【文章內(nèi)容簡介】 ● 針對有長住需求的商旅客人提供長住優(yōu)勢計劃 。在長住合約有效期內(nèi)，可 享用洗衣及干洗服務 優(yōu)惠 ， 商務中心及會議設施 優(yōu)惠， 酒店所有餐廳用餐 優(yōu)惠，免費每日報紙，時令果盤， 免費使用健身房及游泳池。 ●針對消費能力較強的大客戶 推出 大客戶特惠計劃 ， 對月消費達到一定額度的大客戶給予一定優(yōu)惠反傭，推行會員積分制，每月或節(jié)日前后舉行一次大客戶（積分或消費前 10至 30 名）聯(lián)誼會，通過舉辦冷餐酒會、名流演講、文藝表演等活動，強化感情，達到穩(wěn)定客戶群體，促進消費的目的。 ●針對有連住需求的客戶推出 連住獎勵計劃 ， 鼓勵連住， 如 以前臺執(zhí)行價連住兩晚，贈送 免費早餐等。 凱鉑花園酒店可行性 分析 報告 陽江 凱鉑花園酒店有限公司 14 4． 3． 3 促銷策略 針對不同的客戶采取不同的促銷策略 ： ◆ 散客 針對不同散客對價位的不同心理承受能力，擬定比較靈活的價格策略，授予前臺主管 一定 的折扣權，使價格比較富有彈性，盡量確保留住前臺自來散客入住。 ◆ 商務客 貼心跟進重要客戶負責人的生日、廠慶及特別喜好，制定相關優(yōu)惠、贈送計劃，加深感情。 提高商務客戶重要性及優(yōu)先權，推動全員營銷，制定主管級人員全年系統(tǒng)的銷售拜訪計劃。 利用各種先進的銷售思想與理念來培訓酒店員工，使酒店員工人人都是銷售員，加強市場競爭力，穩(wěn)固商務客戶。 ◆ 長住客 給長住客提供個性化服務，增加房間附屬品，制作印有客人姓名的專用睡 衣，床上用品及毛巾等，以方便客人，提高長住客滿意度，形成良好的口碑。 ◆ 會議團 加強與陽江 市主要政府機關的銷售公關，并以此向周邊輻射； 對過往會議記錄按時跟進； 推動會議優(yōu)勢計劃的推廣； 同行業(yè)協(xié)會、商會保持及加深互動，了解第一手商業(yè)資料。 ◆ 旅行社 低價入市，單團單議； 推動共同營銷，吸引娛樂休閑客； 邀請旅行社負責人試住及聯(lián)誼。 根據(jù)季節(jié)與月份、各黃金時段的不同，制定不同的價格、套餐，推廣酒店客房、餐飲、會議、娛樂等 ： 春節(jié)前后的春茗、尾芽推廣與銷售； 凱鉑花園酒店可行性 分析 報告 陽江 凱鉑花園酒店有限公司 15 元旦、農(nóng)歷年夜 飯和春節(jié)的銷售推廣； 元宵節(jié)和情人節(jié)日期相近，將進行套餐式的貫穿銷售； 3 月 8 日婦女節(jié)的推廣銷售； 4 月份的婚宴銷售推廣， 5 月份母親節(jié)（ 5 月第二個星期天）“感恩母親”為主題的銷售宣傳； 五一長假的客房餐飲特惠銷售，聯(lián)系多家旅行社和網(wǎng)絡公司共同推廣； 六一兒童節(jié)“享受親情 —— 歡樂無限”為主題的兒童家庭主題進行； 父親節(jié) —— “父親也需要關懷”為主題，進行餐飲、客房、康樂組合套餐銷售； 10 月份的暑假旅游推廣和會議度假概念銷售； 1 9 月份的月餅與“合家歡 ” —— 中秋酒店大放送； 1金秋十月旅游黃金周度假、美食推廣； 1 12 月份的圣誕組合概念 。 4． 3． 4 宣傳推廣 建設自已的網(wǎng)站，與攜程、易龍、芒果等知名網(wǎng)站建立合作關系， 通過電視、報刊、手機短信等傳播渠道以軟新聞和硬廣告的形式，全面正面報道酒店開業(yè)信息和酒店客房、餐飲、娛樂、會議等經(jīng)營項目。 在周邊機場、碼頭、車站設立廣告牌，擴大酒店知名度，通過旅游報刊、地圖、參加全國與珠三角地區(qū)的旅游推介會等向公眾廣泛推廣。 4． 