu)房投機(jī)比例較 低，同時(shí)國(guó)家和地方相繼出臺(tái)促進(jìn)房屋開(kāi)發(fā)與交易的利好政策，市場(chǎng)信心有望增強(qiáng)。 （二）市場(chǎng)剛性需求依然旺盛 臨沂的 1000 多萬(wàn)人口以及城市化建設(shè)為房地產(chǎn)市場(chǎng)提供了長(zhǎng)期發(fā)展的后勁。臨沂人對(duì)房屋的需求一直比較旺盛，近年來(lái)臨沂的城市建設(shè)步伐較快，城市拆遷面積較大，拆遷戶急于購(gòu)買房產(chǎn)，無(wú)疑 加大了住房的需求市場(chǎng)。同時(shí)商貿(mào)的發(fā)展吸引了大量外地經(jīng)商人員，他們?cè)谂R沂自然想到安居樂(lè)業(yè)，購(gòu)房安家，居住人口的增加，自然擴(kuò)大了房產(chǎn)的市場(chǎng)需求。 （三）房屋價(jià)格小幅上漲，漲幅繼續(xù)回落。 銷售方面，根據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)字表明，房屋銷售價(jià)格 2021 年一 季度同比上漲 %，房屋租賃價(jià)格同比上漲 %，土地交易價(jià)格和物業(yè)管理價(jià)格則與上年持平。從各月走勢(shì)看，房屋銷售價(jià)格已連續(xù) 8 個(gè)月同比漲幅回落，到今年 3 月份回落至 %。新建房銷售價(jià)格累計(jì)上漲 %；其中 3 月份分別同比上漲 %、 %、 %，月度間漲幅進(jìn)一步回落。 普通商品住宅價(jià)格同比上漲 %，其中 3 月份漲幅分別為 %、 %、 %，這是自 2021 年 1 月份以來(lái)連續(xù) 14 個(gè)月漲幅回落，總降幅達(dá) 個(gè)百分點(diǎn)；高檔住宅價(jià)格同比上漲 %，自 2021年 5 月份漲幅持續(xù)回落 ，總降幅達(dá) 個(gè)百分點(diǎn)。非住宅銷售價(jià)格保持平穩(wěn)， 13 月份各月同比漲幅均保持在 %，其中辦公樓價(jià)格與上年基本持平，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房和其它用房?jī)r(jià)格則同比上漲 %和%。 另外，目前臨沂房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)呈現(xiàn)以個(gè)人購(gòu)房為主體的特征。新建住宅市場(chǎng)中 70％需求者為臨沂當(dāng)?shù)厝?，?gòu)房者中首次置業(yè)者的比例達(dá)到 38%以上，而 80％的購(gòu)房者以自住或自用為目的。以自住或自用為主的住房需求，是目前臨沂市房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要需求。 二、臨沂市房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè) 雖然國(guó)際金融危機(jī)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)有著不利的影響，但臨沂市居民對(duì)房地產(chǎn)的剛性 需求以及國(guó)家相關(guān)的有力政策，臨沂房地產(chǎn)行業(yè)在 2021年依然有著良好的發(fā)展前景。同時(shí)臨沂市政府提出把臨沂建設(shè)成為魯南蘇北區(qū)域特大中心城市的目標(biāo)，也為房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)辟了廣闊的發(fā)展空間。隨著臨沂市城市化進(jìn)程的加快及建設(shè)“大臨沂、新臨沂”戰(zhàn)略目標(biāo)的逐步實(shí)現(xiàn)，臨沂房地產(chǎn)業(yè)將面臨新的發(fā)展機(jī)遇。 臨沂市房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)： 從需求方面看，臨沂 1000萬(wàn)人口在市區(qū)的還不到 200萬(wàn)，想到市區(qū)購(gòu)房的仍大有人在，臨沂的房屋儲(chǔ)量還沒(méi)有飽和。