【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 稱 指數(shù)值（%）增減（點(diǎn)） 減（點(diǎn)） 景氣狀況19 / 46川房景氣指數(shù) ↑ ↑ 景氣開發(fā)投資指數(shù) ↑ ↑ 景氣資金來源指數(shù) ↑ ↑ 景氣土地購(gòu)置費(fèi)指數(shù) ↓ ↑ 景氣土地開發(fā)面積指數(shù) ↓ ↑ 景氣空置面積指數(shù) ↑ ↓ 景氣新開工面積指數(shù) ↑ ↑ 景氣竣工面積指數(shù) ↓ ↓ 景氣銷售價(jià)格指數(shù) ↓ ↓ 景氣Ⅱ 存在問題及相關(guān)建議一、土地市場(chǎng)秩序亟待規(guī)范（一）土地市場(chǎng)存在的主要問題土地市場(chǎng)的發(fā)展和規(guī)范是一個(gè)漸進(jìn)的過程，盡管土地市場(chǎng)建設(shè)取得了一定進(jìn)展，但土地市場(chǎng)秩序方面存在的許多問題尚未從根本上得到解決，主要表現(xiàn)在以下幾方面： 行政干預(yù)仍不同程度地存在，有的地方還相當(dāng)嚴(yán)重?，F(xiàn)行制度規(guī)定，商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)，必須以招標(biāo)拍賣掛牌方式出讓，同一宗土地只要有競(jìng)價(jià)就要實(shí)行公開的市場(chǎng)供應(yīng)，嚴(yán)禁行政權(quán)力進(jìn)入土地市場(chǎng)。但在實(shí)踐中，政府個(gè)別領(lǐng)導(dǎo)的干預(yù)還時(shí)有發(fā)生，本應(yīng)招標(biāo)拍賣掛牌供應(yīng)的，仍采用協(xié)議方式，有些地區(qū)的政府領(lǐng)導(dǎo)以打招呼、批條子等形式指定供地對(duì)象、供地位置、供地面積、供地用途、供地方式和供地價(jià)格等，嚴(yán)重的行政干預(yù)，致使市場(chǎng)配置土地資源的環(huán)境難以形成。 土地來源政出多門，造成土地一級(jí)市場(chǎng)供給失控和無序。目前，有的地區(qū)大量土地仍由原土地使用者自發(fā)交易，土地一級(jí)市場(chǎng)基本沒有形成政府壟斷；一些園、區(qū)用地未納入當(dāng)?shù)卣慕y(tǒng)一管理，各自分散供地，壓價(jià)競(jìng)爭(zhēng)；有的園、區(qū)仍在通過各種行政渠道要求政府賦予其“統(tǒng)一”的土地供應(yīng)權(quán)，以招商引資或推進(jìn)工業(yè)化的名義低價(jià)出讓、劃撥供地。這種狀況，破壞了正常的土地供求關(guān)系，致使統(tǒng)一、規(guī)范、有序的土地市場(chǎng)難以形成，嚴(yán)重影響了國(guó)有土地的市場(chǎng)配置。 土地市場(chǎng)信息服務(wù)的社會(huì)化程度較低，供地信息的充分公開，可以通過供給創(chuàng)造有效需求，可以使工業(yè)等更多的土地采用掛牌等公開的市場(chǎng)方式供應(yīng)，從而在根本上解決低價(jià)協(xié)議出讓土地的問題。目前，土地市場(chǎng)信息公開的程度，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足市場(chǎng)的要求，直接影響了開發(fā)商對(duì)土地市場(chǎng)的準(zhǔn)確判斷和參與競(jìng)爭(zhēng)，同時(shí)也不利于政府了解市場(chǎng)狀況，引導(dǎo)投資方向，調(diào)控土地市場(chǎng)。21 / 46 經(jīng)濟(jì)適用住房管理不規(guī)范。經(jīng)濟(jì)適用住房實(shí)行劃撥供地政策，初衷是盡快解決中低收入家庭的住房問題，但是很多地方存在著經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)趨向豪華、銷售價(jià)格接近商品房?jī)r(jià)格、銷售對(duì)象控制不力等問題， “濟(jì)貧”的經(jīng)濟(jì)適用住房在很大程度上成為富人投資置業(yè)的對(duì)象。特別是一些地區(qū)經(jīng)濟(jì)適用住房土地供應(yīng)總量過大，嚴(yán)重沖擊了經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓。 （二）規(guī)范土地市場(chǎng)秩序的主要對(duì)策當(dāng)前土地市場(chǎng)中存在的突出問題，既有長(zhǎng)期遺留尚未解決的，也有市場(chǎng)發(fā)展過程中新出現(xiàn)的，這些問題如不及時(shí)加以解決，將會(huì)嚴(yán)重浪費(fèi)資源，影響土地市場(chǎng)的健康發(fā)展，甚至?xí)绊懮鐣?huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的建立和完善。