【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 在小區(qū)內(nèi)飼養(yǎng)家畜寵物，愛護(hù)小區(qū)環(huán)境。做到講文明、講禮貌、講道德、講衛(wèi)生、講秩序的習(xí)慣。嚴(yán)禁在小區(qū)內(nèi)進(jìn)行賭博、吸毒等違法活動(dòng)，嚴(yán)禁將禁品，如黃色書刊、錄象帶等帶入家庭和非法傳播。愛護(hù)公共財(cái)物，維護(hù)水電、通訊、消防等公共設(shè)施，愛護(hù)花草樹林，節(jié)約用水、用電，共同創(chuàng)造一個(gè)環(huán)境優(yōu)美、秩序良好，安全、舒適的生活環(huán)境。嚴(yán)禁在小區(qū)內(nèi)進(jìn)行封建迷信活動(dòng)及非法團(tuán)體活動(dòng)。積極維護(hù)金港公元國際的各種名譽(yù)，積極為小區(qū)的發(fā)展及進(jìn)步提出合理意見。熱心社會(huì)福利事業(yè)，樂善好施，尊師重教、尊重婦女、愛護(hù)兒童、幫助孤寡殘疾人士。積極投入到愛國衛(wèi)生活動(dòng)中，消滅各類蟲害，使小區(qū)成為無污染、無蟲害的衛(wèi)生小區(qū)。金港公元國際房屋使用及維護(hù)管理規(guī)定為保障小區(qū)內(nèi)的房屋及公共設(shè)施的合理使用，維護(hù)小區(qū)的公共秩序；創(chuàng) 造整潔、安全、舒適、優(yōu)美的生活環(huán)境，區(qū)域內(nèi)（包括多層住宅、綜合商業(yè)樓、其它商業(yè)用房、管理用房）所有業(yè)戶（或房屋承租人或其他使用人）擁有居住權(quán)、使用權(quán)，其合法權(quán)益受法律保護(hù)，不受侵犯；物業(yè)管理公司受開發(fā)商委托，對(duì)區(qū)內(nèi)樓宇公共設(shè)施等物業(yè)實(shí)施管理，業(yè)戶有合理使用的權(quán)利和維護(hù)的義務(wù)。一、業(yè)戶當(dāng)遵守下列規(guī)定：未經(jīng)房管部門批準(zhǔn)，不得擅自改變房屋結(jié)構(gòu)、外貌和用途；1）業(yè)戶如對(duì)室內(nèi)進(jìn)行裝修，應(yīng)嚴(yán)格遵守關(guān)于裝修管理的一切規(guī)定，不得對(duì)房屋的內(nèi)外承重墻、梁、柱、樓、板、陽臺(tái)、天臺(tái)、屋面防水隔熱層和通道進(jìn)行違章鑿、拆占、建及封堵通風(fēng)口，用鋁合金、鐵皮、板、鋼網(wǎng)等封閉主陽臺(tái)，違者按有關(guān)規(guī)定處理。2）業(yè)戶可在自己的門戶上裝門牌，但不得涉及商業(yè)用途，住戶單元之外墻及窗戶禁止豎立任何廣告或標(biāo)志，并不得改變房屋原設(shè)計(jì)外墻裝飾和防盜網(wǎng)、門窗的材料、規(guī)格形式，不得亂掛、亂搭、亂畫、違者責(zé)令恢復(fù)原狀并作相應(yīng)補(bǔ)償。3）嚴(yán)禁改變陽臺(tái)為衛(wèi)生間、廚房等，嚴(yán)禁將陽臺(tái)雨水管改為排污管，嚴(yán)禁私自動(dòng)手改變明暗電氣管線及未經(jīng)許可更換水、電、氣計(jì)數(shù)表，若造成嚴(yán)重后果，一切由住戶負(fù)責(zé)。不得侵害他人的正當(dāng)權(quán)益，不得利用房屋從事危害公共利益的活動(dòng)級(jí)堆放危險(xiǎn)物品以及排放有毒、有害物質(zhì)等。1)樓宇公共地方、小區(qū)內(nèi)的綠化地、道路等，不得擺放家私、物品，嚴(yán)禁隨意停放車輛或鳴號(hào)。2)嚴(yán)禁傳播黃色錄像、黃色書刊，嚴(yán)禁在休息時(shí)間高聲地播放音樂，聚眾喧嘩、賭博等活動(dòng)，不能收留“三無”人員，違者送公安部門收容審查。3)嚴(yán)禁高空拋垃圾、雜物，傾倒污水；禁止把垃圾、布屑、膠袋等物投入下水道，如導(dǎo)致堵、損壞，住戶應(yīng)負(fù)全部修理費(fèi)用。4)禁止堆放易燃、易爆、劇毒、放射性等物品，如槍支彈藥、炸藥、汽油等。