【文章內(nèi)容簡介】 完善。 ? 在竣工驗收和樓宇使用過程中，存在的安全隱患、使用的建筑材料不合格、設計無法達到使用的要求、保修無法解決的設計缺陷等方面內(nèi)容作 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 為工程遺留 問題提交開發(fā)商跟進。 ? 管理處對完善配套工程執(zhí)行監(jiān)督職能，指定專人作好協(xié)調(diào)工作。 ? 給進場承建施工人員辦理出入證，避免與裝修施工人員混淆，確保安全。 ? 限制噪音和施工時間，確保業(yè)戶休息。 ? 加強保安力量，監(jiān)督施工隊人員，做好現(xiàn)場管理。 g) 業(yè)戶入住前準備工作 ? 制定物業(yè)交樓準備計劃。 ? 交樓文件準備； ? 交樓物品準備； ? 交樓場地布置； ? 清潔開荒準備； ? 交樓模擬訓練； ? 政府及相關公共事業(yè)機構之協(xié)調(diào)工作； ? 協(xié)助通知業(yè)主收樓； 2. 業(yè)戶入住期的收樓服務 業(yè)主收樓是一件非常值得慶賀的事情，因此，交樓現(xiàn)場的布置應該顯得隆重熱烈， 交樓期間可以舉行慶?；顒?，配合開發(fā)商之銷售活動。收樓過程可以由物業(yè)管理公司派出 “客戶服務專員” 全程陪同業(yè)主辦理手續(xù)，避免業(yè)主長時間等候或受冷落的情況。 a) 辦理入住手續(xù)流程 接待、驗證業(yè)主身份→收取入住期間費用→派發(fā)資料予業(yè)主填寫，并簽訂相關協(xié)議文件等→發(fā)放鑰匙→交、驗房屋→跟進遺漏工程或協(xié)助辦理開通水電氣，代辦電話、電視等業(yè)務。 b) 辦理入住手續(xù)采取的便利措施 辦理入住手續(xù)，物業(yè)公司將以熱情、高效的態(tài)度。由物業(yè)管理公司派出 “客戶服務專員” 全程陪同業(yè)主辦理手續(xù)，籍此增進與業(yè)主之間的溝通，同時 提前與煤氣公司、電信部門、有線電視臺等相關機構協(xié)調(diào)，減省業(yè)主辦理業(yè)務之時間或簽訂代辦業(yè)務協(xié)議書，代辦有關業(yè)務，方便業(yè)戶，減少麻煩。同時，為業(yè)戶提供多項免費裝修服務咨詢和家居采購便利服務。另外，提供預約收樓或集體辦理等便捷服務。 3. 業(yè)戶入住期的裝修服務 為維護物業(yè)外觀形象統(tǒng)一、美觀，保障樓宇的附屬設施、設備的正常使用，功能不被破壞，我們對業(yè)戶裝修階段實施嚴格管理，嚴格審批，把裝修工作納入入住階段的一個重點工作，加強裝修宣傳培訓、裝修審批、裝修期跟蹤監(jiān)管，違章裝修跟進處理，嚴格裝修驗收環(huán)節(jié)，我們擬采取的違章裝修 控制流程： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 培訓合格后 內(nèi)部裝修管理方案 發(fā)現(xiàn)違章裝修 業(yè)戶辦理裝修手續(xù) 對業(yè)戶、裝修施工隊伍裝修宣傳 申報裝修，嚴格審核裝修方案，辦理簽訂裝修協(xié)議等手續(xù)及再次申明裝修規(guī)則 各部門主管 監(jiān)管 物業(yè)助理、保安巡邏員、消防管理員、工程技工交叉監(jiān)督 發(fā)出通知，上門工作，以理服人，說服業(yè)戶，讓業(yè)戶整改 采取必要措施 向政府部門反映情況以取得行政上的支持 經(jīng)濟手段、法律手段解決 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 a) 對業(yè)戶和裝修隊伍的宣傳 為加大裝修宣傳培訓的力度，我們除了將在入住初期策劃一項大型活動，還在小區(qū)設立裝修管理宣傳欄，充分發(fā)揮社區(qū)文化的導向功能，約束功能，并架起管理處與業(yè)戶、裝修 公司的橋梁，真正提高業(yè)戶按章裝修的自覺性。 b) 建立嚴格的裝修審批制度 辦理裝修手續(xù)作業(yè)程序： 補辦手續(xù) 辦理交房手續(xù) 否 裝修申請人身份驗證 申報裝修（給） 1．