4 項目籌建進程 酒店裝修工程的設計思路按 照現(xiàn)行國家 GB/T14308五星級飯店標準 ， 具體方案基本成形，總體設計指導思想以市場需求及經(jīng)營目標為前提，充分考慮 營業(yè) 后的經(jīng)營效果和投資回報 。 計劃在二○○ 九年七 月份正式開始裝修， 約 1200 名施工人員同時施工， 先外立面、 園林綠化、 客房，再 康體 、娛樂 、餐飲 ，后其它配套部分，預計二○ 一 ○年 一月份 全面 對外營業(yè) 。 凱鉑花園酒店可行性 分析 報告 陽江 凱鉑花園酒店有限公司 16 5 項目 投資與回報分析 5． 1 項目 成本 預計總投資： 項目 投資額（人民幣） 競拍費用 80,000,000 裝修費用 前 期規(guī)費 6,000,000 安防、人防、駁岸 7,000,000 景觀綠化、公共配套 10,000,000 精裝修工程 50,000,000 精裝修材料及設備 15,000,000 小計 （人民幣） 168,000,000 軟成本 占建設成本的 % 8% 小計 13,440,000 開業(yè)前費用、運營設施 、 設備 、 用品及運營資金 占建設成本的 % 11% 小計（人民幣） 18,480,000 總開發(fā)成本 199,920,000 總建筑面積（平方米） 37,682 每平方米成本 5, 本投資估算比照 國內(nèi)建造 5星級酒店的平均造價 6000元人民幣每平方米 ，包括項目準備期和項目建設中所產(chǎn)生的費用、各種意外性支出、機電設備 /裝修 /家具等。 開業(yè)前期費用、運營設施、設備、用品及運營資金大約相當于酒店開業(yè)后三個月的費用支出。 5． 2 項目財務結構 自有資金 8200 萬元，需銀行融資 11,792萬元。 凱鉑花園酒店可行性 分析 報告 陽江 凱鉑花園酒店有限公司 17 5． 3 投資回報分析 投資回報分析中所有收益為稅前收入， 并且不計資本化率、通脹率、銀行利息，基于上述條件，下表概覽項目 5年內(nèi)平均 投資回報率及回報年限： 稅前回報率（不計通脹與利息） % 回報年限（稅前、不計通脹與利息） 年 均 營業(yè)收入 142,913,020 年稅前利潤 69,095,820 年利潤率 48． 35% 有關營收及利潤率分析請參閱本報告附表。 附表 競爭酒店市場分析 同行競爭 酒店 年 營 收情況 單位：萬元 項目 年份 碧桂園鳳凰酒店 雨田酒店 景湖酒店 溫泉度假村 富海酒店 皇家會 娛樂城 客房數(shù) 342 108 138 452 245 出租 82% 86% 85% 72% 73% 平均房價 480 320 380 500 470 房間出租 4913 1085 1627 5939 3068 其他收入 150 85 95 128 108 小計 5063 1170 1722 6067 3176 中餐包房數(shù) 28 40 38 17 中餐收入 2943 3706 3120 2160 西餐收入 688 422 347 765 宴會廳餐位 64 臺 13 臺 28 臺 20 臺 宴會會議 收入 1380 701 1129 850 KTV/桑拿 30 間 /30 間 /35 間 25/35 間 15 間 /40 間 /40 間 KTV 大廳 無 無 無 無 無 康體及娛 樂收入 2202 1368 1895 1985 2219 收入合計 12276 8367 8213 11827 3176 2219 備注：以上酒店除碧桂園鳳凰酒店有游泳池外，其他酒店均沒有，另網(wǎng)球場、乒乓球室、臺球室、美容美發(fā)、棋牌室等康樂設施其他酒店均沒有。 