【文章內容簡介】 稱 指數值（%）增減（點） 減（點） 景氣狀況19 / 46川房景氣指數 ↑ ↑ 景氣開發(fā)投資指數 ↑ ↑ 景氣資金來源指數 ↑ ↑ 景氣土地購置費指數 ↓ ↑ 景氣土地開發(fā)面積指數 ↓ ↑ 景氣空置面積指數 ↑ ↓ 景氣新開工面積指數 ↑ ↑ 景氣竣工面積指數 ↓ ↓ 景氣銷售價格指數 ↓ ↓ 景氣Ⅱ 存在問題及相關建議一、土地市場秩序亟待規(guī)范（一）土地市場存在的主要問題土地市場的發(fā)展和規(guī)范是一個漸進的過程，盡管土地市場建設取得了一定進展，但土地市場秩序方面存在的許多問題尚未從根本上得到解決，主要表現在以下幾方面： 行政干預仍不同程度地存在，有的地方還相當嚴重?，F行制度規(guī)定，商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經營性土地使用權，必須以招標拍賣掛牌方式出讓，同一宗土地只要有競價就要實行公開的市場供應，嚴禁行政權力進入土地市場。但在實踐中，政府個別領導的干預還時有發(fā)生，本應招標拍賣掛牌供應的，仍采用協議方式，有些地區(qū)的政府領導以打招呼、批條子等形式指定供地對象、供地位置、供地面積、供地用途、供地方式和供地價格等，嚴重的行政干預，致使市場配置土地資源的環(huán)境難以形成。 土地來源政出多門，造成土地一級市場供給失控和無序。目前，有的地區(qū)大量土地仍由原土地使用者自發(fā)交易，土地一級市場基本沒有形成政府壟斷；一些園、區(qū)用地未納入當地政府的統(tǒng)一管理，各自分散供地，壓價競爭；有的園、區(qū)仍在通過各種行政渠道要求政府賦予其“統(tǒng)一”的土地供應權，以招商引資或推進工業(yè)化的名義低價出讓、劃撥供地。這種狀況，破壞了正常的土地供求關系，致使統(tǒng)一、規(guī)范、有序的土地市場難以形成，嚴重影響了國有土地的市場配置。 土地市場信息服務的社會化程度較低，供地信息的充分公開，可以通過供給創(chuàng)造有效需求，可以使工業(yè)等更多的土地采用掛牌等公開的市場方式供應，從而在根本上解決低價協議出讓土地的問題。目前，土地市場信息公開的程度，遠遠不能滿足市場的要求，直接影響了開發(fā)商對土地市場的準確判斷和參與競爭，同時也不利于政府了解市場狀況，引導投資方向，調控土地市場。21 / 46 經濟適用住房管理不規(guī)范。經濟適用住房實行劃撥供地政策，初衷是盡快解決中低收入家庭的住房問題，但是很多地方存在著經濟適用住房建設標準趨向豪華、銷售價格接近商品房價格、銷售對象控制不力等問題， “濟貧”的經濟適用住房在很大程度上成為富人投資置業(yè)的對象。特別是一些地區(qū)經濟適用住房土地供應總量過大，嚴重沖擊了經營性土地使用權招標拍賣掛牌出讓。 （二）規(guī)范土地市場秩序的主要對策當前土地市場中存在的突出問題，既有長期遺留尚未解決的，也有市場發(fā)展過程中新出現的，這些問題如不及時加以解決，將會嚴重浪費資源，影響土地市場的健康發(fā)展，甚至會影響社會主義市場經濟體制的建立和完善。因此，治理和整頓土地市場秩序勢在必行。 嚴格控制建設用地供應總量。嚴格控制土地供應總量是規(guī)范土地市場的基本前提，也是保證土地市場穩(wěn)定，發(fā)揮市場配置土地資源的基礎性作用，實現土地資產價值的關鍵。供應總量控制住了，市場才能穩(wěn)定，地價、房價才能穩(wěn)定，開發(fā)商、投資者和購買房屋的消費者等市場主體才有投資信心?？刂瓶偭勘仨殗栏駡?zhí)行土地利用規(guī)劃和建設用地供應計劃，要把盤活存量建設用地作為土地供應的重要來源。要根據市場供求關系，研究編制盤活存量建設用地的指導性計劃和商業(yè)性房地產開發(fā)用地的年度供應計劃，切實做到以供定需。