因此，治理和整頓土地市場(chǎng)秩序勢(shì)在必行。 嚴(yán)格控制建設(shè)用地供應(yīng)總量。嚴(yán)格控制土地供應(yīng)總量是規(guī)范土地市場(chǎng)的基本前提，也是保證土地市場(chǎng)穩(wěn)定，發(fā)揮市場(chǎng)配置土地資源的基礎(chǔ)性作用，實(shí)現(xiàn)土地資產(chǎn)價(jià)值的關(guān)鍵。供應(yīng)總量控制住了，市場(chǎng)才能穩(wěn)定，地價(jià)、房?jī)r(jià)才能穩(wěn)定，開發(fā)商、投資者和購(gòu)買房屋的消費(fèi)者等市場(chǎng)主體才有投資信心?？刂瓶偭勘仨殗?yán)格執(zhí)行土地利用規(guī)劃和建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃，要把盤活存量建設(shè)用地作為土地供應(yīng)的重要來源。要根據(jù)市場(chǎng)供求關(guān)系，研究編制盤活存量建設(shè)用地的指導(dǎo)性計(jì)劃和商業(yè)性房地產(chǎn)開發(fā)用地的年度供應(yīng)計(jì)劃，切實(shí)做到以供定需。合理調(diào)整土地利用結(jié)構(gòu)，做到土地利用不僅有量的控制，也有結(jié)構(gòu)的優(yōu)化。強(qiáng)化政府對(duì)土地的集中統(tǒng)一管理，清理違規(guī)設(shè)立的各類園區(qū)。凡是違反土地利用總體規(guī)劃批準(zhǔn)設(shè)立的園區(qū)，不管什么名稱，都必須進(jìn)行認(rèn)真清理。對(duì)違反土地利用總體規(guī)劃批準(zhǔn)設(shè)立的園區(qū)，必須撤消，并追究批準(zhǔn)者的責(zé)任。各地不得為迎合設(shè)立園區(qū)而修改土地利用總體規(guī)劃。對(duì)違反土地利用總體規(guī)劃設(shè)立的園區(qū)，國(guó)土資源管理部門不得提供土地。未經(jīng)依法批準(zhǔn)用地的，要依法查處，追究責(zé)任。進(jìn)一步完善土地管理體制。政府要強(qiáng)化對(duì)土地使用的審批和監(jiān)督，從源頭上完全控制土地一級(jí)市場(chǎng)的供應(yīng)，并根據(jù)經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、人口、產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r適時(shí)適量推出土地供應(yīng)，做到土地利用年度計(jì)劃與市場(chǎng)需求相統(tǒng)一，并且全國(guó)各地的土地供應(yīng)要有統(tǒng)一的協(xié)調(diào)機(jī)制。對(duì)土地歷史遺留問題的處理，政府應(yīng)出臺(tái)相關(guān)法律政策，規(guī)范運(yùn)作，要有約束性和嚴(yán)肅性，并可以通過收回、收購(gòu)、兼并、拍賣、儲(chǔ)備等方式實(shí)現(xiàn)政府對(duì)土地的壟斷。建立土地公開交易制度，確保土地市場(chǎng)的公開、公平和公正。建立土地公開交易制度，有利于實(shí)現(xiàn)土地供應(yīng)總量的既定目標(biāo)；有利于減少和消除土地出讓壟斷經(jīng)營(yíng)的種種弊端。因此，土地交易要公開進(jìn)行，要建立有形市場(chǎng)，土地使用權(quán)交易要在有形市場(chǎng)中進(jìn)行。政府要公開交易信息，提高信息服務(wù)水平。要公開供地計(jì)劃、公開出讓土地信息、公開集體決策、公開查詢登記資料、公開競(jìng)爭(zhēng)、公開交易結(jié)果等。嚴(yán)格控制經(jīng)濟(jì)適用住房的土地供應(yīng)總量，規(guī)范建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、銷售對(duì)象和銷售價(jià)格。對(duì)經(jīng)濟(jì)適用住房用地政策有兩種方式。一種是繼續(xù)以劃撥方式供地，但對(duì)供地總量、建筑戶型、購(gòu)買對(duì)象、銷售價(jià)格必須進(jìn)行嚴(yán)格的限制；另一種是取消劃撥供地，由可享受經(jīng)濟(jì)適用住房的對(duì)象到市場(chǎng)上去買房、租房，由政府進(jìn)行資金補(bǔ)貼。強(qiáng)化對(duì)二級(jí)市場(chǎng)土地的管理。