【文章內容簡介】 第三章 建設項目市場及 SWOT 分析 市場分析 一、 臨沂市房地產市場情況 目前，在國際金融危機影響下，全國各地的房地產都受到或多或少的影響，不少地區(qū)的房地的市場出現(xiàn)商品房成交量下降和房價的下降。臨沂房地產行業(yè)對比其他地市來說，所受沖擊比較小，臨沂房地產行業(yè)依然是潛力巨大的市場。 （一）房地產市場 回暖 2021年房地產似乎并沒有擺脫 2021年的情形：市場交易量萎縮，價格增幅放緩，資金鏈條偏緊。但是，從房市的銷售交易來看，三月四月的成交量與銷售價格明顯要優(yōu)于去年，從而出現(xiàn)了回暖的跡象。 2021年至今臨沂房市總體交易量明顯回升，價格仍緩慢增長。 交易量的回升依賴于剛性需求和國家的有力政策。臨沂的剛性一直都很大。臨沂的房地產業(yè)向來是以穩(wěn)健著稱，據專家分析，臨沂的房產基本沒有泡沫，樓市很穩(wěn)健。臨沂的房屋銷售價格仍會保持相對穩(wěn)定的發(fā)展態(tài)勢，其原因為市場的剛性需求依然很大，同時臨沂房價起點較低，購房投機比例較 低，同時國家和地方相繼出臺促進房屋開發(fā)與交易的利好政策，市場信心有望增強。 （二）市場剛性需求依然旺盛 臨沂的 1000 多萬人口以及城市化建設為房地產市場提供了長期發(fā)展的后勁。臨沂人對房屋的需求一直比較旺盛，近年來臨沂的城市建設步伐較快，城市拆遷面積較大，拆遷戶急于購買房產，無疑 加大了住房的需求市場。同時商貿的發(fā)展吸引了大量外地經商人員，他們在臨沂自然想到安居樂業(yè)，購房安家，居住人口的增加，自然擴大了房產的市場需求。 （三）房屋價格小幅上漲，漲幅繼續(xù)回落。 銷售方面，根據統(tǒng)計數(shù)字表明，房屋銷售價格 2021 年一 季度同比上漲 %，房屋租賃價格同比上漲 %，土地交易價格和物業(yè)管理價格則與上年持平。從各月走勢看，房屋銷售價格已連續(xù) 8 個月同比漲幅回落，到今年 3 月份回落至 %。新建房銷售價格累計上漲 %；其中 3 月份分別同比上漲 %、 %、 %，月度間漲幅進一步回落。 普通商品住宅價格同比上漲 %，其中 3 月份漲幅分別為 %、 %、 %，這是自 2021 年 1 月份以來連續(xù) 14 個月漲幅回落，總降幅達 個百分點；高檔住宅價格同比上漲 %，自 2021年 5 月份漲幅持續(xù)回落 ，總降幅達 個百分點。非住宅銷售價格保持平穩(wěn)， 13 月份各月同比漲幅均保持在 %，其中辦公樓價格與上年基本持平，商業(yè)營業(yè)用房和其它用房價格則同比上漲 %和%。 另外，目前臨沂房地產市場繼續(xù)呈現(xiàn)以個人購房為主體的特征。新建住宅市場中 70％需求者為臨沂當?shù)厝?，購房者中首次置業(yè)者的比例達到 38%以上，而 80％的購房者以自住或自用為目的。以自住或自用為主的住房需求，是目前臨沂市房地產市場的主要需求。 二、臨沂市房地產市場預測 雖然國際金融危機對房地產行業(yè)有著不利的影響，但臨沂市居民對房地產的剛性 需求以及國家相關的有力政策，臨沂房地產行業(yè)在 2021年依然有著良好的發(fā)展前景。同時臨沂市政府提出把臨沂建設成為魯南蘇北區(qū)域特大中心城市的目標，也為房地產業(yè)開辟了廣闊的發(fā)展空間。隨著臨沂市城市化進程的加快及建設“大臨沂、新臨沂”戰(zhàn)略目標的逐步實現(xiàn)，臨沂房地產業(yè)將面臨新的發(fā)展機遇。 臨沂市房地產價格走勢： 從需求方面看，臨沂 1000萬人口在市區(qū)的還不到 200萬，想到市區(qū)購房的仍大有人在，臨沂的房屋儲量還沒有飽和。當前，臨沂市城鎮(zhèn)人口 424萬人，到 2020年，預計城鎮(zhèn)人口增加到 703萬人，增加人口 280萬人。 特別在市區(qū)，由于中心城市帶動策略的實施以及商貿城市的建設，中心人口將大大增加。到 2020年增加絕對量 100多萬人。屆時按照人均建筑面積 32平方米計算，全市城鎮(zhèn)需要新增近9000萬的房屋建筑面積。