合理調整土地利用結構，做到土地利用不僅有量的控制，也有結構的優(yōu)化。強化政府對土地的集中統(tǒng)一管理，清理違規(guī)設立的各類園區(qū)。凡是違反土地利用總體規(guī)劃批準設立的園區(qū)，不管什么名稱，都必須進行認真清理。對違反土地利用總體規(guī)劃批準設立的園區(qū)，必須撤消，并追究批準者的責任。各地不得為迎合設立園區(qū)而修改土地利用總體規(guī)劃。對違反土地利用總體規(guī)劃設立的園區(qū)，國土資源管理部門不得提供土地。未經依法批準用地的，要依法查處，追究責任。進一步完善土地管理體制。政府要強化對土地使用的審批和監(jiān)督，從源頭上完全控制土地一級市場的供應，并根據經濟、社會、人口、產業(yè)發(fā)展狀況適時適量推出土地供應，做到土地利用年度計劃與市場需求相統(tǒng)一，并且全國各地的土地供應要有統(tǒng)一的協調機制。對土地歷史遺留問題的處理，政府應出臺相關法律政策，規(guī)范運作，要有約束性和嚴肅性，并可以通過收回、收購、兼并、拍賣、儲備等方式實現政府對土地的壟斷。建立土地公開交易制度，確保土地市場的公開、公平和公正。建立土地公開交易制度，有利于實現土地供應總量的既定目標；有利于減少和消除土地出讓壟斷經營的種種弊端。因此，土地交易要公開進行，要建立有形市場，土地使用權交易要在有形市場中進行。政府要公開交易信息，提高信息服務水平。要公開供地計劃、公開出讓土地信息、公開集體決策、公開查詢登記資料、公開競爭、公開交易結果等。嚴格控制經濟適用住房的土地供應總量，規(guī)范建設標準、銷售對象和銷售價格。對經濟適用住房用地政策有兩種方式。一種是繼續(xù)以劃撥方式供地，但對供地總量、建筑戶型、購買對象、銷售價格必須進行嚴格的限制；另一種是取消劃撥供地，由可享受經濟適用住房的對象到市場上去買房、租房，由政府進行資金補貼。強化對二級市場土地的管理。在土地進入二級市場時，要根據詳細規(guī)劃，規(guī)定土地的用途、最高容積率、與周圍建筑的距離及開發(fā)期限等，23 / 46以保證土地的宏觀控制不被二級市場的土地囤積或開發(fā)的無序所擾亂。使土地的總供給有序，逐步將土地的利用與開發(fā)引導向規(guī)劃的框架內。二、資金的供求渠道需要調整房地產開發(fā)資金主要來源于銀行貸款、企業(yè)自籌資金及其他資金三個方面。其他資金來源主要由銷售定金、預售收入和基建墊資構成，在房地產開發(fā)資金來源中一直處于較高占比狀態(tài)。今年 18 月，全國房地產開發(fā)到位資金 7766 億元，其中，其他資金到位 3411 億元，占比約 44%，自籌資金占比約 30%。負債經營和銀行貸款，作為時下最為流行的一種經營方式，雖然能夠使企業(yè)的生產資金暫時得到補償和增值，但是過度的負債經營超越企業(yè)自身財力極限，將會給企業(yè)潛伏下破產倒閉的隱患。因此，把握好資金來源渠道，合理運用資金，保證企業(yè)生產資金在良性循環(huán)的態(tài)勢下運轉，為企業(yè)創(chuàng)造更好的經濟效益尤為重要。（一）負債取得監(jiān)督和管理當前，企業(yè)的資金籌集渠道靈活多樣，負債經營已成為大多數企業(yè)的一種主要的經營方式。然而近年來，有許多企業(yè)的決策人只注重負債的取得，卻輕視負債的監(jiān)督和管理。只知道可以緩解生產資金緊缺的矛盾，看不到債務必須到期償還的不利一面。如果企業(yè)借入的資金不能達到預期的投資效果，那么利息支出就會成為企業(yè)必須承擔的固定財務負擔。因此，房地產開發(fā)企業(yè)在資金的籌措上，還應做好以下幾方面工作：首先，要強化企業(yè)的信用管理。