為了使物業(yè)區(qū)域內(nèi)經(jīng)常保持整潔優(yōu)美的環(huán)境，住戶應(yīng)遵守公共道德。1)禁止踐踏綠地，破壞或采摘花草樹木，損壞、涂劃小區(qū)內(nèi)藝術(shù)雕像；2)隨地吐痰、亂丟紙屑、煙頭、果皮及果殼。3)嚴(yán)禁飼養(yǎng)家禽、家畜。4)住戶應(yīng)按期繳納各項(xiàng)管理費(fèi)用。二、物業(yè)管理公司定期安排對(duì)小區(qū)主要的公共設(shè)施和房屋共用部分的養(yǎng)護(hù)，規(guī)定如下：(一)公共設(shè)施部分：上下管道、明暗溝、污雨水井、檢查井，每年清理二次，化糞池清理一次道路綠地路燈消防泵停車場(chǎng)公共建筑景觀河市政配套設(shè)施其它(二)房屋本體部分：屋面每年維修一次，四年中修一次，八年大修一次水池室內(nèi)上下水主管、煤氣主管、陽臺(tái)防盜網(wǎng)三年刷新一次消防水管、箱樓梯間、墻面、扶手電子防盜門其它做到大修有計(jì)劃安排，小修隨時(shí)處理，房屋不破不漏，管道不堵，公共設(shè)施、機(jī)電設(shè)備運(yùn)作、保養(yǎng)良好。金港公元國際裝修管理規(guī)定為保障金港公元國際公共設(shè)施的正常使用功能和房屋外觀的統(tǒng)一美觀，根據(jù)《建設(shè)裝飾裝修管理規(guī)定》（建設(shè)部部令1995年第46號(hào)），結(jié)合金港公元國際的實(shí)際情況，現(xiàn)對(duì)小區(qū)房屋裝修的有關(guān)事宜規(guī)定如下：為了更好地配合管理處對(duì)裝修的管理，從業(yè)戶和管理處雙方利益出發(fā)，建議業(yè)戶裝修，盡量選擇運(yùn)作管理部推薦的施工隊(duì)。業(yè)戶有選擇營運(yùn)管理處推薦裝修公司和自聘有鎮(zhèn)江市住宅裝修資格的施工單位的自由。但是所有的裝修施工單位必須以運(yùn)作管理部資格 審查和裝修培訓(xùn)，承諾遵守裝修管理相關(guān)規(guī)定。業(yè)戶選擇的裝修方案應(yīng)符合本規(guī)定，不出現(xiàn)違章裝修項(xiàng)目。運(yùn)作管理部將對(duì)裝修方案進(jìn)行嚴(yán)格的審查。一、裝修審報(bào)業(yè)戶裝修，必須提前七天向運(yùn)作管理部申報(bào)，物業(yè)戶管對(duì)業(yè)戶或使用人的資格進(jìn)行確認(rèn)，并提供裝修手冊(cè)。業(yè)戶領(lǐng)取《裝修審批表》、《裝修人員登記表》等，如實(shí)填報(bào)裝修項(xiàng)目、范圍、標(biāo)準(zhǔn)、時(shí)間、施工圖紙、施工隊(duì)伍等。二、裝修審批：業(yè)主必須如實(shí)填報(bào)裝修內(nèi)容，并向運(yùn)作管理部提交裝修設(shè)計(jì)圖紙和消防部門裝修審批材料批文。在業(yè)戶提交裝修方案一周內(nèi)，物業(yè)經(jīng)理會(huì)同工程經(jīng)理對(duì)方案進(jìn)行嚴(yán)格的審核。業(yè)戶收到批復(fù)后，按規(guī)定交納裝修押金后，簽訂《裝修施工單位責(zé)任書》，領(lǐng)取裝修許可證。三、施工管理：所有施工必須按照運(yùn)作管理部審批的方案進(jìn)行，不得有任何更改。如實(shí)際情況需要更改，必須報(bào)運(yùn)作管理部審批，出具更改通知后方可施工。施工期間，業(yè)戶進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)理并保證裝修施工隊(duì)嚴(yán)格遵守相關(guān)的規(guī)定，按規(guī)作業(yè)，文明施工。逾期完工要辦理逾期手續(xù)，不辦理延期手續(xù)的，運(yùn)作管理部有權(quán)責(zé)令其停工；對(duì)于施工單位的違章裝修按規(guī)定進(jìn)行相應(yīng)的處理。裝修期限：三個(gè)月，如確需要延期，要到運(yùn)作管理部辦理延期手續(xù)。