分配到每年，需要增加近 700800萬平方米的房屋。其中，中心城區(qū)需要增加近 3200萬平方米的房屋，分配到每年，需要增加近 270萬平方米左右的房屋。由此可見，臨沂市房地產市場潛力很大。 從供給方面看，近期的市場房產呈現(xiàn)集中放量，但從產品結構上其有效供給卻嚴重不足。隨著房產郊區(qū)化發(fā)展等因素影響，住房市場有效供給將 會不斷增加。 從成本上看，土地交易價格與去年同期相比總體持平。從環(huán)比看，比上季度價格略漲 %。其中：居住用地同比上漲 %，環(huán)比價格持平；工業(yè)用地同比上漲 %；商業(yè)營業(yè)用地同比下降 %。建筑成本及各類經營成本變化不大。短期內開發(fā)的成本基本不變。從當前形勢分析，房屋價格會繼續(xù)小幅上漲，漲幅繼續(xù)回落。 綜合來看，臨沂市居民住房的巨大需求與供給結構不合理的矛盾近幾年內會持續(xù)存在。短期內，臨沂房地產市場競爭會白熱化。長期看，剛性的需求及臨沂城市化進程將促使房地產價格呈現(xiàn)持續(xù)小幅升高、漲幅持續(xù)回落的態(tài)勢。 建設項目 SWOT 分析 一、優(yōu)勢 （一）政策優(yōu)勢 本項目所在地為臨沂市 XX區(qū)。市委市政府提出了建設“大臨沂、新臨沂”的戰(zhàn)略部署和要求， XX 區(qū)位于城市大發(fā)展的重要地段，將迎來新一輪的空前發(fā)展，并且有著極其特殊重要的地位。因而項目的建設有其它房地產項目所不具備的優(yōu)勢。 （二）地理位置優(yōu)勢 臨沂市市區(qū)人口 100 萬以上，又擁有全國最大批發(fā)市場之一，具有較強的經濟輻射力，商賈運集，項目的開發(fā)建設將倍受人們的青睞，特別是那些生意人，在商海中找一片寧靜的憩息港灣更是可 遇不可求。該項目的建設用地從地理位置上看，交通便捷，綠化覆蓋率高，自然植被條件優(yōu)越，是絕佳的居住選擇地。 項目重點突出自然環(huán)境的優(yōu)美和交通便利、休閑娛樂環(huán)境給生活居家?guī)淼谋憬莺褪孢m，從而提高小區(qū)的豐富內涵，增加產品附加值。項目建成后，力求能給人一種耳目一新的全新感覺。 二、劣勢 （一）直接競爭對手較多，目前項目附近的正在規(guī)劃樓盤較多，是本項目最直接的 競爭對手。項目的建設應突出自己的特色，以便在競爭中占據主動。 （二） 當前經濟形勢的不利影響，市場供求關系發(fā)生了一些變化，房價增幅在持續(xù)回落。 三、機會 （一）臨沂市發(fā)展 “大臨沂、新臨沂”的建設正在穩(wěn)步的進行。本項目以中低檔收入人群為產品的營銷方向，市場前景廣闊。 （二）臨沂市舊城改造步伐的加快和銀行按揭政策進一步擴大了項目的目標客戶群。 （三）城市發(fā)展提出了更高的要求。 從城市居民消費需求來看，消費者都渴望得到更好的居住環(huán)境，對居住小區(qū)的功能、環(huán)境、提出更高的要求。 從國內外居住區(qū)發(fā)展趨勢來看，居住區(qū)向 環(huán)境、物管和教育的綜合性多功能方向發(fā)展成為最新發(fā)展模式。該項目的規(guī)劃設計采用 了先進的、現(xiàn)代化的模式，完全符合人們對現(xiàn)代住宅群落的要求。 四、威脅 同業(yè)競爭是項目所面臨的主要威脅。臨沂市房地產業(yè)近幾年發(fā)展較快，相繼建成和各種檔次、規(guī)模的住宅小區(qū)，盡管本項目具有獨特的競爭優(yōu)勢，但仍應注意提高小區(qū)的建設質量和綜合配套水平，加強小區(qū)的物業(yè)管理，建出自己的特色，形成獨特的風格，從而在同類競爭中脫穎而出，獨具領先優(yōu)勢。 另外，受當前經濟形勢的影響，市場供求關系將發(fā)生一些變化，預計房價增幅將逐漸趨緩，這也是一個值得注意的 問題。 