信用是房地產開發(fā)企業(yè)興衰的標識，信用很好的開發(fā)企業(yè)，將能獲得條件優(yōu)厚的長期低息貸款，企業(yè)將會有源源不斷的資金去開發(fā)經營更多的房地產項目。其次，資金的籌措要有計劃。從事房地產開發(fā)不是資金越多越好，應是資金占用適度為好，短缺資金，或資金占用很大，都是不可取的，都有可能造成企業(yè)開發(fā)效益不佳。第三，應逐步擴大項目的自有資金比例。這樣就可以使大部分貸款利息支出變?yōu)槠髽I(yè)的盈利。（二） 選準項目，保證收益房地產開發(fā)企業(yè)的資金活動特點是：資金占用大，周轉期長，成本耗費大。一個房地產開發(fā)項目一旦確立，就需要大量的資金投入。因此，房地產開發(fā)企業(yè)在確定投資開發(fā)經營項目時，一定要做好選擇投資項目的背景情況調查。包括項目所在地區(qū)的區(qū)域發(fā)展概況及前景、人口發(fā)展情況、經濟發(fā)展情況、消費市場情況、城市規(guī)劃情況、房地產市場情況等等，以便對它做出科學的投資決策。如果缺乏深入細致的市場調研，不了解當地的房地產市場價格和購買能力，憑想象臆斷，就可能盲目確定商品房售價，片面追求利潤，結果導致消費者觀望，產品積壓不能售出，從而造成商品房一而再、再而三的降價銷售。（三）保持適度的資產負債率資產負債率是企業(yè)一個非常重要的經濟指標，是企業(yè)在一定時期負債總額與資產總額的比率。該指標是評價企業(yè)負債水平和償債能力的綜合指標。房地產開發(fā)企業(yè)良好的資產負債率為 50%。過高的負債率表明企業(yè)財務風險太大，過低的負債率則表明企業(yè)對財務杠桿利用不夠。只有使投資收益高于負債成本，才能有利可圖。在當前房地產開發(fā)市場狀況疲軟，產品大量積壓，資金周轉困難，過量的銀行借款，給企業(yè)帶來過高的財務費用，盈利水平低下，債臺高筑企業(yè)發(fā)展舉步維艱的情況下，要扭轉資金緊張狀況、使企業(yè)走出困境，一是要加大預售房工作力度；二是加大廣告宣傳力度，加速資金回籠，平衡資產、負債與所有者權益三者關系，使企業(yè)處于適度的負債經營狀況，可獲取最大利潤，最好的經濟效益。（四）積極穩(wěn)妥地做好資金回收工作資金短缺，已成為房地產開發(fā)企業(yè)的通病。其原因主要有以下幾方面：一是開發(fā)投資規(guī)模超出自身財力極限，嚴重違背了量入為出的原則。二是缺乏市場調研，不考慮市場行情和購買力，盲目爭投資，上項目，結果造成商品積壓，資金周轉困難。針對房地產開發(fā)企業(yè)面臨資金短缺的狀況，宜采取積極有效的措施，加速資金回籠。25 / 46做好應收賬款的清理工作，加大購房欠款的催收力度，減少因壞賬損失所造成的企業(yè)經濟損失。盤活存量，活化資產。商品房長期積壓，不僅占用大量資金，還要支付銀行高額貸款利息，實行保本銷售，不僅能收回占用的投資，還可實現資本的再循環(huán)。將空置房出租。將長期空置的商品房按成本價格折算為租金而出租，不但為低收入階層和其它臨時居住人員獲取住房提供了便利，也使企業(yè)盡量減少經濟損失。三、商品房空置面積漲幅擴大1994 年我國房地產年報中首次出現空置商品房統(tǒng)計指標，當年空置量為 3289 萬平方米。隨后，每年以 1000 萬平方米左右的速度遞增，至 2022年空置面積已達 億平方米。今年以來，商品房空置面積依舊保持增長態(tài)勢，19 月份，全國商品房空置面積同比增長 %，其中，商品住宅空置面積同比增長 %。商品房的大量空置，已成為困擾我國房地產市場發(fā)展的突出問題。