施工時(shí)間：每天施工時(shí)間為8：0012：00， 14：0018：00，裝修施工用電不得超過該裝修住宅單元的裝表容量，嚴(yán)禁擅自亂接、亂拉電源線，超容量用電在與運(yùn)作管理部協(xié)商后，在運(yùn)作管理部的監(jiān)督下，由管理人員指定位置處接臨時(shí)電源線，否則造成的一切后果由業(yè)主負(fù)責(zé)。管道供氣設(shè)施和燃?xì)庥镁撸ū仨毞蠂乙?guī)定）的安裝、裝修、拆移、改裝，必須持有專業(yè)資格證書的單位施工，上報(bào)相關(guān)單位審批，用戶不得自行安裝、拆除、改裝。裝修施工，嚴(yán)禁打拆任何墻體，打拆墻體責(zé)令恢復(fù)原狀并作相應(yīng)補(bǔ)償?？照{(diào)應(yīng)安裝在運(yùn)作管理部統(tǒng)一規(guī)劃的位置，空調(diào)架由運(yùn)作管理部設(shè)計(jì)統(tǒng)一式樣安裝。嚴(yán)禁封閉陽臺(tái)，不得改變陽臺(tái)的用途，防盜窗花由運(yùn)作管理部設(shè)計(jì)統(tǒng)一式樣安裝。施工過程中要注意垃圾袋裝清運(yùn)，每天垃圾應(yīng)按指定地方放置并當(dāng)天清運(yùn)，樓梯、過道、天臺(tái)、道路及其他公共地方不得作為加工、堆放材料和垃圾的地方，不得損壞公用設(shè)備、設(shè)施，保持公用地面、墻壁完好和整潔。四、驗(yàn)收裝修工程完畢后，業(yè)戶和施工單位負(fù)責(zé)人共同向運(yùn)作管理部申請(qǐng)竣工驗(yàn)收，運(yùn)作管理部派人進(jìn)行查驗(yàn)。隱蔽工程必須在隱蔽前進(jìn)行驗(yàn)收。如未驗(yàn)收，運(yùn)作管理部可安排拆除隱蔽部分遮擋，再行驗(yàn)收，由此造成的損失由業(yè)戶自己負(fù)責(zé)。竣工驗(yàn)收合格后，由運(yùn)作管理部驗(yàn)收人員在《裝修申請(qǐng)審批表》上驗(yàn)收欄內(nèi)簽名。驗(yàn)收不合格時(shí)，限期改正，理行復(fù)驗(yàn)，直到合格。經(jīng)過3次驗(yàn)收不合格者，運(yùn)作管理部可另行指定施工單位進(jìn)行施工，所發(fā)生的費(fèi)用由業(yè)戶承擔(dān)。裝修驗(yàn)收合格并使用3個(gè)月后，經(jīng)運(yùn)作管理復(fù)驗(yàn)確定工程無明顯質(zhì)量問題，押金退回業(yè)戶和施工隊(duì)。五、其他管理制度金港公元國際裝修人員管理規(guī)定（略）金港公元國際用電管理規(guī)定（略）金港公元國際用水管理規(guī)定（略）金港公元國際煤氣使用管理規(guī)定（略）金港公元國際出租屋管理規(guī)定（略）金港公元國際環(huán)境保護(hù)管理規(guī)定（略）金港公元國際清潔衛(wèi)生管理規(guī)定（略）金港公元國際園林綠化管理規(guī)定（略）金港公元國際治安管理規(guī)定（略）金港公元國際消防管理規(guī)定（略）1金港公元國際商鋪管理規(guī)定（略）1金港公元國際停車場(chǎng)管理規(guī)定（略）第二節(jié) 崗位職責(zé)管理處經(jīng)理崗位職責(zé)（略）保安主管崗位職責(zé)(略)工程主管崗位職責(zé)（略）保潔主管崗位職責(zé)（略）物業(yè)助理崗位職責(zé)（略）保安班長崗位職責(zé)（略）物料管理員崗位職責(zé)（略）財(cái)務(wù)主管崗位職責(zé)（略）財(cái)會(huì)人員崗位職責(zé)（略）維修工崗位職責(zé)（略）1保安員崗位職責(zé)（略）1義務(wù)消防員崗位職責(zé)（略）1保潔班長崗位職責(zé)（略）1綠化工崗位職責(zé)（略）1樓內(nèi)保潔員崗位職責(zé)（略）1樓外保潔員崗位職責(zé)（略）第三節(jié) 管理運(yùn)作制度員工行為規(guī)范（略）物業(yè)交付程序（略）物業(yè)交用程序（略）供水管理程序（略）裝修控制程序（略）收費(fèi)運(yùn)作程序（略）綠化管理程序（略）道路管理程序（略）清潔衛(wèi)生管理程序（略）治安管理程序（略）1值班管理程序（略）1公用設(shè)施改造及維護(hù)維修工作程序（略）1社區(qū)文化管理程序（略）1業(yè)主違例事件處理程序（略）1訪問客戶工作程序（略）1財(cái)務(wù)核算程序（略） 