第四章 節(jié)能方案分析 用能指標和節(jié)能規(guī)范 （一）《中華人民共和國能源法（征求意見稿）》（ 2021 年 12月 3 日公布） （二）《中華人民共和國節(jié)約能源法》（ 2021 年 4 月 1 日起施行） （三）國家建設部 [1998]第 1 號令《城市節(jié)約用水管理規(guī)定》（ ） （四） 《國務院關于加強節(jié)能工作的決定》（國發(fā) [2021]28 號） （五）外墻外保溫工程技術規(guī)程 JGJ1442021 （六）采暖居住建筑節(jié)能檢驗標準 JGJ1322021 （七）民用建筑節(jié)能設計規(guī)范 JCJ261995 能耗指標分析 該項目位于臨沂市 XX區(qū)，目前該地區(qū)的能源供應和市政基礎設施條件較完善，建設地點電力、供暖、自來水供應充足， 本項目所用能源主要為電力和水。 本項目能耗主要為項目交付使用后居民的日常生活用電、用水。 年用電消耗量按每戶日用電量 ，年 365 天計算。 日用電消耗量 = 1430 戶 =5005kwh 年用電消耗量 = 1430 戶 365天 =1826825kwh 年用水消耗量按每戶日用水量 420L，年 365天計算。 日用水消耗量 =420L 1430 戶 =601m3 年用水消耗量 =420L 1430 戶 365天 =219219m3 項目運營后設計年用電量為 1826825kwh； 項目運營后設計年用水量為 219219立方米。 根據電、水消耗量及折算標煤系數(shù)，折算成標煤為： 電 :1826825kwh 水 :219219m3 主要能耗指標表 序號 名稱 日消耗量 年消耗量 折算標煤 備注 1 電 5005kwh 1826825kwh 592t 2 水 601m3 219219m3 3 合計 主要節(jié)能措施分析 一、建筑節(jié)能 （一）單體設計階段節(jié)能 該項目充分考慮室內空間的合理性，盡可能讓每個居室都有穿堂風，夏季利用自然通風進行降溫。保證主要居室有朝南的充分日照，使住宅在冬季有充足的陽光，基本滿足白天的自然取暖要求。 立面設計講究實用原則，減少外墻的凹凸面，使住宅建筑體形系數(shù)達標，以減少熱量散逸，在滿足日照、采光的前提下，根據不同朝向控制窗墻比。 在外墻立面選材方面，為了使建筑節(jié)能系統(tǒng)更合理并發(fā)揮節(jié)能投資效益，選擇淺色飾面外墻，以反 射太陽輻射，降低建筑能耗。 （二）外墻外保溫 該項目采用外墻外保溫措施。相對外墻內保溫而言，外墻外保溫的保溫效果更理想，取暖成本大幅下降，并可完全避免熱橋。保溫層厚度合理的情況下，不易發(fā)生保溫層內部冷凝或結構內表面冷凝現(xiàn)象。結構墻體的熱儲存性被充分利用，改善了室內熱穩(wěn)定性，外墻外保溫在夏季起到一定得隔熱作用，同時室內到室外溫度曲線對結構墻體有利，因而采用外墻外保溫是在經濟條件允許的情況下較好的選擇。 （三）屋頂保溫 屋頂保溫采用倒置式屋面，從結構層往上分別是防水層、保溫層、砌塊保護層。保溫層采用低熱導性高抗 壓強度高抗水汽浸透性能的擠塑板（ XPS）。與傳統(tǒng)屋面比較，保溫層在防水層之上，可以避免防水層受到陽光的直接輻射，保護防水層免受室外晝夜溫差和冬夏季溫差影響，防水層溫度相對穩(wěn)定，不易結露。 （四）門窗保溫 窗框選材：選用導熱系數(shù)低的塑鋼或者鋁合金斷熱型材。其中，鋁合金斷熱橋有足夠的長度，不小于 15mm。 成窗做到真正斷熱。 中空鍍膜玻璃空氣層厚度對其熱絕緣系數(shù)影響較大，在型材斷面尺寸允許情況下，空氣層厚度盡可能取大。 （五）提高氣密性 根據《建筑外窗空氣滲透性能分級及其檢測方法》規(guī)定： 16 層外窗 及陽臺門氣密性等級高于Ⅲ級。 平開窗關閉時氣密性優(yōu)于推拉窗，開啟時開啟面積大，有利于自然通風，故該項目采用平開窗。 門窗框與墻間的縫隙可用彈性松軟型材料（如毛氈）、彈性密閉型材料（如聚乙烯泡沫材料）、密封膏以及邊框設灰口等密封方式；框與扇可用橡膠、橡塑或泡沫密封條以及高低縫，回風槽等方式；扇與扇之間可用密封條，高低縫及縫外壓條等；扇與玻璃之間可用各種彈性壓條密封。 在窗格劃分時要縮短窗扇的縫隙長度，盡量采用大窗扇，擴大單塊玻璃的面積，合理減少開啟的窗扇面積，適當增加固定玻璃及固定窗扇的面積。