在土地進(jìn)入二級(jí)市場(chǎng)時(shí)，要根據(jù)詳細(xì)規(guī)劃，規(guī)定土地的用途、最高容積率、與周圍建筑的距離及開發(fā)期限等，23 / 46以保證土地的宏觀控制不被二級(jí)市場(chǎng)的土地囤積或開發(fā)的無序所擾亂。使土地的總供給有序，逐步將土地的利用與開發(fā)引導(dǎo)向規(guī)劃的框架內(nèi)。二、資金的供求渠道需要調(diào)整房地產(chǎn)開發(fā)資金主要來源于銀行貸款、企業(yè)自籌資金及其他資金三個(gè)方面。其他資金來源主要由銷售定金、預(yù)售收入和基建墊資構(gòu)成，在房地產(chǎn)開發(fā)資金來源中一直處于較高占比狀態(tài)。今年 18 月，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)到位資金 7766 億元，其中，其他資金到位 3411 億元，占比約 44%，自籌資金占比約 30%。負(fù)債經(jīng)營(yíng)和銀行貸款，作為時(shí)下最為流行的一種經(jīng)營(yíng)方式，雖然能夠使企業(yè)的生產(chǎn)資金暫時(shí)得到補(bǔ)償和增值，但是過度的負(fù)債經(jīng)營(yíng)超越企業(yè)自身財(cái)力極限，將會(huì)給企業(yè)潛伏下破產(chǎn)倒閉的隱患。因此，把握好資金來源渠道，合理運(yùn)用資金，保證企業(yè)生產(chǎn)資金在良性循環(huán)的態(tài)勢(shì)下運(yùn)轉(zhuǎn)，為企業(yè)創(chuàng)造更好的經(jīng)濟(jì)效益尤為重要。（一）負(fù)債取得監(jiān)督和管理當(dāng)前，企業(yè)的資金籌集渠道靈活多樣，負(fù)債經(jīng)營(yíng)已成為大多數(shù)企業(yè)的一種主要的經(jīng)營(yíng)方式。然而近年來，有許多企業(yè)的決策人只注重負(fù)債的取得，卻輕視負(fù)債的監(jiān)督和管理。只知道可以緩解生產(chǎn)資金緊缺的矛盾，看不到債務(wù)必須到期償還的不利一面。如果企業(yè)借入的資金不能達(dá)到預(yù)期的投資效果，那么利息支出就會(huì)成為企業(yè)必須承擔(dān)的固定財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在資金的籌措上，還應(yīng)做好以下幾方面工作：首先，要強(qiáng)化企業(yè)的信用管理。信用是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)興衰的標(biāo)識(shí)，信用很好的開發(fā)企業(yè)，將能獲得條件優(yōu)厚的長(zhǎng)期低息貸款，企業(yè)將會(huì)有源源不斷的資金去開發(fā)經(jīng)營(yíng)更多的房地產(chǎn)項(xiàng)目。其次，資金的籌措要有計(jì)劃。從事房地產(chǎn)開發(fā)不是資金越多越好，應(yīng)是資金占用適度為好，短缺資金，或資金占用很大，都是不可取的，都有可能造成企業(yè)開發(fā)效益不佳。第三，應(yīng)逐步擴(kuò)大項(xiàng)目的自有資金比例。這樣就可以使大部分貸款利息支出變?yōu)槠髽I(yè)的盈利。（二） 選準(zhǔn)項(xiàng)目，保證收益房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金活動(dòng)特點(diǎn)是：資金占用大，周轉(zhuǎn)期長(zhǎng)，成本耗費(fèi)大。一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目一旦確立，就需要大量的資金投入。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在確定投資開發(fā)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目時(shí)，一定要做好選擇投資項(xiàng)目的背景情況調(diào)查。包括項(xiàng)目所在地區(qū)的區(qū)域發(fā)展概況及前景、人口發(fā)展情況、經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況、消費(fèi)市場(chǎng)情況、城市規(guī)劃情況、房地產(chǎn)市場(chǎng)情況等等，以便對(duì)它做出科學(xué)的投資決策。