三河世紀(jì)花苑新區(qū)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告經(jīng)典報(bào)告(編輯修改稿)
2025-04-02 13:47 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 ㎡左右；從戶形的面積種類上看，三河市住宅市場(chǎng)供給主要還是以緊湊型、實(shí)用型的戶型為主，從下表可以看出緊湊型的二 10 居、小三居占有較大的比重。 三河市部分典型項(xiàng)目戶型面積表 項(xiàng)目名稱 二居（ ㎡ ） 三居（ ㎡ ） 四居或躍層（ ㎡ ） 四季陽(yáng)光 80、 93 10 10 111 12 135 151 理想新城 89 10 12 12 141 15 235 華泰三期 80、 8 8 88 9 100 10 10 11 11 11 11 132 16 19 223 三河市部分典型項(xiàng)目戶型類別配比表 項(xiàng)目名稱 二居 三居 四居或躍層 主力戶形 四季陽(yáng)光 35％ 60％ 5％ 100 ㎡ 左右的三居 理想新城 30％ 65％ 5％ 120 ㎡ 的三居 華泰三期 40％ 55％ 5％ 80－ 120 ㎡ 的二、三居 隨著三河市近幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，住宅的價(jià)格水平也隨之明顯提高，從 03 年到現(xiàn)在，三河市的住宅項(xiàng)目的價(jià)格每年都有較大幅度的提升，平均同比上一年的增長(zhǎng)幅度在 20％以 上。 目前三河的在售項(xiàng)目只有四季陽(yáng)光一家樓盤，目前售價(jià)約在2500－ 3000 元 /平米之間，“理想新城”與“華泰三期”已基本售罄。 伴隨著一手房市場(chǎng)的快速發(fā)展，三河市二手房市場(chǎng)也得到了長(zhǎng)足的發(fā)展。新建的商品房無(wú)論從建筑質(zhì)量、戶形格局、功能配置等方面均有明顯的提高，促使了大量的具有置業(yè)升級(jí)需求的客戶賣舊買新，進(jìn)入一手商品房市場(chǎng)，從而釋放出了大量的房源，充實(shí)了二手市場(chǎng)，帶動(dòng) 11 了二手市場(chǎng)的發(fā)展。同時(shí)，二手市場(chǎng)的發(fā)展壯大也為一手市場(chǎng)的健康快速發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)，一二手市場(chǎng)形成了互相促進(jìn)、良性互動(dòng)的格局。而二手房市場(chǎng)在 新建商品房的帶動(dòng)下，價(jià)位也隨之水漲船高。 二、市場(chǎng)需求方面： 三河市目前的購(gòu)房群體主要由市區(qū)內(nèi)的本地人群、下面鄉(xiāng)鎮(zhèn)的部分購(gòu)房人群和在三河工作多年的外來(lái)人口這三大類構(gòu)成。 從購(gòu)房的動(dòng)機(jī)來(lái)看，三河市區(qū)人群多以改善居住需求為主，提高生活質(zhì)量為目的；而其他人群多為首次置業(yè)，解決基本的居住需求為主。 從目前的市場(chǎng)狀況看，三河市市場(chǎng)需求容量有限，經(jīng)過(guò)近幾年快速的發(fā)展，住宅市場(chǎng)的消費(fèi)需求已大部分被吸納，尤其是改善型市場(chǎng)需求的容量有限，高端市場(chǎng)需求空間較以前已明顯縮小，市場(chǎng)拓展的空間有限。 三河市外來(lái)人口相對(duì)于燕郊來(lái)說(shuō)較 少，市場(chǎng)主要還是靠本地居民支撐，而其外來(lái)人口增長(zhǎng)幅度較小，這也導(dǎo)致未來(lái)住宅市場(chǎng)需求擴(kuò)張的速度趨緩。 從目前在售項(xiàng)目的市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看，面積緊湊、功能實(shí)用的二、三居較受市場(chǎng)歡迎，在售的項(xiàng)目中 80－ 90 ㎡二居、 110 ㎡左右小三居銷售情況都很好。 