凱鉑花園酒店可行性 分析 報告 陽江 凱鉑花園酒店有限公司 19 凱鉑花園 5 年營收預 算 凱鉑花園酒店 5 年營 收 預算 單位：萬元 項目 年份 2021 2021 2021 2021 2021 合計 客房數(shù) 225 225 225 225 225 出租 73% 80% 86% 89% 89% 平均房價 420 420 420 420 420 房間出租 2525 2770 3000 3100 3100 其他收入 小計 扣除經(jīng)營成本 852 經(jīng)營利潤 中餐收入 扣除經(jīng)營成本 經(jīng)營利潤 西餐收入 扣除經(jīng)營成本 經(jīng)營利潤 宴會會議收入 1371 扣除經(jīng)營成本 680 737 783 833 831 3864 經(jīng)營利潤 691 康體及娛樂收入 扣除經(jīng)營成本 3078 3197 3197 3197 3078 15747 經(jīng)營利潤 收入合計 12612. 成本合計 7838 利潤合計 自 2021年始，各部門整體 營 收 在 2021年的基礎上 按 5%至 10%遞增，相關費用亦按相應比例遞增。 所有收益為稅前收入，并且不計資本化率、通脹率、銀行利息。2021 年度 房務 預算分析 客房總數(shù)： 225 間平均房價： 420 元．開房率按季節(jié)的不同分為淡、旺季。 單位：萬元 月份 1 月 (60%OCC） 2 月 (50%OCC） 3 月 (70%OCC） 4 月 (80%OCC） 5 月 (80%OCC） 6 月 (80%OCC） 7 月 (80%OCC） 8 月 (80%OCC） 9 月 (80%OCC） 10 月 (85%OCC） 11 月 (80%OCC） 12 月 (85%OCC） 全年合計 項目 客房收入 房費及服務費 170 140 195 220 220 220 220 220 220 240 220 240 2525 洗衣收入 酒水、小食 2 3 3 3 3 3 3 3 3 3 33 商務中心 電話費收入 其它及外接洗衣收入 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 42 收入合計 客房成本支出 電費 8 8 8 10 15 15 15 15 15 8 8 水費 18 燃氣 10 10 10 員工工資及福利 15 15 15 15 15 15 15 15 15 15 15 15 180 固定資產(chǎn)折舊 洗滌成本 易耗品及物料消耗 6 凱鉑花園酒店可行性 分析 報告 陽江 凱鉑花園酒店有限公司 21 辦公文具 綠化費用 PA 清潔用品 18 周轉性物品損耗 維修費 6 營業(yè)額 1%宣傳分攤 17 14 22 22 22 22 22 22 24 22 24 支出合計 130 132 經(jīng)營利潤 凱鉑花園酒店可行性 分析 報告 陽江 凱鉑花園酒店有限公司 22 2021 年度 康樂 預算分析 單位：萬元 類別 月份 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 合計 備注說明 項目 營業(yè)收入 夜總會大廳 （散座 300個左右） 27 27 24 24 27 27 27 27 27 29 30 38 334 50 元 /每人上座 60% KTV 包房（ 41 間） 226 均消 費 1800 元 /房、開房83% ＳＰＡ理療區(qū)（普通房48 間） 40 40 40 40 客流 96人次均消 費 138 元 /人 桑拿貴賓房（ 27 間另有32 間為兩用房） 客流 100 人次均消 費 220 元/人 棋牌室（ 11 間其中 32間為兩用房） 客流