1檔案管理程序（略）1業(yè)戶請(qǐng)求處理程序（略）1出租房屋控制程序（略）商鋪控制程序（略）第四節(jié) 員工考核制度員工工作考核及獎(jiǎng)懲制度（略）員工崗位年考核表（略）勞務(wù)工崗位年考核表（略）員工、勞務(wù)工崗位月考核成績(jī)匯總表（略）員工月度考核表（略）保安員考核表（略）保潔員月考核表（略）維修工月考核表（略） 第四章 金港公元國際物業(yè)管理組織體系和運(yùn)作程式 在金港公元國際物業(yè)管理工作采取系統(tǒng)：組織系統(tǒng)、運(yùn)作程式系統(tǒng)、信息反饋系統(tǒng)等，以下分別闡述：第一節(jié) 組織系統(tǒng)一個(gè)科學(xué)的組織系統(tǒng)是確保組織良性運(yùn)作的核心因素，所以我們提出了具有地區(qū)特色的金港公元國際項(xiàng)目組織系統(tǒng)，具體如下：□ 外部組織體系圖金港房地產(chǎn)開發(fā)有限公司金港物業(yè)管理公司金港公元國際物業(yè)服務(wù)興化市房管理局物業(yè)科金港公元國際物業(yè)管理處 □ 管理處組織機(jī)構(gòu)圖 管理處經(jīng)理工程部商業(yè)管理部文化廣場(chǎng)區(qū)（一區(qū)）中央商務(wù)區(qū)（二區(qū)）居住區(qū)（三區(qū)）商業(yè)策劃部環(huán)保部安護(hù)部財(cái)務(wù)部客服部總 經(jīng) 理 第二節(jié) 運(yùn)作機(jī)制□ 建立一整套具有物業(yè)管理特色的質(zhì)量管理體系，并根據(jù)ISO9001國際質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的有關(guān)要求，全面推行質(zhì)量管理，其有效方法之一是：建立“計(jì)劃—實(shí)施—檢查—處理”(PDCA)的質(zhì)量管理循環(huán)，把質(zhì)量目標(biāo)落實(shí)到各部門、各環(huán)節(jié)直到個(gè)人，并通過品質(zhì)管理部監(jiān)督檢查，使工作質(zhì)量不斷提高。□ 計(jì)劃目標(biāo)管理將按照全國優(yōu)秀示范大廈和小區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)制定各項(xiàng)管理指標(biāo)，并做出在規(guī)定時(shí)間內(nèi)成為全國優(yōu)秀住宅大廈和小區(qū)的具體創(chuàng)優(yōu)方案。以此為目標(biāo)，對(duì)各職能部門及各職能管理人員明確責(zé)任，并將目標(biāo)實(shí)施的情況、存在問題及時(shí)用圖表和文字表達(dá)出來，實(shí)現(xiàn)目標(biāo)動(dòng)態(tài)控制，以進(jìn)行目標(biāo)成果評(píng)價(jià)?！? 督導(dǎo)管理在金港公元國際管理現(xiàn)場(chǎng)采用國際廣泛使用的督導(dǎo)管理方式，對(duì)各職能部門實(shí)施指揮和指導(dǎo)管理。一是經(jīng)濟(jì)管理，通過制定員工崗位和工作成績(jī)掛鉤的工資制度，調(diào)動(dòng)員工積極性。二是法規(guī)管理，制定一整套完整的規(guī)章制度和工作程序，以此規(guī)范員工言行，提高工作質(zhì)量和工作效率。三是宣傳教育管理，通過各種宣傳教育手段培養(yǎng)員工的敬業(yè)精神、職業(yè)道德；加強(qiáng)員工培訓(xùn)，不斷提高員工自身素質(zhì)和工作水平。第三節(jié) 信息反饋系統(tǒng)□ 信息反饋流程圖信 息 源接 收 站客 戶 中 心結(jié)果反饋( * □ 信息處理流程圖興化市房產(chǎn)局物業(yè)管理科金港房地產(chǎn)開發(fā)有限公司新 聞 媒 介業(yè)戶意見調(diào)查意見箱管理處