表 21 19942022 年全國城鎮(zhèn)商品房空置面積單位：萬平方米年份 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2022 2022 2022空置面積 3289 5301 6023 7135 8783 9124 9763 10863 12022資料來源：19941999 年數據來自建設部房地產業(yè)司《房地產統(tǒng)計 年報》；2022202年數據根據有關統(tǒng)計信息整理。（一）商品房空置成因l、需求方面目前居民預期收入和預期支出具有不對稱性，而住房價格相對于居民收入偏高，在客觀上抑制了居民對商品房的需求，是形成商品房空置的重要原因之一。同時，由于消費者購房趨于謹慎，對于商品住宅的地段、設計、環(huán)境有了更高的要求，因而有可能出現持幣待購、持幣觀望的現象，這實際上是一種潛在需求，客觀上卻增加了商品房空置量。供給方面商品房的超額供應，既有城市土地利用規(guī)劃方面的原因，也有開發(fā)商自身的原因。早期政府未能適時適地合理使用土地，大量批出的土地使市場出現供過于求，商品房供應總量相對于需求偏大，形成大量空置房。從開發(fā)商角度來看，企業(yè)盲目入市，缺乏市場調研與正確的策劃，追求短期行為，開發(fā)出的商品房與市場需求脫節(jié)，表現在地點偏遠、交通不便；住宅小區(qū)規(guī)劃、設計、施工水平不高；戶型不合理、銷售定位不準確；市政設施、公共服務不配套；居住環(huán)境差、物業(yè)管理不到位等方面。還有不少空置房是由于開發(fā)企業(yè)粗制濫造而成的，存在嚴重的工程質量隱患。此外，開發(fā)企業(yè)不愿降價銷售也是空置率居高不下的原因之一。其他方面住宅金融體系不健全，住宅抵押貸款業(yè)務發(fā)展緩慢 完善的住宅市場必須要有一個完善的住宅金融體系與之相適應。但是我國住宅消費貸款業(yè)務剛剛形成，難以滿足居民購房的要求。在目前高房價、低收入的情況下，個人住房抵押貸款是完善住宅金融和消化空置商品住宅的有效途徑，但在我國卻發(fā)展緩慢。住房抵押貸款分為住房開發(fā)抵押貸款和個人住房抵押貸款，兩者發(fā)展極不平衡，前者是銀行的支持重點，而后者僅占全部房地產貸款總量的 l0%左右。而且，我國個人住房抵押貸款條件偏嚴；貸款手續(xù)繁瑣；貸款期限偏短；貸款額度偏小；還款方式單一；貸款風險較大等問題。所有這些都大大限制了居民購買商品住宅的能力，從而也在很大程度上造成了相當一部分商品住宅的空置。住宅二、三級市場發(fā)展滯后 大力發(fā)展住宅二級市場，是培育住宅產業(yè)成為新的經濟增長點和新的消費熱點的重要內容之一。但是，長期以來我國住宅的市場化程度較低，住宅二、三級市場一直處于隱形狀態(tài)，沒有得到充分發(fā)育，中介服務功能不完善，市場流通功能不強，存量商品住宅的買賣和租賃市場尚不規(guī)范，新建房屋真正進入市場流通比例較低，特別27 / 46是職工已購公有住房的再交易市場還沒有形成，住宅的可轉移功能及保值、增值優(yōu)勢不能得以充分體現，因此，難以真正形成以個人消費為主體的住宅市場和住宅建設的良性循環(huán)體制。發(fā)展滯后的住宅二、三級市場，不僅影響了銀行放貸和投資者投資的積極性，也限制了住宅存量部分的有效調整，同時難以刺激住宅增量的需求，從而間接導致和加劇了商品住宅的空置。房地產信息監(jiān)測體系不健全 由于房地產投資周期長，資金數額大，因此對它的調控需要提前預測，掌握詳實的房地產動態(tài)信息。目前，政府缺乏及時有效的信息，難以做出科學的決策。房地產信息系統(tǒng)的滯后，在客觀上更加重了住宅生產和銷售的脫節(jié)。（二）解決對策我國商品住宅高空置率的形成有著復雜深刻