《裝修申請表》 2．《裝修協(xié)議》 3．《動用明火申請表》 4．《防火責任書》及《裝修管理與收費》 5．《裝修指南》和 《裝修承諾書》 等 審批（交） 1． 裝修申請表 2． 裝修圖紙 3． 動用明火申請表（若需要） 4． 防火責任書 5． 裝修隊資質(zhì)及營業(yè)執(zhí)照 是否 符合要求 修改 否 收取 1裝修管理費 2 裝修押金 /保證金 3裝修垃圾清運費 4出入證押金 5出入證工本費 6其他相關費用 停 工處理 施工是否 符合要求 否 裝修結束 1．申請驗收 3．審核裝修許可證 是 是否符合要求 修改 否 業(yè)主、裝修承造商、物業(yè)公司三方在驗收書上簽字 財務 財務憑驗收記錄退押金，憑出入證數(shù)退證押金 資料整理歸檔 1．《裝修申請書》 2．裝修圖紙 3．《動用明火申請表》 4．《防火責任書》 5．《驗收記錄》 6．施工隊的《裝修承諾書》 結束 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 c) 裝修審批重點 ? 保證房屋設施的正常使用功能，審核重點：房屋結構、智能化設施及管線；供水、供電管線。 ? 保證房屋外觀統(tǒng)一美觀，審核重點：陽臺、窗臺、天臺（躍層房）、空調(diào)安裝及管線走向。 ? 裝修材料符合防火規(guī)定。 ? 原房屋內(nèi)承重 墻、柱、梁、樓板等主體結構部件有否拆改。 ? 有否改變房屋及配套設施的使用功能。 ? 有否出現(xiàn)鉆鑿地面和房頂?shù)姆浪畬又闆r。 ? 所有樓板面裝修荷載有否超過設計要求。 ? 增加內(nèi)墻必須采用輕質(zhì)材料。 ? 有否影響、占用公用部位，有否在公用部位占道搭建。 ? 安裝空調(diào)須在指定位置，空調(diào)出水須排入專供空調(diào)使用的管道。 ? 有否在窗臺及陽臺上搭任何形式的雨篷。 d) 建立細致嚴密的裝修跟蹤監(jiān)管體系 ? 成立裝修管理中心，由各個部門之人員組成，負責裝修的日常工作及突發(fā)事故的處理，派出所管段民警負責裝修暫住人員管理。 ? 成立裝修檢查隊，檢查隊由保安 部、工程部、客戶服務部等人員組成，負責對裝修現(xiàn)場之日常巡視監(jiān)管。 e) 避免及處理違章裝修之措施 ? 預防性措施，包括裝修規(guī)章宣傳、出入材料控制等。 ? 說服措施。 ? 經(jīng)濟措施。 ? 行政措施。 ? 法律措施。 4. 業(yè)戶入住期的安全控制 a) 保安部門建設 建立高素質(zhì)的保安部門。按高標準、嚴要求的指導思想，嚴格招聘、培訓、上崗、考核等關鍵環(huán)節(jié)，實施“準軍事化管理”。保安員選聘退伍的、具有良好思想品質(zhì)和精湛業(yè)務技能的優(yōu)秀軍警戰(zhàn)士，建立業(yè)務、績效考核與工資、職位掛鉤的機制。保安管理引入輪換制和未位淘汰制。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 b) 確立治安重點 由于入住裝修階段人員眾多，管理現(xiàn)場較復雜，特別針對人流、物流、車流制定有效監(jiān)控管理措施。 5. 常規(guī)管理運作階段的管理 對常規(guī)物業(yè)管理運作階段，管理公司將全面按照物業(yè)管理 ISO 質(zhì)量管理體系進行，嚴格執(zhí)行各種規(guī)章制度，注重每一個服務項目人員的培訓、考評、加強日檢、周檢、月檢工作。 a) 管理處內(nèi)部運作管理 為規(guī)范管理處物業(yè)管理服務的監(jiān)督和檢查工作，確保提供的服務質(zhì)量能滿足規(guī)定的要求，實施由部門主管到物業(yè)公司經(jīng)理逐級巡檢制度。 ? 管理處各部門主管負責轄內(nèi)各項工作的日檢。 ? 管理處主任負責主管工作的周檢。 ? 總公司部門 主管及管理處主任負責組織每月的月檢。 ? 物業(yè)公司總物業(yè)經(jīng)理實施不定期巡檢。 