【文章內容簡介】 特別，城站是交通樞紐中心，客流量大。 1995 城站因為整體改造而備受市場關注，但其后大規(guī)模的拆遷造成了 3 萬多人口的疏散，導致了“該旺而不旺“的局面。但目前城站的建設速度明顯在加快，商業(yè)活力趨于旺盛，廣宇服飾城在招商，利群大廈正在建設中。 業(yè)態(tài)布局 目前已建成和在建的商業(yè)網(wǎng)點有鐵道大廈、中銘大廈、西湖國貿大廈、利群大廈、紅樓飯店等，總面積 30萬平方米，初步形成以中高檔商務寫字樓為主體，餐飲、娛樂、購物為輔，匯集國內外大公司、金融財團、旅游集散中心等機構的商務中心特色街區(qū)。 消費對象 總的來說，城站商圈的消費特色是以吃、住和商務消費為主。消費人群多為外地來杭的商人或游客，也有一部分寫字樓內辦公人員和區(qū)域居民。附近的四季青服裝特色街區(qū)，人流量非常大，而金隆花園、義井巷小區(qū)等社區(qū)居民也是相對穩(wěn)定的消費群體。在整個商圈內，高檔酒店、咖啡吧、火鍋 、小吃等餐飲店、超市、各式便利店分布各處。 商鋪行情 城站商圈商鋪供給量較少，周邊商鋪資源相對稀缺。向東一帶由于靠近一些社區(qū)，附近的清泰街、西湖大道、建國南路等商鋪售價約為 3 萬 萬元 /平方米，年租金為 23002700 元 /平方米，平均回報率在56%左右。日前可供選擇的有金達苑、新東方大廈等物業(yè)和西湖大道與佑圣觀路相交處的少量沿街底鋪。從目前情況來看，西湖大道的商業(yè)發(fā)展還不錯。道路寬闊、通暢，兩旁高檔商務樓眾多。沿街中西餐廳、咖啡館、酒店旅館、戶外用品店等商鋪，經(jīng)營得比較好，其中西湖大道與佑圣觀路相 交處的商鋪經(jīng)營尤為熱鬧，售價在 萬元 /平方米左右，呈上升趨勢。城站一帶，商鋪量不太多，江城路商鋪售價約為 萬元 /平方米左右，中閩大廈一樓商鋪的售價在 3 萬元 /平方米以上，不過面積偏大，總價要千萬元以上。 重點路段 :西湖大道 城站商圈的日漸興旺，西湖大道功不可沒。西湖大道寬闊通暢，兩旁高檔樓宇多，有效地連接了城站商圈、吳山商圈和湖濱商圈，一頭是商業(yè)氛圍濃厚的城站廣場，一頭與南山路相接通向西湖風景區(qū)，還與延安路相交連接著吳山商圈，占盡了得天獨厚的天時、地利、人和資源。 從總體來看，西湖大道的 商業(yè)格局較為現(xiàn)代、時尚、大氣，像一個快速發(fā)展中的新興城市，以后的商業(yè)發(fā)展?jié)摿Σ豢晒懒?。西湖大道兩側寫字樓多，城站廣場附近是集中地，香榭商務樓、金泰商務大廈、利群大廈都是比較高檔的商務樓，蘊藏著較大的消費需求。 從細部來看，與西湖大道相交的建國南路附近，中西餐廳較多，如醉愛餐廳、辣妹子火鍋店、廣利貝貝等，城站廣場的來往客源、寫字樓內的工作人員以及附近居民都是較大的消費群體。中部與佑圣觀路相交處，生活氣息濃厚，受老食品市場商業(yè)氣氛的感染，店鋪經(jīng)營類型豐富，比較熱鬧。在延安南路與南山路中間的這一段，西湖大道的商業(yè) 布局就顯得更加開放和氣派，耀江廣廈的寫字樓及沿街婚紗、服裝等商業(yè)店鋪、清波商廈的婚紗攝影店和咖啡館以及涌金廣場的浙江東方大酒店、索菲特西湖大酒店、兩岸咖啡等，體現(xiàn)了西湖大道商鋪向高檔化發(fā)展的這一趨勢。 西湖大道商鋪的價格目前處于攀升的狀態(tài)中，一般商鋪售價約在 萬元 /平方米左右或更高，投資回報率約在 5%6%左右。以后道路兩旁的一些高檔商務樓建成后，商鋪供應量會加大，而根據(jù)市場行情估計，價格還會上升，比較有投資價值和經(jīng)營前景。 后起之秀 —— 信義坊商圈 信義坊商圈的魅力在于它的“新”，在于它所擁有的商業(yè)潛 力，它的形成得益于信義坊商業(yè)步行街的建立。它的兩端分別與莫干山路和湖墅路相連，湖墅一帶曾是一派商賈云集、百貨登市的繁榮景象， 107 家店鋪遍布京杭大運河兩岸。去信義坊尋覓“十里銀湖墅”的繁華盛景吧，沿河而逛，登樓而望，水鄉(xiāng)的韻味細細品來，慢慢咀嚼。 業(yè)態(tài)布局 信義坊商圈以莫干山路和湖墅路這兩條商業(yè)道路為主要軸線，與武林商圈和湖濱商圈連接起來。