通過(guò)與三河興達(dá)經(jīng)紀(jì)公司的同事溝通了解后得知，目前二手市場(chǎng)上需求的客戶類型基本為經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)弱，購(gòu)買力有限的客群，相對(duì)于一 12 手商品房市場(chǎng)上較高的價(jià)位，此類客戶只能到二手市場(chǎng)尋找與自身需求能力相匹配的住房。 經(jīng)過(guò)多年房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，目前客戶需求較為理性，不再像過(guò)去幾年市場(chǎng)剛起步時(shí)期 那樣具有盲目性，跟風(fēng)需求減少，選擇住房時(shí)更加理性，會(huì)結(jié)合自身的需求和消費(fèi)能力進(jìn)行選擇。 經(jīng)過(guò) 0 06 年的宏觀調(diào)控措施，稅費(fèi)成本的增加，更加之目前三河市場(chǎng)上房屋價(jià)位已在較高的水平上運(yùn)行，投資需求較前兩年明顯減少。 項(xiàng)目市場(chǎng)定位 一、定位的原則和依據(jù) 綜合考慮三河目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀及未來(lái)發(fā)展的趨勢(shì)。 結(jié)合本項(xiàng)目自身的特點(diǎn)，項(xiàng)目的定位要符合地塊自身的屬性和該區(qū)域發(fā)展規(guī)劃的目標(biāo)。 提升區(qū)域價(jià)值，完善區(qū)域規(guī)劃。 響應(yīng)三河政府加快“實(shí)力三河、效率三河、和諧三河”的建設(shè)目標(biāo)，營(yíng)造優(yōu)良的自然與人文的環(huán)境，大力建設(shè)適 宜居住的配套設(shè)施，努力提升三河的城市品位和居住理念。 二、項(xiàng)目定位 本項(xiàng)目定位于三河市區(qū)內(nèi)具有優(yōu)美的居住環(huán)境、完善的配套服務(wù)、豐富的地域文化內(nèi)涵的現(xiàn)代化、時(shí)尚感的綠色健康居住社區(qū)。 13 產(chǎn)品以具有時(shí)尚感、現(xiàn)代化風(fēng)格的三棟點(diǎn)式蝶型塔樓組合而成。 戶型類別配置主要為市場(chǎng)最為廣泛接受的二、三居，其中以小戶型為主，其中 90 平米以下的戶型約占 70％左右。 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)構(gòu)想 一、規(guī)劃設(shè)計(jì)理念： 本項(xiàng)目是由興達(dá)集團(tuán)投資建設(shè)的園林住宅小區(qū)。小區(qū)將按照現(xiàn)代城市居住生活模式建設(shè)具有優(yōu)美的居住環(huán)境、完善的配套服務(wù)、豐富的地域文化 內(nèi)涵的 21 世紀(jì)新型居住區(qū)。規(guī)劃中力求環(huán)境效益、社會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效益達(dá)到有機(jī)統(tǒng)一。 對(duì)現(xiàn)有住宅小區(qū)規(guī)劃模式優(yōu)缺點(diǎn)的考察揚(yáng)棄。對(duì)地段進(jìn)行合理規(guī)劃利用，整體更新城市區(qū)段，使建筑空間和周邊環(huán)境緊密的融為一體，營(yíng)造綠色、文化的居住氛圍，創(chuàng)造出風(fēng)格獨(dú)特、環(huán)境至上、舒適和諧、生機(jī)盎然的社區(qū)空間。 充分尊重環(huán)境，順應(yīng)自然，增強(qiáng)大景觀的設(shè)計(jì)意識(shí)，強(qiáng)調(diào)綠化均好性。 以人為本。住宅是建筑類型中最能體現(xiàn)人文
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