如果缺乏深入細(xì)致的市場(chǎng)調(diào)研，不了解當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格和購(gòu)買能力，憑想象臆斷，就可能盲目確定商品房售價(jià)，片面追求利潤(rùn)，結(jié)果導(dǎo)致消費(fèi)者觀望，產(chǎn)品積壓不能售出，從而造成商品房一而再、再而三的降價(jià)銷售。（三）保持適度的資產(chǎn)負(fù)債率資產(chǎn)負(fù)債率是企業(yè)一個(gè)非常重要的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，是企業(yè)在一定時(shí)期負(fù)債總額與資產(chǎn)總額的比率。該指標(biāo)是評(píng)價(jià)企業(yè)負(fù)債水平和償債能力的綜合指標(biāo)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)良好的資產(chǎn)負(fù)債率為 50%。過高的負(fù)債率表明企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)太大，過低的負(fù)債率則表明企業(yè)對(duì)財(cái)務(wù)杠桿利用不夠。只有使投資收益高于負(fù)債成本，才能有利可圖。在當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)狀況疲軟，產(chǎn)品大量積壓，資金周轉(zhuǎn)困難，過量的銀行借款，給企業(yè)帶來過高的財(cái)務(wù)費(fèi)用，盈利水平低下，債臺(tái)高筑企業(yè)發(fā)展舉步維艱的情況下，要扭轉(zhuǎn)資金緊張狀況、使企業(yè)走出困境，一是要加大預(yù)售房工作力度；二是加大廣告宣傳力度，加速資金回籠，平衡資產(chǎn)、負(fù)債與所有者權(quán)益三者關(guān)系，使企業(yè)處于適度的負(fù)債經(jīng)營(yíng)狀況，可獲取最大利潤(rùn)，最好的經(jīng)濟(jì)效益。（四）積極穩(wěn)妥地做好資金回收工作資金短缺，已成為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的通病。其原因主要有以下幾方面：一是開發(fā)投資規(guī)模超出自身財(cái)力極限，嚴(yán)重違背了量入為出的原則。二是缺乏市場(chǎng)調(diào)研，不考慮市場(chǎng)行情和購(gòu)買力，盲目爭(zhēng)投資，上項(xiàng)目，結(jié)果造成商品積壓，資金周轉(zhuǎn)困難。針對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨資金短缺的狀況，宜采取積極有效的措施，加速資金回籠。25 / 46做好應(yīng)收賬款的清理工作，加大購(gòu)房欠款的催收力度，減少因壞賬損失所造成的企業(yè)經(jīng)濟(jì)損失。盤活存量，活化資產(chǎn)。商品房長(zhǎng)期積壓，不僅占用大量資金，還要支付銀行高額貸款利息，實(shí)行保本銷售，不僅能收回占用的投資，還可實(shí)現(xiàn)資本的再循環(huán)。將空置房出租。將長(zhǎng)期空置的商品房按成本價(jià)格折算為租金而出租，不但為低收入階層和其它臨時(shí)居住人員獲取住房提供了便利，也使企業(yè)盡量減少經(jīng)濟(jì)損失。三、商品房空置面積漲幅擴(kuò)大1994 年我國(guó)房地產(chǎn)年報(bào)中首次出現(xiàn)空置商品房統(tǒng)計(jì)指標(biāo)，當(dāng)年空置量為 3289 萬平方米。隨后，每年以 1000 萬平方米左右的速度遞增，至 2022年空置面積已達(dá) 億平方米。今年以來，商品房空置面積依舊保持增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，19 月份，全國(guó)商品房空置面積同比增長(zhǎng) %，其中，商品住宅空置面積同比增長(zhǎng) %。商品房的大量空置，已成為困擾我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的突出問題。表 21 19942022 年全國(guó)城鎮(zhèn)商品房空置面積單位：萬平方米年份 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2022 2022 2022空置面積 3289 5301 6023 7135 8783 9124 9763 10863 12022資料來源：19941999 年數(shù)據(jù)來自建設(shè)部房地產(chǎn)業(yè)司《房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì) 年報(bào)》；2022202年數(shù)據(jù)根據(jù)有關(guān)統(tǒng)計(jì)信息整理。