當(dāng)前，臨沂市城鎮(zhèn)人口 424萬(wàn)人，到 2020年，預(yù)計(jì)城鎮(zhèn)人口增加到 703萬(wàn)人，增加人口 280萬(wàn)人。 特別在市區(qū)，由于中心城市帶動(dòng)策略的實(shí)施以及商貿(mào)城市的建設(shè)，中心人口將大大增加。到 2020年增加絕對(duì)量 100多萬(wàn)人。屆時(shí)按照人均建筑面積 32平方米計(jì)算，全市城鎮(zhèn)需要新增近9000萬(wàn)的房屋建筑面積。分配到每年，需要增加近 700800萬(wàn)平方米的房屋。其中，中心城區(qū)需要增加近 3200萬(wàn)平方米的房屋，分配到每年，需要增加近 270萬(wàn)平方米左右的房屋。由此可見(jiàn)，臨沂市房地產(chǎn)市場(chǎng)潛力很大。 從供給方面看，近期的市場(chǎng)房產(chǎn)呈現(xiàn)集中放量，但從產(chǎn)品結(jié)構(gòu)上其有效供給卻嚴(yán)重不足。隨著房產(chǎn)郊區(qū)化發(fā)展等因素影響，住房市場(chǎng)有效供給將 會(huì)不斷增加。 從成本上看，土地交易價(jià)格與去年同期相比總體持平。從環(huán)比看，比上季度價(jià)格略漲 %。其中：居住用地同比上漲 %，環(huán)比價(jià)格持平；工業(yè)用地同比上漲 %；商業(yè)營(yíng)業(yè)用地同比下降 %。建筑成本及各類經(jīng)營(yíng)成本變化不大。短期內(nèi)開(kāi)發(fā)的成本基本不變。從當(dāng)前形勢(shì)分析，房屋價(jià)格會(huì)繼續(xù)小幅上漲，漲幅繼續(xù)回落。 綜合來(lái)看，臨沂市居民住房的巨大需求與供給結(jié)構(gòu)不合理的矛盾近幾年內(nèi)會(huì)持續(xù)存在。短期內(nèi)，臨沂房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)會(huì)白熱化。長(zhǎng)期看，剛性的需求及臨沂城市化進(jìn)程將促使房地產(chǎn)價(jià)格呈現(xiàn)持續(xù)小幅升高、漲幅持續(xù)回落的態(tài)勢(shì)。 建設(shè)項(xiàng)目 SWOT 分析 一、優(yōu)勢(shì) （一）政策優(yōu)勢(shì) 本項(xiàng)目所在地為臨沂市 XX區(qū)。市委市政府提出了建設(shè)“大臨沂、新臨沂”的戰(zhàn)略部署和要求， XX 區(qū)位于城市大發(fā)展的重要地段，將迎來(lái)新一輪的空前發(fā)展，并且有著極其特殊重要的地位。因而項(xiàng)目的建設(shè)有其它房地產(chǎn)項(xiàng)目所不具備的優(yōu)勢(shì)。 （二）地理位置優(yōu)勢(shì) 臨沂市市區(qū)人口 100 萬(wàn)以上，又擁有全國(guó)最大批發(fā)市場(chǎng)之一，具有較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)輻射力，商賈運(yùn)集，項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)將倍受人們的青睞，特別是那些生意人，在商海中找一片寧?kù)o的憩息港灣更是可 遇不可求。該項(xiàng)目的建設(shè)用地從地理位置上看，交通便捷，綠化覆蓋率高，自然植被條件優(yōu)越，是絕佳的居住選擇地。 項(xiàng)目重點(diǎn)突出自然環(huán)境的優(yōu)美和交通便利、休閑娛樂(lè)環(huán)境給生活居家?guī)?lái)的便捷和舒適，從而提高小區(qū)的豐富內(nèi)涵，增加產(chǎn)品附加值。項(xiàng)目建成后，力求能給人一種耳目一新的全新感覺(jué)。 二、劣勢(shì) （一）直接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手較多，目前項(xiàng)目附近的正在規(guī)劃樓盤(pán)較多，是本項(xiàng)目最直接的 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。項(xiàng)目的建設(shè)應(yīng)突出自己的特色，以便在競(jìng)爭(zhēng)中占據(jù)主動(dòng)。 （二） 當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的不利影響，市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生了一些變化，房?jī)r(jià)增幅在持續(xù)回落。 三、機(jī)會(huì) （一）臨沂市發(fā)展 “大臨沂、新臨沂”的建設(shè)正在穩(wěn)步的進(jìn)行。本項(xiàng)目以中低檔收入人群為產(chǎn)品的營(yíng)銷方向，市場(chǎng)前景廣闊。 （二）臨沂市舊城改造步伐的加快和銀行按揭政策進(jìn)一步擴(kuò)大了項(xiàng)目的目標(biāo)客戶群。 （三）城市發(fā)展提出了更高的要求。 從城市居民消費(fèi)需求來(lái)看，消費(fèi)者都渴望得到更好的居住環(huán)境，對(duì)居住小區(qū)的功能、環(huán)境、提出更高的要求。 從國(guó)內(nèi)外居住區(qū)發(fā)展趨勢(shì)來(lái)看，居住區(qū)向 環(huán)境、物管和教育的綜合性多功能方向發(fā)展成為最新發(fā)展模式。該項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)采用 了先進(jìn)的、現(xiàn)代化的模式，完全符合人們對(duì)現(xiàn)代住宅群落的要求。 四、威脅 同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)是項(xiàng)目所面臨的主要威脅。臨沂市房地產(chǎn)業(yè)近幾年發(fā)展較快，相繼建成和各種檔次、規(guī)模的住宅小區(qū)，盡管本項(xiàng)目具有獨(dú)特的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，但仍應(yīng)注意提高小區(qū)的建設(shè)質(zhì)量和綜合配套水平，加強(qiáng)小區(qū)的物業(yè)管理，建出自己的特色，形成獨(dú)特的風(fēng)格，從而在同類競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出，獨(dú)具領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)。 另外，受當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的影響，市場(chǎng)供求關(guān)系將發(fā)生一些變化，預(yù)計(jì)房?jī)r(jià)增幅將逐漸趨緩，這也是一個(gè)值得注意的 問(wèn)題。 第四章 節(jié)能方案分析 用能指標(biāo)和節(jié)能規(guī)范 （一）《中華人民共和國(guó)能源法（征求意見(jiàn)稿）》（ 2021 年 12月 3 日公布） （二）《中華人民共和國(guó)節(jié)約能源法》（ 2021 年 4 月 1 日起施行） （三）國(guó)家建設(shè)部 [1998]第 1 號(hào)令《城市節(jié)約用水管理規(guī)定》（ ） （四） 《國(guó)務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)節(jié)能工作的決定》（國(guó)發(fā) [2021]28 號(hào)） （五）外墻外保溫工程技術(shù)規(guī)程 JGJ1442021 （六）采暖居住建筑節(jié)能檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn) JGJ1322021 （七）民用建筑節(jié)能設(shè)計(jì)規(guī)范 JCJ261995 能耗指標(biāo)分析 該項(xiàng)目位于臨沂市 XX區(qū)，目前該地區(qū)的能源供應(yīng)和市政基礎(chǔ)設(shè)施條件較完善，建設(shè)地點(diǎn)電力、供暖、自來(lái)水供應(yīng)充足， 本項(xiàng)目所用能源主要為電力和水。 本項(xiàng)目能耗主要為項(xiàng)目交付使用后居民的日常生活用電、用水。 年用電消耗量按每戶日用電量 ，年 365 天計(jì)算。 