b) 業(yè)戶報修處理工作規(guī)程 目的是為盡快處理業(yè)戶的報修，規(guī)范維修工作，確保為業(yè)戶提供滿意的服務。 ? 客戶服務部負責記錄報修，并傳達至工程部。 ? 工程人員負責報修內(nèi)容的現(xiàn)場確認及維修。 ? 工程部主管負責維修監(jiān)督，對“維修服務項目表”以外的報修內(nèi)容進行評審。 ? 客戶服務部負責對維修工作進行跟蹤反饋及回訪。 c) 業(yè)戶投訴處理工作 確保業(yè)戶的有效投訴能及時、準確、合理地得到解決。 ? 客戶服務部負責對業(yè)戶投訴的記錄和協(xié)調(diào)處理工作。 ? 被投訴部門按照 投訴內(nèi)容跟進安排，具體解決有關問題。 ? 管理處主任負責對投訴處理的效果進行檢查。 d) 服務收費管理 規(guī)范管理處服務收費（包括管理費、水電費）程序，確保業(yè)戶對服務的滿意。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 ? 管理處為業(yè)戶提供有償維修服務收費及每月管理費、水電費的收取。 ? 管理處財務人員負責辦理各項費用的銀行托收工作。 ? 客戶服務部負責派發(fā)各項收費通知單，并協(xié)助財務做好費用的催繳工作。 ? 工程部負責對有償維修服務進行核費。 ? 管理處主任對有償維修服務收費進行審核。 e) 突發(fā)事件或異常情況處理 確保物業(yè)內(nèi)發(fā)生的盜竊、匪警、火警、爭吵、斗毆等各類突發(fā)事 件或異常時，能迅速、果斷進行處理，保護業(yè)主的人身及其生命財產(chǎn)安全。 ? 管理處應進行突發(fā)事件及異常情況處理等的培訓，管理處主任在緊急情況下負責應急事件的全面處理，負責搶救現(xiàn)場指揮及督導等工作。 ? 由管理處全體員工組成應急分隊，以應付各類突發(fā)事件。 ? 當值人員應嚴守崗位。 ? 保安員負責安全防范，工程人員負責水電供應及搶修。 ? 其他員工應聽從上級領導的調(diào)遣，積極參與救護或搶險。 f) 社區(qū)文化活動管理 管理處組織開展的各類社區(qū)文化活動，寓教育于社區(qū)文化活動當中，創(chuàng)建高品位的人文環(huán)境。 ? 客戶服務部負責編制社區(qū)文化活動計劃及 經(jīng)費預算，并具體組織實施環(huán)節(jié)。 ? 管理處主任負責審核、批準社區(qū)文化活動計劃。 ? 管理處其他部門負責配合工作以確保社區(qū)文化活動的順利開展。 g) 給排水設備（設施）運行管理 確保給排水設備 (設施 )保持良好技術狀態(tài)，保證生活、消防用水的需要。 ? 機電值班工負責給排水設備的操作、監(jiān)控、記錄及異常報告。 ? 給排水維修工負責給排水設備維修保養(yǎng)。 ? 工程部主管負責給排水設備設施綜合管理及上述工作的檢查監(jiān)督。 ? 管理處主任負責上述工作的檢查監(jiān)督。 ? 客戶服務部負責向有關業(yè)戶通知停水情況及做好解釋工作。 ? 給排水設備發(fā)生故障，給排水維修 工負責維修保養(yǎng)工作指導、檢查監(jiān)督及外委修理的聯(lián)絡工作。及時處理給排水設備（設施）故障，確保設備性能。 h) 中控室設備運行管理 確保中控室設備（消防系統(tǒng)、保安閉路電視系統(tǒng)、紅外線防盜報警對講電 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 話系統(tǒng)、公共天線系統(tǒng)）處于良好狀態(tài)，保證業(yè)戶的生命和財產(chǎn)安全。 ? 中控室保安員負責中控室設備的清潔、操作、監(jiān)控、記錄。 ? 弱電維修工負責中控室設備維修保養(yǎng)，確保中控室設備運行正常。 ? 工程部主管負責中控室設備的綜合管理及對上述工作的檢查監(jiān)督，并對維修保養(yǎng)工作進行指導，檢查監(jiān)督及外委修理的聯(lián)系工作。 ? 管理處主任負責上述工作檢 查監(jiān)督。 ? 中控室保安員負責中控室機電設備操作，確保消防設備