（一）商品房空置成因l、需求方面目前居民預(yù)期收入和預(yù)期支出具有不對(duì)稱性，而住房?jī)r(jià)格相對(duì)于居民收入偏高，在客觀上抑制了居民對(duì)商品房的需求，是形成商品房空置的重要原因之一。同時(shí)，由于消費(fèi)者購(gòu)房趨于謹(jǐn)慎，對(duì)于商品住宅的地段、設(shè)計(jì)、環(huán)境有了更高的要求，因而有可能出現(xiàn)持幣待購(gòu)、持幣觀望的現(xiàn)象，這實(shí)際上是一種潛在需求，客觀上卻增加了商品房空置量。供給方面商品房的超額供應(yīng)，既有城市土地利用規(guī)劃方面的原因，也有開發(fā)商自身的原因。早期政府未能適時(shí)適地合理使用土地，大量批出的土地使市場(chǎng)出現(xiàn)供過于求，商品房供應(yīng)總量相對(duì)于需求偏大，形成大量空置房。從開發(fā)商角度來看，企業(yè)盲目入市，缺乏市場(chǎng)調(diào)研與正確的策劃，追求短期行為，開發(fā)出的商品房與市場(chǎng)需求脫節(jié)，表現(xiàn)在地點(diǎn)偏遠(yuǎn)、交通不便；住宅小區(qū)規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工水平不高；戶型不合理、銷售定位不準(zhǔn)確；市政設(shè)施、公共服務(wù)不配套；居住環(huán)境差、物業(yè)管理不到位等方面。還有不少空置房是由于開發(fā)企業(yè)粗制濫造而成的，存在嚴(yán)重的工程質(zhì)量隱患。此外，開發(fā)企業(yè)不愿降價(jià)銷售也是空置率居高不下的原因之一。其他方面住宅金融體系不健全，住宅抵押貸款業(yè)務(wù)發(fā)展緩慢 完善的住宅市場(chǎng)必須要有一個(gè)完善的住宅金融體系與之相適應(yīng)。但是我國(guó)住宅消費(fèi)貸款業(yè)務(wù)剛剛形成，難以滿足居民購(gòu)房的要求。在目前高房?jī)r(jià)、低收入的情況下，個(gè)人住房抵押貸款是完善住宅金融和消化空置商品住宅的有效途徑，但在我國(guó)卻發(fā)展緩慢。住房抵押貸款分為住房開發(fā)抵押貸款和個(gè)人住房抵押貸款，兩者發(fā)展極不平衡，前者是銀行的支持重點(diǎn)，而后者僅占全部房地產(chǎn)貸款總量的 l0%左右。而且，我國(guó)個(gè)人住房抵押貸款條件偏嚴(yán)；貸款手續(xù)繁瑣；貸款期限偏短；貸款額度偏??；還款方式單一；貸款風(fēng)險(xiǎn)較大等問題。所有這些都大大限制了居民購(gòu)買商品住宅的能力，從而也在很大程度上造成了相當(dāng)一部分商品住宅的空置。住宅二、三級(jí)市場(chǎng)發(fā)展滯后 大力發(fā)展住宅二級(jí)市場(chǎng)，是培育住宅產(chǎn)業(yè)成為新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)和新的消費(fèi)熱點(diǎn)的重要內(nèi)容之一。但是，長(zhǎng)期以來我國(guó)住宅的市場(chǎng)化程度較低，住宅二、三級(jí)市場(chǎng)一直處于隱形狀態(tài)，沒有得到充分發(fā)育，中介服務(wù)功能不完善，市場(chǎng)流通功能不強(qiáng)，存量商品住宅的買賣和租賃市場(chǎng)尚不規(guī)范，新建房屋真正進(jìn)入市場(chǎng)流通比例較低，特別27 / 46是職工已購(gòu)公有住房的再交易市場(chǎng)還沒有形成，住宅的可轉(zhuǎn)移功能及保值、增值優(yōu)勢(shì)不能得以充分體現(xiàn)，因此，難以真正形成以個(gè)人消費(fèi)為主體的住宅市場(chǎng)和住宅建設(shè)的良性循環(huán)體制。發(fā)展滯后的住宅二、三級(jí)市場(chǎng)，不僅影響了銀行放貸和投資者投資的積極性，也限制了住宅存量部分的有效調(diào)整，同時(shí)難以刺激住宅增量的需求，從而間接導(dǎo)致和加劇了商品住宅的空置。房地產(chǎn)信息監(jiān)測(cè)體系不健全 由于房地產(chǎn)投資周期長(zhǎng)，資金數(shù)額大，因此對(duì)它的調(diào)控需要提前預(yù)測(cè)，掌握詳實(shí)的房地產(chǎn)動(dòng)態(tài)信息。目前，政府缺乏及時(shí)有效的信息，難以做出科學(xué)的決策。房地產(chǎn)信息系統(tǒng)的滯后，在客觀上更加重了住宅生產(chǎn)和銷售的脫節(jié)。（二）解決對(duì)策我國(guó)商品住宅高空置率的形成有著復(fù)雜深刻