商圈內有中環(huán)大廈、之江飯店、敦煌飯店等商用建筑，信義坊小區(qū)、湖墅新村等高檔住宅和華潤超市、景福百貨、知味觀、肯德基等商業(yè)設施。 消費對象 信義坊定位在綜合性的時尚休閑娛樂場所，欲打造一條集“吃、逛、玩、購、賞”于一體，以“小而精，多而全”的經(jīng)營業(yè)態(tài)，滿足都市人的時尚休閑需求。 信義坊將餐飲放在了首位，以異國餐飲為主，另外還有全國各地頗具名氣的特色美食。使信義坊商街異國風情美食街的個性特色愈加明顯。服飾保留在香積園低層商鋪，心曠神怡軒則主要用于布置經(jīng)營工藝品。由于居民較多，所以各類專賣店、特色小店也很多。消費者多為本商圈內居民和杭州本地人，因靠近北站，也有部分慕名而來的外地游客。 商鋪行情 信義坊商圈內的商鋪售價約在 萬 萬元 /平方 米，出租回報率約為 34%，隨著發(fā)展今后會有所增長。作為一個新興商圈，信義坊商圈依托莫干山路和湖墅路的商業(yè)優(yōu)勢，一旦與武林商圈和湖濱商圈形成聯(lián)動，后起之秀的力量不容忽視。目前可供選擇有湖墅嘉園、紅石中央花園、淺水灣花園等樓宇的部分商鋪和莫干山路與文一路相交處的少量沿街底鋪。 重點路段 :莫干山路 信義坊商圈的成名得益于信義坊商業(yè)步行街和莫干山路與湖墅路兩條商業(yè)道路所形成的商業(yè)聯(lián)動效應，莫干山路作為一條交通大動脈，貫通了杭州的南北。它跨度大、寬闊通暢、交通四通八達，從北向南分別與石祥路、大關路、教工路、文一 路、德勝路、文二路、文三路以及天目山路等市區(qū)主要道路相連，整體優(yōu)勢明顯，在商業(yè)發(fā)展上容易形成大氣、開放的格局。 莫干山路南接環(huán)城西路、湖濱路，通向西湖風景區(qū)，北通汽車北站，與湖墅路幾乎近于平行狀態(tài)，商業(yè)配套設施齊全。從大環(huán)境來看，莫干山路兩側有浙江新世紀大酒店、天鴻飯店、之江飯店、梅苑賓館、敦煌飯店、祥和假日大酒店等酒店、賓館；周圍的高檔住宅區(qū)有華海園、華立金頂苑、信義坊小區(qū)、墨香苑、白蕩海人家等；使這一帶的居住氛圍濃厚，人流密集。另外，華潤超級市場、景福百貨、各類專賣店、特色店等商業(yè)設施極易凝集人氣，營造 商機。 莫干山路商鋪現(xiàn)在的售價比較實在，平均售價約為 萬元 /平方米，而與其平行的湖墅路商鋪的售價則要3 萬元 /平方米以上，價格優(yōu)勢非常明顯。近兩年來杭州交通網(wǎng)絡規(guī)劃的實施和完善，給莫干山路兩側的物業(yè)帶來了發(fā)展的良機，又非常有利于其商鋪價值的提升。 莫干山路是今年杭州重點美化的道路之一，以后街景會更加美麗，商鋪投資及經(jīng)營的環(huán)境更好。大環(huán)境改善后，莫干山路兩側的住宅建設必然會有所發(fā)展，繼而帶動相應的商業(yè)配套、生活服務等設施的建設和完善，給莫干山路帶來了新的商機，其沿街商鋪也具有較大的增值潛力。 商鋪舉例 湖墅嘉園 :座落于杭州市大運河沿線新興生活走廊內，北靠啞巴弄、西接和睦路、南鄰婆娑橋弄、小區(qū)東貼湖墅路面臨京杭大運河，從杭州的城市平面上看優(yōu)勢領地 — 湖墅嘉園處于城市北部，從傳統(tǒng)風水角度而言屬于風生水起的龍勝寶地。 （ 1）未來杭州新興居住生活區(qū)“大運河居住文化圈的經(jīng)典力作”； （ 2）一個代表新世紀居住標準的現(xiàn)代生活特區(qū)，一座全視野水岸雙景的智能生態(tài)綠洲； （ 3）一道雄踞杭州城北大運河水岸居住帶重要坐標、傲視杭州人居新時代輝煌歲月的未來之城。 黃龍商圈：以高檔商住區(qū)為依托 黃龍商圈以黃龍體育 中心為軸向四周輻射擴散，主要覆蓋南北走向的保俶路、杭大路、黃龍路和東西走向的西溪路、曙光路、天目山路。黃龍區(qū)域一直是杭州集生態(tài)、人文、旅游、會展、運動的重要區(qū)域。近年來，商業(yè)也隨著各項組成的完善而取得了一定的發(fā)展，構成了區(qū)域的商業(yè)體系。 從現(xiàn)狀來看