日用電消耗量 = 1430 戶 =5005kwh 年用電消耗量 = 1430 戶 365天 =1826825kwh 年用水消耗量按每戶日用水量 420L，年 365天計(jì)算。 日用水消耗量 =420L 1430 戶 =601m3 年用水消耗量 =420L 1430 戶 365天 =219219m3 項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)后設(shè)計(jì)年用電量為 1826825kwh； 項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)后設(shè)計(jì)年用水量為 219219立方米。 根據(jù)電、水消耗量及折算標(biāo)煤系數(shù)，折算成標(biāo)煤為： 電 :1826825kwh 水 :219219m3 主要能耗指標(biāo)表 序號(hào) 名稱 日消耗量 年消耗量 折算標(biāo)煤 備注 1 電 5005kwh 1826825kwh 592t 2 水 601m3 219219m3 3 合計(jì) 主要節(jié)能措施分析 一、建筑節(jié)能 （一）單體設(shè)計(jì)階段節(jié)能 該項(xiàng)目充分考慮室內(nèi)空間的合理性，盡可能讓每個(gè)居室都有穿堂風(fēng)，夏季利用自然通風(fēng)進(jìn)行降溫。保證主要居室有朝南的充分日照，使住宅在冬季有充足的陽(yáng)光，基本滿足白天的自然取暖要求。 立面設(shè)計(jì)講究實(shí)用原則，減少外墻的凹凸面，使住宅建筑體形系數(shù)達(dá)標(biāo)，以減少熱量散逸，在滿足日照、采光的前提下，根據(jù)不同朝向控制窗墻比。 在外墻立面選材方面，為了使建筑節(jié)能系統(tǒng)更合理并發(fā)揮節(jié)能投資效益，選擇淺色飾面外墻，以反 射太陽(yáng)輻射，降低建筑能耗。 （二）外墻外保溫 該項(xiàng)目采用外墻外保溫措施。相對(duì)外墻內(nèi)保溫而言，外墻外保溫的保溫效果更理想，取暖成本大幅下降，并可完全避免熱橋。保溫層厚度合理的情況下，不易發(fā)生保溫層內(nèi)部冷凝或結(jié)構(gòu)內(nèi)表面冷凝現(xiàn)象。結(jié)構(gòu)墻體的熱儲(chǔ)存性被充分利用，改善了室內(nèi)熱穩(wěn)定性，外墻外保溫在夏季起到一定得隔熱作用，同時(shí)室內(nèi)到室外溫度曲線對(duì)結(jié)構(gòu)墻體有利，因而采用外墻外保溫是在經(jīng)濟(jì)條件允許的情況下較好的選擇。 （三）屋頂保溫 屋頂保溫采用倒置式屋面，從結(jié)構(gòu)層往上分別是防水層、保溫層、砌塊保護(hù)層。保溫層采用低熱導(dǎo)性高抗 壓強(qiáng)度高抗水汽浸透性能的擠塑板（ XPS）。與傳統(tǒng)屋面比較，保溫層在防水層之上，可以避免防水層受到陽(yáng)光的直接輻射，保護(hù)防水層免受室外晝夜溫差和冬夏季溫差影響，防水層溫度相對(duì)穩(wěn)定，不易結(jié)露。 （四）門窗保溫 窗框選材：選用導(dǎo)熱系數(shù)低的塑鋼或者鋁合金斷熱型材。其中，鋁合金斷熱橋有足夠的長(zhǎng)度，不小于 15mm。 成窗做到真正斷熱。 中空鍍膜玻璃空氣層厚度對(duì)其熱絕緣系數(shù)影響較大，在型材斷面尺寸允許情況下，空氣層厚度盡可能取大。 （五）提高氣密性 根據(jù)《建筑外窗空氣滲透性能分級(jí)及其檢測(cè)方法》規(guī)定： 16 層外窗 及陽(yáng)臺(tái)門氣密性等級(jí)高于Ⅲ級(jí)。 平開(kāi)窗關(guān)閉時(shí)氣密性優(yōu)于推拉窗，開(kāi)啟時(shí)開(kāi)啟面積大，有利于自然通風(fēng)，故該項(xiàng)目采用平開(kāi)窗。 門窗框與墻間的縫隙可用彈性松軟型材料（如毛氈）、彈性密閉型材料（如聚乙烯泡沫材料）、密封膏以及邊框設(shè)灰口等密封方式；框與扇可用橡膠、橡塑或泡沫密封條以及高低縫，回風(fēng)槽等方式；扇與扇之間可用密封條，高低縫及縫外壓條等；扇與玻璃之間可用各種彈性壓條密封。 在窗格劃分時(shí)要縮短窗扇的縫隙長(zhǎng)度，盡量采用大窗扇，擴(kuò)大單塊玻璃的面積，合理減少開(kāi)啟的窗扇面積，適當(dāng)增加固定玻璃及固定窗扇的面積。